【文章內(nèi)容簡介】 低 ,無法形成相對(duì)集中的商業(yè)區(qū) ,商業(yè)服務(wù)功能薄弱。 轄下八縣的商業(yè)集中區(qū)域呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的狀態(tài) 轄下八縣的商業(yè)區(qū)都是分布在縣城 ,由一、二個(gè)比較繁榮的商業(yè)街 (或步行街 )構(gòu)成。這些商業(yè)區(qū)利用一、二個(gè)中型超市或百貨商場的興旺帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍 ,以滿足縣城人口日常生活所需為主要目標(biāo) ,主要提供服裝、百貨、小家電、地方飲食等商品。 八縣本身的經(jīng)濟(jì)決定了縣內(nèi) 商業(yè)的繁華程度 ,玉溪東部的縣如通海、江川、華寧、澄江縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展較好 ,商業(yè)物業(yè)相對(duì)集中 ,業(yè)態(tài)較多 ,檔次較全 。西部縣如峨山、元江、新平等縣經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展相對(duì)落后一些 ,商業(yè)業(yè)態(tài)較少 ,檔次較低。 根據(jù)城市規(guī)劃 ,玉溪主城區(qū) 2020年的城市建設(shè)用地達(dá)到 ,2020年為 平方公里 ,2020 年為 平方公里 。主城區(qū)將向東、向南發(fā)展。 高新區(qū)位于城區(qū)南端 ,區(qū)內(nèi)有紅塔生活區(qū)、教師小區(qū)、葫田小區(qū) (公務(wù)員小區(qū) )等生活區(qū) ,各個(gè)生活區(qū)區(qū)內(nèi)人均收入高 ,具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力 ,是玉溪名符其實(shí)的富人區(qū) 。但現(xiàn)時(shí)高新區(qū)商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)比較分散 ,還未形成商業(yè)物業(yè)集中的區(qū)域。 隨著玉溪城市空間的不斷擴(kuò)大 ,與之相配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)表現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢 ,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張會(huì)引起商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大或商業(yè)熱點(diǎn)的增多 ,而現(xiàn)時(shí)三大商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū) ,擴(kuò)大規(guī)模的難度較大 ,所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張將直接引起商業(yè)熱點(diǎn)的增加。而高新區(qū)位于城區(qū)南端 ,符合城市發(fā)展方向 ,區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的生活小區(qū) ,擁有龐大而穩(wěn)定的消費(fèi)群體 ,且這些消費(fèi)群體具有較高的消費(fèi)能力 ,這些商業(yè)發(fā)展的有利條件現(xiàn)階段都不是其它區(qū)域可以比擬的 ,高新區(qū)將極有可能成為玉溪商業(yè)新熱點(diǎn)。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢 發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)時(shí)紅塔商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣 ,但是仍未有升級(jí)換代 ,缺乏更為先進(jìn)的購物中心形態(tài)。 而且 ,紅塔區(qū)商業(yè)的發(fā)展也存在很多的不足 ,例如百貨店等傳統(tǒng)購物商場規(guī)模小、設(shè)備落后且經(jīng)營 6管理手法落后 。品牌專賣店布局分散、只是以臨街商鋪形式出現(xiàn) 。專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理等。 從總體來看 ,玉溪的商業(yè)體系發(fā)展尚未完善。 百貨商店面臨升級(jí) 現(xiàn)時(shí)玉溪市區(qū)規(guī)模較大的百貨商店只有兩間 :玉溪百貨大樓和玉溪商業(yè)大廈 ,都位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū) ??南北大街 ,屬于傳統(tǒng)百貨商店。這兩間百貨商店的共同特點(diǎn)是位置好、但規(guī)模小 (每層只有 1000?2020 平方米 )、功能單一、商品檔次較低、硬件設(shè)施落后 ,經(jīng)營管理水平較低 ,還未有品牌專賣店駐場經(jīng)營。 商場服裝區(qū)域中 ,以中老年人的服裝居多 ,同時(shí)這些服裝的檔次較街鋪的要低 ,造成百貨商場的整體形象要低于街鋪 。加上商場經(jīng)營管理手法落后 ,導(dǎo)致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平 ,但二層以上的租金就會(huì)非常低 ,無法體現(xiàn)百貨商場的真正市場價(jià)值。 百貨商店這種落后的局面不能滿足有關(guān)規(guī)劃中將玉溪市定位為云南省二級(jí)中心城市 (云南省第二大城市 )的要求 。而現(xiàn)時(shí)玉溪市百貨商店無論數(shù)量還是規(guī)模、檔次、硬件設(shè)備、經(jīng)營管理水平等方面都滿足 不了市民日益提高的需求 ,玉溪的百貨業(yè)面臨升級(jí)。 超市競爭加劇 百信、紅聯(lián)及家佳等本土零售企業(yè)的超市在玉溪市各據(jù)一方 ,相互的競爭已經(jīng)比較激烈 ,諾瑪特購物廣場的開業(yè) ,標(biāo)志著國外零售巨鱷正式登陸玉溪 ,先進(jìn)的管理和龐大的規(guī)模都對(duì)本土零售企業(yè)帶來巨大的沖擊。超市要獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)就必須向規(guī)?；?、特色化經(jīng)營方向發(fā)展。 專賣店比較分散 ,主要以臨街商鋪形式出現(xiàn) 專賣店基本上分布在鳳凰路、南北大街、人民路、新興路、南門街、北門街上 ,其中又以鳳凰路和南北大街上的專賣店數(shù)量最多、檔次最高 ,但這兩條商業(yè)街的專賣店布局比較分散 。其 它各商業(yè)街 (步行街 )也有零散的專賣店分布。 由于條件所限 ,玉溪現(xiàn)有的百貨商場都沒有開設(shè)專賣店 ,所有的專賣店都在商業(yè)街兩旁以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理 玉溪現(xiàn)時(shí)比較出名的專業(yè)市場有騰源家居城、彩虹橋建材市場、珊瑚路建材市場、天賜家裝 .建材市場等 ,但這些專業(yè)市場都是規(guī)模較小 ,檔次不高。 同時(shí) ,這些專業(yè)市場全部定位為中檔偏低 ,缺乏中高檔的商品類型 ,檔次的不齊全 ,導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枰貌坏綕M足。 便利店仍處于起步階段 現(xiàn)時(shí)玉溪的便利店只有一間 ??百信便利店 ,并且位于人民路上 ,處于傳統(tǒng)的商業(yè)旺 區(qū)。居民購買日常用品只能到中心商業(yè)區(qū)的百貨商場、超市或附近的雜貨店。隨著玉溪居民生活水平的不斷提高 ,玉溪的便利店若能夠貼近生活社區(qū) ,將具有較大的市場前景。 餐飲業(yè)仍處于較低的水平 在地方飲食方面 ,由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低 ,城區(qū)居民宴客時(shí)只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費(fèi) 。而特色品牌飲食店數(shù)量少 ,除了橋香園之外 ,還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在云南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。 在外來品牌餐飲方面 ,雖然有肯德基和德克士等可以吸納大量人氣的品牌餐飲店進(jìn)駐玉溪市區(qū) ,但這些品牌餐飲店畢竟數(shù)量少 ,還不能滿足居民的需 要。 (2)發(fā)展態(tài)勢 大型購物商場將向多功能購物中心的方向發(fā)展。 便利店進(jìn)駐居民生活社區(qū)。 超市將向品牌化、規(guī)?；⑻厣?jīng)營方向發(fā)展。 商業(yè)市場整體環(huán)境 (1)總體現(xiàn)狀 商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè) ,商業(yè)氛圍濃厚 。周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少 ,檔次較低 ,商業(yè)氛圍較淡。主要表現(xiàn)在以下二方面 : 商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài) ,周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)有超市、百貨店、便利店、品牌專賣店、品牌餐飲店、電影院等 。而包括高新區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域 ,現(xiàn)存的業(yè)態(tài)主要有小型超市、雜食店等 ,不僅數(shù)量少、規(guī)模小 ,而且檔次較低 ,導(dǎo)致這些區(qū)域的商業(yè) 氛圍較淡。 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)功能較齊全 ,周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài) ,具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能 ,像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能 。而周邊地區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要滿足附近居民生活的基本需要 ,以購物功能為主 ,功能單一。 (2)商業(yè)發(fā)展的有利因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長 ,人民生活水平逐漸提高 ,為玉溪商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場基礎(chǔ)。 商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對(duì)周邊縣的輻射力強(qiáng) ,吸引周邊縣居民前來購物消費(fèi)。 外國商業(yè)零售企業(yè)登陸玉溪 ,帶來新的經(jīng)營理念 ,促進(jìn)商業(yè)體系的提升。 (3)商業(yè)發(fā)展的不利因素 規(guī)劃建設(shè)相對(duì)滯后。玉 溪至今仍未頒布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理辦法 ,容易造成商業(yè)無序發(fā)展。 玉溪的交通條件好 ,昆明距離玉溪較近 ,吸引了玉溪市大量的中高端消費(fèi)人群。 小結(jié) :玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū) ,而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡 ?，F(xiàn)階段玉溪商業(yè)發(fā)展具備多種有利條件和不利因素 ,有利條件可以刺激玉溪商業(yè)物業(yè)的市場需求和價(jià)格 ,而不利條件則決定了玉溪商業(yè)物業(yè)特別是新建的商業(yè)物業(yè)要走規(guī)模化、綜合性、特色經(jīng)營的道路 ,搶占市場先機(jī) ,才能穩(wěn)占市場份額。 商業(yè)物業(yè)供求情況 (1)市場需求狀況 由于有關(guān)部門從 2020 年才開始系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)玉溪商業(yè)營業(yè)用房的成交數(shù)據(jù) ,我司 將根據(jù)政府所公布的有關(guān)數(shù)據(jù) ,結(jié)合本司的實(shí)際市場調(diào)查結(jié)果 ,對(duì)玉溪的商業(yè)物業(yè)的供需情況作出分析。 數(shù)據(jù)來源 :玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒 從上圖可知 ,2020 年全市商業(yè)營業(yè)用房上市量劇增 ,相比 2020 年增幅達(dá)%。受供應(yīng)量影響 ,全市的成交量也有大量的增加 ,增幅達(dá) %,顯示玉溪全市的商業(yè)營業(yè)用房具有一定的市場需求。 數(shù)據(jù)來源 :玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒、玉溪市房地產(chǎn)管理局 注 :玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒缺乏 2020 年度玉溪全市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積數(shù)據(jù) 在中心城區(qū)與全市的比較中 ,2020 年玉溪中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房銷售面積占竣工面積的 %,比全市的 %高出 。2020年中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積只是全市竣工面積的 %,但銷售面積則為全市銷售面積的%,二方面的差距反映出中心城區(qū)對(duì)商業(yè)物業(yè)的消化能力比全市的平均水平要高。 根據(jù)本司的市場調(diào)查 ,有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身?xiàng)l件限制不能出售產(chǎn)權(quán) ,只能以只租不售的方式進(jìn)入市場 ,使到玉溪中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。 2020年商業(yè)營業(yè)用房的成交面積為 5200平方米 ,而這部分的成交物業(yè)主要是小廟街商業(yè)物業(yè)。 玉溪市中心城區(qū) 2020 年商業(yè)營 業(yè)用房租售對(duì)比情況 面積 平方米 銷售面積 5,200 租賃面積 50,000 數(shù)據(jù)來源 :玉溪市房地產(chǎn)管理局 從上表可看出 ,2020 年玉溪市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的 10 倍 ,一方面反映出部分商場或商鋪有只租不售的情況 。另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍 ,居民的經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng) ,若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn) ,就會(huì)有許多居民樂意經(jīng)營。 (2)潛在供應(yīng)量 根據(jù)本司的市場調(diào)查結(jié)果 ,玉溪市區(qū)未來一、二年內(nèi)只有本項(xiàng)目和另外二個(gè)項(xiàng)目上市。一個(gè)是位于鳳凰路上的新州城 ,另一個(gè)是位于明珠路的天賜家裝 .建材市場 ,由于天賜家裝 .建材市場為專業(yè)市場 ,對(duì)項(xiàng)目的影響有限 ,對(duì)項(xiàng)目影響較大