【正文】 不可預(yù)見費(fèi)行政事業(yè)性收費(fèi)建安工程費(fèi)市政大配套費(fèi)土方平衡工程費(fèi)⑵《某家園》居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)額估算（見表八）表八項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）多層住宅平米成本價(jià)小高層住宅平米成本價(jià)土地出讓金市建委主編的《98某房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的1997年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷的統(tǒng)計(jì)平均值為45元/平方米(利息為88元/平方米)《99某房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的1998年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷為40元/平方米（利息為77元/平方米）僅以管理費(fèi)攤銷數(shù)額分析，我公司在管理經(jīng)費(fèi)支出方面處于某市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均偏上水平。 ： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬(wàn)元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬(wàn)元 總 計(jì) 2410萬(wàn)元4．售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算⑴銷售預(yù)算的擬定： ①銷售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 300萬(wàn)售樓中心內(nèi)外裝飾 50萬(wàn)路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志 100萬(wàn)②廣告計(jì)劃報(bào)紙廣告 500萬(wàn)電視廣告 300萬(wàn)網(wǎng)上廣告 30萬(wàn)載體廣告 150萬(wàn)雜志廣告 30萬(wàn)電視影片 20萬(wàn)③宣傳促銷計(jì)劃樓書 20萬(wàn)海報(bào) 10萬(wàn) 5萬(wàn)DM 10萬(wàn) 15萬(wàn)消息稿發(fā)布 5萬(wàn)人際關(guān)系費(fèi)用 10萬(wàn)多媒體制作 50萬(wàn)膠片 2萬(wàn)各種圖表制作 1萬(wàn)模型沙盤 5萬(wàn)各種促銷活動(dòng)費(fèi)用 100萬(wàn)不可預(yù)見費(fèi)用 10萬(wàn)④其他項(xiàng)目和約書（合同） 20萬(wàn)價(jià)目表 10萬(wàn) 1萬(wàn)銷售訓(xùn)練（培訓(xùn)費(fèi)用） 2萬(wàn)售樓處管理費(fèi)（清潔、警衛(wèi)、水電雜費(fèi)） 20萬(wàn)內(nèi)業(yè)各項(xiàng)報(bào)表 1萬(wàn)銷控各項(xiàng)表 1萬(wàn)名牌、名片、服裝 3萬(wàn)人員薪資600元/月12410 30萬(wàn)人員提成 250萬(wàn)不可預(yù)見費(fèi)用 20萬(wàn)⑤總計(jì) 2050萬(wàn)⑵管理費(fèi)用攤銷的估算我公司目前對(duì)《燕宇小區(qū)》和《燕宇新城》兩個(gè)運(yùn)做項(xiàng)目進(jìn)行了管理費(fèi)用的分項(xiàng)計(jì)賬。216其它費(fèi)用205391844建安工程費(fèi)69029元/m2表七3．建安工程費(fèi)估算 《某家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類型，即多層（5~6層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（9~11層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表六表六專業(yè)名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）估算金額（萬(wàn)元）給水工程排水工程（雨水、污水）熱力工程燃?xì)夤こ屉娏こ屉娪嵐こ蹋娨?、電話、保安）道路工程綠化工程路燈工程20元/平方米1500元/立方米自來(lái)水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600元/立方米住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安50W非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)70燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28⑶相關(guān)配套增容費(fèi)用按某市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表五。紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）。④某警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi)55萬(wàn)元。托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案《某家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑?！赌臣覉@》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四方位自然地面高程丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線 南倉(cāng)道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)某燕宇置業(yè)有限公司與某警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的《某家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運(yùn)土方地點(diǎn)，墊填土方地點(diǎn)，清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，《某家園》居住小區(qū)各單體棟號(hào)177。由上述數(shù)據(jù)看出，《某家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢(shì)。12建筑密度%1613綠地率%14日照間距經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)m22住宅總建筑面積萬(wàn)m2其中多層住宅建筑面積萬(wàn)m2高層住宅建筑面積萬(wàn)m23公建總建筑面積萬(wàn)m2居住區(qū)用地面積100住宅用地公建用地道路用地綠化用地用地平衡表 表二項(xiàng)目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積注：《某家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“，待進(jìn)一步校核。不在征地范圍之內(nèi)，（）②紅線內(nèi)面積（見附圖二）。u.《某家園》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見附圖五。，戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。： 一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為50～70平方米 二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70～110平方米 三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110～200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設(shè)計(jì)），首層設(shè)獨(dú)立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。、一梯兩戶、一梯三戶。，單體建筑以南北朝向?yàn)橹?，可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。、生活用熱水及自來(lái)水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行24小區(qū)服務(wù)制。：上水（生活用自來(lái)水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動(dòng)車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動(dòng)活動(dòng)的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征?！赌臣覉@》居住小區(qū)成為一個(gè)園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺(tái)、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來(lái)烘托居住小區(qū)的寧?kù)o典雅的居住環(huán)境。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫(kù)的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機(jī)動(dòng)車的泊車問(wèn)題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的某地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《某家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。市政污水管網(wǎng)的設(shè)計(jì)（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為《某家園》居住小區(qū)的區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供了一個(gè)非常有利的條件，它可以使區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)實(shí)施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內(nèi)管線長(zhǎng)度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團(tuán)安排施工和交工后的使用維護(hù)。市場(chǎng)定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結(jié)合的出讓方式。聘請(qǐng)哪個(gè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，這個(gè)公司有過(guò)哪些業(yè)績(jī)，收費(fèi)額度大小等等問(wèn)題，都曾被消費(fèi)者提出。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長(zhǎng)，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時(shí)也流傳著“物以類聚，人以群分”的說(shuō)法。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時(shí)提出了對(duì)多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費(fèi)（遠(yuǎn)程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂(lè)系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。隨著人們購(gòu)房理念的日趨成熟，購(gòu)房時(shí)人們更加關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購(gòu)的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團(tuán)周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。比如電氣專業(yè)的設(shè)置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計(jì)擺放位置會(huì)不會(huì)影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強(qiáng)的問(wèn)題，常常被購(gòu)房客戶擺在重要的挑選條件之中。據(jù)1999～2000年的調(diào)查資料顯示，尚未購(gòu)買住宅的家庭，%。④購(gòu)房者對(duì)與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來(lái)越看重。③購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來(lái)越有針對(duì)性。②購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來(lái)越看重。統(tǒng)觀近兩年民眾對(duì)待住房問(wèn)題的觀念、收入水平、對(duì)居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對(duì)居住住宅的需求趨勢(shì)和需求熱點(diǎn)作出如下判斷： ⑴民眾對(duì)住宅的購(gòu)買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在：①購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力越來(lái)越看重。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)束，意味著安居型住宅的集中需求將會(huì)明顯下降。⑸我國(guó)加入WTO，將促使我市的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際市場(chǎng)接軌，加入WTO將會(huì)加快某市進(jìn)入世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，通過(guò)引進(jìn)外資注入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道將呈現(xiàn)更大的多元化趨勢(shì)。在我國(guó)加入WTO的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來(lái)對(duì)寫字樓、高檔公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和高檔商貿(mào)、服務(wù)等商品房和用于第三產(chǎn)業(yè)的各類公共建筑的更大需求。根據(jù)1999年至2000年的抽樣調(diào)查資料的分析，尚未購(gòu)買住宅的家庭，理想的住房標(biāo)準(zhǔn)有建筑面積增大的趨勢(shì)，2000年的抽樣調(diào)查資料顯示，%的比例。根據(jù)國(guó)際上的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均國(guó)民生產(chǎn)總值在1000～3000美元之間時(shí)，應(yīng)該是解決民眾住房問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)期；我市2000年人均國(guó)民生產(chǎn)總值為2160美元，可以看出，這正是一個(gè)住宅建設(shè)加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，人均居住住宅建筑面積在30平方米以下時(shí)，屬于住宅建設(shè)高速增長(zhǎng)時(shí)期，統(tǒng)計(jì)資料顯示2000年年底，我市人均建筑面積占有為17平方米，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)尚有較大的差距；再者，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年計(jì)劃，在“十五”期間我市GDP將保持年均10%以上的增長(zhǎng)速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數(shù)的不斷下降，居民在住宅消費(fèi)方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼續(xù)成為我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一。某市建委為實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)和在“十五”第一年