【正文】 升值。而住宅一般不存在招商問題, 帶底商的住宅, 具體銷售依住宅定位而定, 是以招品牌連鎖店為主, 或是一般經營戶,但一般前者居多, 以品牌店來帶動住宅銷售, 提升住宅價值。但底商需科學合理的業(yè)態(tài)經營及規(guī)劃比例, 這點也非常重要。3 營銷層面的差異 營銷主題消費者在購買任何一種商品的時候, 購買的實際上都是一種夢想,這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求, 所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說, 消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,因為無論怎樣講,房子本身沒有特別大的差異,不同的只是賦予房子的內涵,所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。商業(yè)地產實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言, 回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。 推廣對象—目標客戶住宅房地產面對的消費群體主要分兩種: 用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者, 他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多,但有快速增長的趨勢, 他們關心的是該區(qū)域長遠發(fā)展以及今后出租的前景問題。在商業(yè)地產上, 推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣的目標也分兩類: 用于自己經營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數和消費能力。 投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。在整體交房、商場開始運作后,推廣對象將發(fā)生轉移, 重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場, 從而提升整個商場的人氣和形象, 這是擺在商場經營管理面前一個迫切的問題。 消費者關心的問題住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是: 價格、地段、戶型、品質、開發(fā)商實力、服務、配套。商業(yè)地產客戶關心的問題是:地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。因商業(yè)地產必須有足夠的人氣才能支撐, 所以一個商業(yè)地產項目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素決定的?？傊? 商業(yè)地產與傳統(tǒng)住宅地產的千差萬別, 必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調整。在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、專業(yè)、合理、繁榮的方向發(fā)展, 在贏得巨大財富的同時為活躍商業(yè)、 繁榮經濟作出貢獻。(二)整體開發(fā)理念詩意棲居 豐盛人生詩意是美、舒適與愉悅的體驗，預示著一種極佳的精神狀態(tài)，以詩意棲居為開發(fā)目標，是對客戶追求美好人居夢想的認同；豐盛的人生則是城市主流階層所追求的現代化、多元化的愉悅體驗。(三)市場定位商業(yè)部分市場定位城南區(qū)商業(yè)、服務業(yè)核心泛***地區(qū)最具特色的一站式Shopping Mall休閑產業(yè)街區(qū)n 城南區(qū)商業(yè)核心從目前經濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展狀況來看，尚未出現成熟的商業(yè)項目，市場存在空白。而從經濟開發(fā)的商業(yè)發(fā)展需要分析，確實也存在一個區(qū)域商業(yè)核心的需求，本項目的建成，將成為城南區(qū)域的商業(yè)龍頭核心。n 最具特色、一站式Shopping Mall休閑產業(yè)街區(qū)本項目以***服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，首創(chuàng)泛***地區(qū)情景式、體驗式的街區(qū)，提供購物、餐飲、休閑娛樂、康體運動等一系列消費、娛樂功能，構筑一站式的情景式休閑消費街區(qū)，必然超越***目前單一的消費模式，成為***商業(yè)市場的領袖。配套住宅部分市場定位***最具購買力和最佳性價比樓盤最具購買力：本項目要在各個方面全面領先市場同類產品，以讓人無法拒絕的魅力全面征服消費者，成為***住宅市場的最向往的人氣物業(yè)。最佳性價比：以推動***人居進程的綜合素質拉升住宅的心理價位，再用低于消費者心理價位的起價徹底摧毀消費者的心理防線，形成***市的熱銷明星樓盤。（四）產品定位：商業(yè)部分產品定位以服飾購物、精品餐飲、休閑娛樂為核心，情景式休閑產業(yè)街區(qū)n 以休閑購物、精品餐飲、康體娛樂為核心本項目以***服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，從該業(yè)態(tài)類型的特征考慮，以精品高檔的形態(tài)，吸引中高檔消費群體來消費，拉動***夜間消費的發(fā)展，構筑***的不夜城。n 情景式休閑娛樂街區(qū)：建筑一種開放的空間，能夠讓消費群享受到的是一種無拘無束的體驗式消費的模式，結合了休閑、娛樂等多元化的形態(tài)，形成項目不可復制的核心競爭力。配套住宅部分產品定位：低密度、高舒適的西式小鎮(zhèn)在一個充滿詩意的地方，構筑一個全***的中堅階層都為之向往的詩意棲居之所。代表歐美先進居住文化的低密度、高舒適度的西式小鎮(zhèn)從此走進了***人的生活，極大推動了***人的人居進程。同時,運用現代豐富而不簡約的價值風格，滿足中堅階層健康豐盛的人生境界(五)客戶群定位商業(yè)部分客戶群定位高檔消費群體及中檔消費群體n 高檔消費群體的涵蓋范圍：包括政府機構、企業(yè)、個體經營者、私營業(yè)主、高收入群體。n 中檔消費群體的涵蓋范圍，包括中青年階層、具有高消費能力的家庭。住宅部客戶群定位中堅階層中堅階層的涵蓋范圍:開發(fā)區(qū)白領、市區(qū)中級公務員和白領、市區(qū)經商人士、來***工作或經商人士、***市或外地的投資客等。（六）銷售策略1. 強化區(qū)域價值，聚集人氣，以高性價比提升市場競爭力；整合各類資源不斷制造銷售高潮、銷售高峰期；各銷售階段內實現快速銷售，實現“短、平、快”；實價“低開平走高收”，營造物超所值的市場效應。（七）競爭策略盡可能提高銷售比率，盡快回收成本，減少投資風險；善用策略、全面領先，快速推進，搶占市場先機；建立項目良好的市場形象，塑造發(fā)展商及項目品牌；以全國開發(fā)區(qū)的功能轉型為例證，來引導市場對開發(fā)區(qū)的認知；主動融入城市東擴進程，變被動為主動；商業(yè)先行，以商業(yè)熱點帶動住宅熱銷。七、投資總額估算及資金來源評估（一）項目總投資的估算的依據1. 《項目初步規(guī)劃設計方案》；2. 南京中林美業(yè)地產推廣機構的財務經濟效益分析報告；3. 項目實施進度與實際投資使用情況。（二）項目首期投資成本估算原則1. 充分利用公司資源原則；2. 合理利用與節(jié)約利用原則；3. 工程質量至上原則；4. 合理現金流原則；5. 經濟效應與社會效益雙贏原則。（三）項目首期投資總額估算。該投資成本包括土地成本、前期工期費、基礎設施費、建安工程費、行政規(guī)費、管理費、宣傳與銷售費、財務費及其它費等。（詳見下表）項目首期投資成本構成 項目首期投資成本費用估算匯總表序號項 目成本總額（萬元）可售面積成本總額（萬元）可售面積單位成本(元/ m2)1土地費用(一期90畝)1802前期費用140（1）基礎設施配套費80（2）規(guī)劃、設計30(3)勘察、監(jiān)理、審圖、標底編制等303小區(qū)配套費360（1）景觀、綠化費100（2）水、電、氣、有線電視、網絡等2604建安工程費2000（1）建筑工程1500（2）設備安裝工程300（3）公用配套建筑2005直接費合計26806財務費用1007管理費用508銷售推廣費用809基本預備費70投資成本總計2980說明:。項目首期投資成本：。首期平均建設成本：總成本/總建筑面積=。（四）首期各季度投資計劃項目首期計劃從2011年4月上旬開始興建，其中商業(yè)部分從2011年4月上旬開始興建，建設工期約為1年，配套住宅部分從2011年6月上旬開始興建，建設工期約為1年。整個項目首期在2012年6月上旬前竣工。A. （）,占總投資額15%；B. （）,占總投資額 20%；C. （）,占總投資額25%。D. （）,占總投資額25%。E. （）,占總投資額15%。（五）項目首期資金籌措A. 。B. 項目首期自有資金有9000萬元。C. 投資不足部分分別從銀行貸款7000萬元和由預售收入解決。D. 本項目采取滾動式開發(fā)，資金滾動運轉，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。E. 本項目首期建設周期為1年,經營周期為1年。八、項目財務評價（一）評估依據建設部發(fā)布的最新版《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；2《貸款銀行中長期貸款項目評方法》；國家現行的財稅制度和有關法規(guī)。（二）項目首期銷售價格推測運用市場比較法進行銷售價格預測，其主要是根據項目的處位置、周圍環(huán)境條件、項目的品質與周邊競爭樓盤進行綜合比較，結合房地產市場未來23年的價格趨勢進行推測。l 項目首期商業(yè)部分平均售價為6000元/平方米；l 項目首期住宅部分平均售價為3500元/平方米；l 即項目整體平均銷售單價為4200元/平方米。說明:平均銷售單價=商業(yè)單價商業(yè)面積比例+住宅單價住宅面積比例=6000+3600。（三）銷售面積實現計劃及銷售收入實現計劃A. ；B. 2011年03季度完成銷售面積約9000平方米，占首期銷售總面積的15%，完成銷售額為4320萬元；C. 2011年04季度完成銷售面積約18000平方米，占首期銷售總面積的30%，完成銷售額為8640萬元；D. 2012年01季度完成銷售面積約15000平方米，占首期銷售總面積的25%，完成銷售額為7200萬元；E. 2012年02季度完成銷售面積約12000平方米，占首期銷售總面積的20%，完成銷售額為5760萬元；F. 2012年03季度完成銷售面積約6000平方米，占首期銷售總面積的10%，完成銷售額為2880萬元。銷售收入分期按比例預測表銷售計劃各年度收款情況（單位：萬元）年份銷售比例銷售面積(平方米2)20113201142012120122201232011315%900043202011430%1800086402012125%1500072002012220%1200057602012310%60002880合計備注(,)，綜合銷售單價4800元/方米為基數計算。（四）項目首期稅收估算,。 項目首期稅收估算表序號稅（費）名稱計算基數稅（費）率稅（費）金額(萬元)1營業(yè)稅營業(yè)收入5%2城建稅營業(yè)稅7%3教育費附加營業(yè)稅3%4水利基金營業(yè)收入‰5印花稅預收收入‰6地方教育附加營業(yè)稅1%7土地增值稅(預征法)營業(yè)收入%；2%小計%8企業(yè)所得稅25%總計（五）項目首期財務盈利能力分析A. 。B. %。C. 投資回收期為24個月。（見下兩表）損益表序號項目名稱計算依據合計(萬元)1銷售收入銷售收入估算表2總成本費用成本估算表3稅前利潤總額(毛利潤額)1項2項4營業(yè)稅金及附加根據稅收部門規(guī)定計算5所得稅根據稅收部門規(guī)定計算6稅后凈利潤總額3項4項5項項目經濟指標匯總表經濟指標名稱計算依據指標稅前利潤總額(毛利潤額)損益表稅后凈利潤總額損益表全部投資毛利潤率毛利潤額/總投資成本%全部投資凈利潤率凈利潤額/總投資成本%自有資金毛利潤率毛利潤額/自有投入資金%自有資金凈利潤率凈利潤額/自有投入資金%凈現值取折現率為10%，折現1年，；回收成本期24個月從上表可看出，投資凈利潤率遠遠大于行業(yè)平均收益率,項目凈現值大于0，回收成本期不超過1年,因此在財務上是可行的。（六）清償能力分析申請抵押貸款10000萬元，其中2011年貸款，約定從第2011年起兩年內償還，即2013年還清,其還貸資金來源主要為可利用預售收入。經測算，預售收入除少量用于項目投資外，其余款用來還款是富富有余的。項目資產負債率處于行業(yè)安全區(qū)間，%,%,2013年負債率為0%。(以固定資產市場評估價為基數)（七）資金來源與運用 資金來源與運用表序號項 目建設經營期（單位：萬元）201122011320114201212012220123201241資金來源(1)銷售收入(2)自有資金50004000(3)銀行借款200035001500(4)其它資金來源2資金的運用(1)建設投資(包括利息費)(2)償還貸款(3)營業(yè)稅及附加(4)所得稅3每年累計盈余資金12根據上表可看出，本項目2011年02季、2011年03季、2011年04季2012年01季、2012年02季、2012年03季累計盈余資金均大于零，故從資金平衡能力分析角度來看，該項目是可行的。