【正文】 力。 人群描述：外國駐華使館人員及其家屬，跨國公司外方人員及其家屬，人員來自全球，但以歐美等發(fā)達(dá)國家為主，主要分布在CBD北部和西部周邊地區(qū)。商務(wù)精英人士按700家大公司，每公司董事、區(qū)域經(jīng)理、重要部門總監(jiān)平均7－15人計算，取均值估算。216。216。 消費特點：消費能力極強(qiáng)，其消費價值觀和行為模式具有比較濃厚的富裕階層特征，甚至是貴族化傾向。其中有不少是成功的企業(yè)家、金融家、投資家，包括CBD內(nèi)大公司、特別是跨國公司的董事、高級代表或高層管理人員，精英薈萃，事業(yè)成功深具國際視野。CBD內(nèi)及周邊區(qū)域人群消費特點分析：l CBD商界精英與高尚公寓居民216。因此，在進(jìn)行項目定位時要避免拘泥于基本商圈內(nèi)的商業(yè)進(jìn)行競爭，要把眼光放得更遠(yuǎn)一些，充分利用周邊其他商業(yè)帶來的客流，實現(xiàn)客流共享，并努力擴(kuò)大商圈，滿足經(jīng)營需求。這一供給量對應(yīng)項目周邊5公里居民數(shù)量約50萬人來說，已經(jīng)基本飽和，因此本項目必須努力擴(kuò)大自身商圈吸引更多顧客前來消費。這些項目累積下來，就會出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量居民對于餐飲和娛樂的需求在社區(qū)附近很難得到滿足的情況，如果在一個交通方便的地方提供一個充分滿足餐飲和娛樂的需求的中心，無疑具有很大的市場吸引力。同時，這種建筑形式對于業(yè)種要求有種種的限制，有相當(dāng)多的業(yè)種受政策規(guī)章和經(jīng)營限制不能在這些物業(yè)開店。柏林不賣6000多平米　底商　10富頓中心不詳7000平方米　　底商　11華騰園　無　底商　12樂瀾寶邸不詳1800平米100%底商　13珠江帝景23000/平米60000平米80%底商　14松云居無　　底商　15龍輝大廈7000平方米　　裙房　16紫東苑　無　　底商　17建業(yè)苑　無　　　　18美景東方不詳不詳不詳?shù)咨獭?9東景苑　無　　　　20山水文園19000/平米 不詳10%底商　21世紀(jì)東方城880012000元/平米20000平米80%底商　22世紀(jì)華僑城50000平米不詳獨體23紫南家園無　　　　通過分析發(fā)現(xiàn)，與項目處于同一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)以住宅底商或裙房為主，%，由于這種底商/裙房中的商業(yè)類型主要是滿足周邊居民基本需求的社區(qū)商業(yè)。本項目周邊區(qū)域指東三環(huán)以東，兩廣大街沿線以南的已建或在建項目的商業(yè)部分，這一區(qū)域的商業(yè)項目與本項目的商圈有相當(dāng)大部分重合，因此可以作為同一區(qū)域的項目進(jìn)行類比分析。但項目基本商圈薄弱，需要在業(yè)態(tài)組合上進(jìn)行有針對性的安排，增加選擇性強(qiáng)的商品和服務(wù)，以吸引第二、第三商圈客流為業(yè)態(tài)規(guī)劃的主要目標(biāo)。 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步階段，因此周邊基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，但是項目的路網(wǎng)情況較好，作為商業(yè)最重視的條件，交通條件適宜決定了商業(yè)項目的發(fā)展前景比較好。項目附近的住宅小區(qū)“世紀(jì)東方城”和“世紀(jì)華僑城”均規(guī)劃了商業(yè)，但世紀(jì)東方城的商業(yè)規(guī)劃定位明顯是社區(qū)商業(yè)性質(zhì)，主要以面向本社區(qū)的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲為主，因此對本項目不構(gòu)成直接威脅。這樣可以和OUTLETS形成一個共同體，達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。第三，由于OUTLETS提供的服裝服飾品牌對于其他商家有相當(dāng)大的優(yōu)勢。第二，由于它吸引的客層主要是中高收入階層的消費者，并且已經(jīng)有了一部分相對忠誠的客戶群，也就是說，本項目尚未開業(yè)，在項目門前已經(jīng)有了相當(dāng)數(shù)量的客流。在項目南方約200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集團(tuán)在項目附近開設(shè)的大型專賣商業(yè)，面積在20000平方米左右，以經(jīng)營品牌服裝為主，主要面向客層是收入比較高的有私家車階層，平日銷售額在80萬左右，周末在300萬左右，輻射范圍可以達(dá)到全**市。由于這些商業(yè)和未來項目周邊居民的消費層次并不協(xié)調(diào)，并且與本項目主要目標(biāo)客層的交集較小，基本不形成直接競爭。 753(豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店):**橋 附近商業(yè)及生活配套對項目周邊300米范圍內(nèi)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前項目周邊商業(yè)以原始的臨街門面為主，提供基本生活用品和服務(wù)，缺乏良好的購物環(huán)境。 853(豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店):**橋216。 952支(東湖十八里店北橋):**橋216。l 公共交通系統(tǒng)發(fā)展良好，可以為項目提供充足的客流，項目附近主要有5條公交線路，預(yù)計項目建成開業(yè)后，還會增加。 通過上圖可見，項目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，道路條件良好，但是由于CBD地區(qū)車輛眾多，并且長安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情況，在CBD逐漸東擴(kuò)的過程中，東西向的道路并未增加，這種情況將為本項目帶來兩種不同的影響。216。 區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達(dá)，外區(qū)域顧客方便到達(dá)；216。同時，在硬件規(guī)劃上，必須保證充足的停車位，以滿足顧客方便停車的要求。從其規(guī)模來看，商業(yè)面積巨大，從其業(yè)態(tài)分布來看，幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項目。若主題公園的開發(fā)成功將為項目帶來更多客流，但其自身商業(yè)開發(fā)對本項目又有一定競爭性影響。商業(yè)區(qū)主要定位于成為**市頗具特色的旅游、休閑、購物的目的地以及區(qū)域性的特色商業(yè)中心，并且滿足社區(qū)居民基本配套需求從項目位置來看，世紀(jì)華僑城項目緊臨高速公路，與三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系不如本項目緊密，且與CBD的距離更遠(yuǎn)，區(qū)位條件不如本項目。以這個公園為核心龍頭，四方新區(qū)將在幾年內(nèi)迅速崛起，其周圍的大盤世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利。l 世紀(jì)華僑城商業(yè)：由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū)、**世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園（暫定名）。華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項目的重點競爭對手，但是從其整體定位來看，更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以其他業(yè)態(tài)為輔，定位高檔，主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng)。 “華貿(mào)名品旗艦街”，位于水世界商城、里茲華貿(mào)RIVERWALK水世界國際商城”是**首家16萬平方米超大規(guī)?！八黝}”國際商城，地下一層到地上五層，集購物、休閑、娛樂于一體，具有專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)等多種功能規(guī)劃，經(jīng)營的品類及品牌趨向于時尚化、生活化。l 華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)，共16萬平方米商業(yè)設(shè)施有。l 富力城商業(yè)主體位于雙井橋西側(cè)地下，面積約20000平方米，目前正在招商，該項目的主要缺陷在于沒有停車位不足，沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場。相比于國貿(mào)中心、華貿(mào)中心的商城，珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長2500米，完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè)，走廊有幾個風(fēng)格各異的出入口，而整體又是閉合的。l 燕莎OUTLETS（）項目潛在競爭對手如下：珠江帝景商業(yè)　　商業(yè)面積：10萬平方米　　位于**CBD邊緣，西大望路與廣渠路交叉口，占地31公頃，總建筑面積90萬平方米左右。l 百安居九龍店：2004年4月10日開業(yè)的百安居**九龍店，位于**市朝陽區(qū)廣渠路31號，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。二、三層為大賣場，商品單品種類超過45000種。l 項目競爭對手分布本項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手（圖）本項目華貿(mào)中心九龍商廈珠江帝景OUTLETS家世界華僑城商業(yè)東方城商業(yè)通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),項目3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下：家樂福雙井店、百安居九龍店、燕莎OUTLETSl 家樂福雙井店：家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路31號，與百安居九龍店相鄰，占地面積30700平方米，包括900個車位。通過我公司對周邊居民消費能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。216。由于周邊現(xiàn)有居民消費水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響，造成項目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力，但是這種情況隨著項目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項目商家的介入，特別是燕莎OUTLETS的開業(yè)，使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加。216。 周邊居民數(shù)量和消費力的低下，造成現(xiàn)階段本項目基本商區(qū)圈薄弱。CBD地區(qū)的東擴(kuò)將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高，增加消費人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī)。 項目北側(cè)是CBD東擴(kuò)的主要區(qū)域，在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。 因此，可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。越過寸土寸金的ＣＢＤ中心，京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力，而CBD東擴(kuò)會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價值，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展，在這種情況下項目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長。其中位于CBD和CBD東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占43公里，占了近三分之二的工程量。l CBD東擴(kuò)為項目帶來發(fā)展機(jī)會216。 最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如SHOPPING MALL）更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店。因為，面對轎車進(jìn)入家庭的速度越來越快的形勢和已有的130多萬輛私家車的消費家庭，其吸引力越發(fā)明顯。一方面滿足政府對商業(yè)設(shè)施配套政策要求；另一方面，興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價值。第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢。消費者求實、求廉的理性消費心理已經(jīng)成熟，而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價格居高不下，逐漸被越來越多的消費者所放棄。以此而論，市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。從未來發(fā)展的趨勢上看，可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階段，理由如下：首先，**市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購買力。但是項目已經(jīng)設(shè)計了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在6萬平方米左右。 項目地塊基本指標(biāo)**項目地塊位于**市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，**與化工路交點的東北角，原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民工宿舍所在地塊，地塊四至范圍如下：東至王四營鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至**化工機(jī)械廠，北至觀音堂路，地塊占地面積46畝（合計30682平方米）。但由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，再加上受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項目自身條件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險很大。 **市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)l 產(chǎn)品定位普遍走高l 商鋪租價平穩(wěn)上揚(yáng)l CBD地區(qū)成發(fā)展重心l 社區(qū)商業(yè)受市場追捧3 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)這次報告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是l 《全國商品市場體系建設(shè)綱要》l 《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》l 《**市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》詳細(xì)內(nèi)容見附錄一4立地開發(fā)條件 項目立地條件按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的發(fā)展及功能定位。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險。 預(yù)計價格預(yù)計未來商業(yè)物業(yè)租售價格水平穩(wěn)中略有提升。這主要是因為**市娛樂市場的開放力度不夠。除近年流行的大型超市外，各種品牌店也相繼進(jìn)入**，它們對位置好、人流多及運(yùn)營成熟的商業(yè)項目需求較高，這類商場的租金還會維持在高位。l 外來資本繼續(xù)看好**市場。與此同時，現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營空間，立足區(qū)域市場空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點，引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在。l 南城區(qū)域?qū)⒊蔀?*市可發(fā)展商業(yè)項目潛力地區(qū)。比如預(yù)計于今年10月1日正式開業(yè)，位于**海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán)和西四環(huán)之間的新燕莎MALL，總建筑面積約38萬平方米，將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店，同時還進(jìn)駐了2000多家各類專賣店及品牌旗艦店。新增的供應(yīng)令市場競爭加大，為增強(qiáng)項目的競爭力，迎合不同消費層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開發(fā)商將更加注重項目定位和市場細(xì)分，從市場定位、推廣到運(yùn)營，都將日趨具有計劃性和專業(yè)性。在目前已知的CBD數(shù)百萬平方米的開工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。 對**市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 預(yù)計供給l 供給繼續(xù)放量。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯的業(yè)績。租售價格兩極分化：最高售價可達(dá)30000元/平米，而最低只有4000元/平米；。 租金售價分析2004年6月商業(yè)物業(yè)銷售均價為19963元/平方米。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。許多中小投資者紛紛看好**商業(yè)市場的投資潛力，成為**寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了**市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國際零售巨頭對抗，早在2001年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張，而**是這些企業(yè)發(fā)展的重點，因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進(jìn)入**市場。隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘**零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大