【正文】 西樓沿延安南路，但東樓在西樓里側(cè)，沿定安路進去也顯然不便，其人流、商業(yè)氛圍都無法與沿延安路的其它項目相比，這就導(dǎo)致這部分定價不宜太高。 無土地融資貸款（土地所有人為該開發(fā)者所持有）。㎡） 金額（元 /月） 金額（元 /年） 物業(yè)管理費 64,465 10 644,650 7,735,800 合 計 644,650 7,735,800 建筑設(shè)備費用：約占主體建筑成本之 32%。 7 第四部分 財務(wù)及投資計劃 本案開發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開發(fā)階段不同可分為開發(fā)建設(shè)階段及營運階段，并針對投資建設(shè)階段所需花費的經(jīng)費進行預(yù)估，以下各 項費用均 2021 年的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于2021年年中開幕。 據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。太平洋購物中心其商業(yè)模式和經(jīng)營理念上已經(jīng)與國際商業(yè)經(jīng)營模式接軌。 相比而言，臨近的城市如寧波和南京，大型百貨公司都在十家以 上，銷售增長率就比較緩慢。根據(jù)環(huán)球公司與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂 的《杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書》（以下簡稱框架協(xié)議）。 二、環(huán)球公司受讓太平洋購物中心的基本情況 轉(zhuǎn)讓背景 太平洋購物中心為在建項目，原由浙江浙聯(lián)房產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱浙聯(lián)房產(chǎn)）及屬下的杭州新泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新泰房產(chǎn)）開發(fā)。 環(huán)球公司已在杭州注冊成立了“杭州太平洋百貨中心有限公司”，由該公司負(fù)責(zé)整個太平洋購物中心的資本運作、對外招商和物業(yè)經(jīng)營。地鐵 1號線路從城東九堡開始，將沿延安路和西湖大道運行，其吳山廣場站在本購物中心 門口設(shè)有出入口，下個?？空臼腔疖囌?，并穿越錢塘江，將濱江高新園區(qū)、錢江新城、蕭山、富陽等周邊地區(qū)及車站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來，極大地促進錢江兩岸的商貿(mào)人員互動，將進一步帶動吳山商圈的人氣，提升本項目的商業(yè)價值。 按照環(huán)球公司的布局定位，百貨擬占 40%的面積， 30%的面積以店中店的形式引進一些國際品牌，另 30%則是體育、健身、娛樂等休閑配套設(shè)施。 整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢，利用多種宣傳手段，對太平洋購物中心的招商、經(jīng)營管理全過程進行全方位、立體式包裝宣傳；同時，結(jié)合各個推廣階段的特色，制定有針對性的點式密集宣傳。 月） 10 水、電、清潔等雜項費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之 3%。 35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00005,00010,00015,00020,000萬元1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21年度各年凈現(xiàn)金流量圖 圖 431 各年度稅后現(xiàn)金流量圖 16 40,00020,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000萬元1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21年度累積現(xiàn)金流量圖 圖 432 累積現(xiàn)金流量圖 表 434 投資效益分析表 項 目 投資效益（計土地成本） 資金成本率 % 1 20年的凈現(xiàn)值 37,752萬元 2 20年的內(nèi)部報酬率 % 3 回收年期 10年 4 投資開發(fā)可行性 可以投資 5 風(fēng)險評估 低風(fēng)險 17 第六部分 項目劣勢分析及風(fēng)險防范 一、項目劣勢分析 吳山商圈因為杭州九十年代末舊城改造。 二、風(fēng)險防范 上述測算都是在假設(shè)所有我們已知的資料真實、合法、 有效的前提下進行的。月） 金額（元 /㎡） 保險費用 未計 未計 未計 保全費用 未計 未計 未計 總 計 41,817,585 說明：第一年后總營業(yè)收益按每年 5%遞增。 廣告預(yù)算費用：約占當(dāng)年總營業(yè) 收入之 7%。 （三）主體建筑之平均建設(shè)單價約為每平方米 5,700元。 （三）各項假設(shè)之?dāng)?shù)據(jù)，將依據(jù)政府單位之統(tǒng)計資料及現(xiàn)行市場實際行情為主，并考量未來物價水準(zhǔn)及各項主要計劃之營運情形，而以高成本、低收入為原則所訂定。在最近草擬的上城區(qū)“十一在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。 因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消費能力是非常強大的，購買力非常旺盛；另一方面也說明杭州的商貿(mào)流通業(yè)包括百貨業(yè)還有比較大的增長空間！ 二、商圈優(yōu)勢 吳山商圈作為一個正在逐步興起的商圈，但已漸成氣候，且在不斷升溫之中。 說明 ① 本項目東樓地上一、二層部分房產(chǎn)和三層整層房產(chǎn)屬浙聯(lián)房產(chǎn)；東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局；其余均屬環(huán)球公司協(xié)議內(nèi)資產(chǎn)。建筑高度 24米，建筑層數(shù)地上共 5層， 地下 2層（其中地下一層為商場，地下二層為停車庫和設(shè)備用房）。目前已有多家洽談意向部分收購。吳山商圈及太平洋購物中心能夠受到極大的輻射、影響及帶動作用。 就杭州商業(yè)市場總體而言，純百貨經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)發(fā)展已日趨顯示疲態(tài)，而大型綜合類高商業(yè)物業(yè)將會逐步興起，杭州還沒有類似的大型購物中心。 二、營銷策略 在專業(yè)顧問團隊的協(xié)