【正文】 在融資方面，開發(fā)商已做了大量的工作，建議開發(fā)商進(jìn)一步落實(shí)資金，除盡快落實(shí)自有資金外，需盡快與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 37 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。 該項(xiàng)目的選址處在 市中心商業(yè)區(qū)的黃金地段，地理位置良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。該項(xiàng)目的投資商 集團(tuán)股份有限公 司正是抓住了這一契機(jī)，在 全面推進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場(chǎng)，發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。由于 的加盟，無形中提高了該項(xiàng)目的售價(jià)（租金），并縮短了資金回收期，因而該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 都比較高，投資回收期短，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的房地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目。估算結(jié)果詳見附表 3。 其他費(fèi)用估算 其他費(fèi)用根據(jù)同 類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 萬元。 折舊費(fèi)估算 該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值 萬元 (扣除銷售部分所占比例后的余額 )，凈殘值率 10%，折舊年限 19 年，按直線法 綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 萬元。租金收入的估算詳見下表： 項(xiàng)目租金收入估算表 單位：萬元 序號(hào) 出租方案 估算值 1 二、三層 出租面積（ m2） 租金價(jià)格（元 /m2 .月） 54 年租金收入 (萬元 ) 2 四層 出租面積（ m2） 租金價(jià)格（元 /m2 .月） 600 年租金收入 (萬元 ) 其他經(jīng)營(yíng)收入 該項(xiàng)目建有停車場(chǎng)，停車場(chǎng)的收入每個(gè)項(xiàng)目可按 300 萬元 /年考慮。 資金籌措方案和投資使用計(jì)劃詳見附表 2。 流動(dòng)資金估算 根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目建成后將房地產(chǎn)全部出售、出租，由物業(yè)管理部門運(yùn)作，預(yù)計(jì)每年所需流動(dòng)資金為 100 萬元。 勞動(dòng)衛(wèi)生 勞動(dòng)措施 該項(xiàng)目所有用電設(shè)備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全； 低壓配電系統(tǒng)的接地形式為 TNS 系統(tǒng)，其保護(hù)接地線（ PE）與工作零線（ N）是 獨(dú)立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與 N 線等截面的 PE 可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。 噪音的隔絕 水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。 滅火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，地下一層設(shè) 60 具 5A型，地上每層設(shè) 46 具 5A 型。 地面以上一層至四層有 6 部 自動(dòng)人行步道 直通室外， 8 個(gè)鋼筋混凝土樓梯直通室外；地下室：設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 3部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。 煤氣工程 該項(xiàng)目煤氣用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，日需要20xxm3，管線采用普壓鍍鋅鋼管，并配以煤氣表。 系統(tǒng)控制主機(jī)及分控機(jī)分別 設(shè)在一層消防控制中心。 ● 廣播音響系統(tǒng) 該項(xiàng)目廣播音響系統(tǒng)為商場(chǎng)、超市和餐飲提供背景音樂。 商場(chǎng)、超市、行政辦公室及主要設(shè)備房間設(shè)外線電話。 ● 照明工程 該項(xiàng)目按照國(guó)際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵日光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。對(duì)大容量用電設(shè)備采用放射式供電，對(duì)小容量用電設(shè)備采用樹干式供電方式。 變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。地下設(shè)備間設(shè)排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，超市內(nèi)食品加工處和餐飲廚房處設(shè)獨(dú)立的排風(fēng)系統(tǒng)。 夏季冷負(fù)荷 7500KW ● 采暖、空調(diào)系統(tǒng) 冷源：冷源集中設(shè)在地下室， 采用 3 臺(tái)直燃型雙效溴化鋰吸收式冷溫水機(jī)組制作 510℃低溫水 ，供應(yīng)該項(xiàng)目的空調(diào)設(shè)備 。 ● 水幕系統(tǒng) 用于防火卷簾門的保護(hù)，其它均同自動(dòng)噴灑系統(tǒng)。 室內(nèi)消火栓用水量 15L/s。 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 23 ● 空調(diào)冷卻水循環(huán)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)設(shè) 3 臺(tái)冷水機(jī)組。 地下一層，地面采用細(xì)石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車上下坡道應(yīng) 做成鋸齒形防滑路石。 內(nèi)裝修：一層，各專賣店粗裝修。 給周圍居民獻(xiàn)上 具有安全便捷的交通環(huán)境，溫馨的購(gòu)物環(huán)境、愉悅 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 22 的娛樂環(huán)境，舒適的休息環(huán)境的耳目一新、親切可人的商業(yè)中心。 平面交通：在建筑物的四周設(shè)環(huán)形人行步道，一層設(shè)三個(gè)人流出入口，地下停車場(chǎng)用的二個(gè)汽車出入口，一個(gè)貨車入口和設(shè)一個(gè)室外卸貨平臺(tái) 。覆蓋率 73%，容積率 ，綠化率 20%。 20xx 年 1 月投入試營(yíng)業(yè)。解放西路將規(guī)劃為酒吧一條街。因此， 市政府在項(xiàng)目審批手續(xù)以及政策上都會(huì)為該項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。 外部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 90 年代中期以來， 市的城市建設(shè)步伐明顯加快。 業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢(shì) 與 集團(tuán)的相互選擇顯示了其發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，這一戰(zhàn)略協(xié)作模式的建立，極其有利于雙方的業(yè)務(wù)拓展。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 品牌共享優(yōu)勢(shì) 目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段跳躍到了品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了品牌營(yíng)銷階段，零售企業(yè)也開始重視依托于品牌的服務(wù)體系的開發(fā)。 東漢名店：地下一層至三層（包括 12 層之間的夾層）為商鋪分割出售，采用店中店式經(jīng)營(yíng)，四層以上為酒店，一層臨街最高售價(jià) 萬元 /m2， 最低 3 萬元 /m2，內(nèi)部一般在 萬元 /m2，現(xiàn)已全部售完，但由于管理不善，布局不好，現(xiàn)只有一層在經(jīng)營(yíng)，其他樓層停業(yè)。 小古道巷：經(jīng)營(yíng)文具器材、樂器為主。 五條商業(yè)擴(kuò)展軸： 坡子街：發(fā)展 特色風(fēng)味小吃，成為雅俗共享的美食街。 （ 2）火宮殿風(fēng)味街：規(guī)劃結(jié)合湘江劇院，擴(kuò)大規(guī)模，將美食街沿坡子街發(fā)展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。該方案為步行街構(gòu)建了一個(gè)核心商業(yè)區(qū)、三大特色文化廣場(chǎng)、一條商業(yè)主軸、五條商業(yè)擴(kuò)展軸的框架結(jié)構(gòu)。 市現(xiàn)將黃興南路拓寬為 54 米寬，長(zhǎng) 872 米的步行街，預(yù)計(jì) 20xx年全部竣工。尤其是平和堂，由日資興建，由酒店、商場(chǎng)和超市組合而成，商場(chǎng)采取開架式經(jīng)營(yíng)，對(duì)外不租不售，采取扣率 2530%不等。 周邊環(huán)境 及今后規(guī)劃 該項(xiàng)目地處的黃興南路延接黃心中路，是 市最早最繁華的商業(yè)區(qū)。 該項(xiàng)目是以 和 集團(tuán)協(xié)商的長(zhǎng)春的模式為標(biāo)準(zhǔn)。 從經(jīng)營(yíng)模式上來說，五一廣場(chǎng)商圈使 的商業(yè)模式更加豐富與完備。 90 年代以后， 隨著 五一廣場(chǎng)周圍的 平和堂、友誼名店、新友誼廣場(chǎng) (錦繡 )、東漢名店廣場(chǎng)、新 大新時(shí)代廣場(chǎng)、萬代廣場(chǎng)的陸續(xù)開業(yè)，以一個(gè)環(huán)狀圍繞于五一廣場(chǎng)四周，以其形象而生動(dòng)的佇立，描繪了一個(gè)真實(shí)的 “商圈 ”。 20xx 年 9 月下旬，隨著五一路交通綠化改擴(kuò)工程的竣工通車，昔日錯(cuò)亂的廣告牌、低矮的臨街鋪面、擁擠的人行道、車輛雜亂的五一廣場(chǎng)，被如今面目清雋而高聳的現(xiàn)代化大廈、先進(jìn)而流暢的下沉式交通廣場(chǎng)、休閑舒暢 的中心綠化廣場(chǎng)所替代 ，從而一個(gè)現(xiàn)代化的五一廣場(chǎng)商圈獲得了新生。 市集散的商品量、交易額、商業(yè)活動(dòng)的輻射面在全省乃至我國(guó)整個(gè)中南地區(qū)具有重要地位。 20xx 年實(shí)現(xiàn)社會(huì)商品零售總額達(dá) 308 億元人民幣，批發(fā)零售貿(mào)易總額 225 億元。投資達(dá) 億元的 環(huán)線工程，以及金霞大道、雷鋒大道、解放路中、西段的續(xù)建、石長(zhǎng)鐵路湘江公路橋、湘江南大橋、汽車客運(yùn)南站、自來水?dāng)U建、程控電話擴(kuò)控工程，尤其是以 市委、市府西遷為契機(jī)的河西新城建設(shè)，必將使古城 有著更加美好的未來。近年來， 為創(chuàng)建現(xiàn)代化國(guó)際城市 ，更加大了城市建設(shè)的步伐。 市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的同時(shí)，城市面貌亦有了根本的變化。 現(xiàn) 已成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中的一個(gè)重要開放城市。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 農(nóng)業(yè)注重在“兩高一優(yōu)”上下功夫，使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場(chǎng)農(nóng)業(yè)、城郊型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)變。全市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額 億 元，人均 萬元。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元， 外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元。截止到 20xx 年末， 市總?cè)丝? 萬，市區(qū)人口 萬人。眾所周知，“百萬買宅，千萬買鄰”， 在全國(guó)各城市的發(fā)展必將給周邊環(huán)境帶來人氣，這將為 集團(tuán)在各城市的商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)帶來聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 該項(xiàng)目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局 在世界的范圍內(nèi)享有盛譽(yù)，其成熟的商業(yè)運(yùn)作模式為眾多的企業(yè)所瞻仰。目前，黃興北、中、南山路，以及五一廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷已經(jīng)緊鑼密鼓的展開，并有了重大的突破。再者，從商業(yè)業(yè)種上看，在商業(yè)中，除了批發(fā)零售業(yè)以外，現(xiàn)代物流業(yè)也是 商業(yè)發(fā)展中的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 9 長(zhǎng)點(diǎn)。 該項(xiàng)目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 市自古是中國(guó)南方的一大商貿(mào)中心，改革開放以來，商貿(mào)業(yè)更成為 市的支柱產(chǎn) 業(yè)。入世是一個(gè)發(fā)展契機(jī)，未來的 3 至 5 年將是我國(guó)零售業(yè)快速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，這一時(shí)期既是最為劇烈的變革時(shí)期，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展成熟的時(shí)期。 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將迅速推動(dòng)入世后我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí) 該項(xiàng)目 的發(fā)展方向是在 的商業(yè)中心地段黃興路發(fā)展大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化的超市。數(shù)據(jù)表明， 今年 上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)商品銷售活躍，保持了較高的增長(zhǎng)水平，實(shí)現(xiàn) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年同期上漲 %。 二、項(xiàng)目發(fā)展的必要性分析 該項(xiàng)目的發(fā)展將有力推動(dòng)我國(guó)零售業(yè)發(fā)展 經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國(guó)連鎖零售業(yè)獲得了良好的起步發(fā)展，同時(shí)該領(lǐng)域前幾年對(duì)外資的適度放 開，也起到了積極的推動(dòng)作用和示范效應(yīng)。 憑借其雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、龐大的衛(wèi)星系統(tǒng)建立了自己的商業(yè)帝國(guó)， 的加盟，必將大大增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力，從而為該項(xiàng)目帶來滿意的投資回報(bào)率。截至 20xx 年底， 已經(jīng)在全球 10 余個(gè)國(guó)家開設(shè)了近 4000 家連鎖店，利潤(rùn)增長(zhǎng)始終保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，年增長(zhǎng)速度高達(dá) 20%。 該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：到 21 世紀(jì)初，成為資產(chǎn)超百億元，年經(jīng)營(yíng)額超過百億元的中國(guó)一流的大型企業(yè)集團(tuán)。到 20xx 年底，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)將拓展到全國(guó) 12 個(gè)城市，年開發(fā)量超過 150 萬平方米，銷售額超過 50 億元。該集團(tuán)公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營(yíng)范圍從單一的房地產(chǎn)業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿(mào)等多種領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 40 億資產(chǎn)、年經(jīng)營(yíng)收入超過 70 億元的大型股份制企業(yè)。 項(xiàng)目實(shí)施依據(jù) 購(gòu)物廣場(chǎng)是 集團(tuán)股份有限公司與 集團(tuán)簽署的一攬子合作項(xiàng)目之一。 作為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè) —— 集團(tuán)股份有限公司抓住了這一契機(jī)，在 全面挺進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場(chǎng)。連鎖經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額持續(xù)多年保持了 10%以上的增長(zhǎng)速度，中國(guó)零售市場(chǎng)已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。中國(guó)入世在即，為了適應(yīng)入世之后對(duì)外開放新形勢(shì)的需要，進(jìn)一步加大招商引資力度，國(guó)家外經(jīng)貿(mào)部近日宣布，將放寬對(duì)外商投資企業(yè)外方在境內(nèi)銀行籌措人民幣中長(zhǎng)期貸款的限制。國(guó)家將按照加入世貿(mào)組織承諾的條件，修訂和完善有關(guān)政策法規(guī)；進(jìn)一步放寬引進(jìn)外資的領(lǐng)域、地域和技術(shù)的轉(zhuǎn)讓等方面的限制，有步驟的擴(kuò)大服務(wù)行業(yè)的對(duì)外開放。作 為享有國(guó)際盛譽(yù)的零售商業(yè)巨子 —— 美國(guó) 集團(tuán)于 1996 年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。兩強(qiáng)聯(lián)盟，簽署了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場(chǎng)開發(fā)等方面進(jìn)行全方位的戰(zhàn)略合作。 此次項(xiàng)目還包括 購(gòu)物廣場(chǎng) 等 5 個(gè)城市的 四個(gè)項(xiàng)目，各地項(xiàng)目均由 集團(tuán)下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。集團(tuán)下屬的 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為國(guó)家建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先在全國(guó)同行業(yè)中向全國(guó)公開宣布“三項(xiàng)承諾、八項(xiàng)信譽(yù)保證”，受 到了國(guó)家建設(shè)部的肯定，并在全國(guó)推廣。 該集團(tuán)