【正文】 自身?xiàng)l件 ??是目前玉溪主城區(qū)最大的百貨商場(chǎng) ,商品特別是家電產(chǎn)品種類齊全 。節(jié)假日期間 ,全市中高收入人士。三層 平方米 。 現(xiàn)準(zhǔn)備進(jìn)行調(diào)整和內(nèi)部裝修 ,將原商場(chǎng)臨南北大街面的縱深向后擴(kuò)展 7 米 ,拆除原倉(cāng)庫(kù)大樓 ,將倉(cāng)庫(kù)功能放在擴(kuò)建后商場(chǎng)的第四層 ,2020 年年底重新招商。 個(gè)案分析 由于玉溪缺乏大型購(gòu)物功能的商業(yè)物業(yè) ,在選擇玉溪當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)有代表性的商業(yè)物業(yè)的同時(shí) ,我們把目光放在昆明現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)得比較成 功的購(gòu)物中心 ,通過(guò)分析本地和昆明商業(yè)物業(yè)的成功之處和不足的地方 ,為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供參考建議。 區(qū)域內(nèi)具有多個(gè)大型的市政設(shè)施和商業(yè)物業(yè) ,具備發(fā)展商業(yè)的良好基礎(chǔ)條件。 東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店數(shù)量較多 ,主營(yíng)軟件銷售 ,其中以游戲軟件占絕大多數(shù) ,消費(fèi)對(duì)象主要是學(xué)生群體。 電腦電子商貿(mào)城由鄒家花園住宅裙樓臨街商鋪圍合而成 ,主營(yíng)電腦整機(jī)、配件及辦公耗材 ,以國(guó)內(nèi)品牌為主。 根據(jù)本司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果 ,舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在 70?130 元 /平方米 .月的范圍內(nèi)。所以本區(qū)吸引了各種年齡層次的中低收入人士前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營(yíng)種類分布如下 : 商業(yè)業(yè)態(tài) 服裝 鞋、皮具 飾品 /精品 化裝品 運(yùn)動(dòng)類 餐飲類 數(shù)量 259 43 35 12 6 28 相 應(yīng)比例 % % % % % % 續(xù)表 商業(yè)業(yè)態(tài) 電器 / 音響 電子 通訊 小型 百貨店 銀行 超市 空鋪 其他 合計(jì) 數(shù)量 10 5 17 7 1 23 115 561 相應(yīng)比例 % % % % % % % 100% 從上圖可知 ,服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的主力商品 ,餐飲次之 ,小型百貨店、皮鞋、皮具、精品 /飾品也有很大的比例。 發(fā)展前景 小廟街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū) ,而且是政府第一個(gè)舊城區(qū)改造工程 ,假以時(shí)日 ,小廟街將會(huì)重新成為一個(gè)商 業(yè)旺區(qū)。同時(shí)已出售的商鋪中 ,已有 220 個(gè)已經(jīng)租出。節(jié)假日期間 ,會(huì)吸引周邊各縣居民前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。 小廟街商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)的商品類型如下 : 商業(yè)業(yè)態(tài) 服裝 鞋 皮具 飾品 / 精品 化裝品 運(yùn)動(dòng)類 餐飲類 其他 合計(jì) 店鋪數(shù)量 31 3 1 6 2 3 3 27 76 相應(yīng)比例 % % % % % % % % 100% 從上表可知 ,在 76個(gè)商鋪中有 31個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)服裝 ,所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它類型的商品。基于這個(gè)原因 ,紅塔區(qū)政府于 2020 年 12 月決定將人民路下段、珊瑚路及彩虹橋等片區(qū)從事通訊器材 (手機(jī) )經(jīng)營(yíng)和修理的門店 ,統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營(yíng)。小廟街首層為商鋪 ,二層以上為住宅或辦公室 ,首層有261 個(gè)商鋪。 發(fā)展前景 南北大街商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)面臨升級(jí) ,但是由于位于傳統(tǒng)老城區(qū) ,舊城改造的難度很大 ,相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)維持現(xiàn)狀 ,若不出現(xiàn)其它區(qū)域有新型大型購(gòu)物中心帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的情況 ,南北大街商業(yè)區(qū)憑借現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì) ,仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。而整體上商鋪的經(jīng)營(yíng)情況良好 ,經(jīng)營(yíng)者較少轉(zhuǎn)讓正在經(jīng)營(yíng)的商鋪。百貨商場(chǎng)由于傳統(tǒng)的商場(chǎng) ,規(guī)模過(guò)小、硬件設(shè)備落后、經(jīng)營(yíng)手法落后等因素使到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況要差于臨街商鋪。 目前 ,南北大街共有 3個(gè)百貨商場(chǎng)和 142間臨街商鋪 ,其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下 : 商業(yè) 類型 服裝 鞋 皮具 飾品 /精品 運(yùn)動(dòng)類 餐飲類 電器 /音響 電子 通訊 銀行 美容 美發(fā) 其他 合計(jì) 店鋪 數(shù)量 70 20 2 2 3 8 2 2 7 2 24 142 相應(yīng) 比例 % % % % % % % % % % % 100% 鳳凰路共有 1 個(gè)專業(yè)電器商場(chǎng)、 2 個(gè)大型超市、 1 個(gè)在建商場(chǎng)和 165 間臨街商鋪 ,其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下 : 商業(yè) 類型 服裝 鞋 皮具 飾品 /精品 運(yùn)動(dòng)類 餐飲類 電器 /音響 化裝品 銀行 美容 美發(fā) 其他 合計(jì) 店鋪 數(shù)量 46 10 3 1 14 2 10 2 7 6 64 165 相應(yīng) 比例 % % % % % % % % % % % 100% 在南北大街商業(yè)區(qū) 307 間街鋪中 ,品牌專賣店有 102 間 ,所占比例達(dá)到%,涵蓋服裝、鞋帽、皮具 /包箱、運(yùn)動(dòng)用品、餐飲等各種商品類型 ,其中比較知名的國(guó)內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等 。下午19:00 至次日上午 7:00,禁止一切機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車通行。 舊城區(qū)商業(yè)街商業(yè)區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,一直是城區(qū)居民購(gòu)物、休閑、餐飲的首選地方之一 ,區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富 ,商品種類齊全 ,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品以中等偏高檔次為主 ,商鋪經(jīng)營(yíng)情況良好 ,常年可保持 95%以上的出租率 ,首層商鋪的租金水平在 200?300 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 除了項(xiàng)目之外 ,玉溪商業(yè)物業(yè)未來(lái)二三年內(nèi)一手的供應(yīng)量較少。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素 ,玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)模化、功能綜合、特色經(jīng)營(yíng)的道路 ,搶占市場(chǎng)先機(jī) ,才能穩(wěn)占市場(chǎng)份額。而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢(shì) ,不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民 ,而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。 2020 年玉溪中心城區(qū)出除了小廟街商鋪比較大規(guī)模出售外 ,其它的商業(yè)物業(yè)都是比較零散且規(guī)模較小 。 (2)潛在供應(yīng)量 根據(jù)本司的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 ,玉溪市區(qū)未來(lái)一、二年內(nèi)只有本項(xiàng)目和另外二個(gè)項(xiàng)目上市。 根據(jù)本司的市場(chǎng)調(diào)查 ,有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身?xiàng)l件限制不能出售產(chǎn)權(quán) ,只能以只租不售的方式進(jìn)入市場(chǎng) ,使到玉溪中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。 數(shù)據(jù)來(lái)源 :玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒 從上圖可知 ,2020 年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市量劇增 ,相比 2020 年增幅達(dá)%。 玉溪的交通條件好 ,昆明距離玉溪較近 ,吸引了玉溪市大量的中高端消費(fèi)人群。 商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對(duì)周邊縣的輻射力強(qiáng) ,吸引周邊縣居民前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)功能較齊全 ,周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少 ,檔次較低 ,商業(yè)氛圍較淡。 (2)發(fā)展態(tài)勢(shì) 大型購(gòu)物商場(chǎng)將向多功能購(gòu)物中心的方向發(fā)展。隨著玉溪居民生活水平的不斷提高 ,玉溪的便利店若能夠貼近生活社區(qū) ,將具有較大的市場(chǎng)前景。 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理 玉溪現(xiàn)時(shí)比較出名的專業(yè)市場(chǎng)有騰源家居城、彩虹橋建材市場(chǎng)、珊瑚路建材市場(chǎng)、天賜家裝 .建材市場(chǎng)等 ,但這些專業(yè)市場(chǎng)都是規(guī)模較小 ,檔次不高。超市要獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)就必須向規(guī)?；?、特色化經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。加上商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理手法落后 ,導(dǎo)致百貨商場(chǎng)的首層租金基本與同路段的街鋪持平 ,但二層以上的租金就會(huì)非常低 ,無(wú)法體現(xiàn)百貨商場(chǎng)的真正市場(chǎng)價(jià)值。 從總體來(lái)看 ,玉溪的商業(yè)體系發(fā)展尚未完善。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢(shì) 發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)時(shí)紅塔商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣 ,但是仍未有升級(jí)換代 ,缺乏更為先進(jìn)的購(gòu)物中心形態(tài)。 高新區(qū)位于城區(qū)南端 ,區(qū)內(nèi)有紅塔生活區(qū)、教師小區(qū)、葫田小區(qū) (公務(wù)員小區(qū) )等生活區(qū) ,各個(gè)生活區(qū)區(qū)內(nèi)人均收入高 ,具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力 ,是玉溪名符其實(shí)的富人區(qū) 。 八縣本身的經(jīng)濟(jì)決定了縣內(nèi) 商業(yè)的繁華程度 ,玉溪東部的縣如通海、江川、華寧、澄江縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展較好 ,商業(yè)物業(yè)相對(duì)集中 ,業(yè)態(tài)較多 ,檔次較全 。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場(chǎng)、食雜店、專 業(yè)店 (電影院等 )、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富 ,基本上涵蓋了購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等所有的商業(yè)功能 ,集聚度相當(dāng)高。紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域 ,但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城 ,區(qū)域面積小 ,商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一 ,其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi) 。 人口增長(zhǎng)率低 ,流動(dòng)少 。 目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一 ,產(chǎn)業(yè)以煙草業(yè)為主 。完成漠 (沙 )東 (峨 )、通高 (大 )、澄華、新細(xì) (丫口 )、華盤 (溪 )、易高 (大 )二級(jí)公路建設(shè)。 公路 :完善昆玉高速公路和澄馬 (金鋪 )、安 (豐營(yíng) )易一級(jí)公路配套設(shè)施建設(shè) 。規(guī)劃商業(yè)金融服務(wù)用地 公頃。中期 (2020 年 )主城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒? 萬(wàn)人 ,其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 萬(wàn)人 :遠(yuǎn)期 (2020 年 )主城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒? 萬(wàn)人 ,其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 萬(wàn)人。 玉溪市未來(lái)的主城區(qū)范圍為 :北至昆玉高速公路皂角營(yíng)立交 ,南到玉元、玉通高速 公路研和立交、玉通立交 。 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí) ,跨入富裕階段 城鎮(zhèn)居民人均總支出為 8359元 ,其中人均生活消費(fèi)支出為 5675元 ,食品類支出為 2069 元 /人 ,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %。 2020 年全市職工平均工資達(dá)到 14211 元 ,比上年增加 917 元 ,增長(zhǎng) %。其次分別的新平縣和通?？h ,分別為 萬(wàn)人和