【正文】 人員有 18人其中包括兩名高級(jí)工程師和相關(guān)專業(yè)的統(tǒng)計(jì)師經(jīng)濟(jì)師和會(huì)計(jì)師等在副總經(jīng)理以上管理人員中有參加過(guò)全國(guó)和省舉辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)知識(shí)業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)具有近十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理資歷 目前公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目百合康城占地 35畝規(guī)劃建設(shè)面積 165000平方米總投資額 285億元人民幣總建 22幢樓房其中 16幢為多層預(yù)計(jì) 08年 12月前多層樓房可以全部竣工 6幢高層為 28層建筑規(guī)劃地下停車場(chǎng) 6800平方米目前正在施工中預(yù)計(jì) 2020 年竣工 雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)良的技術(shù)隊(duì)伍保障了公司迅速的 發(fā)展 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公商業(yè)餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成本章將通過(guò)分析市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位 一社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 1 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)亞洲開(kāi)發(fā)銀行的評(píng)估中國(guó)在 2020年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率約為 1203其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的外銷驅(qū)動(dòng)及內(nèi)需拉動(dòng)由于中國(guó)擁有龐大的內(nèi)銷市場(chǎng)其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國(guó)家樂(lè)觀再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國(guó)投資在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁國(guó)際社會(huì)普通認(rèn)為 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)保持在 10 左右 2 市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 改革開(kāi)放以來(lái)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了豐碩成果城鄉(xiāng)面貌日新月異人民生活水平逐步提高各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展尤其是進(jìn)入 2020 年以后在市委市政府區(qū)委區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下克服了前期政府腐敗陰影非典疫情洪澇災(zāi)害等多重影響負(fù)重爬坡奮力前行實(shí)現(xiàn)了政治上由亂到治再到人心思定人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升再到兩位數(shù)增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變走過(guò)了最為艱難的時(shí)期步入了快速發(fā)展的前期 1 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng) 2020 年全市生產(chǎn)總值突破 370 億元增長(zhǎng) 13 財(cái)政收入超過(guò) 322億元增長(zhǎng)木 18完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 151億元 增長(zhǎng) 20糧食綜合生產(chǎn)能力達(dá)到 449 萬(wàn)噸小麥大豆玉米禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)居全省前列煤電化工農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)劉莊煤礦電廠等一批重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利為市的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路逐步清晰市委市政府立足市情審時(shí)度勢(shì)提出了建設(shè)中心城市的發(fā)展目標(biāo)和優(yōu)化一產(chǎn)強(qiáng)化二產(chǎn)繁榮三產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路確定事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的 6611 工程作出了振奮精神凝心聚力搶抓機(jī)遇乘勢(shì)而上奮力崛起的重大決策努力把我市建設(shè)成以區(qū)域性加工制造業(yè)中心優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心商貿(mào)物流集散中心為主要內(nèi)容的區(qū)域性中心城市 3中心城市正在形成十五末市區(qū)建成區(qū)面積已達(dá) 50平方公里城區(qū)人口總規(guī)模達(dá) 50 萬(wàn)人交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)上海華源香港華潤(rùn)江蘇大亞南京雨潤(rùn)河北頂大國(guó)投新集集團(tuán)等一大批企業(yè)入駐商貿(mào)物流集散中心地位初步確立全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居全省第二 4工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快 2020年全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達(dá)到 203億元以上連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和內(nèi)在動(dòng)力增強(qiáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移 2020 年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá) 31 5 社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步人民生活繼續(xù)改善 2020 年 農(nóng)民人均純收入 2350 元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8817 元社會(huì)保障覆蓋面進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4 以內(nèi)生態(tài)市建設(shè)全面啟動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)住房通訊交通等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn) 2020～ 2020 年市 GDP 見(jiàn)下表 年份 GDP 總額億元 增長(zhǎng)率 可比價(jià) 2020 209 41 2020 217 10 2020 263 104 2020 324 103 2020 370 13 2020 460 136 二 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 1 國(guó)內(nèi)宏觀市場(chǎng)分析 1 市場(chǎng)回顧 政策成為影響 2020 年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量在始自2020 年 4 月的宏觀調(diào)控中中央和地方政府出臺(tái)了諸多政策調(diào)控政策密集出臺(tái) 如 加息 4 月 27 日和 8 月 21 日央行上調(diào)各檔次房貸利率 國(guó)六條 5 月 17 日提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施拉開(kāi)今年調(diào)控序幕 九部委十五條 5 月 29 日國(guó)辦發(fā) 2020 37 號(hào)文對(duì)國(guó)六條細(xì)化提出 90 平米雙70 標(biāo)準(zhǔn) 二手房征營(yíng)業(yè)稅 5 月 31 日國(guó)稅發(fā) 74 號(hào)文規(guī)定 6 月 1 日后個(gè)人購(gòu)買不足 5年的住房對(duì)外銷售將全額征收營(yíng)業(yè)稅 調(diào)控住房結(jié)構(gòu) 7 月 6 日建設(shè)部發(fā) 165 號(hào)文明確 90 平米標(biāo)準(zhǔn) 限制預(yù)售 7 月 6 日 166 號(hào)文要求 開(kāi)發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在 10 日內(nèi)開(kāi)售 外資限炒 7 月 11 日 171 號(hào)文加強(qiáng)對(duì)外資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外購(gòu)房管理 土地督察 7 月 24 日國(guó)辦發(fā) 2020 50 號(hào)文規(guī)定全國(guó)省 區(qū)市 及計(jì)劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局監(jiān)管 強(qiáng)征二手房所得稅 7 月 26 日 108 號(hào)文規(guī)定 8 月 1 日起統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅 規(guī)范外匯管理 9月 5日外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理 加強(qiáng)土地調(diào)控 9 月 5 日國(guó)務(wù)院發(fā)布加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 11 月 7 日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》90以上都是個(gè)人消費(fèi)者 2020年個(gè)人房貸只有 8258億元 4年后的 2020年達(dá)到 24 萬(wàn)億元增長(zhǎng) 3 倍之多 首先房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)及相關(guān)行業(yè)的影響到底有多大這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題是一枝獨(dú)秀是孤軍深入是其它產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思維和模式單一化的問(wèn)題由此造成了地方政府的 依賴性銀行資金的傾斜性和對(duì)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性其次目前房地產(chǎn)投資與國(guó)民收入等系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比例是否協(xié)調(diào)特別是對(duì)金融的影響金融機(jī)構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個(gè)比例多少涉及房地產(chǎn)的不良貸款率房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等大多缺乏系統(tǒng)深入的研究權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損即使是央行這樣的機(jī)構(gòu)在對(duì)全行業(yè)摸底環(huán)節(jié)缺損的情況下做出的各種結(jié)論也是模糊的最后對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭(zhēng)論的雙方都擺脫不了利益背景以偏概全是共性要么將局部地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點(diǎn)要么就是企圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤(rùn)阻擋行業(yè)整合 2 2020 年 ①保持發(fā)展且穩(wěn)健的行業(yè)基調(diào) 在 的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上中央對(duì) 2020 年的經(jīng)濟(jì)工作提出了八項(xiàng)主要任務(wù) 1堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭 2 堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 3 堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí) 4 堅(jiān)持提高自主創(chuàng)新能力加快建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家 5堅(jiān)持落實(shí)區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展 6堅(jiān)持深化體制改革加快形成落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的體制機(jī)制保障 7 堅(jiān)持互利共贏的開(kāi)放戰(zhàn)略提高對(duì)外開(kāi)放水平 8 堅(jiān)持以人為本不斷促進(jìn)社會(huì)和諧我們看到這八條中幾乎每一條都與 2020年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的調(diào)整密切相 關(guān)致力于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變是實(shí)現(xiàn)未來(lái)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重要基調(diào)而房地產(chǎn)業(yè)則很有可能被用來(lái)作為實(shí)現(xiàn)這種調(diào)整的工具無(wú)論如何飛快轉(zhuǎn)動(dòng)的車輪是不能離開(kāi)車身的 因此我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)所有問(wèn)題判斷的前提是為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以個(gè)人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行利潤(rùn)水平回歸正常狀態(tài)當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑很多是基于社會(huì)資源向這個(gè)行業(yè)的過(guò)度傾斜必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展 ②土地市場(chǎng)化配置成為趨勢(shì) 國(guó)家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的縱觀其演變的過(guò)程一個(gè)貫穿其中始終 未變的宗旨就是不斷推進(jìn)土地管理的市場(chǎng)化進(jìn)程作為一個(gè)新興的經(jīng)營(yíng)高度市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)商品房?jī)r(jià)格的變化直接影響到了投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)并與各地城市 GDP 的增速密切相關(guān)從某種程度上而言失去對(duì)開(kāi)發(fā)用地的控制就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制在商業(yè)銀行信貸管理更加市場(chǎng)化的形勢(shì)下政府出于加強(qiáng)管制的本能對(duì)于開(kāi)發(fā)土地的控制趨嚴(yán)是必然的趨勢(shì)何況日趨活躍的土地交易市場(chǎng)將土地使用權(quán)價(jià)值發(fā)現(xiàn)得淋漓盡致土地收益逐步成為第二財(cái)政的角色已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí) 在 2020 年以土地市場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要 手段我國(guó)國(guó)有土地的管理進(jìn)入到有章可循治亂有方規(guī)范交易監(jiān)管嚴(yán)格的新階段國(guó)有土地的市場(chǎng)化配置水平顯著提高越來(lái)越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場(chǎng)操作程序和越來(lái)越高的進(jìn)入門檻對(duì)于下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段 ③加息從負(fù)面影響供求 房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面一是開(kāi)發(fā)商買地和開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金量大二是消費(fèi)者購(gòu)買商品房所需資金量大生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)利率提升既 影響開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的成本從而影響到商品房的供給和價(jià)格同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息從而影響商品房的需求和價(jià)格 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)加息提高投資資金來(lái)源中的貸款成本加息幅度越大貸款利息增幅也越大加息將限制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)速度和商品房供給 ④品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞 一方面隨著一系列政策措施的出臺(tái)銀根地根的進(jìn)一步緊縮等將使國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商面臨空前的資金鏈和拿地壓力行業(yè)內(nèi)的洗牌將加劇市場(chǎng)的逐出效應(yīng)將會(huì)顯現(xiàn)另一方面隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇房地產(chǎn)業(yè)中的優(yōu)勝劣汰企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 1 市場(chǎng)回顧