【正文】 念活動(dòng)、主題活動(dòng)等方式為項(xiàng)目造勢(shì)。設(shè)計(jì)形象生動(dòng)的西部名品廣場(chǎng)項(xiàng)目的企業(yè)標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)的立意要簡(jiǎn)約、易記、醒目，體現(xiàn)出項(xiàng)目的主題?！　≡谥醒腚娨暸_(tái)等強(qiáng)勢(shì)媒體播出系列廣告、專訪。設(shè)計(jì)廣告語和廣告歌，重點(diǎn)是突出本項(xiàng)目“高檔、名牌、國(guó)際”的特色和項(xiàng)目主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡(jiǎn)約、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，反映項(xiàng)目的主題。　　建立項(xiàng)目網(wǎng)站，設(shè)計(jì)精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹項(xiàng)目信息的同時(shí)，通過各種網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和廣告發(fā)布的技巧運(yùn)用，如：設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評(píng)比活動(dòng)、建立品牌信息發(fā)布平臺(tái)等手段，提高網(wǎng)頁的點(diǎn)擊率，取得良好的宣傳效果。　　制作精美的摟書，平面設(shè)計(jì)要獨(dú)具匠心、完美，印刷精致，達(dá)到良好的宣傳效果?！　≡谡逛N會(huì)期間，安排促銷人員在項(xiàng)目周邊主要道口派發(fā)項(xiàng)目廣告宣傳單?！　∵x擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報(bào)紙等平面媒體，在一段時(shí)間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動(dòng)，使人閱后難忘。　　制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標(biāo)語、美麗的圖案向公眾展示項(xiàng)目的主題。九、投資評(píng)估與財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目投資人與項(xiàng)目資金來源項(xiàng)目的投資人：由香港**企業(yè)有限公司與**輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司與某街道辦事處城郊居民委員會(huì)聯(lián)合投資開發(fā)。項(xiàng)目資金來源：土地出讓金部分由城郊居民委員會(huì)投入；項(xiàng)目建設(shè)投資由香港**企業(yè)有限公司與**輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。投資成本與費(fèi)用估算項(xiàng)目的投資評(píng)估和財(cái)務(wù)分析將站在投資人的角度進(jìn)行，以達(dá)到評(píng)估和分析的客觀性和準(zhǔn)確性。項(xiàng)目總建筑面積97000平方米， 。其中主樓商場(chǎng)部分7200平米，按3000元每平米估算，；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，；土地出讓金300萬元每畝。 1）開發(fā)成本估算 Ａ、土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費(fèi)。本項(xiàng)目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。 土地使用權(quán)出讓金：35畝300萬元=10500萬元Ｂ、前期工程費(fèi)： 1520萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表。 前期工程費(fèi)估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%570可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%285水文、地質(zhì)勘查費(fèi)建安工程費(fèi)%285籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)2%380合 計(jì)1520 Ｃ、建安工程費(fèi)：總開發(fā)面積每平米造價(jià)=≈　　　　　　　　　建安工程費(fèi)平米造價(jià)項(xiàng) 目造價(jià)（元／平米）項(xiàng) 目造價(jià)（元／平米）樁 基 礎(chǔ)120土建工程1300電 梯120消 防30水電安裝200燃 氣30通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設(shè)施15普通裝修100閉路電視10合 計(jì)1965Ｄ、基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)：1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃?xì)?、供暖、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)估費(fèi)用：1000萬元。Ｅ、開發(fā)期間稅費(fèi)：（） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表類 別計(jì)算依據(jù)應(yīng)繳稅費(fèi)（元）城市綜合開發(fā)費(fèi)120元/平米11640000開發(fā)管理費(fèi)綜合開發(fā)費(fèi)2%23280000人防工程異地建設(shè)費(fèi)建筑面積25元/平米2425000養(yǎng)老金保險(xiǎn)建安費(fèi)2%圖紙審查費(fèi)建筑面積2元/平米194000定額管理費(fèi)建安費(fèi)‰質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)‰墻體材料專項(xiàng)基金建筑面積8元/平米776000監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)2%氣象局建筑面積135800建筑垃圾處理費(fèi)建筑面積1元/平米97000消防管理費(fèi)住宅1元/平米商業(yè)2元/平米169000招標(biāo)代理費(fèi)建筑面積155200測(cè)繪費(fèi)11452元/宗地11452控規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)2500元/宗地2500規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用地面積10575用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)1200元/畝42000工程技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積281300拔地訂樁費(fèi)2594元/宗地2594放線費(fèi)2594元/宗地2594竣工圖測(cè)繪費(fèi)1600元/幢1600副食品調(diào)節(jié)基金建安費(fèi)2‰自來水城市配套費(fèi)169000接頭材料安裝費(fèi)15000電力增容費(fèi)100元/千瓦500000（約）污水處理費(fèi)375元/幢375有線電視接入費(fèi)250元/戶31500合計(jì)（萬元）Ｆ、不可預(yù)見費(fèi)（取以上四項(xiàng)之和的3%）：（注：第一項(xiàng)土地出讓金不存在不可預(yù)見因素）Ｇ、開發(fā)成本（以上六項(xiàng)小計(jì)）：　　2）、開發(fā)費(fèi)用估算：Ａ、管理費(fèi)用（取以上15項(xiàng)之和的3%）：Ｂ、銷售費(fèi)用:5320萬元 銷售費(fèi)用估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）廣告及推廣費(fèi)銷售收入1%1330銷售代理費(fèi)銷售收入2%2660其他銷售費(fèi)用銷售收入1%1330合計(jì)（萬元）5320住宅銷售收入：住宅建筑面積住宅平均售價(jià)2500010000=25000萬元 商鋪銷售收入：商鋪面積商鋪平均售價(jià) 3600030000=108000萬元 餐飲出租收入（年）： 36000（10365）=13140萬元 總銷售收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=133000萬元（）Ｃ：財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）：開發(fā)成本銀行平均貸款利息%=Ｄ：開發(fā)費(fèi)用（前三項(xiàng)之和）：（三）、總成本費(fèi)用匯總 投資成本費(fèi)用估算匯總表成 本 項(xiàng) 目金額（萬元）開發(fā)成本（1）、土地成本10500（2）、前期工程費(fèi)1520（3）、建安工程費(fèi)（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1000（5）、開發(fā)期間稅費(fèi)（6）、不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)費(fèi)用（1）、管理費(fèi)用（2）、銷售費(fèi)用5320（3）、財(cái)務(wù)費(fèi)用合 計(jì)十、 項(xiàng)目靜態(tài)投資分析銷售稅金計(jì)算　　　　　　　　 　銷售稅金及附加表 項(xiàng) 目金 額（萬元）銷售收入133000銷售不動(dòng)產(chǎn)稅附加稅土地增值稅印花稅稅金合計(jì)損益表及靜態(tài)盈利分析　　　　　　　　　　　　 損　益　表 銷售收入總成本費(fèi)用稅金及附加利潤(rùn)總額133000稅后利潤(rùn)所得稅盈余公積金可分配利潤(rùn)　　投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額/總投資額）１００％　　100%=%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）１００％100%=%　　項(xiàng)目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，%，%，兩者均滿足房地產(chǎn)投資的回報(bào)要求；除此之外，自主經(jīng)營(yíng)收入約2000萬元；本項(xiàng)目可行。十一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，填補(bǔ)了**市缺少高檔次品牌折扣店的空白，將眾多世界著名品牌引入**，從某種意義上引領(lǐng)了**高消費(fèi)的潮流；超大型餐飲、超豪華影城的興建為**文化娛樂消費(fèi)增加了亮點(diǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)，將拉動(dòng)城東商圈的商業(yè)人氣，提高商圈對(duì)全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動(dòng)市政府品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。同時(shí)，建筑本身也將為**市容形象的提升形成一道靚麗的風(fēng)景線。項(xiàng)目的運(yùn)作，創(chuàng)造出直接稅收超過四千萬元，支援了地方財(cái)政稅收和地方建設(shè)。隨著項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，必然在項(xiàng)目周邊形成新的生活消費(fèi)需求，帶動(dòng)項(xiàng)目周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收。通過各方面綜合分析得出項(xiàng)目的社會(huì)效益良好的結(jié)論。報(bào)告說明：本報(bào)告的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。由于項(xiàng)目目前還是策劃階段，市場(chǎng)調(diào)研并沒有真正實(shí)施，同時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研的深度和廣度受客觀因素所限，本項(xiàng)目總費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的和粗線條的，測(cè)算、估算、分析等手段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項(xiàng)目立項(xiàng)后在開發(fā)運(yùn)作過程中進(jìn)一步完善。