【正文】 經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購(gòu)，統(tǒng)一管理，同一定價(jià)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方向已經(jīng)勢(shì)不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，充分滿足自己面向客層的需求。l 餐飲娛樂(lè)業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化，伴隨著**近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。 **市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2003年底**，~，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過(guò)了1平方米。**作為高度國(guó)際化的大都市，近幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，開(kāi)發(fā)商也非常熱衷于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來(lái)越多。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)熱潮將會(huì)回落。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展概況但是**商鋪所顯示的空置率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類(lèi)、辦公類(lèi)等其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)量。根據(jù)**市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到0．9平方米（這一目標(biāo)已經(jīng)在2003年提前實(shí)現(xiàn)）。在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有500萬(wàn)平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)的**商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令**商鋪市場(chǎng)持續(xù)活躍，并將進(jìn)入一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場(chǎng)淘汰或更新。在這一階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要格外慎重。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量概況新增供給分析：2004年6月**商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新增供給項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置總建筑面積建筑形式燕莎盛世海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋2800平米底商中安盛業(yè)大廈朝陽(yáng)區(qū)北苑路3000平米底商莫奈花園順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)5000平米單體（會(huì)所）ZAMA?咱們朝陽(yáng)區(qū)**東風(fēng)橋東2000平米單體（會(huì)所）瑞都國(guó)際通州區(qū)九棵樹(shù)48號(hào)不清楚底商太陽(yáng)花社區(qū)豐臺(tái)區(qū)五里店2000住宅可做底商大紅門(mén)亮驛服裝城豐臺(tái)區(qū)南頂路51號(hào)20000平米單體季景沁園朝陽(yáng)區(qū)望京西路不清楚底商天創(chuàng)科技大廈海淀區(qū)海淀北大街14000平米底商柏陽(yáng)景園朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)五方橋東北5000平米底商那爾水晶城大興區(qū)興豐大街3000平米底商嘉多麗巢朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋西南10000平米底商西BD海淀區(qū)紫竹橋東南4000底商愛(ài)家國(guó)際收藏品交易市場(chǎng)海淀區(qū)30000平米單體愛(ài)家國(guó)際商業(yè)中心海淀區(qū)168000平方米單體家樂(lè)福雙井店朝陽(yáng)12000平米單體新增分布分析l 新增項(xiàng)目分布呈現(xiàn)這種布局——東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。l 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量。新增的幾大獨(dú)體商業(yè)物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時(shí)間的放量供給給市場(chǎng)消化帶來(lái)不小壓力。l 朝陽(yáng)區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場(chǎng)零散、活躍。l 其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。l 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，社區(qū)類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度相對(duì)較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為滯緩，不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2003年年底**%，但隱性空置率在15%以上，而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，**市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來(lái)兩三年急劇增加，三四年后，**商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩，而這種變化將在顯性空置率上有更直接的體現(xiàn)。截至本月，**市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體：l 跨國(guó)零售企業(yè)。隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘**零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明顯增加，美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福、百安居等競(jìng)相在京選址開(kāi)店。l 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)。國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了**市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來(lái)的國(guó)際零售巨頭對(duì)抗，早在2001年，國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)就開(kāi)始進(jìn)行積極擴(kuò)張，而**是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，因此國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開(kāi)業(yè)或變相進(jìn)入**市場(chǎng)。l 中小投資者。許多中小投資者紛紛看好**商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為**寫(xiě)字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。 需求區(qū)域分析從近年的需求情況來(lái)看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。從需求方向看，對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上。 租金售價(jià)分析2004年6月商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為19963元/平方米。同比上月租售價(jià)格水平略有提升。租售價(jià)格兩極分化：最高售價(jià)可達(dá)30000元/平米，而最低只有4000元/平米；。新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了65%。其中家樂(lè)福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛(ài)家國(guó)際收藏品交易中心和大紅門(mén)亮驛服裝城也有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。反映出地理位置處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類(lèi)商業(yè)物業(yè)較受市場(chǎng)的追捧。 對(duì)**市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 預(yù)計(jì)供給l 供給繼續(xù)放量。未來(lái)的住宅底商、寫(xiě)字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，尤其是在CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)。在目前已知的CBD數(shù)百萬(wàn)平方米的開(kāi)工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。l 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。新增的供應(yīng)令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，為增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，迎合不同消費(fèi)層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開(kāi)發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場(chǎng)細(xì)分，從市場(chǎng)定位、推廣到運(yùn)營(yíng)，都將日趨具有計(jì)劃性和專(zhuān)業(yè)性。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。比如預(yù)計(jì)于今年10月1日正式開(kāi)業(yè)，位于**海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán)和西四環(huán)之間的新燕莎MALL，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店，同時(shí)還進(jìn)駐了2000多家各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店及品牌旗艦店。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、互動(dòng)和娛樂(lè)購(gòu)物一體化的銷(xiāo)售方式，引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活。l 南城區(qū)域?qū)⒊蔀?*市可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū)。**市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場(chǎng)空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐等方面均有待提高，隨著**市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快，外來(lái)人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。與此同時(shí)，現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營(yíng)空間，立足區(qū)域市場(chǎng)空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在。 預(yù)計(jì)需求l 未來(lái)**商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升。l 外來(lái)資本繼續(xù)看好**市場(chǎng)。中國(guó)對(duì)外資零售業(yè)開(kāi)放的承諾和**市場(chǎng)所具有的帶動(dòng)效應(yīng)，將吸引更多的資金特別是國(guó)外資金流入**商業(yè)市場(chǎng)。除近年流行的大型超市外，各種品牌店也相繼進(jìn)入**，它們對(duì)位置好、人流多及運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目需求較高，這類(lèi)商場(chǎng)的租金還會(huì)維持在高位。l 餐飲和服裝類(lèi)商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)的需求量較小。這主要是因?yàn)?*市娛樂(lè)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不夠。l 中小投資者異軍突起，帶動(dòng)小型底商需求量的增加。 預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升。 預(yù)計(jì)租售方式商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。開(kāi)發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。這種商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將成為以后**商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。 **市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)l 產(chǎn)品定位普遍走高l 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)l CBD地區(qū)成發(fā)展重心l 社區(qū)商業(yè)受市場(chǎng)追捧3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)這次報(bào)告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是l 《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》l 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》l 《**市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄一4立地開(kāi)發(fā)條件 項(xiàng)目立地條件按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來(lái)的發(fā)展及功能定位。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。但由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，再加上受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來(lái)規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險(xiǎn)很大。因此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，必須進(jìn)行全方位考慮，才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃。 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)**項(xiàng)目地塊位于**市朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)，**與化工路交點(diǎn)的東北角，原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民工宿舍所在地塊，地塊四至范圍如下：東至王四營(yíng)鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至**化工機(jī)械廠，北至觀音堂路，地塊占地面積46畝（合計(jì)30682平方米）。由于項(xiàng)目進(jìn)度原因，目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營(yíng)，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在6萬(wàn)平方米左右。l 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展，這一趨勢(shì)將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。從未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)上看，可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階段，理由如下：首先，**市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購(gòu)買(mǎi)力。其次，從發(fā)達(dá)國(guó)家大型城市的發(fā)展歷史看，“城市中空化”已成為必然的現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要砝碼。以此而論，市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收入水平提升，其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化。消費(fèi)者求實(shí)、求廉的理性消費(fèi)心理已經(jīng)成熟，而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價(jià)格居高不下，逐漸被越來(lái)越多的消費(fèi)者所放棄。因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢(shì)和可預(yù)期的良好前景。第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過(guò)程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢(shì)。第五，開(kāi)發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性。一方面滿足政府對(duì)商業(yè)設(shè)施配套政策要求；另一方面，興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第六，四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營(yíng)。因?yàn)?，面?duì)轎車(chē)進(jìn)入家庭的速度越來(lái)越快的形勢(shì)和已有的130多萬(wàn)輛私家車(chē)的消費(fèi)家庭，其吸引力越發(fā)明顯。第七，與三環(huán)及三環(huán)以?xún)?nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大，可為大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用，以便滿足消費(fèi)者的全面需求。 最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如SHOPPING MALL）更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開(kāi)店。這表明其發(fā)展具有充分的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的合理性。l CBD東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)216。 2003年5月，朝陽(yáng)區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD東部的朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路、西大望路、通惠河北路約占43公里，占了近三分之二的工程量。隨著交通線路的建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴(kuò)的趨勢(shì)已顯露無(wú)疑。越過(guò)寸土寸金的ＣＢＤ中心，京東廣闊且相對(duì)廉價(jià)的開(kāi)發(fā)空間無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商極具吸引力，而CBD東擴(kuò)會(huì)帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價(jià)值，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)有很大增長(zhǎng)。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展。 因此，可以預(yù)期的是未來(lái)這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。216。 項(xiàng)目北側(cè)是CBD東擴(kuò)的主要區(qū)域，在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。華貿(mào)中心建成后，將帶動(dòng)CBD向東擴(kuò)張的步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán)到CBD辦公的人群，而這部分人群的消費(fèi)能力可觀，并且其消費(fèi)需求多種多樣，本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。CBD地區(qū)的東擴(kuò)將帶動(dòng)周邊地區(qū)地段價(jià)值的提高，增加消費(fèi)人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī)。l 現(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱216。 周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下，造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱。從這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大商圈輻射范圍，努力在二級(jí)、三級(jí)商圈上做文章。216。 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響，造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對(duì)大型商家缺乏足夠的吸引力，但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入，特別是燕莎OUTLETS的開(kāi)業(yè)，使本地區(qū)對(duì)于商家的吸引力在不斷增加。不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目所在地塊對(duì)于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位置。216。 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá)，周邊1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對(duì)于項(xiàng)目不會(huì)形成威脅。通過(guò)我公司對(duì)周邊居民消費(fèi)能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來(lái)出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。因此，項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響。l 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布本項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（圖）本項(xiàng)目華貿(mào)中心九龍商廈珠江帝景OUTLETS家世界華僑城商業(yè)東方城商業(yè)通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如下：家樂(lè)福雙井店、百安居九龍店、燕莎OUTLETSl 家樂(lè)福雙井店：家樂(lè)福雙井店位