杭州太平洋購物中心項目可行性研究報告(參考版)
2024-12-09 23:51本頁面
【正文】 好在國家及金融行業(yè)對商業(yè)物業(yè)的調(diào)控和政策力度幾乎沒有體現(xiàn)，而國際及國內(nèi)的基金都大面積地把眼光投向了商 業(yè)物業(yè)的投資和發(fā)展，因此操作上還是有余地和空間的。 確定浙聯(lián)方在建項目與報批圖紙及建設(shè)工程規(guī)劃許可證相一致，不能有違規(guī)超建部分，否則不能通過規(guī)劃驗收，影響商業(yè)中心開張及房產(chǎn)證的取得。 二、風(fēng)險防范 上述測算都是在假設(shè)所有我們已知的資料真實、合法、 有效的前提下進行的。 還有能否組成一支專業(yè)經(jīng)營管理團隊來運作這個大型購物中心，也是項目能否成功的關(guān)鍵。 其次，以項目的整體規(guī)模，沿延安路的面寬相對偏窄。 35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00005,00010,00015,00020,000萬元1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21年度各年凈現(xiàn)金流量圖 圖 431 各年度稅后現(xiàn)金流量圖 16 40,00020,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000萬元1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21年度累積現(xiàn)金流量圖 圖 432 累積現(xiàn)金流量圖 表 434 投資效益分析表 項 目 投資效益（計土地成本） 資金成本率 % 1 20年的凈現(xiàn)值 37,752萬元 2 20年的內(nèi)部報酬率 % 3 回收年期 10年 4 投資開發(fā)可行性 可以投資 5 風(fēng)險評估 低風(fēng)險 17 第六部分 項目劣勢分析及風(fēng)險防范 一、項目劣勢分析 吳山商圈因為杭州九十年代末舊城改造。 三、貸款部分及各項稅務(wù)支出部份估算： 對于貸款部分則包括：建設(shè)貸款部分；稅務(wù)部分則包括所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅二個部分，均先以第一年來表示，詳細內(nèi)容如表 433 所示： 表 433 貸款稅賦估算表 項目 金額（元 ） 貸 款 部 分 利息（土地） —— 償債支出（土地） —— 利息（建設(shè)） 18,000,000 償債支出（建設(shè)） 50,000,000 稅 費 部 分 所得稅 33% 房產(chǎn)營業(yè)稅（ B1出售） 6,411,350 15 依據(jù)上述結(jié)果進行估算，進行財務(wù)評估之運算，假設(shè)投資者自有資金機會成本為 15%推估，其資金成本率（折現(xiàn)率） %折現(xiàn)加以計算，并以資金成本代替要求報酬率，資金成本率之計算方式如下： 資金成本率 =（總借款金額借款利率 +自有資金機會成本率） /（借款金額＋自有資金金額） =（ 300,000,000 6%＋ 334,188,435 15%）247。 (二 )、其 它項投入資金部分：建筑設(shè)計費用及建設(shè)時期管理費用 , 占總建設(shè)成本 %， 約為 300,000,000元。 (二 )、 它項投入資金部分：無自有資金考慮。 （二） 所得稅：以 33%計算。月） 金額（元 /㎡） 保險費用 未計 未計 未計 保全費用 未計 未計 未計 總 計 41,817,585 說明：第一年后總營業(yè)收益按每年 5%遞增。 （二）建設(shè)融資部分： 將購物中心開發(fā)之土地作為擔(dān)保質(zhì)押物，以目前金融機構(gòu)核貸情況，建設(shè)融資貸款可貸得直接建設(shè)成本成數(shù)約為五成，對于本案融 資額度為總營建成本 %，借貸之年利率約為6%，因與一般銷售住宅不同，能在建筑完成后可將賣出之部分先償還銀行貸款，故預(yù)估借貸年限假設(shè)為 5年，于購物中心營運之第一年末開始償還。保險費用、保全費用：未計 11 五、資金融資 ： （一）土地融資部分： 水、電、清潔等雜項費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之 3%。建物及景觀設(shè)施維護費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之 4%。折舊費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之 6%。活動企劃費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之 5%。人事行政作業(yè)費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之 12%。 廣告預(yù)算費用：約占當(dāng)年總營業(yè) 收入之 7%。出讓物業(yè)收入如表 425 試算項目 出讓面積（㎡） 出讓價格（元） 金額（元） B1 23,314 20,000 466,280,000 房產(chǎn)營業(yè)稅 按差額價 %計算繳納 6,411,350 合 計 459,868,650 說明：原轉(zhuǎn)讓價格為 15,000元 /㎡，現(xiàn)市場出讓價格為 20,000元 /㎡。 商場物業(yè)管理收入，如表 424所示 試算項目 營業(yè)面積（㎡） 收費價格（元 /月月） 10 月） 金額 （元 /㎡商場租金收入：本案因地處于杭州商業(yè)中心，租金按每平方米 180～ 250 元 /月不等計算，并將依據(jù)所承租之樓層及營業(yè)項目不同，給予不同的租金額度，如表 422 所示。本案的商場營業(yè)部分，除地下一層外 ，設(shè)定以完全承租為主。 本案主要收入以商場租金收益、停車場收費收益和物業(yè)管理費為主要收入項目。 （三）主體建筑之平均建設(shè)單價約為每平方米 5,700元。 （二）建設(shè)他項費用： 二、開發(fā)前階
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