杭州太平洋購物中心項目可行性研究報告-預(yù)覽頁
【正文】 建成通車。太平洋購物中心其商業(yè)模式和經(jīng)營理念上已經(jīng)與國際商業(yè)經(jīng)營模式接軌。參照國外的經(jīng)驗(yàn)， SHOPPING MALL一般建造在交通比較方便、居住人口相對密集的近郊區(qū)，一方面有人氣的支撐，一方面租金也比 較便宜。它是一個位于市中心極繁華地段的 MALL，占地約 20萬平方米，有百貨區(qū)、超市區(qū)、娛樂區(qū)、酒店區(qū)、數(shù)碼區(qū)、家電區(qū)、精品區(qū)、男裝區(qū)、中心廣場、水幕電影等等 。 六、定位優(yōu)勢 本項目定位于類似 SHOPPING MALL的大型購物中心，以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專賣店等購物為輔的經(jīng) 營格局。 據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。五”規(guī)劃中，明確提出太平洋購物中心要成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地、帶動周邊商貿(mào)發(fā)展的領(lǐng)頭羊！在《 2021 杭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)（上海）招商 引資推薦說明會推薦項目》書中，杭州太平洋購物中心項目列于被推薦的 60個項目中的首位。 我們認(rèn)為首 先應(yīng)確定百貨店（在東樓 1至 2 樓），擬考慮引進(jìn)國外品牌百貨公司，打造太平洋購物中心精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個購物中心定位的核心。 現(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商， 具體方式正在研究之中。 7 第四部分 財務(wù)及投資計劃 本案開發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開發(fā)階段不同可分為開發(fā)建設(shè)階段及營運(yùn)階段，并針對投資建設(shè)階段所需花費(fèi)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)估，以下各 項費(fèi)用均 2021 年的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于2021年年中開幕。 （四）假設(shè)土地增值幅度與物價上漲率及市場利率相等。 三 、開發(fā)階段 （建設(shè)施工期）假設(shè)，如表 421 所示： （一）開發(fā)工程之主體建筑成本約估計每平方米 1,400元。建筑設(shè)計費(fèi)用： 10,857,000元。建筑設(shè)備費(fèi)用：約占主體建筑成本之 32%。 8 表 421 建設(shè)階段各項成本估算表 試算項目 建筑面積（㎡） 建設(shè)成本單價（元 /㎡） 與主體建筑成本之比例（ %） 金額（元） 主體建筑費(fèi)用 77,684 1,400 40 108,757,600 建筑裝修費(fèi)用 －－ 1,860 28 144,492,240 建筑設(shè)備費(fèi)用 －－ 1,500 32 116,526,000 公共設(shè)施及各項工程費(fèi)用 －－ 400 －－ 4,000,000 管理及其他費(fèi)用 %(占總建筑成本之比例 ) 58,263,000 建筑設(shè)計費(fèi)用 %(占總建筑成本之比例 ) 10,857,000 合 計 5,700 —— 442,895,840 土地受讓金 —— 9,300 —— 722,364,160 總 計 77,684 15,000 —— 1,165,260,000 9 四、開發(fā)后階段 （營運(yùn)時期）； （一）營業(yè)收入部份： 月） 東 1F 商業(yè)使用二 7,000 210 1,470,000 東 2F 商業(yè)使用三 7,351 165 1,212,915 西 1F 商業(yè)使用四 5,352 240 1,284,480 西 2F 商業(yè)使用五 5,152 180 927,360 西 3F 商業(yè)使用六 5,432 180 977,760 西 4F 商業(yè)使用七 5,432 150 814,800 西 5F 商業(yè)使用八 5,432 135 733,320 內(nèi)街 商業(yè)使用九 3,116 180 560,340 總計 44,267 100 8,280,975(元 /月 ) 99,371,700(元 /年 ) 平均單位租金： （元 /㎡㎡） 金額（元 /月） 金額（元 /年） 物業(yè)管理費(fèi) 64,465 10 644,650 7,735,800 合 計 644,650 7,735,800 無土地融資貸款（土地所有人為該開發(fā)者所持有）。 六、各項稅負(fù) ： （一） 房產(chǎn)營業(yè)稅：依照土地稅法實(shí)際計算。 二、建設(shè)時期投入資金： (一 )、建設(shè)自有資金部分：建設(shè)自有資金占總建設(shè)成本 %，估算約為 334,188,435元。（ 300,000,000＋ 334,188,435） =% 將最后各年度計算如附錄二所示，并得知其稅后現(xiàn)金流量及累積現(xiàn)金流量，結(jié)果如圖 431及圖 432 所示，推估 20年之凈現(xiàn)值為 37,752萬 元， 20年之內(nèi)部報酬率為 %，對于此方案之評估為可以投資，回收年期約為 10年。西樓沿延安南路，但東樓在西樓里側(cè)，沿定安路進(jìn)去也顯然不便，其人流、商業(yè)氛圍都無法與沿延安路的其它項目相比，這就導(dǎo)致這部分定價不宜太高。檢驗(yàn)并確保項目所有的批文、權(quán)證、圖紙、資料等的真實(shí)、合法、有效，應(yīng)驗(yàn)證原件。 18 第七部分 結(jié)論 根據(jù)上述分析，認(rèn)為只要把握好項目的業(yè)態(tài)定位，尋找專業(yè)團(tuán)隊來運(yùn)作本項目，定位難度和運(yùn)作難度將不復(fù)存在，且有相當(dāng)大的操作空間！公司將在持續(xù)運(yùn)行中實(shí)施有序作業(yè)，項目在正常運(yùn)行下是可行的，并且能獲得非常可觀的經(jīng)濟(jì)效益！
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