【正文】 第 1 頁 共 27 頁 XX“ XX 娛樂城 ” 項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目投資人： 香港 XX 企業(yè) 有限 公司 XX 輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司 XX市 XX街道辦事處 城郊 居民委員會(huì) 項(xiàng)目計(jì)劃投資額： 萬 元人民幣 （ 約 5 億元） 項(xiàng)目公司與 用資計(jì)劃 本項(xiàng)目由三個(gè)投資方共同組建項(xiàng)目公司，股權(quán)分配方案 待 進(jìn)一步協(xié)商確定。用資計(jì)劃由兩部分組成 ：一是企業(yè)自有資金，二是銷售收入用于再投資部分。開發(fā)商陸續(xù)投入自有資金 3億元，剩余部分由銷售收入補(bǔ)充。 項(xiàng)目選址 、 占地面積 項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目東 臨環(huán)城東路、氣象局； 北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園 住宅 小區(qū)； 南靠新安家園住宅小區(qū) 、 ；西接 37 畝 待開發(fā) 商業(yè)宗地、東興路。 東北方是規(guī)劃的行政中心， 部分行政機(jī)關(guān) 以 在建設(shè)中。 西北方向是祥生新世紀(jì)廣場(chǎng)（臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)）。 新世紀(jì)花園住宅小區(qū)苧蘿東路大潤(rùn)發(fā)東 興 路新行政中心環(huán) 城 東 路氣象局新安家園住宅小區(qū)20m20 ?130m150m項(xiàng)目占地面積： 35 畝（ 23500 平方米）。 東西長(zhǎng) 180 米，南北長(zhǎng) 140 米。 項(xiàng)目建筑面積、 建筑 層數(shù) 第 2 頁 共 27 頁 項(xiàng)目總建筑面積： 97000 平方米； 項(xiàng)目 主樓 地上 8 層地下 1 層 ，附樓 930 層 ； 地下停車場(chǎng)： 200 個(gè)車位，室外停車場(chǎng)： 1200 個(gè)車位。 項(xiàng)目容積率、建筑密度、綠化率 項(xiàng)目總建筑面積： 萬 平方米 項(xiàng)目容積率： 項(xiàng)目建筑密度： 46% 項(xiàng)目綠化率： 23% 二、 XX 市商業(yè)地產(chǎn)研究 區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通狀況 XX位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個(gè)縣市區(qū)接壤，總面積 2318 平方公里（全省第 8位），轄 28 個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng) (街道 )，106 萬人口 (全省第 7 位 )。 XX 城市建成區(qū)面積達(dá) 平方公里，城市 綠 化率達(dá)到 %，中等城市框架基本形成。 XX交通便利，浙贛鐵 路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，諸永（ XX至永嘉）高速 、 XX 至紹興的高速公路正在興建中。 XX距 XX僅 298 公里，杭州 98公里，距蕭山國(guó)際國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30分鐘車程。 第 3 頁 共 27 頁 XX 市轄 3 個(gè)街道、 23 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)鄉(xiāng)： XX 街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有 32個(gè)社區(qū)、 34 個(gè)居委會(huì)、 467 個(gè)行政村。市人民政府駐 XX街道紅旗路26號(hào)。 自然條件及資源優(yōu)勢(shì) XX地形以丘陵為主，素有 “ 七山一水二分田 ” 之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州 98 公里。錢塘江流域中段，介于東經(jīng) 119176。53′ ～ 120176。32′ ，北緯 29176。21′ ～ 29176。59′ 之間，屬 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會(huì)稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢(shì)由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會(huì)稽山脈，主峰東白山太白尖海拔 1194． 6米，為境內(nèi)最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔 1015． 2米 ，為境西部最高峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充沛。浦陽江第 4 頁 共 27 頁 縱貫?zāi)媳?，境?nèi)干流長(zhǎng) 67． 6公里，東西 8條支流呈葉脈形展開。 市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。 2021 年年平均氣溫 176。C ，降水天數(shù) 158天，總降水量 1393 毫米，蒸發(fā)量 1235． 3毫米，日照時(shí)間 1666． 7 小時(shí)。 歷史傳承 與人文 底蘊(yùn) XX，為我國(guó)古越民族聚居地之一。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功， 因定此境為 XX，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越， XX 屬越。至春秋時(shí)，越國(guó)先后建都于境內(nèi)埠中、大部、色乘等地。吳越之爭(zhēng)中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國(guó)之所。秦王政二十五年 (公元前 222 年 )，以越地置會(huì)稽郡，設(shè) XX縣。西漢時(shí)，屬揚(yáng)州刺史部會(huì)稽郡。新始建國(guó)年間，更名疏虜。東漢建武初，復(fù)原名。東漢興平二年 (公元 195 年 )，分部分地入豐安、漢寧二縣。三國(guó)吳時(shí)，改漢寧為吳寧。西晉屬會(huì)稽郡。東晉屬會(huì)稽國(guó)。南朝復(fù)屬會(huì)稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年 (公元 589 年 )，吳寧縣廢 ，原 XX 地復(fù)歸 XX。大業(yè)中，仍屬會(huì)稽郡。唐時(shí)，屬會(huì)稽郡及越州。高宗儀鳳二年 (公元 677 年 )，劃 XX、會(huì)稽部分地置永興縣。武后垂拱二年 (公元 686 年 )，復(fù)分 XX 縣之吳寧故地入東陽縣。光啟三年 (公元 887年 )， XX改稱 XX。五代屬吳越國(guó)越州東府。吳越王天寶三年 (公元 910 年 )，復(fù)名 XX。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年 (公元 1131 年 )，屬紹興府。孝宗乾道八年 (公元 1172年 )，分東北 10 鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年 (公元 1174 年 )，廢義安，其地復(fù)入 XX。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年 (公元 1295 年 )，升為 XX州。至正十九年 (公元 1359 年 )，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復(fù)舊名。明、清時(shí)，均屬紹興府。民國(guó)元年 (公元 1912 年 )廢府，直屬浙江省。民國(guó) 3 年省下設(shè)道， XX屬會(huì)稽道。 16年廢道，直屬浙江省。民國(guó) 24年 9 月至 37年 4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)； 37 年 4 月至 38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。 1949 年 5月 6日 XX 解放，至 6 月 22 日， XX 屬中共蕭紹諸杭臨時(shí)委員會(huì)管轄。 6月 13 日～ 11月 16日，歸第十專署管轄。其后，XX屬紹興專區(qū)。 1952 年 1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。 1953 年 2 月，第 5 頁 共 27 頁 劃 歸金華專區(qū)。 1957 年 9月，劃歸寧波專區(qū)。 1964 年 9 月，復(fù)屬紹興專區(qū)。1968 年 5 月，屬紹興地區(qū)。 1983 年 7 月起，屬紹興市。 1989 年 9 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷 XX 縣，設(shè)立 XX 市。 越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。 XX 歷來俊賢咸集，人才輩出，古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價(jià)等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當(dāng)代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學(xué)家。 地方經(jīng)濟(jì) 及 市民 收入 改革開放以來， XX 經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了巨大的成就，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢(shì)， 20212021 年分別位居全國(guó)最發(fā)達(dá)縣 (市 )第66位、第 45位、第 39 位、第 32 位、第 27位和第 24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。農(nóng)業(yè)是 XX 的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，近年來，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、 XX 等國(guó)內(nèi)大中城市和國(guó)外市場(chǎng)，涌現(xiàn)了 “ 綠劍 ” 名茶、 “ 楓橋 ” 香榧等一批全國(guó)、省級(jí)名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為 “ 中國(guó)珍珠之鄉(xiāng) ” 和 “ 中國(guó)香榧之鄉(xiāng) ” 。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級(jí)這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè) 106家，有省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè) 102 家，上市公司 4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 70%左右。目前， XX擁有國(guó)家級(jí)品牌 16只，省級(jí)品牌 112 只，總數(shù)列浙江省縣級(jí)市第一。 XX 有以服裝為主的五大類出口商品、 145 個(gè)品種，外貿(mào)出口連年增長(zhǎng)。 XX 連續(xù)兩次被評(píng)為浙江省 “ 建筑之鄉(xiāng) ” 。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 隨著經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 20216 元和 9050 元。 商業(yè) 發(fā)展環(huán)境 與 業(yè)態(tài)狀態(tài) 調(diào)查 近年來 ， XX 市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場(chǎng)如雄城商貿(mào) 、第一百貨 等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭；另一方面，國(guó)內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)，專賣店、專業(yè)店、便民第 6 頁 共 27 頁 店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。 2021 年， XX 市政府出臺(tái)了 《 XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》 ， 圍繞把 XX 市建設(shè)成為長(zhǎng)三角著名商旅名城的目標(biāo)，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點(diǎn)，力爭(zhēng)通過合理配置社會(huì)商業(yè)資源，建設(shè)空 間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系 。 2021 年 2 月 《 XX市人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見》出臺(tái) ?！兑庖姟穼?duì)達(dá)到條件的各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)制訂了不同的獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策。 XX市商貿(mào)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá) 285個(gè) ，計(jì)劃投資總額 億元，其中， 2021 萬元以上重點(diǎn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目共有 26 個(gè)，分別分布在 XX、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等 9 個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投資 5000 萬元以上的有 20個(gè) ，投資項(xiàng)目規(guī)模 之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。 到