【正文】 人員有 18人其中包括兩名高級工程師和相關(guān)專業(yè)的統(tǒng)計師經(jīng)濟師和會計師等在副總經(jīng)理以上管理人員中有參加過全國和省舉辦的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)具有近十年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理資歷 目前公司正在開發(fā)建設(shè)的項目百合康城占地 35畝規(guī)劃建設(shè)面積 165000平方米總投資額 285億元人民幣總建 22幢樓房其中 16幢為多層預(yù)計 08年 12月前多層樓房可以全部竣工 6幢高層為 28層建筑規(guī)劃地下停車場 6800平方米目前正在施工中預(yù)計 2020 年竣工 雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)良的技術(shù)隊伍保障了公司迅速的 發(fā)展 第三章 市場分析與預(yù)測 城市商業(yè)廣場項目由辦公商業(yè)餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成本章將通過分析市房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位 一社會經(jīng)濟狀況 1 中國社會經(jīng)濟狀況 根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評估中國在 2020年的經(jīng)濟增長率約為 1203其增長主要是因為強而有力的外銷驅(qū)動及內(nèi)需拉動由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國家樂觀再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟增長仍會保持強勁國際社會普通認(rèn)為 2020 年中國經(jīng)濟增長率應(yīng)保持在 10 左右 2 市的社會經(jīng)濟狀況 改革開放以來市經(jīng)濟建設(shè)取得了豐碩成果城鄉(xiāng)面貌日新月異人民生活水平逐步提高各項社會事業(yè)全面發(fā)展尤其是進(jìn)入 2020 年以后在市委市政府區(qū)委區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下克服了前期政府腐敗陰影非典疫情洪澇災(zāi)害等多重影響負(fù)重爬坡奮力前行實現(xiàn)了政治上由亂到治再到人心思定人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟上實現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升再到兩位數(shù)增長的轉(zhuǎn)變走過了最為艱難的時期步入了快速發(fā)展的前期 1 綜合經(jīng)濟實力不斷增強 2020 年全市生產(chǎn)總值突破 370 億元增長 13 財政收入超過 322億元增長木 18完成全社會固定資產(chǎn)投資 151億元 增長 20糧食綜合生產(chǎn)能力達(dá)到 449 萬噸小麥大豆玉米禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)居全省前列煤電化工農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強劉莊煤礦電廠等一批重大項目建設(shè)進(jìn)展順利為市的快速發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ) 2 經(jīng)濟發(fā)展思路逐步清晰市委市政府立足市情審時度勢提出了建設(shè)中心城市的發(fā)展目標(biāo)和優(yōu)化一產(chǎn)強化二產(chǎn)繁榮三產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展思路確定事關(guān)我市經(jīng)濟發(fā)展全局的 6611 工程作出了振奮精神凝心聚力搶抓機遇乘勢而上奮力崛起的重大決策努力把我市建設(shè)成以區(qū)域性加工制造業(yè)中心優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心商貿(mào)物流集散中心為主要內(nèi)容的區(qū)域性中心城市 3中心城市正在形成十五末市區(qū)建成區(qū)面積已達(dá) 50平方公里城區(qū)人口總規(guī)模達(dá) 50 萬人交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強上海華源香港華潤江蘇大亞南京雨潤河北頂大國投新集集團等一大批企業(yè)入駐商貿(mào)物流集散中心地位初步確立全市社會消費品零售總額位居全省第二 4工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快 2020年全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達(dá)到 203億元以上連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長增長的穩(wěn)定性和內(nèi)在動力增強城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移 2020 年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá) 31 5 社會事業(yè)全面進(jìn)步人民生活繼續(xù)改善 2020 年 農(nóng)民人均純收入 2350 元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8817 元社會保障覆蓋面進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4 以內(nèi)生態(tài)市建設(shè)全面啟動居民消費結(jié)構(gòu)加速升級住房通訊交通等成為新的消費熱點 2020～ 2020 年市 GDP 見下表 年份 GDP 總額億元 增長率 可比價 2020 209 41 2020 217 10 2020 263 104 2020 324 103 2020 370 13 2020 460 136 二 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 1 國內(nèi)宏觀市場分析 1 市場回顧 政策成為影響 2020 年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量在始自2020 年 4 月的宏觀調(diào)控中中央和地方政府出臺了諸多政策調(diào)控政策密集出臺 如 加息 4 月 27 日和 8 月 21 日央行上調(diào)各檔次房貸利率 國六條 5 月 17 日提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施拉開今年調(diào)控序幕 九部委十五條 5 月 29 日國辦發(fā) 2020 37 號文對國六條細(xì)化提出 90 平米雙70 標(biāo)準(zhǔn) 二手房征營業(yè)稅 5 月 31 日國稅發(fā) 74 號文規(guī)定 6 月 1 日后個人購買不足 5年的住房對外銷售將全額征收營業(yè)稅 調(diào)控住房結(jié)構(gòu) 7 月 6 日建設(shè)部發(fā) 165 號文明確 90 平米標(biāo)準(zhǔn) 限制預(yù)售 7 月 6 日 166 號文要求 開發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在 10 日內(nèi)開售 外資限炒 7 月 11 日 171 號文加強對外資開發(fā)經(jīng)營和境外購房管理 土地督察 7 月 24 日國辦發(fā) 2020 50 號文規(guī)定全國省 區(qū)市 及計劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局監(jiān)管 強征二手房所得稅 7 月 26 日 108 號文規(guī)定 8 月 1 日起統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 規(guī)范外匯管理 9月 5日外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理 加強土地調(diào)控 9 月 5 日國務(wù)院發(fā)布加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 11 月 7 日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》90以上都是個人消費者 2020年個人房貸只有 8258億元 4年后的 2020年達(dá)到 24 萬億元增長 3 倍之多 首先房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的聯(lián)動及相關(guān)行業(yè)的影響到底有多大這個問題沒有從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題是一枝獨秀是孤軍深入是其它產(chǎn)業(yè)增長乏力是地方經(jīng)濟增長思維和模式單一化的問題由此造成了地方政府的 依賴性銀行資金的傾斜性和對其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性其次目前房地產(chǎn)投資與國民收入等系列宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的比例是否協(xié)調(diào)特別是對金融的影響金融機構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個比例多少涉及房地產(chǎn)的不良貸款率房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險點等大多缺乏系統(tǒng)深入的研究權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損即使是央行這樣的機構(gòu)在對全行業(yè)摸底環(huán)節(jié)缺損的情況下做出的各種結(jié)論也是模糊的最后對于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭論的雙方都擺脫不了利益背景以偏概全是共性要么將局部地區(qū)的個別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點要么就是企圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤阻擋行業(yè)整合 2 2020 年 ①保持發(fā)展且穩(wěn)健的行業(yè)基調(diào) 在 的中央經(jīng)濟工作會議上中央對 2020 年的經(jīng)濟工作提出了八項主要任務(wù) 1堅持加強和改善宏觀調(diào)控保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭 2 堅持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟為重點扎實推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè) 3 堅持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級 4 堅持提高自主創(chuàng)新能力加快建設(shè)創(chuàng)新型國家 5堅持落實區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展 6堅持深化體制改革加快形成落實科學(xué)發(fā)展觀的體制機制保障 7 堅持互利共贏的開放戰(zhàn)略提高對外開放水平 8 堅持以人為本不斷促進(jìn)社會和諧我們看到這八條中幾乎每一條都與 2020年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的調(diào)整密切相 關(guān)致力于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變是實現(xiàn)未來經(jīng)濟目標(biāo)的重要基調(diào)而房地產(chǎn)業(yè)則很有可能被用來作為實現(xiàn)這種調(diào)整的工具無論如何飛快轉(zhuǎn)動的車輪是不能離開車身的 因此我們對于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是為了確保經(jīng)濟增長以個人消費為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行利潤水平回歸正常狀態(tài)當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑很多是基于社會資源向這個行業(yè)的過度傾斜必須實現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展 ②土地市場化配置成為趨勢 國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的縱觀其演變的過程一個貫穿其中始終 未變的宗旨就是不斷推進(jìn)土地管理的市場化進(jìn)程作為一個新興的經(jīng)營高度市場化的產(chǎn)業(yè)商品房價格的變化直接影響到了投資和消費的增長并與各地城市 GDP 的增速密切相關(guān)從某種程度上而言失去對開發(fā)用地的控制就意味著失去對房地產(chǎn)市場的控制在商業(yè)銀行信貸管理更加市場化的形勢下政府出于加強管制的本能對于開發(fā)土地的控制趨嚴(yán)是必然的趨勢何況日趨活躍的土地交易市場將土地使用權(quán)價值發(fā)現(xiàn)得淋漓盡致土地收益逐步成為第二財政的角色已經(jīng)是不爭的事實 在 2020 年以土地市場建設(shè)和交易規(guī)范為重點的相關(guān)法律和具體政策出臺是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要 手段我國國有土地的管理進(jìn)入到有章可循治亂有方規(guī)范交易監(jiān)管嚴(yán)格的新階段國有土地的市場化配置水平顯著提高越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明資本實力競爭業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段 ③加息從負(fù)面影響供求 房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點表現(xiàn)在兩個方面一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大二是消費者購買商品房所需資金量大生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點決定了資金融通的必然性所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)利率提升既 影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本從而影響到商品房的供給和價格同時又影響消費者按揭貸款利息從而影響商品房的需求和價格 對于開發(fā)商來說加息提高投資資金來源中的貸款成本加息幅度越大貸款利息增幅也越大加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給 ④品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞 一方面隨著一系列政策措施的出臺銀根地根的進(jìn)一步緊縮等將使國內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的資金鏈和拿地壓力行業(yè)內(nèi)的洗牌將加劇市場的逐出效應(yīng)將會顯現(xiàn)另一方面隨著市場競爭的加劇房地產(chǎn)業(yè)中的優(yōu)勝劣汰企業(yè)間整合將會成為常態(tài)品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞 2 房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測 1 市場回顧