【正文】 高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對較廣。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務(wù)成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體相對較窄。主要以剝離高星級酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運營成本的同時加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運營模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。個性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢：是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體較廣。第五章 項目定位一、項目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機(jī)會。四、威脅分析（Threat）市場同類產(chǎn)品的競爭激烈提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品的問世分析結(jié)論綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，推廣中應(yīng)充分利用這一點，著力渲染。第四章 項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）項目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū)交通環(huán)境優(yōu)越開發(fā)商資金實力和品牌效應(yīng)項目花費時間做足前期準(zhǔn)備工作項目運作群體的專業(yè)背景二、劣勢分析（ Weakness） 項目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過程中，通過項目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進(jìn)預(yù)期銷售金額的同時，拉動地緣塊的商業(yè)氛圍高端品牌消費在蚌埠業(yè)界認(rèn)知度有待提升推廣過程中著重品牌樹立，使得消費群達(dá)到認(rèn)知、共識，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識三、機(jī)會分析（Opportunity）政府政策扶持CBD商業(yè)地帶的打造，對周邊區(qū)域有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好蚌埠房產(chǎn)市場自2009年整體回暖“兩淮一蚌”戰(zhàn)略及“促進(jìn)中部地區(qū)崛起和鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進(jìn)蚌埠及安徽其它城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。商 業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗性消費是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。因此針對滿足商務(wù)需求，具備高星級酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會點。各物業(yè)的市場空白點酒 店：高星級酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌鏊杖钡漠a(chǎn)品。品質(zhì)化：新型的商務(wù)氛圍和土地價值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。四、研究結(jié)論經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)：區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征：商務(wù)性：強(qiáng)勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一?；诩兪袌龇治觯覀兊贸觯焊咝羌壘频隇樽钇ヅ湓擁椖繀^(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作頗為成熟的酒店。區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以中端為主蚌埠星級酒店一覽表序號單 位 名 稱星級地址1蚌埠錦江大酒店四蚌埠市禹會區(qū)東海大道51832天洋（新世紀(jì)）國際酒店四蚌埠市蚌山區(qū)淮河路1028號3格林豪泰酒店三蚌埠市蚌山區(qū)國貨路79號4提香格調(diào)酒店三蚌埠市蚌山區(qū)淮河文化廣場內(nèi)5淺草灣休閑酒店三蚌埠市龍子湖區(qū)淮河路319號6伯爵商務(wù)酒店三蚌埠市龍子湖區(qū)淮河路216號區(qū)域內(nèi)中等級酒店運作相對成熟，五星級酒店相對匱乏區(qū)域內(nèi)高等級酒店基本空白，四星級、三星級酒店實力和運作都十分強(qiáng)勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員。小結(jié):采用傳統(tǒng)類住宅與公寓小戶型并行的開發(fā)模式，已成為現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的新興產(chǎn)品。公寓類供求特征公寓類供求情況一覽表商務(wù)公寓商務(wù)氛圍濃厚，交通便利商務(wù)辦公人員和周邊居民部分提供裝修銷售情況較好宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50%酒店式公寓交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利商務(wù)人員，投資客群精裝修銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般投資和自住比例相當(dāng)，各占50%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚投資客群精裝修銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高純投資客戶100%住宅類發(fā)展趨勢判斷 基于對蚌埠市場的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。小結(jié)：不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀(jì)及百大購物中心將自身定位在高檔，其實和國際品牌的購物中心相比只能算是中檔水平，蚌埠真正的國際品牌以及品牌折扣在市場基本還處于空白。該集團(tuán)旗下的百大購物中心業(yè)于去年底開業(yè)運營，主營中高檔生活用品、時尚用品等，銷售業(yè)績較為可觀。區(qū)域重點商業(yè)分析蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù)名稱位置營業(yè)面積(㎡)業(yè)態(tài)形式經(jīng)營方式檔次經(jīng)營范圍百貨大樓淮河路商圈20000百貨商場聯(lián)營中檔生活用品、時尚用品等新世紀(jì)購物中心淮河路商圈33000超市，專業(yè)店，專賣店聯(lián)營中、高檔日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑娛樂等百大購物中心淮河路商圈20000百貨商場聯(lián)營中、高檔高檔生活用品、時尚用品等目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購物中心和百大購物中心。其商業(yè)構(gòu)成如下表：類別主要經(jīng)營范圍檔次主要服務(wù)對象特色餐飲中式中式餐飲較高檔區(qū)域外非中式非中式餐飲中高檔區(qū)域內(nèi)銀行網(wǎng)點/內(nèi)資銀行零售業(yè)務(wù)/區(qū)域外大型賣場綜合超市綜合超市中檔區(qū)域內(nèi)百貨賣場高檔百貨為主較高檔區(qū)域外專賣家電為主中檔區(qū)域內(nèi)專賣門店服裝流行個性店為主較高檔區(qū)域內(nèi)糕點西式糕點較高檔區(qū)域內(nèi)汽車進(jìn)口汽車高檔區(qū)域外生活配套洗衣店、藥店中檔區(qū)域內(nèi)娛樂場所咖啡廳中檔區(qū)域內(nèi)酒吧較高檔區(qū)域外休閑會所美容纖體女性美容、SPA較高檔區(qū)域內(nèi)其它/雜項/區(qū)域外2）區(qū)域居住人口大于流動人口區(qū)域本地居住人群大于流動人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)人群的絕對主力，但是即將落成的京滬高鐵對區(qū)域內(nèi)流動人口的補(bǔ)充帶來了巨大的客觀機(jī)會。蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。淮河路商圈即蚌埠老城區(qū)以內(nèi)的范圍，百貨大樓新世紀(jì)購物中心為最核心的商圈典型代表。取而代之的是新世紀(jì)，百大購物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時對中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。直到上世紀(jì)90年代末一直占據(jù)著蚌埠商業(yè)的半壁江山。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對商業(yè)街區(qū)及其輻射區(qū)域住宅、酒店、公寓等其它市場物業(yè)狀況加以分析。城市商業(yè)綜合體能量的釋放，標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)。小結(jié)：伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺，蚌埠作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也起到了示范性作用。從租賃市場來看，一方面很