【正文】 以多次制造開盤轟動效應。六．財務收益分析 （暫缺）七．工程進度安排，資金投入計劃及資金籌措1．工程進度安排 方案⑴兩種工程建設方案《某家園》居住小區(qū)工程的建設，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實施。若采用“先單體，后配套”的建設方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設資金的籌措。若采用“先配套，后單體”的建設方案，可以較早的展現居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設方案，綜合服務樓工程總是要首先安排建設的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設置，從而減少了售樓費用支出和企業(yè)形象的突出體現。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設方案，小區(qū)住宅交付使用的時間是不會有太大的變動的，因為從2001年3月1日開始實施的“某市新建住宅商品房準許使用管理辦法”規(guī)定，房地產企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。申請領取住宅商品房準許使用證，應當符合下列條件：① ①已經交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土地使用權，并取得土地使用權證書；② ②住宅商品房已經竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告；③ ③持有《建設工程規(guī)劃驗收合格證》；④ ④具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；⑤ ⑤非經營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。房地產開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準許使用證。⑵建設周期多層磚混結構住宅工程的施工周期按12個月考慮，小高層框輕結構住宅工程的施工周期按18個月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按12個月考慮，區(qū)內綜合配套管網及地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進行。鑒于總體規(guī)劃設計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團中錯落組合布置的，因此總的施工周期應該按不少于18個月進行安排。如果《某家園》居住小區(qū)工程不能在2001年5月末以前全面開工建設，而安排在2001年6月末開始全面開工建設，那么由于道路工程的施工技術要求不能在冬季施工，因此18個月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項安排，住宅商品房準許使用證將在2003年4月中旬獲得。如果《某家園》居住小區(qū)按組團分一、二期的分期建設方案，那么二期工程同樣需要安排18個月的建設周期。2．資金的分階段投入計劃⑴工程前期費用的階段投入計劃按照與北辰區(qū)政府及紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協議，土地出讓金及場區(qū)垃圾和雜土的清運、平整費的投入計劃見表九所示。 土地出讓金和場區(qū)平整費用投入計劃（萬元） 表九項 目99年6月00年1月00年12月01年4月01年6月紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金及垃圾清理1100200紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金47110北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金2008青光農場一分場土方平衡955土地復墾費市政大配套費和貼費的資金投入計劃見表十表十項目01年5月大配套及貼費⑵單體工程和區(qū)內配套工程施工階段的資金投入計劃① ①按所有工程全面開工興建方案實施的資金投入計劃 預計2001年6月初全面開工興建，2002年12月末交付使用。 其資金投入計劃見表十一所示。 全面開工興建方案的資金投入計劃（萬元） 表十一項 目01年8月01年10月02年1月02年5月02年10月02年12月03年12月多層住宅的工程進度款2000400042161100小高層及公建的工程款8008008008008002916630區(qū)內配套及增容費30050003107930② ②按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計劃。 預計2001年6月初開工興建12萬平方米住宅和公建，預計 2002年12月末一期工程交付使用。 預計2003年2月末開工興建12萬平方米住宅和公建，預計 2004年8月末二期工程交付使用。 一、二期工程的資金投入計劃見表十二、表十三所示 一期工程的資金投入計劃（萬元） 表十二項 目01年8月01年10月02年1月02年5月02年10月02年12月03年12月多層住宅的工程進度款100020002108550小高層及公建的工程款4004004004004001458315區(qū)內配套及增容費20030001500 二期工程的資金投入計劃（萬元） 表十三項 目03年4月03年8月03年12月04年5月04年8月04年12月05年8月多層住宅的工程進度款100020002108550小高層及公建的工程款4006004006001458315區(qū)內配套及增容費21001607930⑶銷售費用投入計劃按預計的銷售費用總額2050萬元，需求年度計劃見表十四所示表十四日期2001年度2002年度2003年度2004年度2005年度用款額度700萬元3504003003003．資金籌措《某家園》居住小區(qū)工程建設的資金籌措按四個渠道運作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現房銷售及合作伙伴的投入。期房和現房銷售的資金收入預計情況如下：期房銷售預計從2001年10月末開始，總銷售周期預計到2005年6月末結束。預售期為2001年10月—2002年12月，銷售效果預計為總建筑面積的20%，多層住宅期房均價為2000元/平方米 小高層住宅期房均價為2100元/平方米2000元/平方米20%=6560萬元2100元/平方米20%=2213萬元強銷期為2003年1月—2004年1月，銷售效果預計為總建筑面積為35%，多層住宅現房均價為2100元/平方米 小高層住宅現房均價為2200元/平方米2100元/平方米35%=12054萬元2200元/平方米35%=4058萬元促銷期為2004年2月—2005年1月，銷售效果預計為總建筑面積的30%，多層住宅現房均價為2150元/平方米 小高層住宅現房均價為2250元/平方米2150元/平方米30%=10578萬元2250元/平方米30%=3557萬元清盤期為2005年2月—2005年6月，銷售效果預計為總建筑面積的15%，多層住宅現房均價為2000元/平方米 小高層住宅現房均價為2100元/平方米2000元/平方米15%=4920萬元2100元/平方米15%=1660萬元售房收入預計總值匯總于表十五（不包括底商和公建的售房收入）。表十五時間銷售額8773萬元16112萬元14135萬元6580萬元八．投資風險分析及降低風險影響的對策1．國家政策及市場經濟秩序的整頓有關資料表示，“九五”期間，某市房地產業(yè)突飛猛進，住宅建設快速發(fā)展，房地產業(yè)已經成為拉動全市經濟增長的重要因素；“十五”期間，某市房地產業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產的支柱產業(yè)的作用，使房地產業(yè)及其相關的產業(yè)繼續(xù)成為促進國民經濟增長的重要因素。為了使改革開放的工作取得更大的成績，為了使國民經濟更加順利地發(fā)展，2001年4月國務院提出了“大力整頓和規(guī)范市場經濟秩序，為加快推進現代化建設創(chuàng)造良好環(huán)境”的要求。某市隨即也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統安全會議”，并且明確提出了整頓建筑市場的工作重點和各項要求。國家的發(fā)展計劃和政府的有關工作，為房地產業(yè)的健康蓬勃發(fā)展提供了一個廣闊的舞臺。房地產業(yè)與國民經濟的其它行業(yè)一樣，同樣是機遇與挑戰(zhàn)并存或者叫做機遇與風險并存。從2001年1月開始，建筑工程的竣工工程取消政府對質量等級的核驗，改為竣工備案。工程竣工后由建設單位組織竣工驗收，編制竣工驗收報告，向市、區(qū)（縣）兩級建設行政主管部門委托的備案機構進行備案。從2001年3月1日開始，住宅商品房實行準許使用制度。房地產開發(fā)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。未取得準許使用證的，不得交付使用。所有這些規(guī)章制度和管理辦法的出臺，以及住房銷售合同的嚴肅性，無疑對某市的房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和嚴格的要求，因此有理由相信，房地產行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好地充當促進國民經濟增長的一個重要力量。2．市場的競爭全市范圍的存量現房，特別是丁字沽三號路佳園里一帶的大量存量現房，決定了房地產開發(fā)企業(yè)的各種銷售手段的出現。佳園里地區(qū)的大量存量現房，鑒于興建年代的規(guī)劃標準和建筑標準相對較低，從而造成地理環(huán)境、居住環(huán)境相對較差，售價也較低，又連鎖產生了人文環(huán)境相對較差，因此在《某家園》居住小區(qū)的規(guī)劃建設和銷售宣傳上，要特別突出小區(qū)的良好的環(huán)境、智能化系統、合理的房型和套面積、高科技產品的應用等等賣點。3．立項的基礎標準《某家園》居住小區(qū)的開發(fā)定位于“二十一世紀的康居住宅”。這既適應于時代的發(fā)展要求，又考慮了市場的需求趨勢。公司要采取得力的措施把這個思路灌輸到公司的每一位員工，特別是公司的高層人員要為這一思路的不斷充實完善而努力，從而形成一個好的規(guī)劃，好的施工圖和好的施工安排和實施。4． 4． 資金籌措和施工隊伍的選擇某市新建住宅商品房準許使用管理辦法的出臺從一個側面保證了房屋銷售合同的嚴肅性。準許使用制度事關每個開發(fā)企業(yè)，因此公司要要求各個部門認真學習這一辦法。資金的及時籌措是保證工程順利進展的重要條件之一，短期內資金的需求量較大，前期啟動和后期需求均較急切，這就給融資工作、營銷工作、尋求合作伙伴工作等均提出了急迫的任務。與此同時，總包分包隊伍的考察和確定、構配件生產商及材料供應商的考察和確定、施工現場安全、質量和進度管理的進一步加強、前期配套工作的到位、銷售人員專業(yè)知識的學習和銷售環(huán)節(jié)和手法的提高、后勤工作的保障等各個環(huán)節(jié)均需要有一個不斷完善的過程。5． 5． 管理水平良好的產品質量和真誠的服務，是每一個企業(yè)管理工作的出發(fā)點和歸宿，是企業(yè)取得社會效益目標和經濟效益目標的根由，在市場經濟的法規(guī)逐步完善，市場競爭日益激烈的今天，以提高企業(yè)的管理水平來保證企業(yè)的形象和效益越發(fā)顯得重要，我燕宇置業(yè)有限公司在獲得某市房地產開發(fā)企業(yè)二十強榮譽的大好局面下，仍然要激勵全體員工努力進取，不斷提高素質水平，以期為社會、為公司作出更大的貢獻。九．結論 《某家園》居住小區(qū)工程的建設，存在有風險，但有利的因素較為突出，外部有國家和某市仰仗和支持房地產業(yè)繼續(xù)成為促進國民經濟增長的重要因素，成為大幅度地提高民眾的居住水平和改善生活環(huán)境的重要因素；我公司內部有一個奮發(fā)圖強、團結一致、努力工作的領導班子，再加上不斷充實完善的工程技術和工程管理隊伍和營銷隊伍的敬業(yè)精神，以及公司不斷完善和提高的管理水平，抓住機遇，集中精力，科學地安排和解決工程技術、工程管理、經營銷售等等各種問題，我燕宇置業(yè)有限公司一定會在《某家園》居住小區(qū)的工程開發(fā)建設上，取得良好的社會效益和經濟效益，因此《某家園》居住小區(qū)的開發(fā)建設是可行的。