【正文】 公司董事長李志祥先生，45歲，畢業(yè)于華中師范大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院工商管理系，孝感市第三屆、第四屆人大代表，高級工程師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人?！皾h正服裝工業(yè)城”商標的擁有者，曾任武漢市喬口區(qū)招商局副局長，十六年建筑開發(fā)經(jīng)歷，武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項目，漢川市“興發(fā)小區(qū)”A、B、C區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人。公司總經(jīng)理李文甫先生，48歲，執(zhí)行董事，法人代表。畢業(yè)于武漢工程大學(xué)土木建筑系，漢川市第三屆人大代表，市商會副會長，市工商聯(lián)執(zhí)行委員，經(jīng)濟師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人之一。武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項目，漢川市“興發(fā)小區(qū)”A、B、C區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人之一。公司副總經(jīng)理方心寬先生，38歲，監(jiān)事。畢業(yè)于中南財經(jīng)大學(xué)會計系，曾任中國建設(shè)銀行漢川電廠專業(yè)支行信貸副科長，湖北川東置業(yè)公司財務(wù)部經(jīng)理、湖北志翔建設(shè)公司總經(jīng)理?！皾h正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人之一。公司總顧問傅烈培先生，56歲，畢業(yè)于鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院交通運輸系，湖北省第八屆人大代表，曾任中國建設(shè)銀行漢川電廠專業(yè)支行行長，中國建設(shè)銀行孝感分行副行長，現(xiàn)任湖北川東環(huán)保能源開發(fā)有限公司總經(jīng)理。準確把握國家宏觀走向，洞悉企業(yè)發(fā)展瓶頸，為企業(yè)提供戰(zhàn)略決策。公司律師江文力先生，36歲，畢業(yè)于武漢大學(xué)法律系，碩士研究生。擅長民事合同、知識產(chǎn)權(quán)、企業(yè)改制、重組、并購、股票發(fā)行等企業(yè)法律事務(wù)。第3節(jié) 項目建設(shè)背景隨著漢川市委、市政府關(guān)于建設(shè)秀美、富裕、和諧新漢川戰(zhàn)略的實施，政府對老城區(qū)改造的力度進一步加強。漢川市汽車客運站遷出城區(qū)后，對客運站原址的建設(shè)改造勢在必行。2007年2月，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司成功競拍位于漢川市區(qū)商業(yè)中心歡樂街中段的老汽車客運站土地后，本著高層次、高品位的開發(fā)標準，擬建一座綜合性商住中心漢正商業(yè)廣場。 ◇地理人口 漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機場僅45公里，是全國經(jīng)濟百強和湖北省經(jīng)濟5強縣市之一，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，商貿(mào)經(jīng)濟活躍。全市人口120萬，城區(qū)人口25萬人，隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進，人口城市化以每年45%速度增長，住房需求和商業(yè)產(chǎn)權(quán)需求旺盛，投資型消費成為人們的新需求?！蟀l(fā)展現(xiàn)狀 項目所在地位于漢川市最繁華的城區(qū)商業(yè)中心位置歡樂街核心地帶，這里白天人涌如潮，晚上也成為流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齊全的消費中心區(qū)。對面有全市最大的三星級賓館白云大酒店，周圍有歡樂街市場，漢川商城，漢川宮庭烤雞酒店，銀海大酒店，川宇商城，仙女佳園等，人口稠密，近千家商鋪星羅棋布。而形成規(guī)模大型超市中百倉儲也只委身郊外，商業(yè)區(qū)高檔購物中心空缺?！笠?guī)劃目標 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司擬對該項目采用武漢廣場建設(shè)模式，主體樓設(shè)計由國際知名的武漢（國際）袁培煌建筑設(shè)計師事務(wù)所承擔，規(guī)劃起點高。項目建成后，漢正商業(yè)廣場集購物、停車、娛樂、商住于一體，綜合配套項目齊全，專業(yè)賣場面積大，主營品牌及高附加值商品等特點的大型中高檔購物娛樂中心。項目規(guī)劃總建筑面積65,020㎡，共22層。14層為商鋪，面積22,708㎡，522層為住宅樓，面積為37,812平方米。計劃商用扶手電梯2部，載貨電梯2部，住宅電梯4部。項目建設(shè)期13個月，總投資15,159萬元。第4節(jié) 項目建設(shè)的必要性項目所在地前身為漢川市盛達汽車客運站，盛達客運站已搬出好幾年了，而地處商業(yè)心臟地帶老車站場地，一直未能充分發(fā)揮應(yīng)有的功能與商業(yè)地位，這與漢川經(jīng)濟的高速發(fā)展，商貿(mào)經(jīng)濟活躍的地位極不相襯，也極大地影響了老城區(qū)建設(shè)改造的步伐。市政府高屋建瓴，將漢正商業(yè)廣場的建設(shè)列為這屆政府要辦的十件大事之一；湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司立足產(chǎn)業(yè)促地方經(jīng)濟發(fā)展，實業(yè)報國，回饋家鄉(xiāng)的理念得到漢川人民的認同，最終以高價格出標，高標準補償而一舉中標。建好漢正商業(yè)廣場，時不我待；運營好漢正商業(yè)廣場，對漢川、對湖北川東置業(yè)公司都具有里程碑的歷史意義。第四章 市場及建設(shè)條件可行性分析 第1節(jié) 項目市場可行性投資環(huán)境分析：漢川市地處漢江平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢，武漢“1+8”城市經(jīng)濟圈之列中等城市。全市人口120萬人，市區(qū)現(xiàn)有人口25萬人。歷史機遇與現(xiàn)實風險分析：住宅建設(shè)和消費，截止2006年底，㎡。㎡，㎡，㎡，%，%。這表明，漢川市房地產(chǎn)大市仍處于復(fù)蘇階段，值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬㎡，居住人口25萬，人均居住面積為17 ㎡／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)漢川市人均住房面積要達到30－35 ㎡，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為漢川房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。第2節(jié) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、價格走向及發(fā)展態(tài)勢商品房需求主要指標 漢正商業(yè)廣場主要面對漢川市區(qū)居民及武漢投資置業(yè)客戶。漢川市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下： ◆市區(qū)人口約25萬，6萬個家庭。 ◆，全省排5位（2006年） ◆，戶均月收入4750元 ◆人均居住面積17㎡◆商品房交易率89％（2006年） ◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強?！粑錆h地產(chǎn)的升溫，中環(huán)內(nèi)房價已逼近5000元/㎡，“1+8”城市圈興起，交通便捷，直接拉動周邊房市的需求。商品房需求祈求 根據(jù)抽樣調(diào)查（漢川市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，漢川市民購買商品房的基本特點是： ◆一次性投資額度為16萬元。 ◆低端需求戶（接受商品房價格為1500－2000元／㎡者）收入2530元，需求房屋面積均值為90㎡。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。 ◆高端需求戶（2000－2800元／㎡）收入4500元，需求房屋面積均值為142㎡。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1800元。 ◆有購房意向的家庭中，地段偏好為優(yōu)先選擇。 商品房為漢川居民主要的消費支出。房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，接受商品房的平均價格為1800元／㎡ 從對消費者購買力的分析來看，漢川居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，漢川市民能夠接受的商品房平均價格為1800元／㎡，其中中高收入家庭則為2600元／㎡。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。主流消費面積在100㎡以上 消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。第3節(jié) 漢川市商品房需求分析商品房供給總量及特點 漢川房地產(chǎn)經(jīng)歷九四、九五年房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目下降，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn)了些高質(zhì)素的住宅小區(qū)，如御城春景小高層，在市場細分上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。漢川市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。漢川市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。漢川市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房