【正文】 . 服裝城項目可行性研究報告 目 錄一、總述（一）建設項目概況（二）項目建設的必要性（三）可行性研究編制的依據（四）可行性研究報告范圍（五）可行性研究結論二、市場分析（一）***城市概況（二）***宏觀經濟運行（三）***房地產市場供給及需求分析（四）***整體房地產市場劃分及分析（五）***房地產市場判斷（六）項目機會分析三、項目地塊概況、經濟技術指標及建設條件（一）地塊概況（二）經濟技術指標（三）建設條件四、項目的規(guī)劃設計方案（一）整體規(guī)劃設計原則（二）項目規(guī)劃思路（三）建筑方案設計（四）結構設計（五）消防設施設計（六）環(huán)境保護五、首期建設計劃及實施進度安排（一）首期的建設計劃（二）工程進度安排六、項目的核心定位及核心策略（一）商業(yè)地產與住宅地產的認知與模式(二)整體開發(fā)理念(三)市場定位（四）產品定位：(五)客戶群定位（六）銷售策略（七）競爭策略七、投資總額估算及資金來源評估（一）項目總投資的估算的依據（二）項目首期投資成本估算原則（三）項目首期投資總額估算（四）首期各季度投資計劃（五）項目首期資金籌措八、項目財務評價（一）評估依據（二）項目首期銷售價格推測（三）銷售面積實現計劃及銷售收入實現計劃（四）項目首期稅收估算（五）項目首期財務盈利能力分析（六）清償能力分析（七）資金來源與運用（八）項目首期不確定性分析九、綜合評價結論及建議（一） 綜合評價結論(二)建議一、總 述（一）建設項目概況項目名稱： 服裝城1. 建設地點： 經濟開發(fā)發(fā)區(qū)物流園***南路東側。 2. 建設單位：某投資發(fā)展有限公司3. 項目概況位置：本項目地塊位于***經濟開發(fā)區(qū)物流園***南路東側，外環(huán)一路與外環(huán)二路之間。占地面積：項目總占地面積約180畝，其中市場用地地塊規(guī)劃用地面積約120畝；綜合配套用地地塊規(guī)劃用地面積約60畝。容積率：?？偨ㄖ娣e：項目總建筑面積約200000平米，其中商業(yè)市場部分建筑面積為約120000平方米，綜合配套部分建筑面積約80000平方米。產品組合：綜合配套用地區(qū)域，產品包括酒店區(qū)及多高層住宅公寓區(qū)、配套商業(yè)區(qū)；商業(yè)市場用地區(qū)域,產品以城市綜合體為主題，其它專業(yè)商業(yè)服務區(qū)合理分布的大型Shopping Mall，包含服裝紡織品購物中心、鞋帽飾品主題商場、小商品購物街、餐飲風情街、休閑娛樂廣場及大型配套停車場。商業(yè)市場規(guī)劃按照我國目前老百姓的購物習慣并結合國際商業(yè)的新型模式規(guī)劃設計，裝紡織品購物中心和鞋帽飾品主題商場采用現代商業(yè)賣場的封閉（結合半封閉開敞空間）的現代模式形成獨立的城市綜合體，綜合體建筑中配備適合購物休閑的快餐飲食、咖啡茶點、影視游戲的點、面狀服務區(qū)域；小商品購物街、餐飲風情街采用傳統(tǒng)的開放街區(qū)形式，商業(yè)街區(qū)有收有放，輔以景觀點綴，打造消費與賞景的兩重功能，餐飲風情街以歐式風格為主調，讓身臨其境的人們享受西歐的獨特風情；休閑娛樂廣場為小型主題公園，以秀美的園林式建筑和適合淮河流域生長的常綠木本植物為主，主題公園內建造一條景觀河，河邊景觀樹為香樟、烏桕、垂柳、銀杏等名貴樹種，景觀河上架設木棧橋，讓游人有身臨江南水鄉(xiāng)的意境。項目經營模式商業(yè)市場以租售相結合的經營模式，初步方案為50%自持招租，50%出售，為能在較短時間內培育市場成熟，我公司會將首期的商業(yè)中大部分鋪面采用租賃的方式，對規(guī)模生產企業(yè)帶著品牌入駐的，采取減免管理費等優(yōu)惠方法招商，吸引更多大企業(yè)、大品牌的加盟。綜合配套區(qū)域的酒店項目為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，委托專業(yè)管理公司經營的模式；住宅項目的銷售沿用傳統(tǒng)模式，但在首期住宅項目的售價上將會低于周邊項目售價，加速資金回籠，并生成利潤投入商業(yè)項目中加大招商，產生成熟的商業(yè)氛圍影響住宅項目的熱銷相互影響的效應。項目公司概況某投資發(fā)展有限公司成立于1998年，注冊資本2000萬，公司占地總占地110畝。經營用房【自持】80000余平方米，現有員工150余人，、生物工程、化工類產品的生產經營、建筑安裝工程等。公司前身為某房地產有限公司，近幾年來完成開發(fā)、建安產值近十億，先后開發(fā)項目如下：2001年－2004年，開發(fā)建設欣鈺雅苑項目，項目占地50畝，開發(fā)建筑面積7萬平米，于2004年底全部銷售完畢。2005年至今，開發(fā)建設黃山西遞商貿城、西遞博雅蘭庭渡假酒店和***融智工園項目，總建筑面積11萬平米，現已建設完成近8萬平米。2008至今開，開發(fā)建設***融智科技園項目總占地110畝總建筑面積達21萬平方米，現已完成近10萬平方米。2008年至今，開發(fā)建設合肥蒙城路藍籌星座項目，,層數為30層，現已形成銷售。隨著經營及發(fā)展需要我公司先后與湖南三建集團及長春建工集團在皖投資成立安徽公司，經過兩年多的發(fā)展，先后承攬了安徽省政府集資樓——望湖城項目近18萬平方的建設任務，安徽中煙蚌埠煙葉醇化庫工程11萬平方米，安徽皖北煤電醫(yī)院工程6萬平方米，中國科技大學重點實驗室工程近3萬平方米等，兩年間累計完成建設產值近十億元，年交納稅金數千萬元。“務實開拓、追求卓越”為公司經營宗旨，公司發(fā)展將依據這一宗旨，循序漸進、誠信務實。使企業(yè)逐步健康穩(wěn)定發(fā)展，有信心、有能力使企業(yè)在2010年打造成為以生物化工科技、房地產開發(fā)為主的現代化大型企業(yè)集團。（二）項目建設的必要性城市發(fā)展條件 ***市對外聯(lián)系便捷，交通優(yōu)勢明顯。北距徐州觀音機場僅75 km；京滬鐵路、合(肥)徐(州)高速公路和206國道南北縱貫市區(qū)，規(guī)劃的京滬高速鐵路從市區(qū)東緣穿過；規(guī)劃的泗永高速公路從市區(qū)北部穿過；水運經新汴河入洪澤湖通長江，水、陸、空立體交通運輸系統(tǒng)十分發(fā)達。***開發(fā)區(qū)位于***老城區(qū)的南部，宿蒙公路、宿懷公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而過，毗鄰高速鐵路客運站，交通條件十分便捷。 ***市的勞動力資源豐富，已形成有一定產業(yè)素質的百萬勞動大軍。勞務輸出總量突破120萬人。資源豐富、交通發(fā)達、商務成本低，營造了良好的低生產成本和低交易成本的發(fā)展條件，有利于主動承接經濟發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移。 ***土地資源豐富，用地條件良好，水源充足，為城市空間拓展提供了堅實的保證。***市煤炭資源是淮北煤田的重要組成部分，在全省及至華東地區(qū)都占有重要地位，是長三角經濟區(qū)能源供應基地之一。 同時***農產品資源充裕，糧、棉、油、水果、蔬菜產量均居全省前列，是全國重要的糧棉生產基地、水果主產區(qū)、畜牧業(yè)發(fā)達地區(qū)。區(qū)域發(fā)展機遇 “中部崛起”戰(zhàn)略為***帶來新的機遇 國家在統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調發(fā)展過程中，于2005年正式提出了“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略，目前正抓緊制定促進中部崛起的各項政策與措施，這是繼東部開放、西部開發(fā)、振興東北之后的國家又一個促進區(qū)域經濟發(fā)展的大戰(zhàn)略。實施“中部崛起”戰(zhàn)略，國家對中部地區(qū)的現代化農業(yè)，特別是糧食主產品區(qū)建設以及綜合交通運輸體系和能源、重要原材料基地等建設的支持力度將進一步加強，并重點扶持中部地區(qū)有競爭力制造業(yè)和高新技術產業(yè)的加快發(fā)展，積極促進中部地區(qū)大市場的開拓以及大流通的發(fā)展。 “中部崛起”作為我國重要的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，隨著規(guī)劃的制定和逐步實施，無疑給位在其中的***市發(fā)展帶來了更多的機遇，有利于***市培育發(fā)展新興產業(yè)，推進產業(yè)升級，加快城市轉型，加快國民經濟和社會發(fā)展，為“搶抓機遇、乘勢而上、奮力實現安徽省在中部區(qū)域的崛起”創(chuàng)造條件。 淮海經濟區(qū)一體化發(fā)展，將全面提升***及周邊區(qū)域的整體競爭力 淮海經濟區(qū)由蘇魯豫皖4省20 個地、市組成?；春＝洕鷧^(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，在全國區(qū)域經濟發(fā)展總體格局中具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼”地位。 盡管目前淮海經濟區(qū)生產力水平相對滯后，成為夾在京津冀和長三角兩個發(fā)達經濟板塊的“斷裂帶”和我國東部沿海發(fā)達地區(qū)的“經濟低谷” ，相對而言被“邊緣化” ，但因其擁有優(yōu)越的經濟發(fā)展條件，四省分別拿出了針對邊緣區(qū)域發(fā)展的思路，特別是江蘇省決定加快東隴海產業(yè)帶建設、山東省提出濟寧都市圈戰(zhàn)略、安徽省提出皖北崛起戰(zhàn)略、河南省提出豫東大三角戰(zhàn)略，這些戰(zhàn)略對形成蘇北、魯南、皖北、豫東四版塊城市群將產生重要影響?；春５貐^(qū)正在成為四省經濟發(fā)展的潛力所在。 在十屆全國人大四次會議上數十位代表提出了《關于“將淮海經濟區(qū)作為全國區(qū)域綜合試點區(qū)、促進淮海經濟區(qū)快速崛起”的議案》 。建議國家把淮海經濟區(qū)作為全國綜合改革及區(qū)域經濟整體開發(fā)試點區(qū)，列入國家發(fā)展規(guī)劃，予以優(yōu)先扶持，確保重點推進；建立跨省際區(qū)域經濟聯(lián)絡協(xié)調機制，對淮海經濟區(qū)的各類資源進行集中整合，使其發(fā)揮出更好的效益，促進區(qū)域經濟快速、健康、可持續(xù)發(fā)展，實現與“長三角”、“珠三角”和“環(huán)渤?！比蠼洕鷧^(qū)域的共同繁榮。 淮海經濟區(qū)以徐州為中心。2002年江蘇省政府正式批準了《徐州都市圈規(guī)劃》 ，規(guī)劃的重點是：“培育、發(fā)展、協(xié)調” ，即：突出對產業(yè)、勞動力、政策環(huán)境等發(fā)展要素的有序培育、擇優(yōu)培育和重點培育，加強對產業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、引導，深化對城鎮(zhèn)布局、交通網絡、區(qū)域基礎設施和公共設施、旅游資源、生態(tài)環(huán)境等重大問題的協(xié)調。規(guī)劃推動人口、產業(yè)向都市圈核心、節(jié)點和發(fā)展軸聚集，形成1個特大城市（徐州），4個大城市（***、棗莊、滕州、宿遷）和一批中小城市、小城鎮(zhèn)的等級規(guī)模結構。依據點軸開發(fā)理論，結合區(qū)域優(yōu)勢，以徐州為核心，重點發(fā)展隴海/徐連線，京滬/京福線兩條放射狀軸線，將其培育成為“點軸”結合的產業(yè)軸和城鎮(zhèn)帶。 京滬/京福產業(yè)軸、城鎮(zhèn)帶縱貫徐州都市圈煤炭最豐富的“煤帶”，包括徐州、棗莊、滕州、蕭縣、***等，城鎮(zhèn)密集，應憑借能源、區(qū)位、交通和原有基礎等優(yōu)勢，促進產業(yè)集聚，逐漸形成以機電儀一體化工業(yè)、煤化工、精細化工、新型建材、電子工業(yè)等附加值和技術含量高的工業(yè)為主的產業(yè)帶。 ***市應主動承接輻射、主動融入參與，將融入淮海經濟區(qū)和徐州經濟圈作為接軌長三角的起跳板和突破口，堅持以規(guī)劃對接為先導，以交通對接為支撐，通過市場引導、要素互動和行政推動，全面推進產業(yè)協(xié)作、市場聯(lián)接、科技交流和企業(yè)合作，努力打造與徐州都市圈互動發(fā)展的工業(yè)品配套基地、生態(tài)旅游休閑基地，開辟出一條具有特色的東向發(fā)展道路。 安徽省承接長三角轉移的優(yōu)勢加速擴大，***等沿淮城市也將備受裨益長江三角洲地區(qū)是我國經濟最發(fā)達的地區(qū)之一，在近年來的經濟快速增長過程中出現經濟一體化的趨勢。為此，安徽省委、省政府及時提出了“向東發(fā)展”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮安徽作為長三角縱深腹地的區(qū)位、產業(yè)、科技和市場優(yōu)勢，利用好長三角的資本、市場、人才、科技資源，以更強地力度推進大開放戰(zhàn)略的實施，以開放促改革、促發(fā)展，提高經濟國際化水平。 2010年1月12日，國務院批準實施《皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃》 。這是我國第一個為促進中西部地區(qū)承接產業(yè)轉移而專門制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是安徽省第一個上升到國家戰(zhàn)略層面的發(fā)展規(guī)劃，對于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意義。 皖江城市帶包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城9市59個縣（市、區(qū)） ，輻射安徽全省，對接長三角區(qū)域。皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)將依托現有的產業(yè)基礎，繼續(xù)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢，在空間布局上以沿長江一線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為“雙核” ，以滁州和宣城兩市為“雙翼” ，構筑“一軸雙核兩翼”產業(yè)分布的新格局。以裝備制造、原材料、輕紡、高技術、現代服務業(yè)、現代農業(yè)為產業(yè)承接發(fā)展重點，促進產業(yè)創(chuàng)新升級。加快推進蕪馬巢、安池銅兩個省直管集中區(qū)承接產業(yè)轉移建設。 《規(guī)劃》明確將皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學發(fā)展的試驗區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進制造業(yè)和服務業(yè)基地。 皖江城市帶（承接產業(yè)轉移示范區(qū)）的設立進一步帶動長三角產業(yè)向皖中及皖北轉移，從而推動安徽沿淮城市群發(fā)展。 沿淮城市群包括***、亳州、淮北、蚌埠、阜陽、淮南六個市，約占全省的28%，人口占全省的44%。沿淮城市群是我省經濟和社會發(fā)展的重點和難點地區(qū)，加快沿淮城市群的發(fā)展關系到全省全面建設小康社會目標的如期實現，關系到中央“中部崛起”戰(zhàn)略決策的全面落實。因此，沿淮城市群應搶抓機遇，乘勢而上，奮力崛起，實現跨越式發(fā)展。 京滬高鐵將帶動沿途經濟帶的崛起，***有機會實現“完美轉身” 京滬高速鐵路位于中國東部地區(qū)的華北和華東地區(qū)，兩端連接環(huán)渤海和長江三角洲兩個經濟區(qū)域，總長度1318公里，計劃2011年年底投入運營。設計最高運行時速380公里，北京南——上海虹橋站全程運行時間為3小時45分鐘。它的貫通給***的發(fā)展將會在空間范圍、產業(yè)結構、發(fā)展理念等方面帶來巨大的機遇。 在空間范圍上，時速高達350公里的全新客運線路2012年投入運營后，京滬間的陸上行程將從14小時縮短為5小時。京滬高鐵將與現有京滬鐵路實現客貨分流。高鐵將成為客運專線，而京滬鐵路則會改為貨運主線。 如此一來， ， 比目前增加5000萬噸。這將從根本上解決京滬通道運輸能力緊張狀況。根據國際慣例，鐵路客運量的增長與地區(qū)GDP發(fā)展之間的彈性系數為9：10。據初步研究計算，京滬高鐵建成后可使沿線地區(qū)GDP增長率提高19%21%左右。從全國區(qū)域經濟的角度來看， 京滬高速鐵路的建設將加快***與長三角、 環(huán)渤海兩大經濟圈的融合與對接。***位于兩大經濟圈的中點站，也是兩大經濟圈之間的“經濟洼地”。京滬高速鐵路建成后，***將同時進入長三角和環(huán)渤海“3小時經濟圈” ，為“洼地”的“隆起”創(chuàng)造了極為有利的條件。 在產業(yè)結構方面，京滬高鐵建成之后，沿線城市經濟聯(lián)動將加速，貨運能力的大幅提升，***應充分