【正文】 念活動、主題活動等方式為項目造勢。設(shè)計形象生動的西部名品廣場項目的企業(yè)標識，標識的立意要簡約、易記、醒目，體現(xiàn)出項目的主題。　　在中央電視臺等強勢媒體播出系列廣告、專訪。設(shè)計廣告語和廣告歌，重點是突出本項目“高檔、名牌、國際”的特色和項目主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題?！　〗㈨椖烤W(wǎng)站，設(shè)計精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹項目信息的同時，通過各種網(wǎng)絡(luò)營銷和廣告發(fā)布的技巧運用，如：設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評比活動、建立品牌信息發(fā)布平臺等手段，提高網(wǎng)頁的點擊率，取得良好的宣傳效果?！　≈谱骶赖膿?，平面設(shè)計要獨具匠心、完美，印刷精致，達到良好的宣傳效果?！　≡谡逛N會期間，安排促銷人員在項目周邊主要道口派發(fā)項目廣告宣傳單?！　∵x擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報紙等平面媒體，在一段時間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動，使人閱后難忘?！　≈谱髌列涯康膽敉鈴V告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標語、美麗的圖案向公眾展示項目的主題。九、投資評估與財務(wù)分析項目投資人與項目資金來源項目的投資人：由香港**企業(yè)有限公司與**輕紡市場發(fā)展有限公司與某街道辦事處城郊居民委員會聯(lián)合投資開發(fā)。項目資金來源：土地出讓金部分由城郊居民委員會投入；項目建設(shè)投資由香港**企業(yè)有限公司與**輕紡市場發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。投資成本與費用估算項目的投資評估和財務(wù)分析將站在投資人的角度進行，以達到評估和分析的客觀性和準確性。項目總建筑面積97000平方米， 。其中主樓商場部分7200平米，按3000元每平米估算，；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，；土地出讓金300萬元每畝。 1）開發(fā)成本估算 Ａ、土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費。本項目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。 土地使用權(quán)出讓金：35畝300萬元=10500萬元Ｂ、前期工程費： 1520萬元，詳見本項目前期工程費估算表。 前期工程費估算表項 目計算依據(jù)計價（萬元）規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%570可行性研究費建安工程費%285水文、地質(zhì)勘查費建安工程費%285籌建開辦費建安工程費2%380合 計1520 Ｃ、建安工程費：總開發(fā)面積每平米造價=≈　　　　　　　　　建安工程費平米造價項 目造價（元／平米）項 目造價（元／平米）樁 基 礎(chǔ)120土建工程1300電 梯120消 防30水電安裝200燃 氣30通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設(shè)施15普通裝修100閉路電視10合 計1965Ｄ、基礎(chǔ)設(shè)施改造費：1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃氣、供暖、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)估費用：1000萬元。Ｅ、開發(fā)期間稅費：（） 開發(fā)期間稅費一覽表類 別計算依據(jù)應(yīng)繳稅費（元）城市綜合開發(fā)費120元/平米11640000開發(fā)管理費綜合開發(fā)費2%23280000人防工程異地建設(shè)費建筑面積25元/平米2425000養(yǎng)老金保險建安費2%圖紙審查費建筑面積2元/平米194000定額管理費建安費‰質(zhì)檢費建安費‰墻體材料專項基金建筑面積8元/平米776000監(jiān)理費建安費2%氣象局建筑面積135800建筑垃圾處理費建筑面積1元/平米97000消防管理費住宅1元/平米商業(yè)2元/平米169000招標代理費建筑面積155200測繪費11452元/宗地11452控規(guī)設(shè)計費2500元/宗地2500規(guī)劃設(shè)計費用地面積10575用地技術(shù)服務(wù)費1200元/畝42000工程技術(shù)服務(wù)費建筑面積281300拔地訂樁費2594元/宗地2594放線費2594元/宗地2594竣工圖測繪費1600元/幢1600副食品調(diào)節(jié)基金建安費2‰自來水城市配套費169000接頭材料安裝費15000電力增容費100元/千瓦500000（約）污水處理費375元/幢375有線電視接入費250元/戶31500合計（萬元）Ｆ、不可預(yù)見費（取以上四項之和的3%）：（注：第一項土地出讓金不存在不可預(yù)見因素）Ｇ、開發(fā)成本（以上六項小計）：　　2）、開發(fā)費用估算：Ａ、管理費用（取以上15項之和的3%）：Ｂ、銷售費用:5320萬元 銷售費用估算表項 目計算依據(jù)計價（萬元）廣告及推廣費銷售收入1%1330銷售代理費銷售收入2%2660其他銷售費用銷售收入1%1330合計（萬元）5320住宅銷售收入：住宅建筑面積住宅平均售價2500010000=25000萬元 商鋪銷售收入：商鋪面積商鋪平均售價 3600030000=108000萬元 餐飲出租收入（年）： 36000（10365）=13140萬元 總銷售收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=133000萬元（）Ｃ：財務(wù)費用（貸款利息）：開發(fā)成本銀行平均貸款利息%=Ｄ：開發(fā)費用（前三項之和）：（三）、總成本費用匯總 投資成本費用估算匯總表成 本 項 目金額（萬元）開發(fā)成本（1）、土地成本10500（2）、前期工程費1520（3）、建安工程費（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費1000（5）、開發(fā)期間稅費（6）、不可預(yù)見費開發(fā)費用（1）、管理費用（2）、銷售費用5320（3）、財務(wù)費用合 計十、 項目靜態(tài)投資分析銷售稅金計算　　　　　　　　 　銷售稅金及附加表 項 目金 額（萬元）銷售收入133000銷售不動產(chǎn)稅附加稅土地增值稅印花稅稅金合計損益表及靜態(tài)盈利分析　　　　　　　　　　　　 損　益　表 銷售收入總成本費用稅金及附加利潤總額133000稅后利潤所得稅盈余公積金可分配利潤　　投資利潤率＝（利潤總額/總投資額）１００％　　100%=%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）１００％100%=%　　項目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，%，%，兩者均滿足房地產(chǎn)投資的回報要求；除此之外，自主經(jīng)營收入約2000萬元；本項目可行。十一、項目社會效益評價本項目的開發(fā)運營，填補了**市缺少高檔次品牌折扣店的空白，將眾多世界著名品牌引入**，從某種意義上引領(lǐng)了**高消費的潮流；超大型餐飲、超豪華影城的興建為**文化娛樂消費增加了亮點。項目的建設(shè)，將拉動城東商圈的商業(yè)人氣，提高商圈對全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動市政府品牌戰(zhàn)略的實施。同時，建筑本身也將為**市容形象的提升形成一道靚麗的風(fēng)景線。項目的運作，創(chuàng)造出直接稅收超過四千萬元，支援了地方財政稅收和地方建設(shè)。隨著項目的運營，必然在項目周邊形成新的生活消費需求，帶動項目周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和稅收。通過各方面綜合分析得出項目的社會效益良好的結(jié)論。報告說明：本報告的結(jié)論是秉承謹慎與負責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。由于項目目前還是策劃階段，市場調(diào)研并沒有真正實施，同時，市場調(diào)研的深度和廣度受客觀因素所限，本項目總費用估算及效益評價均是初步的和粗線條的，測算、估算、分析等手段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項目立項后在開發(fā)運作過程中進一步完善。