【正文】 套公建設(shè)施 1222 平方米。 另外，項目區(qū)內(nèi)的各類城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，工程所需的建 設(shè)材料也均可在 縣建筑材料市場上買到，項目實施的基礎(chǔ) 設(shè)施條件良好，利于項目的建設(shè)。同 時，項目區(qū)內(nèi)現(xiàn) 狀植被非常豐富，種植有大量花木。 4. 2. 5 其他配套條件 項目區(qū)地處 縣名優(yōu)花木產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離縣城約 公里，西距京廣鐵路，京港澳高速公路 20 公里，北距鄭州國際機場 70 公里， 311 國道橫穿東西， 219 省道縱貫?zāi)媳保m南高速也在項目區(qū)經(jīng)過；與邙州、開封、洛陽、平頂山、周口、南陽等臨近城市的車程 1小時左右，已形成了一個覆蓋 4000萬人口的區(qū)域經(jīng)濟 圈 。 4. 2. 4 抗震烈度 根據(jù) 《 建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GB500112021),該 區(qū)域為六度地震烈度區(qū)，項目區(qū)地層在六度地震烈度下皆不發(fā)生液化。水位埋深一般 6— 8米，局部大于 8米，一般單井出水量在 240噸／小時。地表為新生界覆蓋，無基巖出露。 4 .2 建設(shè)條件 4. 2. 1 氣象 縣屬暖溫帶大陸季風(fēng)型氣候，春 暖、夏熱、秋爽、冬寒，四季分明。 第四章 項目選址與建設(shè)條件 4 .1 項目選址 老年人居住區(qū)環(huán)境是保證老年人生活質(zhì)量的首要條件，老年人居住區(qū)應(yīng)位于交通方便、基礎(chǔ)設(shè)施完善、臨近醫(yī)療設(shè)施、地勢平坦、自然環(huán)境較好、陽光充足、遠(yuǎn)離噪聲和污染源的地段。 主”的理念，為入住老人進行“早診斷、早發(fā)現(xiàn)、早治療” 服務(wù)，為每位老人制定健康計劃，并 引 進國內(nèi)頂級的體檢設(shè)備及技術(shù)團隊，根據(jù) 25 種人體基因進行早期腫瘤篩查并提前治療，對老人健康情況實行終身檔案追蹤。 開發(fā)建設(shè)單位的行業(yè)經(jīng)驗不足。 有機會成為當(dāng)?shù)卣龀值脑圏c示范項目。 有效消費觀念缺乏， 市場需要引導(dǎo)。 部分政策的缺失與空白使項目開發(fā)較少享受具體的優(yōu)惠。 地方政府會大力扶持。而將高層、小高層和多層的 自 住型養(yǎng)老公寓視市場情況盡量對個人銷售，以期盡快回籠資金。根據(jù)以上表述， 擬定出項目的 swOT 分析如下表 3. 3 項目經(jīng)營模式 根據(jù) 亞浩文化傳播有限公司 的經(jīng)營思路和開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模，本次采取“銷售 +持有經(jīng)營”的方式進行中原花都．太陽城的后續(xù)經(jīng)營。最后，和諧的養(yǎng)生社區(qū)氛圍更是營造到位，同時，中原花都。主要包括社區(qū)自動控制系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、安保自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)等。社區(qū)的環(huán)保建材、養(yǎng)生植物更給業(yè)主貼心關(guān)懷。硬件方面則多層樓宇專門配備專用電梯， 可平放擔(dān)架，方便醫(yī)療和日常生活起居。以客戶需求為主導(dǎo)，根據(jù)客戶不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實際需要，提供送餐、 洗澡、 家政、 生活照料、身體護理、悉心陪伴等各種單項服務(wù)；根據(jù)客戶的不同需求適時調(diào)整、組合服務(wù)方式和內(nèi)容。太陽城采用的是第六類養(yǎng)老住 宅類型，它不僅包含了各類生活體驗中心、醫(yī)療保障服務(wù)體系、 休閑度假配套、高檔的生活配套、層次多元的人居產(chǎn)品形式， 還更多地整合了以休閑、文化、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)。把以上五類住宅集中在一個 社區(qū)里面，讓老人隨著年齡的增長在一個社區(qū)里就可以轉(zhuǎn)換社 區(qū)的類型。要求在 24 小時內(nèi)提供 持續(xù)照料，同時鼓勵老人自理生活。是為需要持續(xù)和 24 小時護理 的老人準(zhǔn) 備，他們一人一間房或者合住。提供更 高一級提供個人需求護理，包括幫助穿衣、提醒吃藥和在需要 的時候喂飯等，提供 24 小時護理，包括很多配套設(shè)施，包括 圖書室和繪畫室等等。一般是服務(wù) 62歲以上的老人， 他們的日常生活完全可以自理，這種住宅提供的配套服務(wù)包括 打掃屋子、提供飲食和相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。這類住宅要 求入住者至少有一位 是 55 歲以上，他們對老人的吸引力是自己不用維護房子，有 完善的配套設(shè)施。但傳達出的政策信息是，政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn) 妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著工作進度的加快逐步推出。此外，目前我國正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān) 會積極進行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、稅收政策、合作 基金的設(shè)立以及行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也在征求意見。同時，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃方面，國家又提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充，構(gòu)建符合中國國情的“ 9073”養(yǎng)老格局 (即 90％通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老， 7％通過社區(qū)照顧養(yǎng)老， 3％入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老 )的指導(dǎo)思想。太陽城的建設(shè)有著廣闊的市場前景。據(jù)報道，萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn) 公司已專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)團隊，泰康人壽、中國人壽 保險公司也紛紛啟動養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 基于以上優(yōu)勢與機會，無疑進行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有 廣闊的市場前景。 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目可針對不同消費人群設(shè)計較為豐富的 住宅物業(yè)形態(tài)。比如，增加了 保健、培訓(xùn)、體檢、理療、診療、護理、綠色食品特供、送餐 等全方位養(yǎng)生服務(wù)。相對普通商品房開發(fā) 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，中原花都 (4)政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出。我國大城市居 民，尤其是“都市中堅 (或成功人士 )”，超過半數(shù)處在亞健康 狀態(tài)，而且人數(shù)還在呈現(xiàn)上升趨勢。 房地產(chǎn)開發(fā)市場在經(jīng)歷了由賣地段 —— 賣概念 —— 賣配 套等五花八門的過程之后，有了一個質(zhì)的突變：復(fù)合地產(chǎn)形成。 (3)國內(nèi)養(yǎng)老住宅開發(fā)供應(yīng)量不足。 伴隨以“健康養(yǎng)生養(yǎng)老 +地產(chǎn)”等為代表的復(fù)合價值地產(chǎn) 走向前臺，在都市奮斗、奔波的普通市民置業(yè)觀也開始發(fā)生轉(zhuǎn) 變，具體表現(xiàn)在從物業(yè)投資到人生投資的觀念轉(zhuǎn)變，對房屋的 居住功能也已上升為更加理性、務(wù)實的“養(yǎng)生體驗”功能。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的一項調(diào)查顯示： 2021年， 僅退休金一項，我國老年人就達 8383 億元，在城市老年人中 有 ％的人群有儲蓄存款，預(yù)計到 2020 年，我國退休金將 達 28145 億元，到 2030 年將達 73219億元。 (2)老年消費者收入提高，消費能力增強。另外，養(yǎng)老問題本質(zhì)上講雖然是一個公共的福利問題， 但僅僅依靠政府的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何調(diào)動整個社會的力 量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，才是更快更有效的解決養(yǎng)老問題的力量來源。 過去，我目 的養(yǎng)老設(shè)施主要是民政機構(gòu)社會福利的一部 分，以三無老人的社會救濟為主；近年來逐步走向了社會化， 但仍然以非營利社會福利為主體。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計具有 特殊性；主要表現(xiàn)在住宅樓、醫(yī)療看護、交通路線、配套設(shè)施 等均符合老年人的生理特點。它接近于高端住宅產(chǎn)品， 但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，它可 以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復(fù)等方 面量身設(shè)置。 當(dāng)前，中國正在經(jīng)歷人口快速老齡化、老年人口高齡化、 老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化疊加的嚴(yán)重沖擊， 對于養(yǎng)老、醫(yī)療、照料、服務(wù)、精神慰籍需求也越來越突出， 據(jù)預(yù)計，中國的老齡人口中大約有 6%8%的人需要到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，現(xiàn)有的老齡人口為 億，也就是說需要 1100 萬一1400萬張床位，現(xiàn)在全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位加在一起也只有 350萬張，這個市場的缺口是極其巨大的，這意味著目前尚處于起步階段的社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)亟需加速。同時，在經(jīng)濟、政治、 社會、自然等方面也面臨了更多的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)更是 如此。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上老年人 口平均每年以 3％的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80歲以上 高 齡老人已高達 1100 萬，并以年均 5％的速度遞增。 太陽城項目的建設(shè)是必要的，也是可 行的。 總之，老年居住社區(qū)是一個新生事物，養(yǎng)老這件事做好了 可以為 的文明城市建設(shè)增輝，為弘揚中華民族尊老、敬老、 養(yǎng)老的優(yōu)良傳統(tǒng)添彩；還可以創(chuàng)造就業(yè)崗位，推動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟 社會發(fā)展；更能為 乃至 市應(yīng)對人口老齡化積累寶貴的 經(jīng)驗。據(jù)推算， 2021 年我國老年人護理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超 過 4500 億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過 500 萬個。所以說，本項目建設(shè)是適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求的必由之路；是應(yīng)對人口老齡化、 保障 和改善民生的必然要求。目前，我國城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約 3300萬，占老年人口總數(shù)的 1 9％。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對專 業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。預(yù)計到 2021 年，老年人口將達到 億，約占總?cè)丝诘?16％； 2020年達到 億，約占總?cè)丝诘?1 8％。 太陽城建設(shè)項目的提出是一次大膽的嘗 試，其建設(shè)對當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的發(fā)展必將起到 積極的促 進作用。而高貴優(yōu)雅休閑、具備養(yǎng)生養(yǎng)老品質(zhì)的住宅環(huán)境，優(yōu)美的園林景觀、豐富的文化內(nèi)涵，同時也兼顧有娛樂、休閑、療養(yǎng)健身的功能，體現(xiàn)出“健康維護生命加油站”的新居住理念。而近年來提出的養(yǎng)老地產(chǎn)是住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同 ，它的標(biāo)準(zhǔn)很高、功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老人的需要從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。而與此同時，我國在應(yīng)對人口老齡化問題上還存在著制度準(zhǔn)備不足、老齡保障和服務(wù)發(fā)展滯后等薄弱環(huán)節(jié)。 2. 2 項目建設(shè)的必要性 2. 2. 1 項目建設(shè)對項目區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有促進作 用 “十二五”規(guī)劃提出要積極應(yīng)對 人口老齡化，注重發(fā) 揮家庭和社會功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服 務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。但是，這些規(guī)劃對于龐大的老齡人口來說也只是杯水車薪，人人所向往的與自然和諧共融、清心寧靜的居家式養(yǎng)老生活仍十分遙遠(yuǎn)。這些養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)無證經(jīng)營，游離于民政部門的監(jiān)管之外，損害了老年人的合法權(quán)益。三是行業(yè)缺乏規(guī)范，監(jiān)管不嚴(yán)。由于資金投入不足，民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大多設(shè)施簡陋，缺乏醫(yī)療和老人 康復(fù)訓(xùn)練設(shè)施，廚房、餐廳衛(wèi)生 不達標(biāo)，管理人員、服務(wù)人員的素質(zhì)需進一步提高。如今，人口老齡化已給 市帶來了較大的社會影響：一是老齡化加速，養(yǎng)老服務(wù)難以適應(yīng)需求； 二是單口之家贍養(yǎng)壓力過大，對子女的工作和身心帶來嚴(yán)重影響； 三是城鎮(zhèn)化加速推進與人口老齡化工作相對滯后的矛盾日益凸顯。目前，全市 口中 6 0歲以上老年人口為 ，占全市總?cè)丝诘?％，其中，僅市區(qū) 60 歲以上的老年人就達 萬人，占市區(qū)人口總數(shù)的 ％。這一巨大的市場需求缺口必將帶來養(yǎng)老 服務(wù)業(yè)巨大的開發(fā)機遇。 2021年 3 月，溫家寶在政府工作報告中又明確 指出，“十二五”期間要保證我國每千名老年人擁有各類養(yǎng)老床位數(shù) 30張，務(wù)必保證億萬老年人將享受到更加完善的養(yǎng)老服務(wù)。眾所周知，解決好老年人生活中的 實際問題，有利于保持家庭關(guān)系穩(wěn)定和睦；有效促進老年群體 與其他群體和諧相處，也是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容；更是社會文明進步的 重要標(biāo)志。 2. 1. 2 項目區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀 在 2021年 2月國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的 10個部委《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng) 老服務(wù)業(yè)的意見》中，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被作為一個專門用語被明確 提出來。園區(qū)成立 伊始就按照“以花木改善生態(tài)、以生態(tài)承載旅游、以旅游激活 三產(chǎn)、實現(xiàn)一三產(chǎn)業(yè)有機融合”的思路，把花木生產(chǎn)、生態(tài)旅 游、新農(nóng)村建設(shè)三篇文章一起做。 (2)縣名優(yōu)花木產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況 2021 年 8 月 15 日，“中共 縣委、縣人民政府關(guān)于建設(shè) 縣名優(yōu)花木生產(chǎn)科技園區(qū)的意見》和《中共 縣委、縣人民政府關(guān)于成立縣名優(yōu)花木生產(chǎn)科技園區(qū)建設(shè)指揮部的通知》正式下發(fā)。積極的努力使 成為了“全省農(nóng)村衛(wèi)生工作先進縣”、“全省計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)縣”、“省級基本農(nóng)田整治項目示范縣”、“全國農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)示范縣”。如今，“健康、幸福人民”正在成為 全縣上下的共識和追求，全縣建立了覆蓋城鄉(xiāng)的基本養(yǎng)老保障體系和基本醫(yī)療保障體系，城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和新農(nóng)合的覆蓋面均達到 98％以上。全縣 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都建有敬老院，五保老人在敬老院頤養(yǎng)天年；縣城建有高標(biāo)準(zhǔn)的老年服務(wù)中心，滿足了老年人多樣化的養(yǎng)老需求，使老人們能夠“健康養(yǎng)老、幸福養(yǎng)老”。同時， 從上到下建立了為老年人服務(wù)的組織，制定了多項惠老政策，推動了全社會敬老愛 老風(fēng)尚的發(fā)揚光大。 如今， 縣 委、縣政府以建設(shè)幸福城鄉(xiāng)為統(tǒng)攬，以提高 全民健康水平為目標(biāo)，牢固樹立“健康也是生產(chǎn)力”的新理念，培育健康文化，普及健康知識，倡導(dǎo)良好的健康行為和生活方式，不斷提高全民健康素質(zhì)和生活品質(zhì)，著力以民生改善贏得發(fā)展動力