杭州太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-10 23:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路吳山商圈集旅游購(gòu)物、餐飲休閑、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身為一體的綜合性多功能特大型品牌商城。 一、業(yè)態(tài)定位建設(shè) 環(huán)球公司已經(jīng)對(duì)購(gòu)物中心各樓層的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)作了較為深入的研究，并進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃，基本是可行的。借鑒國(guó)內(nèi)外 SHOPPING MALL的商業(yè)特征，圍繞著購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂(lè)等。 我們認(rèn)為首 先應(yīng)確定百貨店（在東樓 1至 2 樓），擬考慮引進(jìn)國(guó)外品牌百貨公司，打造太平洋購(gòu)物中心精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個(gè)購(gòu)物中心定位的核心。然后確定在西樓地上一至四層可考慮設(shè)綜合區(qū)和精品店，西樓五層，考慮建造娛樂(lè)城，經(jīng)營(yíng)各種餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目，如 KTV、桑拿、足浴等。 二、營(yíng)銷策略 在專業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的協(xié)助下，考慮到百貨店、主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，先確定，再全面招商。 在招商過(guò)程中，百貨店和主力店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。 現(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商， 具體方式正在研究之中。 整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢(shì)，利用多種宣傳手段，對(duì)太平洋購(gòu)物中心的招商、經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳；同時(shí)，結(jié)合各個(gè)推廣階段的特色，制定有針對(duì)性的點(diǎn)式密集宣傳。 三、項(xiàng)目運(yùn)作方式 本項(xiàng)目運(yùn)作擬采取資本運(yùn)作和后續(xù)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方式。資本運(yùn)作從現(xiàn)在開(kāi)始，力爭(zhēng)在2021年 3月底前完成；后續(xù)經(jīng)營(yíng)力爭(zhēng)在 2021年中起步。 7 第四部分 財(cái)務(wù)及投資計(jì)劃 本案開(kāi)發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開(kāi)發(fā)階段不同可分為開(kāi)發(fā)建設(shè)階段及營(yíng)運(yùn)階段，并針對(duì)投資建設(shè)階段所需花費(fèi)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)估，以下各 項(xiàng)費(fèi)用均 2021 年的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于2021年年中開(kāi)幕。 一、基本假設(shè)： （一）開(kāi)發(fā)后階段（開(kāi)幕營(yíng)運(yùn)階段）約十年。 （二）開(kāi)發(fā)個(gè)案所涉及之層面眾多，各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)仍有變量，故假設(shè)之營(yíng)業(yè)收入、成本及費(fèi)用等預(yù)估，將以影響各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)較小之范圍為基礎(chǔ)。 （三）各項(xiàng)假設(shè)之?dāng)?shù)據(jù)，將依據(jù)政府單位之統(tǒng)計(jì)資料及現(xiàn)行市場(chǎng)實(shí)際行情為主，并考量未來(lái)物價(jià)水準(zhǔn)及各項(xiàng)主要計(jì)劃之營(yíng)運(yùn)情形，而以高成本、低收入為原則所訂定。 （四）假設(shè)土地增值幅度與物價(jià)上漲率及市場(chǎng)利率相等。 （五）假設(shè)營(yíng)業(yè)空間閑置比率每年約為 1%。 （六）假設(shè)折 舊為 50 年直線攤銷，折舊比率每年約為 6%。 二、開(kāi)發(fā)前階段 （取得土地及開(kāi)發(fā)許可）： 開(kāi)發(fā)前土地費(fèi)用支出為 722,364,160元，折合樓面價(jià)約為 9,300元 /㎡ 。 三 、開(kāi)發(fā)階段 （建設(shè)施工期）假設(shè)，如表 421 所示： （一）開(kāi)發(fā)工程之主體建筑成本約估計(jì)每平方米 1,400元。 （二）建設(shè)他項(xiàng)費(fèi)用： 公共設(shè)施及各項(xiàng)工程費(fèi)用： 4,000,000元。 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用： 10,857,000元。 建筑裝修費(fèi)用：約占主體建筑成本之 28%。 建筑設(shè)備費(fèi)用：約占主體建筑成本之 32%。 管理及其它費(fèi)用 ：約占總建筑成本之 5%。 （三）主體建筑之平均建設(shè)單價(jià)約為每平方米 5,700元。 8 表 421 建設(shè)階段各項(xiàng)成本估算表 試算項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 建設(shè)成本單價(jià)（元 /㎡） 與主體建筑成本之比例（ %） 金額（元） 主體建筑費(fèi)用 77,684 1,400 40 108,757,600 建筑裝修費(fèi)用 －－ 1,860 28 144,492,240 建筑設(shè)備費(fèi)用 －－ 1,500 32 116,526,000 公共設(shè)施及各項(xiàng)工程費(fèi)用 －－ 400 －－ 4,000,000 管理及其他費(fèi)用 %(占總建筑成本之比例 ) 58,263,000 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用 %(占總建筑成本之比例 ) 10,857,000 合 計(jì) 5,700 —— 442,895,840 土地受讓金 —— 9,300 —— 722,364,160 總 計(jì) 77,684 15,000 —— 1,165,260,000 9 四、開(kāi)發(fā)后階段 （營(yíng)運(yùn)時(shí)期）； （一）營(yíng)業(yè)收入部份： 本案主要收入以商場(chǎng)租金收益、停車場(chǎng)收費(fèi)收益和物業(yè)管理費(fèi)為主要收入項(xiàng)目。 本案的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)部分，除地下一層外 ，設(shè)定以完全承租為主。 商場(chǎng)租金收入：本案因地處于杭州商業(yè)中心，租金按每平方米 180～ 250 元 /月不等計(jì)算，并將依據(jù)所承租之樓層及營(yíng)業(yè)項(xiàng)目不同，給予不同的租金額度，如表 422 所示。 表 422 商場(chǎng)租金收入估算表 試算項(xiàng)目 承租面積（㎡） 百分比（ %） 單位租金（元 /㎡月） 金額 （元 /㎡月） 東 1F 商業(yè)使用二 7,000 210 1,470,000 東 2F 商業(yè)使用三 7,351 165 1,212,915 西 1F 商業(yè)使用四 5,352 240 1,284,480 西 2F 商業(yè)使用五 5,152 180 927,360 西 3F 商業(yè)使用六 5,432 180 977,760 西 4F 商業(yè)使用七 5,432 150 814,800 西 5F 商業(yè)使
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