【正文】 .商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總說(shuō)明項(xiàng)目名稱：某商貿(mào)城 承辦單位：某工貿(mào)有限公司法定代表人：法定地址：路南頭路東 編制工作的依據(jù)和范圍“十一五”期間，某市要建設(shè)10家國(guó)家級(jí)的大型專業(yè)市場(chǎng)；謀劃培育建設(shè)大中小相結(jié)合、服務(wù)功能配套的商貿(mào)設(shè)施；規(guī)劃黃粱夢(mèng)、馬頭生態(tài)工業(yè)城2個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。某市地處晉、冀、魯、豫四省交接處，是**的腹地，交通四通八達(dá)，是全國(guó)商貿(mào)流通的主要通道口。物流、人流、信息流十分通暢，為商品進(jìn)入國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)提供了絕好的保證。在某建商貿(mào)物流項(xiàng)目有著良好的基地支撐和市場(chǎng)依托；某市《十一五》國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃；國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)范。 本項(xiàng)目報(bào)告擬從維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、合理開(kāi)發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公眾利益等方面進(jìn)行論證。 項(xiàng)目選址該項(xiàng)目擬建在某鄉(xiāng)，京珠高速公路連接線南側(cè)?，F(xiàn)二手汽車交易市場(chǎng)東側(cè)。規(guī)劃占地60畝。 建設(shè)條件該項(xiàng)目選址位于某鄉(xiāng)境內(nèi)，該區(qū)域位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，具備供水、排水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)條件，項(xiàng)目區(qū)遠(yuǎn)離居民區(qū)，不存在晝夜擾民現(xiàn)象。為本項(xiàng)目建設(shè)提供了有利條件。、投資必要性某工貿(mào)有限公司成立于1993年，主要經(jīng)營(yíng)范圍為：鋼材、生鐵、五交化、土產(chǎn)日雜、木材、建材等，是一家大型民營(yíng)企業(yè)，注冊(cè)資本200萬(wàn)元人民幣。公司業(yè)務(wù)范圍覆蓋面較廣，曾建設(shè)制冰廠、游泳池，1999年建成某舊貨市場(chǎng)，公司以誠(chéng)信服務(wù)客戶、靠信譽(yù)謀取發(fā)展，業(yè)務(wù)不斷拓展，企業(yè)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭。為了企業(yè)的發(fā)展，爭(zhēng)取企業(yè)更大的效益，滿足社會(huì)需要，經(jīng)過(guò)充分調(diào)查和論證以后，某工貿(mào)有限公司在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)效益較好的情況下，決定在某鄉(xiāng)投資興建某商貿(mào)城項(xiàng)目。、投資必要性改革開(kāi)放給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了強(qiáng)大的活力，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。尤其是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)更是突飛猛進(jìn)，取得了長(zhǎng)足進(jìn)展。作為第三產(chǎn)業(yè)的商貿(mào)流通業(yè)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過(guò)運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)技術(shù)，不斷加速自我改造和壯大，積極有力地促進(jìn)產(chǎn)品流通，對(duì)繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加速城市化建設(shè)，提高人民生活水平起到了重要的推動(dòng)作用。2008年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達(dá)40%以上，其發(fā)展程度已成為衡量現(xiàn)代化水平的一個(gè)重要標(biāo)志。中國(guó)已經(jīng)正式加入WTO，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)一體化，第三產(chǎn)業(yè)將是推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要途徑。黨的十五屆五中全會(huì)明確提出要大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，明顯提高服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重。國(guó)家“十一五”規(guī)劃提出“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)”，繼續(xù)將國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展列為重點(diǎn)工作。某市“十一五”規(guī)劃也將發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)列為重點(diǎn)，確定了將某市建成“輻射力強(qiáng)的商貿(mào)物流集散基地”的戰(zhàn)略目標(biāo)。某市位于河北省南部，是我國(guó)三十八個(gè)較大城市之一。，人口900多萬(wàn)人，是一座輕紡、煤炭、建材、陶瓷、電力、冶金等輕重工業(yè)門類齊全的工業(yè)城市。某市經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)都有了長(zhǎng)足進(jìn)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，工業(yè)基礎(chǔ)日益雄厚，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，人民生活顯著提高。一大批城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相繼建成，使城市的功能進(jìn)一步完善，城市品位不斷提高，城市的承載能力與幅射能力進(jìn)一步擴(kuò)大。某市是**經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心城市，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的南部腹地，位于**城市群的北部，西部緊臨資源大省山西，東部通向黃驊港、青島、煙臺(tái)等沿海港口。從**經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群來(lái)看，某市在四省交界區(qū)域地處中心位置，轄區(qū)面積、人口規(guī)模、城市首位度、經(jīng)濟(jì)總量居前列。,。在**經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)13個(gè)地級(jí)城市中，某市占居資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)（與四省省會(huì)城市均較近）、立體交通優(yōu)勢(shì)（具備鐵路、公路、航空三位一體的立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)）、城市腹地優(yōu)勢(shì)（與京津唐城市圈、秦唐滄城市圈、環(huán)勃海經(jīng)濟(jì)圈、**經(jīng)濟(jì)區(qū)城市圈、山東半島相接壤），同時(shí)，某又是唯一的特大城市和擁有地方立法權(quán)的內(nèi)陸口岸城市。從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)來(lái)看，某是這一經(jīng)濟(jì)區(qū)的南部腹地，是河北省確定的五大交通樞紐城市之一。**城市群與長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群及其城市群發(fā)展相互呼應(yīng)，并起著重要的支撐作用。某市作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與**城市群接壤的樞紐城市，具有極為重要的物資儲(chǔ)運(yùn)中轉(zhuǎn)服務(wù)功能。根據(jù)某市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)四省區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。區(qū)域商貿(mào)物流業(yè)是最直接、最快速提升聚集力、吸納力、輻射力的產(chǎn)業(yè)，是建設(shè)區(qū)域中心必須重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。目前，某市正在抓住省委、省政府把某列為全省五大物流樞紐城市之一的機(jī)遇，著力培育專業(yè)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，引進(jìn)大型現(xiàn)代物流企業(yè)，增強(qiáng)聚集、吸納和輻射功能，掌握市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)，借助內(nèi)陸口岸、海關(guān)、商品檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)和飛機(jī)場(chǎng)，構(gòu)筑大吞吐、大物流格局，建設(shè)區(qū)域“商貿(mào)物流中心”。本項(xiàng)目順應(yīng)這一趨勢(shì)，其投入運(yùn)營(yíng)后將進(jìn)一步擴(kuò)大本地區(qū)與國(guó)內(nèi)其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)交流，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)增加值，從而加快某市區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心建設(shè)進(jìn)程。該項(xiàng)目的建設(shè)，將有利于促進(jìn)某市的市場(chǎng)繁榮，促進(jìn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為將某市建設(shè)成晉、冀、魯、豫接壤區(qū)的商貿(mào)物流中心城市創(chuàng)造條件，啟信商貿(mào)城將立足市場(chǎng)服務(wù)，使之成為輻射晉、冀、魯、豫的商貿(mào)交易集散中心。為提升城市形象、面貌和品位營(yíng)造環(huán)境。項(xiàng)目投入運(yùn)行后，不僅帶動(dòng)搞活某市的商貿(mào)流通，而且還可安排就業(yè)，對(duì)地方的勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作用，創(chuàng)造出良好的企業(yè)效益和社會(huì)效益。 項(xiàng)目規(guī)劃總占地60畝（40000平方米），總建筑面積33125平方米，主要包括五金機(jī)電交易市場(chǎng)、家居交易市場(chǎng)、電動(dòng)車交易市場(chǎng)、舊貨交易市場(chǎng)等，倉(cāng)儲(chǔ)及物流配送、綜合服務(wù)樓、商用樓等。其中交易市場(chǎng)可容納商家400多戶，還有為項(xiàng)目配套服務(wù)電腦信息中心、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、保安隊(duì)、洗浴、餐飲一條龍服務(wù)，停車場(chǎng)、露天貨場(chǎng)等非常完善的服務(wù)設(shè)施。 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目功能定位為客戶提供批發(fā)交易、貨物存儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)換裝等服務(wù)；主要經(jīng)營(yíng)五金機(jī)電、家具、電動(dòng)車、舊貨交易等。建成集貿(mào)易、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送于一體的現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)。 環(huán)境保護(hù)由于本項(xiàng)目主要為商品批發(fā)交易市場(chǎng)，是商品交易的集散地。不生產(chǎn)制造污染物。所以場(chǎng)地內(nèi)產(chǎn)生的污染物主要是物業(yè)垃圾及生活垃圾，每天營(yíng)業(yè)結(jié)束后將垃圾清理運(yùn)至市政垃圾處理場(chǎng)。 場(chǎng)地內(nèi)排放的污水主要是生活廢水及清理場(chǎng)地衛(wèi)生用水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至場(chǎng)外排水管網(wǎng)。本項(xiàng)目建設(shè)期為12個(gè)月。 項(xiàng)目定員本項(xiàng)目定員為60人，高級(jí)管理人員和技術(shù)人員從社會(huì)上高薪聘請(qǐng)，一般人員向社會(huì)招聘，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。項(xiàng)目總投資為4935萬(wàn)元，報(bào)批總投資4725萬(wàn)元。其中：固定資產(chǎn)投資4635萬(wàn)元，流動(dòng)資金300萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金90萬(wàn)元。 項(xiàng)目所需資金全部由企業(yè)自籌。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的規(guī)劃和設(shè)想；符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃，建設(shè)條件有保障；項(xiàng)目建成后，可從整體上完成最優(yōu)化的生產(chǎn)體系設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，在利用現(xiàn)代信息技術(shù)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)貨物流、資金流和信息流的有機(jī)統(tǒng)一，降低社會(huì)生產(chǎn)總成本，使供應(yīng)商、廠商、銷售商、市場(chǎng)貿(mào)易服務(wù)商及最終消費(fèi)者達(dá)到皆贏?，F(xiàn)代物流商貿(mào)企業(yè)的建設(shè)，具有優(yōu)化資源配置的作用，有利于地區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)還可以解決當(dāng)?shù)乜捎^的勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建成后，年均可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1134萬(wàn)元，創(chuàng)利稅1196萬(wàn)元，%，%，(含建設(shè)期1年)，%，%，各項(xiàng)指標(biāo)較好。經(jīng)濟(jì)效益明顯，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目批復(fù)后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)抓緊組織好工程建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，進(jìn)一步落實(shí)必要的配套條件，做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，特別是做好設(shè)計(jì)和招標(biāo)工作，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。同時(shí)盡快落實(shí)建設(shè)資金，爭(zhēng)取早日建成。第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市場(chǎng)體系的不斷完善，商貿(mào)服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)供銷之間的樞紐將發(fā)揮越來(lái)越大的作用?！赌呈小笆晃濉苯?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》指出，要把某市建設(shè)成一個(gè)全方位的商貿(mào)物流中心，某地處晉冀魯豫臨界區(qū)中心，是區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心。在這里建立一個(gè)綜合商貿(mào)城，具有人流、物流、商品流以及信息和交通五大優(yōu)勢(shì)。全市目前有集裝箱中轉(zhuǎn)站、海關(guān)監(jiān)管庫(kù)、集裝箱堆放場(chǎng)地以及鐵路貨運(yùn)站等良好發(fā)展條件，有各類商品市場(chǎng)總數(shù)312個(gè)，；成交額超億元的市場(chǎng)36個(gè)。全市已開(kāi)通本地綜合數(shù)字網(wǎng)、分組交換網(wǎng)、移動(dòng)電話網(wǎng)、衛(wèi)星網(wǎng)等通訊網(wǎng)絡(luò)，具備了與國(guó)內(nèi)外聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)環(huán)境。同時(shí)，京廣鐵路與邯長(zhǎng)、邯濟(jì)鐵路，京深高速公路與青蘭高速公路形成“雙十”字交通格局，“五縱五橫”的公路網(wǎng)絡(luò)及正在加緊建設(shè)的飛機(jī)場(chǎng)等都為商貿(mào)物流中心的建設(shè)提供了交通保障。某現(xiàn)有人口900多萬(wàn)，輻射周邊地區(qū)人口6000多萬(wàn)，其商品的市場(chǎng)需求巨大，在某南環(huán)路路南建設(shè)商貿(mào)城，其發(fā)展前景廣闊。 五金機(jī)電市場(chǎng)分析五金市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越受到重視，五金市場(chǎng)由傳統(tǒng)的五金一條街到五金機(jī)電程，到現(xiàn)在展貿(mào)結(jié)合的專業(yè)市場(chǎng)，五金市場(chǎng)走出了一條快速、專業(yè)發(fā)展的路線。五金市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊在五金市場(chǎng)中發(fā)展著舉足輕重的作用，是五金市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。五金市場(chǎng)的大轉(zhuǎn)身帶動(dòng)了五金行業(yè)的發(fā)展。五金產(chǎn)品的生產(chǎn)繁榮了市場(chǎng)，市場(chǎng)的繁榮拉動(dòng)了產(chǎn)品的生產(chǎn)，形成了生產(chǎn)與市場(chǎng)流通的互動(dòng)，各地五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，已經(jīng)基本形成產(chǎn)地型與流通型、大型與中小型、綜合型與單一型合理搭配，相輔相成，全國(guó)五金市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)總體規(guī)劃布局合理、經(jīng)營(yíng)品種齊全、物流流通順暢的格局，正逐步朝著功能多樣化、管理規(guī)范化邁進(jìn)。機(jī)電工業(yè)是我國(guó)工業(yè)的支柱，涉及機(jī)械、電子、汽車、輕工等多個(gè)行業(yè)，目前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)廠家多達(dá)10萬(wàn)家。長(zhǎng)期以來(lái)，機(jī)電工業(yè)受國(guó)家政策的重點(diǎn)扶持和保護(hù)，尤其是近些年發(fā)展迅速，市場(chǎng)前景趨好。加入WTO以來(lái)，我國(guó)機(jī)電工業(yè)更是迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。海關(guān)資料顯示，上世紀(jì)80年代中期至90年代中期的10年中，我國(guó)外貿(mào)增長(zhǎng)主要是靠輕工產(chǎn)品和紡織品服裝來(lái)支撐的；從上世紀(jì)90年代中期到2006年這10年，則主要靠機(jī)電產(chǎn)品的增長(zhǎng)來(lái)支撐，我國(guó)外貿(mào)順差的70％是由機(jī)電產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的。從1994年到2006年，機(jī)電產(chǎn)品已連續(xù)13年成為我國(guó)第一大類出口商品，在很大程度上成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨手。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與人民生活的日益提高，家具在人們的生活中顯得越來(lái)越重要。安居樂(lè)業(yè)，是每個(gè)人努力奮斗的目標(biāo)，房地產(chǎn)在中國(guó)的剛性需求短期內(nèi)是不會(huì)減退的，房地產(chǎn)要發(fā)展，就要走更平民化的路，造更適合于普通人居住的房子，國(guó)家發(fā)布的政策從國(guó)民需要出發(fā)，驗(yàn)證了這一點(diǎn)。一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，一間屋子，再大能容下多少家具呢，只有更多的人買到了房子，才是形成真正的需求。作為下游產(chǎn)業(yè)，我們有理由相信，借助國(guó)家的支持和國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求，家具行業(yè)將會(huì)迎來(lái)發(fā)展的又一個(gè)黃金世紀(jì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，基本建設(shè)進(jìn)入一個(gè)蓬勃向上的時(shí)期，內(nèi)需空前擴(kuò)大，也為