【正文】 . 服裝城項(xiàng)目可行性研究報告 目 錄一、總述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性（三）可行性研究編制的依據(jù)（四）可行性研究報告范圍（五）可行性研究結(jié)論二、市場分析（一）***城市概況（二）***宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（三）***房地產(chǎn)市場供給及需求分析（四）***整體房地產(chǎn)市場劃分及分析（五）***房地產(chǎn)市場判斷（六）項(xiàng)目機(jī)會分析三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件（一）地塊概況（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（三）建設(shè)條件四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計方案（一）整體規(guī)劃設(shè)計原則（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路（三）建筑方案設(shè)計（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計（五）消防設(shè)施設(shè)計（六）環(huán)境保護(hù)五、首期建設(shè)計劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計劃（二）工程進(jìn)度安排六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略（一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的認(rèn)知與模式(二)整體開發(fā)理念(三)市場定位（四）產(chǎn)品定位：(五)客戶群定位（六）銷售策略（七）競爭策略七、投資總額估算及資金來源評估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)（二）項(xiàng)目首期投資成本估算原則（三）項(xiàng)目首期投資總額估算（四）首期各季度投資計劃（五）項(xiàng)目首期資金籌措八、項(xiàng)目財務(wù)評價（一）評估依據(jù)（二）項(xiàng)目首期銷售價格推測（三）銷售面積實(shí)現(xiàn)計劃及銷售收入實(shí)現(xiàn)計劃（四）項(xiàng)目首期稅收估算（五）項(xiàng)目首期財務(wù)盈利能力分析（六）清償能力分析（七）資金來源與運(yùn)用（八）項(xiàng)目首期不確定性分析九、綜合評價結(jié)論及建議（一） 綜合評價結(jié)論(二)建議一、總 述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱： 服裝城1. 建設(shè)地點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)物流園***南路東側(cè)。 2. 建設(shè)單位：某投資發(fā)展有限公司3. 項(xiàng)目概況位置：本項(xiàng)目地塊位于***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流園***南路東側(cè)，外環(huán)一路與外環(huán)二路之間。占地面積：項(xiàng)目總占地面積約180畝，其中市場用地地塊規(guī)劃用地面積約120畝；綜合配套用地地塊規(guī)劃用地面積約60畝。容積率：?？偨ㄖ娣e：項(xiàng)目總建筑面積約200000平米，其中商業(yè)市場部分建筑面積為約120000平方米，綜合配套部分建筑面積約80000平方米。產(chǎn)品組合：綜合配套用地區(qū)域，產(chǎn)品包括酒店區(qū)及多高層住宅公寓區(qū)、配套商業(yè)區(qū)；商業(yè)市場用地區(qū)域,產(chǎn)品以城市綜合體為主題，其它專業(yè)商業(yè)服務(wù)區(qū)合理分布的大型Shopping Mall，包含服裝紡織品購物中心、鞋帽飾品主題商場、小商品購物街、餐飲風(fēng)情街、休閑娛樂廣場及大型配套停車場。商業(yè)市場規(guī)劃按照我國目前老百姓的購物習(xí)慣并結(jié)合國際商業(yè)的新型模式規(guī)劃設(shè)計，裝紡織品購物中心和鞋帽飾品主題商場采用現(xiàn)代商業(yè)賣場的封閉（結(jié)合半封閉開敞空間）的現(xiàn)代模式形成獨(dú)立的城市綜合體，綜合體建筑中配備適合購物休閑的快餐飲食、咖啡茶點(diǎn)、影視游戲的點(diǎn)、面狀服務(wù)區(qū)域；小商品購物街、餐飲風(fēng)情街采用傳統(tǒng)的開放街區(qū)形式，商業(yè)街區(qū)有收有放，輔以景觀點(diǎn)綴，打造消費(fèi)與賞景的兩重功能，餐飲風(fēng)情街以歐式風(fēng)格為主調(diào)，讓身臨其境的人們享受西歐的獨(dú)特風(fēng)情；休閑娛樂廣場為小型主題公園，以秀美的園林式建筑和適合淮河流域生長的常綠木本植物為主，主題公園內(nèi)建造一條景觀河，河邊景觀樹為香樟、烏桕、垂柳、銀杏等名貴樹種，景觀河上架設(shè)木棧橋，讓游人有身臨江南水鄉(xiāng)的意境。項(xiàng)目經(jīng)營模式商業(yè)市場以租售相結(jié)合的經(jīng)營模式，初步方案為50%自持招租，50%出售，為能在較短時間內(nèi)培育市場成熟，我公司會將首期的商業(yè)中大部分鋪面采用租賃的方式，對規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)帶著品牌入駐的，采取減免管理費(fèi)等優(yōu)惠方法招商，吸引更多大企業(yè)、大品牌的加盟。綜合配套區(qū)域的酒店項(xiàng)目為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，委托專業(yè)管理公司經(jīng)營的模式；住宅項(xiàng)目的銷售沿用傳統(tǒng)模式，但在首期住宅項(xiàng)目的售價上將會低于周邊項(xiàng)目售價，加速資金回籠，并生成利潤投入商業(yè)項(xiàng)目中加大招商，產(chǎn)生成熟的商業(yè)氛圍影響住宅項(xiàng)目的熱銷相互影響的效應(yīng)。項(xiàng)目公司概況某投資發(fā)展有限公司成立于1998年，注冊資本2000萬，公司占地總占地110畝。經(jīng)營用房【自持】80000余平方米，現(xiàn)有員工150余人，、生物工程、化工類產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營、建筑安裝工程等。公司前身為某房地產(chǎn)有限公司，近幾年來完成開發(fā)、建安產(chǎn)值近十億，先后開發(fā)項(xiàng)目如下：2001年－2004年，開發(fā)建設(shè)欣鈺雅苑項(xiàng)目，項(xiàng)目占地50畝，開發(fā)建筑面積7萬平米，于2004年底全部銷售完畢。2005年至今，開發(fā)建設(shè)黃山西遞商貿(mào)城、西遞博雅蘭庭渡假酒店和***融智工園項(xiàng)目，總建筑面積11萬平米，現(xiàn)已建設(shè)完成近8萬平米。2008至今開，開發(fā)建設(shè)***融智科技園項(xiàng)目總占地110畝總建筑面積達(dá)21萬平方米，現(xiàn)已完成近10萬平方米。2008年至今，開發(fā)建設(shè)合肥蒙城路藍(lán)籌星座項(xiàng)目，,層數(shù)為30層，現(xiàn)已形成銷售。隨著經(jīng)營及發(fā)展需要我公司先后與湖南三建集團(tuán)及長春建工集團(tuán)在皖投資成立安徽公司，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，先后承攬了安徽省政府集資樓——望湖城項(xiàng)目近18萬平方的建設(shè)任務(wù)，安徽中煙蚌埠煙葉醇化庫工程11萬平方米，安徽皖北煤電醫(yī)院工程6萬平方米，中國科技大學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室工程近3萬平方米等，兩年間累計完成建設(shè)產(chǎn)值近十億元，年交納稅金數(shù)千萬元?！皠?wù)實(shí)開拓、追求卓越”為公司經(jīng)營宗旨，公司發(fā)展將依據(jù)這一宗旨，循序漸進(jìn)、誠信務(wù)實(shí)。使企業(yè)逐步健康穩(wěn)定發(fā)展，有信心、有能力使企業(yè)在2010年打造成為以生物化工科技、房地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)代化大型企業(yè)集團(tuán)。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性城市發(fā)展條件 ***市對外聯(lián)系便捷，交通優(yōu)勢明顯。北距徐州觀音機(jī)場僅75 km；京滬鐵路、合(肥)徐(州)高速公路和206國道南北縱貫市區(qū)，規(guī)劃的京滬高速鐵路從市區(qū)東緣穿過；規(guī)劃的泗永高速公路從市區(qū)北部穿過；水運(yùn)經(jīng)新汴河入洪澤湖通長江，水、陸、空立體交通運(yùn)輸系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)。***開發(fā)區(qū)位于***老城區(qū)的南部，宿蒙公路、宿懷公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而過，毗鄰高速鐵路客運(yùn)站，交通條件十分便捷。 ***市的勞動力資源豐富，已形成有一定產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的百萬勞動大軍。勞務(wù)輸出總量突破120萬人。資源豐富、交通發(fā)達(dá)、商務(wù)成本低，營造了良好的低生產(chǎn)成本和低交易成本的發(fā)展條件，有利于主動承接經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 ***土地資源豐富，用地條件良好，水源充足，為城市空間拓展提供了堅實(shí)的保證。***市煤炭資源是淮北煤田的重要組成部分，在全省及至華東地區(qū)都占有重要地位，是長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)能源供應(yīng)基地之一。 同時***農(nóng)產(chǎn)品資源充裕，糧、棉、油、水果、蔬菜產(chǎn)量均居全省前列，是全國重要的糧棉生產(chǎn)基地、水果主產(chǎn)區(qū)、畜牧業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)。區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 “中部崛起”戰(zhàn)略為***帶來新的機(jī)遇 國家在統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展過程中，于2005年正式提出了“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略，目前正抓緊制定促進(jìn)中部崛起的各項(xiàng)政策與措施，這是繼東部開放、西部開發(fā)、振興東北之后的國家又一個促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大戰(zhàn)略。實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略，國家對中部地區(qū)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是糧食主產(chǎn)品區(qū)建設(shè)以及綜合交通運(yùn)輸體系和能源、重要原材料基地等建設(shè)的支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，并重點(diǎn)扶持中部地區(qū)有競爭力制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，積極促進(jìn)中部地區(qū)大市場的開拓以及大流通的發(fā)展。 “中部崛起”作為我國重要的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，隨著規(guī)劃的制定和逐步實(shí)施，無疑給位在其中的***市發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇，有利于***市培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，加快城市轉(zhuǎn)型，加快國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，為“搶抓機(jī)遇、乘勢而上、奮力實(shí)現(xiàn)安徽省在中部區(qū)域的崛起”創(chuàng)造條件。 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展，將全面提升***及周邊區(qū)域的整體競爭力 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)由蘇魯豫皖4省20 個地、市組成?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體格局中具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼”地位。 盡管目前淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)生產(chǎn)力水平相對滯后，成為夾在京津冀和長三角兩個發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)板塊的“斷裂帶”和我國東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的“經(jīng)濟(jì)低谷” ，相對而言被“邊緣化” ，但因其擁有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，四省分別拿出了針對邊緣區(qū)域發(fā)展的思路，特別是江蘇省決定加快東隴海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)、山東省提出濟(jì)寧都市圈戰(zhàn)略、安徽省提出皖北崛起戰(zhàn)略、河南省提出豫東大三角戰(zhàn)略，這些戰(zhàn)略對形成蘇北、魯南、皖北、豫東四版塊城市群將產(chǎn)生重要影響。淮海地區(qū)正在成為四省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力所在。 在十屆全國人大四次會議上數(shù)十位代表提出了《關(guān)于“將淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為全國區(qū)域綜合試點(diǎn)區(qū)、促進(jìn)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)快速崛起”的議案》 。建議國家把淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為全國綜合改革及區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體開發(fā)試點(diǎn)區(qū)，列入國家發(fā)展規(guī)劃，予以優(yōu)先扶持，確保重點(diǎn)推進(jìn)；建立跨省際區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)制，對淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的各類資源進(jìn)行集中整合，使其發(fā)揮出更好的效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速、健康、可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與“長三角”、“珠三角”和“環(huán)渤?！比蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的共同繁榮。 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)以徐州為中心。2002年江蘇省政府正式批準(zhǔn)了《徐州都市圈規(guī)劃》 ，規(guī)劃的重點(diǎn)是：“培育、發(fā)展、協(xié)調(diào)” ，即：突出對產(chǎn)業(yè)、勞動力、政策環(huán)境等發(fā)展要素的有序培育、擇優(yōu)培育和重點(diǎn)培育，加強(qiáng)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、引導(dǎo)，深化對城鎮(zhèn)布局、交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、旅游資源、生態(tài)環(huán)境等重大問題的協(xié)調(diào)。規(guī)劃推動人口、產(chǎn)業(yè)向都市圈核心、節(jié)點(diǎn)和發(fā)展軸聚集，形成1個特大城市（徐州），4個大城市（***、棗莊、滕州、宿遷）和一批中小城市、小城鎮(zhèn)的等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。依據(jù)點(diǎn)軸開發(fā)理論，結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢，以徐州為核心，重點(diǎn)發(fā)展隴海/徐連線，京滬/京福線兩條放射狀軸線，將其培育成為“點(diǎn)軸”結(jié)合的產(chǎn)業(yè)軸和城鎮(zhèn)帶。 京滬/京福產(chǎn)業(yè)軸、城鎮(zhèn)帶縱貫徐州都市圈煤炭最豐富的“煤帶”，包括徐州、棗莊、滕州、蕭縣、***等，城鎮(zhèn)密集，應(yīng)憑借能源、區(qū)位、交通和原有基礎(chǔ)等優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，逐漸形成以機(jī)電儀一體化工業(yè)、煤化工、精細(xì)化工、新型建材、電子工業(yè)等附加值和技術(shù)含量高的工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)帶。 ***市應(yīng)主動承接輻射、主動融入?yún)⑴c，將融入淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈作為接軌長三角的起跳板和突破口，堅持以規(guī)劃對接為先導(dǎo)，以交通對接為支撐，通過市場引導(dǎo)、要素互動和行政推動，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作、市場聯(lián)接、科技交流和企業(yè)合作，努力打造與徐州都市圈互動發(fā)展的工業(yè)品配套基地、生態(tài)旅游休閑基地，開辟出一條具有特色的東向發(fā)展道路。 安徽省承接長三角轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢加速擴(kuò)大，***等沿淮城市也將備受裨益長江三角洲地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，在近年來的經(jīng)濟(jì)快速增長過程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢。為此，安徽省委、省政府及時提出了“向東發(fā)展”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮安徽作為長三角縱深腹地的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、科技和市場優(yōu)勢，利用好長三角的資本、市場、人才、科技資源，以更強(qiáng)地力度推進(jìn)大開放戰(zhàn)略的實(shí)施，以開放促改革、促發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)國際化水平。 2010年1月12日，國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》 。這是我國第一個為促進(jìn)中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而專門制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是安徽省第一個上升到國家戰(zhàn)略層面的發(fā)展規(guī)劃，對于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意義。 皖江城市帶包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城9市59個縣（市、區(qū)） ，輻射安徽全省，對接長三角區(qū)域。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)將依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢，在空間布局上以沿長江一線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為“雙核” ，以滁州和宣城兩市為“雙翼” ，構(gòu)筑“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)分布的新格局。以裝備制造、原材料、輕紡、高技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為產(chǎn)業(yè)承接發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級。加快推進(jìn)蕪馬巢、安池銅兩個省直管集中區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移建設(shè)。 《規(guī)劃》明確將皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 皖江城市帶（承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)）的設(shè)立進(jìn)一步帶動長三角產(chǎn)業(yè)向皖中及皖北轉(zhuǎn)移，從而推動安徽沿淮城市群發(fā)展。 沿淮城市群包括***、亳州、淮北、蚌埠、阜陽、淮南六個市，約占全省的28%，人口占全省的44%。沿淮城市群是我省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)地區(qū)，加快沿淮城市群的發(fā)展關(guān)系到全省全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到中央“中部崛起”戰(zhàn)略決策的全面落實(shí)。因此，沿淮城市群應(yīng)搶抓機(jī)遇，乘勢而上，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 京滬高鐵將帶動沿途經(jīng)濟(jì)帶的崛起，***有機(jī)會實(shí)現(xiàn)“完美轉(zhuǎn)身” 京滬高速鐵路位于中國東部地區(qū)的華北和華東地區(qū)，兩端連接環(huán)渤海和長江三角洲兩個經(jīng)濟(jì)區(qū)域，總長度1318公里，計劃2011年年底投入運(yùn)營。設(shè)計最高運(yùn)行時速380公里，北京南——上海虹橋站全程運(yùn)行時間為3小時45分鐘。它的貫通給***的發(fā)展將會在空間范圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展理念等方面帶來巨大的機(jī)遇。 在空間范圍上，時速高達(dá)350公里的全新客運(yùn)線路2012年投入運(yùn)營后，京滬間的陸上行程將從14小時縮短為5小時。京滬高鐵將與現(xiàn)有京滬鐵路實(shí)現(xiàn)客貨分流。高鐵將成為客運(yùn)專線，而京滬鐵路則會改為貨運(yùn)主線。 如此一來， ， 比目前增加5000萬噸。這將從根本上解決京滬通道運(yùn)輸能力緊張狀況。根據(jù)國際慣例，鐵路客運(yùn)量的增長與地區(qū)GDP發(fā)展之間的彈性系數(shù)為9：10。據(jù)初步研究計算，京滬高鐵建成后可使沿線地區(qū)GDP增長率提高19%21%左右。從全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度來看， 京滬高速鐵路的建設(shè)將加快***與長三角、 環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈的融合與對接。***位于兩大經(jīng)濟(jì)圈的中點(diǎn)站，也是兩大經(jīng)濟(jì)圈之間的“經(jīng)濟(jì)洼地”。京滬高速鐵路建成后，***將同時進(jìn)入長三角和環(huán)渤?！?小時經(jīng)濟(jì)圈” ，為“洼地”的“隆起”創(chuàng)造了極為有利的條件。 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，京滬高鐵建成之后，沿線城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動將加速，貨運(yùn)能力的大幅提升，***應(yīng)充分