【正文】 城市餐飲娛樂(lè)購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 城市餐飲娛樂(lè)購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄報(bào)告摘要 31 項(xiàng)目基本情況 62 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)分析 6 **市概況及投資環(huán)境分析 6 **市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 6 **市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 6 **市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 12 **市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) 193 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù) 194立地開(kāi)發(fā)條件 19 項(xiàng)目立地條件 19 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) 20 20 附近商業(yè)及生活配套 29 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 30 立地綜合評(píng)述 315 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 31 31 需求分析 34 租售分析 38 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià) 41 商業(yè)用房項(xiàng)目SWOT分析 426 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)建議 44 市場(chǎng)定位 44 產(chǎn)品定位 50 目標(biāo)客戶(hù)定位 547 項(xiàng)目綜合分析 57報(bào)告摘要項(xiàng)目概況**項(xiàng)目是**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在**地區(qū)開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地46畝，通過(guò)前期初步設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬(wàn)平方米，擬建成東部地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性的購(gòu)物中心。項(xiàng)目分析結(jié)果通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件與市場(chǎng)環(huán)境的分析，對(duì)本項(xiàng)目判斷如下：216。 項(xiàng)目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，交通的通達(dá)性和通暢性均好；216。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費(fèi)；216。 項(xiàng)目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團(tuán)，未來(lái)顧客數(shù)量充足；216。 燕莎OUTLETS的開(kāi)業(yè)形成初步且能夠互補(bǔ)的商業(yè)氛圍和充足客流；216。 項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將能充分靈活地滿(mǎn)足商家和商戶(hù)的需求；216。 開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理更易成功。216。 項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊，但由于周邊建筑和道路問(wèn)題造成了展示性不佳；216。 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開(kāi)發(fā)階段，商業(yè)成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間；216。 項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不完善，**橋的改善需要一定的時(shí)間；216。 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小，難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。216。 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與WTO的開(kāi)放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪；216。 項(xiàng)目位于快速成長(zhǎng)的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；216。 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的CBD東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)區(qū)域潛力巨大；216。 與OUTLETS等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)，將可能形成“1+12”的效果；216。 項(xiàng)目區(qū)域的四、五環(huán)間的商業(yè)空缺，可能通過(guò)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)填補(bǔ)；216。 未來(lái)項(xiàng)目周邊眾多樓盤(pán)的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。216。 未來(lái)東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將造成一定的威脅；216。 處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心20萬(wàn)平方米商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的分流作用；216。 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)商業(yè)（如世紀(jì)華僑城）對(duì)本項(xiàng)目客流具一定的分流作用。綜上所述，我們的結(jié)論是：項(xiàng)目區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。項(xiàng)目定位建議通過(guò)分析，我們建議項(xiàng)目的定位是：為**東南區(qū)域居民提供餐飲、娛樂(lè)和購(gòu)物服務(wù)的休閑娛樂(lè)型購(gòu)物中心（Shopping Center）。項(xiàng)目將立足于基本商圈的消費(fèi)人群，規(guī)劃滿(mǎn)足居民基本消費(fèi)需求的大型綜合超市（HYPERMARKET），同時(shí)充分利用環(huán)四環(huán)的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)及與OUTLETS的錯(cuò)位及互補(bǔ)性定位，引入符合商圈需要且輻射能力極強(qiáng)的業(yè)態(tài)如餐飲娛樂(lè)、家居建材等，以吸引二三級(jí)商圈的商務(wù)人群與高收入階層，從而建成東南四環(huán)區(qū)域的地標(biāo)性的休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心。 項(xiàng)目規(guī)模定位根據(jù)商圈消費(fèi)力的估算，我們建議本項(xiàng)目的總面積在9萬(wàn)平方米左右，其中包括約2萬(wàn)平方米的停車(chē)場(chǎng)和7萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。 項(xiàng)目功能建議方案根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位條件、市場(chǎng)定位及商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析；并以經(jīng)營(yíng)內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案，其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為：大型綜合超市、各種專(zhuān)賣(mài)專(zhuān)營(yíng)店、大型影城、KTV、大型餐飲、健身康體中心。216。 方案一：特色業(yè)種為大型影城和家居建材城；216。 方案二：特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城。我們認(rèn)為第一種相對(duì)比較適合。1 項(xiàng)目基本情況**項(xiàng)目是**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在**地區(qū)開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地46畝，開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬(wàn)平方米，擬建成東部地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性的購(gòu)物中心。為了更好的對(duì)**項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托**世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問(wèn)方，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析，并根據(jù)分析結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，提交可行性研究報(bào)告。2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)分析 **市概況及投資環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄二 **市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄二 **市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為**市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征：l 城市商業(yè)吸引力巨大，作為國(guó)際性的大都市，無(wú)論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對(duì)龐大購(gòu)買(mǎi)力的追逐，**的商業(yè)吸引了國(guó)內(nèi)外諸多商家的進(jìn)駐，可以說(shuō)**的商家數(shù)量之多和種類(lèi)之全在全國(guó)都是領(lǐng)先的。l 商業(yè)持續(xù)快速成長(zhǎng)，從商業(yè)增長(zhǎng)速度來(lái)看，近幾年，**市商業(yè)的年平均增長(zhǎng)速度均在15%左右，這要比同期GDP平均增長(zhǎng)速度高出約1/3左右。而從業(yè)態(tài)發(fā)展來(lái)看，近幾年，以大賣(mài)場(chǎng)和超市為代表的先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)在**得到了年均增速30%以上的高速發(fā)展。l 商業(yè)重心逐步遷移，伴隨著**的城市化進(jìn)程與住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移，西、北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪。未來(lái)幾年，環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶將迅速崛起。l 商家戰(zhàn)略布點(diǎn)加速，在商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)下，借助2004年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開(kāi)放的機(jī)會(huì)，國(guó)內(nèi)外知名商家紛紛加速在**的戰(zhàn)略布局。三環(huán)、四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目都成了商家竟相角逐的對(duì)象。影響一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消費(fèi)習(xí)慣，其中城市的消費(fèi)水平除了受消費(fèi)習(xí)慣等其它因素影響外，最主要的是受消費(fèi)者規(guī)模與消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力的影響。本節(jié)將分別闡述分析。 巨大且不斷增長(zhǎng)的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石截止2003年末，**市常住人口1456萬(wàn)人。，如果加上規(guī)模龐大的流動(dòng)人口，無(wú)疑將形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模。與此同時(shí)，伴隨著**房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放和戶(hù)籍身份的淡化，越來(lái)越多的相對(duì)富裕人口開(kāi)始涌入**置業(yè)與就業(yè)（**有的樓盤(pán)甚至有超過(guò)50%以上的購(gòu)買(mǎi)者是外地人），這使得**人口的數(shù)字更加龐大。而持續(xù)擴(kuò)張的人口基數(shù)也使得**的消費(fèi)規(guī)模達(dá)到一個(gè)令商家垂涎的地步，為商家的成功經(jīng)營(yíng)奠定基石。**商業(yè)真正繁榮的關(guān)鍵近幾年，**市居民的平均購(gòu)買(mǎi)力水平持續(xù)排名全國(guó)前四名之內(nèi)，居民收入水平持續(xù)增長(zhǎng)。2003年，**。同時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費(fèi)比重下降，享受性和發(fā)展性比重上升。住房和購(gòu)車(chē)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，特別是私家車(chē)消費(fèi)正處于加速階段，2002年**市居民私家車(chē)保有量約為80萬(wàn)輛，而到2003年年底已經(jīng)達(dá)到104萬(wàn)輛，汽車(chē)消費(fèi)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也從根本上擴(kuò)大了居民的行動(dòng)半徑，進(jìn)而使其消費(fèi)習(xí)慣得到質(zhì)的改變。當(dāng)然，對(duì)商家的商業(yè)設(shè)施的停車(chē)設(shè)施的建設(shè)也提出了新的要求，與本項(xiàng)目特征類(lèi)似的**金四季購(gòu)物廣場(chǎng)的火爆原因中，1500輛的免費(fèi)停車(chē)位起了關(guān)鍵作用。 一方面消費(fèi)習(xí)慣對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導(dǎo)作用；另一方面，通過(guò)正確引導(dǎo)，消費(fèi)習(xí)慣也可以做到逐步調(diào)整。消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果請(qǐng)見(jiàn)附件，下面將對(duì)一些關(guān)鍵性的條件進(jìn)行分析：n 交通方便因素占據(jù)重要地位，交通條件成為居民購(gòu)物時(shí)越來(lái)越重視的因素，這一點(diǎn)與**的住宅區(qū)域擴(kuò)大化及私家車(chē)進(jìn)入家庭普遍化密不可分。同時(shí)，停車(chē)場(chǎng)在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要，成為影響選擇某些類(lèi)別的消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)鍵因素。n 交通方式中公共汽車(chē)仍占主要地位，但私家車(chē)的比例在逐漸提高。這就對(duì)商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能?？扛嗟能?chē)次。n 消費(fèi)產(chǎn)品中餐飲位列三甲，體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性。**居民的休閑娛樂(lè)與餐飲方面的消費(fèi)占到日?？傁M(fèi)的60％左右（其中餐飲更是占到了40%左右）。而高收入階層在休閑娛樂(lè)方面的支出占比更高，%。所以在高收入居民聚集的地方，休閑娛樂(lè)餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景?？傊?， **龐大的人口規(guī)模與高端的購(gòu)買(mǎi)力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。同時(shí)，消費(fèi)習(xí)慣中私家車(chē)與餐飲娛樂(lè)的重要性也越來(lái)越明顯。 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析供應(yīng)方面，購(gòu)物中心、大型超市、大型專(zhuān)業(yè)店在2004年上半年的供應(yīng)都有所上升。開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，主要分布在木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。大型超市和大型專(zhuān)業(yè)店方面，外資品牌擴(kuò)張的勢(shì)頭不減，如家樂(lè)福中關(guān)村店和雙井店、易初蓮花朝陽(yáng)店、百安居九龍店和來(lái)廣營(yíng)店在新興住宅區(qū)相繼開(kāi)業(yè)。為增強(qiáng)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力而重新包裝定位的舊項(xiàng)目，也開(kāi)始投入市場(chǎng)，比如恒基中心和西單文化廣場(chǎng)。跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型超市、主力店店址的需求仍然強(qiáng)烈，如美國(guó)沃爾瑪、英國(guó)百安居、法國(guó)的歐尚和家樂(lè)福，都競(jìng)相在**選址開(kāi)店。此外，很多國(guó)外品牌，也相繼進(jìn)入大陸市場(chǎng)和計(jì)劃擴(kuò)張其業(yè)務(wù)。隨著政策的逐步放開(kāi)和**消費(fèi)水平的提高，一些國(guó)外知名品牌也加快了進(jìn)入**市場(chǎng)的步伐，如杰尼亞、克里斯汀迪奧分別落戶(hù)東方新天地和國(guó)貿(mào)商城，世界頂級(jí)品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平的提高，并對(duì)其他品牌起帶動(dòng)作用。餐飲和服裝方面的品牌店、大賣(mài)場(chǎng)式的主力店仍是主要力量。另外，**商業(yè)市場(chǎng)也吸引著外地大型零售商的青睞，對(duì)商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上半年某某集團(tuán)的華宇時(shí)尚購(gòu)物中心、某某集團(tuán)的盛興購(gòu)物廣場(chǎng)都已正式開(kāi)業(yè)。 零售業(yè)市場(chǎng)分析l 各大連鎖企業(yè)集團(tuán)紛紛把在**選址開(kāi)發(fā)列為重中之重，開(kāi)店熱潮正在**各地展開(kāi)，并且開(kāi)店位置已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán)、五環(huán)和郊縣擴(kuò)散。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會(huì)把**作為在中國(guó)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，因此可以預(yù)計(jì)這股開(kāi)店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，估計(jì)在5年之內(nèi)還會(huì)不斷有新店出現(xiàn)。l 便利店的發(fā)展啟動(dòng)，預(yù)計(jì)到2008年**人均GDP達(dá)到6000美元，標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。目前國(guó)際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進(jìn)**發(fā)展便利店。l 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑戰(zhàn)，處于轉(zhuǎn)型期，百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場(chǎng)，另一部分則利用資本集聚的優(yōu)勢(shì)向大型綜合超市或購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。l 產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位細(xì)分趨勢(shì)明顯，專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來(lái)占據(jù)重要地位。重視品牌經(jīng)營(yíng)，以及采用先進(jìn)的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店成功的要點(diǎn)。在未來(lái)**零售格局中，專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店應(yīng)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。目?*在圖書(shū)、醫(yī)藥、汽車(chē)及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展。娛樂(lè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫裕浒l(fā)展特點(diǎn)和餐飲有一定的類(lèi)似性，本節(jié)重點(diǎn)對(duì)餐飲市場(chǎng)進(jìn)行分析。l 餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯。**餐館林立，名店星羅棋布，魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿(mǎn)足顧客的不同口味。l 注重文化品位。連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣?，同時(shí)還提煉并渲染自己的飲食文化。九頭鳥(niǎo)、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚(yú)鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時(shí)十分注重蜀國(guó)情調(diào)品位的營(yíng)造。l 連鎖經(jīng)營(yíng)形成強(qiáng)勢(shì)，**市近幾年發(fā)展起來(lái)的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?5家以下。以連鎖經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng)**市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿(mǎn)。l 舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機(jī)遇到來(lái)。餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展，近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。l 餐廳聚集旺市。**的多處美食街，基本上是一條街嘗遍**流行的吃食，這些地方營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，晝夜?fàn)I業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)l 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開(kāi)店勢(shì)頭迅猛，國(guó)際國(guó)內(nèi)零售巨頭紛紛把**作為近幾年開(kāi)店的重點(diǎn)區(qū)域，使近2年**連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面積增加，商品品類(lèi)越發(fā)齊全。l 餐飲業(yè)勢(shì)頭迅猛。近年**餐飲市場(chǎng)發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，**，餐飲市場(chǎng)規(guī)模巨大。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展，人們外餐的比例大大提高，**的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。l 娛樂(lè)業(yè)異軍突起。隨居民生活水平的提高，娛樂(lè)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，出現(xiàn)一批連鎖娛樂(lè)企業(yè)，并且其經(jīng)營(yíng)情況良好，正在向高端發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)l 基于對(duì)**商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)和趨勢(shì)分析研究，經(jīng)專(zhuān)家反復(fù)論證，我們認(rèn)為**商業(yè)發(fā)展正在逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局的戰(zhàn)略發(fā)展模式，這一戰(zhàn)略模式的確定，對(duì)預(yù)測(cè)**商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。l 從零售業(yè)發(fā)展來(lái)看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營(yíng)日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖