【正文】 從項(xiàng)目自身?xiàng)l件來看，充足的場地面積為項(xiàng)目提供足夠的發(fā)展空間。l 川菜：連鎖企業(yè)眾多，口味大眾化。KTV：通過居民消費(fèi)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，麥樂迪和錢柜的支持率最高，%%。大規(guī)模經(jīng)營對于本項(xiàng)目而言的另一層含義是，其經(jīng)營組合是有層次，有側(cè)重，有結(jié)構(gòu)安排的。 主力業(yè)態(tài)大規(guī)模經(jīng)營原則位于四環(huán)路東側(cè)的**項(xiàng)目屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，其區(qū)位條件決定了業(yè)態(tài)規(guī)劃必須選擇當(dāng)前流行于國際，又極具先進(jìn)性和競爭力的經(jīng)營方式。216。 其一，在選擇經(jīng)營內(nèi)容從而確定合作伙伴方面，應(yīng)盡可能以在目前**市場上前所未有的為先決條件。這就為本項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)創(chuàng)造了有利條件。諸如：零售業(yè)國際知名的沃爾瑪、家樂福、歐尚、百安居和國內(nèi)知名的華聯(lián)、聯(lián)華等均可稱為大品牌商家。因此，更容易達(dá)到不同業(yè)態(tài)共享客流的目的。本項(xiàng)目方便的交通條件對于大型綜合超市也有相當(dāng)?shù)奈Γ⑶抑苓吘用褚灿羞@方面需求，因此可以作為輔助業(yè)態(tài)引入本項(xiàng)目。l 方案一：主力業(yè)種：大型影城、KTV和建材超市的組合；輔助業(yè)種：大型餐飲、大型綜合超市此方案充分突出了項(xiàng)目餐飲娛樂中心的特點(diǎn)，考慮業(yè)種安排的主要依據(jù)來源與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的習(xí)慣分析。 功能定位 多功能原則雖然不同類型的購物中心有不同的特色，但由于消費(fèi)連帶性以及行業(yè)相關(guān)因素的作用，決定了購物中心的基本功能卻應(yīng)當(dāng)是大體一致的，只是重點(diǎn)、檔次、風(fēng)格不同而已。因此，綜合分析本項(xiàng)目具體情況，該購物中心應(yīng)當(dāng)建成休閑娛樂型購物中心，才是符合當(dāng)前和未來一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域市場成長的基本趨勢的。 產(chǎn)品定位 形象定位休閑娛樂中心：從特色角度看購物中心的類型如下有：景觀型，一般設(shè)在海邊、城堡附近地區(qū)，帶有濃烈的觀光購物性質(zhì)；廉價(jià)型，一般設(shè)在高速公路、城市環(huán)形公路旁邊，購物功能具有特別重要的意義；休閑娛樂型，一般建在生活特別富裕的地方，供富裕階層休閑、娛樂和購物；商務(wù)型，一般設(shè)在高級商務(wù)區(qū)建設(shè)，主要為商務(wù)人員購物服務(wù)。換言之，休閑娛樂型購物中心的定位決定了本項(xiàng)目必須擴(kuò)大輻射范圍。因此，我們建議將娛樂業(yè)作為特色業(yè)種規(guī)劃，并作為本項(xiàng)目最突出的特征以凸顯和其它項(xiàng)目的區(qū)別。因此，本項(xiàng)目規(guī)劃大型餐飲企業(yè)有很好的前景。這些項(xiàng)目入住后，大多需要進(jìn)行裝修裝飾，按照平均每平方米1000元計(jì)算，本區(qū)域的家裝建材消費(fèi)將達(dá)到170億元的消費(fèi)總額，對于建材商家將有非常大的吸引力。從競爭者來看，國貿(mào)商城是**市頂級品牌的聚集地，在其定位的檔次內(nèi)沒有同級別的競爭對手。并且，從招商情況來看，已經(jīng)進(jìn)駐開業(yè)的有家樂福、百安居等國際知名零售企業(yè)，還有國貿(mào)商城、燕莎OUTLETS這種國內(nèi)頂級的品牌服裝經(jīng)營者。在考慮超市規(guī)模時(shí)應(yīng)該基于基本商圈消費(fèi)能力計(jì)算，但由于本項(xiàng)目輻射能力很強(qiáng)，在充分考慮二級商圈影響的前提下，建議適當(dāng)擴(kuò)大超市面積到1萬平方米左右。*－7=l 根據(jù)商業(yè)平效法計(jì)算為居民提供日常用品的商業(yè)面積根據(jù)居民人口數(shù)量和年平均消費(fèi)支出，計(jì)算消費(fèi)總量，再根據(jù)**市商場的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。l 根據(jù)人均面積法計(jì)算總面積、世紀(jì)華僑城和紫南家園，面積合計(jì)216萬平方米，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，按照人均30平方米的住宅面積計(jì)算。這部分居民的消費(fèi)檔次和消費(fèi)能力普遍偏低，對于購物、娛樂等各個(gè)方面都不能形成有效支撐。對目標(biāo)顧客群進(jìn)行細(xì)分。216。 充分利用自身?xiàng)l件充分利用自身?xiàng)l件，是要找到適合本項(xiàng)目地塊屬性和具體特點(diǎn)的定位群，也就是自身?xiàng)l件決定的“能做什么”。關(guān)鍵在于要充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、品牌號召力、基本經(jīng)營項(xiàng)目和特殊經(jīng)營項(xiàng)目的大跨度結(jié)合，依靠經(jīng)營者的辛勞努力，彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)不足的主要弱勢。本項(xiàng)目的區(qū)位、發(fā)展?jié)摿?、建設(shè)時(shí)機(jī)和其他條件來看，具備很好的娛樂型購物中心（Shopping Center ）的生成、發(fā)育條件。 未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅；216。 未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。 項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；216。 項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，**橋的改善需要一定的時(shí)間；216。 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費(fèi)；216。隨之對商業(yè)的需求也將越來越多，同時(shí)商家對于本區(qū)域也將越來越感興趣，會有更多的商家進(jìn)駐，也就需要更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來為商家提供場地。這意味著本區(qū)域項(xiàng)目的銷售面積普遍大于經(jīng)營面積，造成這一現(xiàn)象的主要原因一是有相當(dāng)多的項(xiàng)目目前還沒有開業(yè)；另外還與周邊商業(yè)氣氛還不成熟有關(guān)。 銷售價(jià)格分析各項(xiàng)目商鋪面積與銷售單價(jià)序號項(xiàng)目名稱價(jià)格/租金總建筑面積出售、出租率建筑形式1戀日國際320006000%底商2易構(gòu)空間16800300075%底商3后現(xiàn)代城1900027000不祥底商4金港國際25000200095%底商5珠江帝景230006000080%底商6世紀(jì)東方城8800120001000080%底商 通過計(jì)算，略高與**市平均水平，但相比于CBD中心區(qū)的商鋪仍有一定上升空間。包括零售企業(yè)、餐飲企業(yè)和娛樂企業(yè)，多選擇租賃。隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘**零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加。因此。**市商業(yè)平效為40元/。 需求類型通過對本區(qū)域未來典型居民的消費(fèi)習(xí)慣分析，我們可以充分了解目標(biāo)顧客的需求，分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民對于消費(fèi)普遍突出品牌性的需求，無論是服裝服飾、餐飲還是娛樂設(shè)施。 消費(fèi)特點(diǎn)：購買力不等，以文化消費(fèi)為主，附帶一些餐飲、折扣名品的消費(fèi)。2010年CBD酒店面積按100萬平方米計(jì)，則日均商務(wù)旅行人數(shù)為17000人。216。相當(dāng)部分來自國外，流動性強(qiáng)。216。偏好臨近的高檔消費(fèi)場所。l CBD周邊涉外人群216。 規(guī)模：、商界精英人士約9000人。216。 需求分析本項(xiàng)目靠近CBD地區(qū)，周邊住宅往往面向CBD地區(qū)的辦公人員，通過對CBD地區(qū)居民的消費(fèi)特點(diǎn)分析，并結(jié)合**市居民消費(fèi)分析，能夠了解當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)業(yè)態(tài)的需求情況，進(jìn)而當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的需求。 供給量通過計(jì)算，上述23個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的商業(yè)面積在30萬平方米以上，這僅僅是新增供應(yīng)量，加上原有的商業(yè)面積約16萬平方米，合計(jì)面積在46萬平方米以上。這種類型的商業(yè)缺乏對外的吸引力，因而對本項(xiàng)目的競爭更多屬于對自身周邊客戶基本需求的吸引。5 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況對項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)行分析的主要目的是了解周邊其他商業(yè)項(xiàng)目的形式和定位以及租售價(jià)格，進(jìn)而為項(xiàng)目的定位、出租銷售比例和價(jià)格提供相應(yīng)依據(jù)。而世紀(jì)華僑城由于整個(gè)社區(qū)的定位就是“旅游主題社區(qū)”，必然需要足夠的外來客流，并且世紀(jì)華僑城的商業(yè)規(guī)劃明顯偏向外向型，目前在積極與包括沃爾瑪在內(nèi)的商家聯(lián)系招商，因此可能與本項(xiàng)目形成一定程度的競爭。因此后來的項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要盡量避免和它進(jìn)行正面競爭，而應(yīng)該在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營。OUTLETS的開設(shè)對本項(xiàng)目的正面作用多于負(fù)面作用，主要作用在以下三點(diǎn)：首先，OUTLETS的開設(shè)給本地區(qū)商業(yè)定下一個(gè)中高檔次的基本基調(diào)，這一點(diǎn)非常重要，對于后來的商家來說并不需要為創(chuàng)造本項(xiàng)目的品牌形象而投入大量的成本，只要在這個(gè)定位之上借勢而起， 就能夠與OUTLETS達(dá)到共同吸引客流，擴(kuò)大商圈，共同提高銷售的目的。目前正在經(jīng)營的商業(yè)以現(xiàn)有居民服務(wù)為主要客層，除部分餐飲企業(yè)外，缺乏對其他地區(qū)的吸引力，浪費(fèi)了本地塊優(yōu)良的區(qū)位條件和交通條件。 952(東湖岳各莊北橋):**橋216。第一，東西向的擁堵會減少項(xiàng)目的來客數(shù)；但是從另外一個(gè)角度看，由于到達(dá)本項(xiàng)目不是必須經(jīng)過國貿(mào)橋，從而降低堵車的概率，因此對于有車階層更具有吸引力。 項(xiàng)目緊鄰西側(cè)**，是城市主干道，能夠?yàn)榉謩e從南北方向?yàn)轫?xiàng)目提供客流；項(xiàng)目南側(cè)臨化工路，為項(xiàng)目次級干道，西北可以在光明橋處連接到二環(huán)，東南方向與京沈高速連接，既可從二環(huán)附近帶動充足客流，連接高速公路有能為項(xiàng)目的物流運(yùn)輸提供方便。這種情況使本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。世紀(jì)華僑城的開發(fā)對于本項(xiàng)目有兩方面作用，首先，若主題公園開發(fā)失敗，會造成本區(qū)域出現(xiàn)“死盤”，這時(shí)對本項(xiàng)目影響就是負(fù)面的。占地近一平方公里、投資在十億元，這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元的大型綜合游樂設(shè)施，開發(fā)商的目的是使世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與CBD又一休閑時(shí)尚區(qū)域，成為朝陽公園之后又一個(gè)名園?？栴D酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上，全長358米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成。零售業(yè)態(tài)豐富，功能齊全。從經(jīng)營方式來看，基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式，目前也在努力進(jìn)行招商。這個(gè)兩層樓的商場，還擁有500個(gè)泊車位。與其他店不同的是，雙井店增加了進(jìn)口商品的比重，重點(diǎn)了推出自有品牌商品。因此，項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響。不過總體來說，項(xiàng)目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位置。從這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大商圈輻射范圍，努力在二級、三級商圈上做文章。華貿(mào)中心建成后，將帶動CBD向東擴(kuò)張的步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán)到CBD辦公的人群，而這部分人群的消費(fèi)能力可觀，并且其消費(fèi)需求多種多樣，本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。而在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展。 2003年5月，朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。第七，與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大，可為大規(guī)模經(jīng)營的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用，以便滿足消費(fèi)者的全面需求。第五，開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性。第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收入水平提升，其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化。l 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展，這一趨勢將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。因此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，必須進(jìn)行全方位考慮，才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃。這種商業(yè)的經(jīng)營方式將成為以后**商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。l 中小投資者異軍突起，帶動小型底商需求量的增加。中國對外資零售業(yè)開放的承諾和**市場所具有的帶動效應(yīng)，將吸引更多的資金特別是國外資金流入**商業(yè)市場。**市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐等方面均有待提高，隨著**市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，尤其是在CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)。新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了65%。從需求方向看，對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上。l 中小投資者。截至本月，**市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體：l 跨國零售企業(yè)。l 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場零散、活躍。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要格外慎重。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況但是**商鋪所顯示的空置率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。 **市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2003年底**，~，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長足發(fā)展，出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè)，并且其經(jīng)營情況良好，正在向高端發(fā)展。l 餐飲業(yè)勢頭迅猛。餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展，近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。l 連鎖經(jīng)營形成強(qiáng)勢，**市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。**餐館林立，名店星羅棋布，魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客的不同口味。在未來**零售格局中，專業(yè)店、專賣店應(yīng)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進(jìn)**發(fā)展便利店。另外，**商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞，對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上半年某某集團(tuán)的華宇時(shí)尚購物中心、某某集團(tuán)的盛興購物廣場都已正式開業(yè)。此外，很多國外品牌，也相繼進(jìn)入大陸市場和計(jì)劃擴(kuò)張其業(yè)務(wù)。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。所以在高收入居民聚集的地方，休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景。這就對商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能?？扛嗟能嚧?。 一方面消費(fèi)習(xí)慣對現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導(dǎo)作用；另一方面，通過正確引導(dǎo)，消費(fèi)習(xí)慣也可以做到逐步調(diào)整。2003年，**。如果加上規(guī)模龐大的流動人口，無疑將形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場規(guī)模。三環(huán)、四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目都成了商家竟相角逐的對象。而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看，近幾年，以大賣場和超市為代表的先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)在**得到了年均增速30%以上的高速發(fā)展。1 項(xiàng)目基本情況**項(xiàng)目是**房地產(chǎn)開發(fā)公司在**地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地46畝，開發(fā)