杭州太平洋購物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2022-12-16 23:51:17 本頁面
【正文】 育設(shè)施和“全民健身運(yùn)動”的健康理念，將給太平洋購物中心的商業(yè)營運(yùn)，帶來無限的人流和商機(jī)。 就杭州商業(yè)市場總體而言，純百貨經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)發(fā)展已日趨顯示疲態(tài)，而大型綜合類高商業(yè)物業(yè)將會逐步興起，杭州還沒有類似的大型購物中心。因此根據(jù)中國目前的國 5 情，在這樣一個(gè)交通方便、商業(yè)相對成熟的商圈里建造類似 SHOPPING MALL的大型購物中心是符合中國發(fā)展的實(shí)際情況的。多數(shù) MALL里包括兩個(gè)或更多的大型百貨店，它們被稱為“錨店”，意味這些店像錨一樣固定，支撐起整個(gè)商業(yè)城。 四、規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目占地面積 25,604㎡，總建筑面積 10 多萬平方米，最大商業(yè)層面 23,314 ㎡，且建筑結(jié)構(gòu)合理，設(shè)計(jì)現(xiàn)代，是目前杭州市乃至整個(gè)浙江省單體體量最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。吳山商圈及太平洋購物中心能夠受到極大的輻射、影響及帶動作用。 據(jù)了解，位于涌金廣場的家樂福， 2021 年的銷售額為 億元，為家樂福超市在中國業(yè)績成長最快的單店之一，日前家樂福再擴(kuò)面 4,000㎡。 《杭州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 20212021年發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要》顯示，至 2021 年年底，杭州市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)零售總額 ；到“十五”末期，杭州市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 1,680億元，平均每年遞增 10%，人均達(dá)到 5,000 美元；到 2021 年，杭州市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 460萬，而且主要增加在城市南面區(qū)塊； 2021 年杭州市共接待海外游客、國內(nèi)游客分別為 106萬人次和 2,652萬 人次，旅游產(chǎn)業(yè)增加 115億元。 3 第二部分 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 一、百貨業(yè)在杭州還有比較大的成長空間 眾所周知，目前杭州的大型百貨公司數(shù)量較少，且主要是集中在武林廣場周邊的四家（杭大、百大、銀泰、連卡佛）和吳山商圈的解百商廈共五家，大家錯位經(jīng)營，相安無事。目前已有多家洽談意向部分收購。 ②交房時(shí)的具體裝修配套標(biāo)準(zhǔn)，在框架協(xié)議中已明確，包括中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、新風(fēng)系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、強(qiáng)弱電和智能系統(tǒng)、管道系統(tǒng)等等，并且浙聯(lián)房產(chǎn)將完成物業(yè)的內(nèi)部一次和外立面裝修。 上述房產(chǎn)合計(jì)約 77,684㎡，因是在建項(xiàng)目，還未進(jìn)行實(shí)際面積測量 。因該項(xiàng)目屬商貿(mào)項(xiàng)目，浙聯(lián)房產(chǎn)則以房地產(chǎn)開 發(fā)專長，對商貿(mào)項(xiàng)目缺乏專業(yè)經(jīng)營和管理人才；再則，浙聯(lián)房產(chǎn)也為了集中資金投入更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已獲得了濱江區(qū) 200 多畝土地以及在倉前購得教育用地4,000畝；并且浙聯(lián)房產(chǎn)和浙江環(huán)球控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱環(huán)球公司）還有其它合作項(xiàng)目，環(huán)球公司從關(guān)系資源和獲得資源方面給浙聯(lián)房產(chǎn)有一定的補(bǔ)償，如環(huán)球公司在九堡的60 畝土地以平價(jià) 60 萬元 /畝與浙聯(lián)房產(chǎn)合作開發(fā)，因此浙聯(lián)愿意選擇環(huán)球公司并以較低價(jià)格轉(zhuǎn)讓太平洋購物中心項(xiàng)目。建筑高度 24米，建筑層數(shù)地上共 5層， 地下 2層（其中地下一層為商場，地下二層為停車庫和設(shè)備用房）。 1 第一部分 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目概況 太平洋購物中心地處吳山廣場商圈核心區(qū)塊，是一座集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運(yùn)動健身為一體的綜合性多功能特大型超級 SHOPPING MALL商業(yè)航母。 為 加快建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，杭州市近期出臺了以延安路為軸，貫穿武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈，組成“一線三圈”特色商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。 今年四月，浙聯(lián)房產(chǎn)將太平洋購物中心大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。 說明 ① 本項(xiàng)目東樓地上一、二層部分房產(chǎn)和三層整層房產(chǎn)屬浙聯(lián)房產(chǎn)；東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局；其余均屬環(huán)球公司協(xié)議內(nèi)資產(chǎn)。浙聯(lián)房產(chǎn)保證該物業(yè)通過規(guī)劃驗(yàn)收。 投資總預(yù)算及項(xiàng)目進(jìn)展情況 ①投資總預(yù)算 根據(jù)環(huán)球公司測算，本項(xiàng)目總投資初步匡算約 。而且近幾年來，各家公司的銷售額每年均以 20%左右的增長速度遞增，這在國內(nèi)其它城市是不可想象的。 因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消費(fèi)能力是非常強(qiáng)大的，購買力非常旺盛；另一方面也說明杭州的商貿(mào)流通業(yè)包括百貨業(yè)還有比較大的增長空間！ 二、商圈優(yōu)勢 吳山商圈作為一個(gè)正在逐步興起的商圈，但已漸成氣候，且在不斷升溫之中。位于涌金廣場的第 2層和第 3層定位為流行前線廣場，目前正處于火熱招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即將于近期 4 開業(yè)。 三、交通優(yōu)勢 杭州太平洋購物中心，地理位置處在城市鬧市中心，距離吳山廣場僅 200米，距著名的西子湖畔 300米，距杭州火車站 800米，緊臨杭州市南北交通樞紐中河高架上下匝口。 五、商業(yè)模式優(yōu)勢 太平洋購物中心定位為 SHOPPING MALL， SHOPPING MALL 在國外是一種已經(jīng)被實(shí)踐證明的 非常成功的商業(yè)模式。在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。 目前在中國運(yùn)作成功的 SHOPPING MALL中，就有我省寧波市的天一廣場。因此像這種類似 SHOPPING MALL的項(xiàng)目還是非常有前景的。 同時(shí)，本項(xiàng)目的定位充分考慮了商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，因而有效避免了由分割產(chǎn)權(quán)銷售帶來的經(jīng)營困難問題，降低了經(jīng)營者之間不必要的內(nèi)部競爭，從整體上增強(qiáng)了本項(xiàng)目與周邊其他項(xiàng)目之 間的競爭力。在最近草擬的上城區(qū)“十一借鑒國內(nèi)外 SHOPPING MALL的商業(yè)特征，圍繞著購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂等。 在招商過程中，百貨店和主力店要提前招商，其
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