杭州社區(qū)商業(yè)濱江月明路地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告頁-預(yù)覽頁
【正文】 …………………………………………………… .. 3 第一 篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究 一、杭州商業(yè)發(fā)展綜述 杭州商業(yè)發(fā)展歷史 1) 大商場時(shí)代 上個(gè)世紀(jì) 80 年代末和 90 年代初期，杭州新出現(xiàn)了百貨大樓、杭州大廈購物中心、天工藝苑、供銷大廈 等一大批大中型商場，商業(yè)開始逐步繁榮。 2） 專業(yè)市場時(shí)代 進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代，專業(yè)市場興起，各種工業(yè)消費(fèi)品、小商品市場達(dá)到 300 多個(gè)，對(duì)商場形成不小的沖擊；消費(fèi)者對(duì)商品的需求迅速膨脹后，又迅速分化，大家不再滿足于千店一面的商場格局，各種類型的專業(yè)市場以低價(jià)位迅速搶占了中低檔消費(fèi)者。 1998 年被戲稱為“商場倒閉年”。 4） 大賣場時(shí)代 上世紀(jì)末本世紀(jì)初，原先的“十大商場”隱退江湖之后，在大 百貨商場的資源迅速向少數(shù)幾家大賣場集聚。而定位比較準(zhǔn)確也起到了一定的作用，如銀泰百貨的定位以中檔消費(fèi)能力的顧客，杭州大廈以高檔消費(fèi)群為目標(biāo)。 4 四季青服裝批發(fā)市場作為杭派女裝的基地，因 “品種多、款式新、質(zhì)量好、價(jià)格廉”的特色，成為大江南北服裝交流的重要集散地?！懊穳]龍井”與“獅峰龍井”、“西湖龍井”一道，并稱為龍井茶葉的正品，其中以清明節(jié)前采制的龍井為極品。營業(yè)面積 6600 平方米，是家樂福在中國的第 40 家門店。而目前，很多專賣店還是集中在百貨商廈內(nèi)，成為店中店。 2） 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營的新場 在杭州的中 心區(qū)域，有一些商場如涌金廣場，耀江廣廈，清波商場，西湖時(shí)代廣場，不是經(jīng)營不善，就是勉強(qiáng)維持微利。 3） 中型百貨 中型百貨一般指經(jīng)營面積在 1 萬平方米左右的商業(yè)企業(yè)。 5 杭州零售業(yè)基本情況 杭州市居民日常消費(fèi)逐年增長明顯， 今年以來，我市消費(fèi)品市場延續(xù)了 2021 年良好的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升 。 分區(qū)域看，在社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長速度方面，市區(qū)增長速度為 ％，其中：蕭山為％，余杭為 ％；五縣 (市 )中，桐廬縣為 ％；富陽市為 ％；臨安市為 ％；建德市為 ％和淳安縣為 ％。 （資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 主要商圈分析 目前，杭州市區(qū)（不包括蕭山、余杭）已形成武林商圈、新湖濱商圈、城站商圈、吳山商圈、黃龍商圈等多個(gè)商業(yè)區(qū)各具特色、全面開花的局面。 該商圈的商鋪以經(jīng)營酒吧、餐飲業(yè)為主，高收入者的聚集地成就了商圈的高消費(fèi)能力，也是該商圈發(fā)展的主要支撐力量。下城區(qū)的“一主三副”的整體指導(dǎo)規(guī)劃中，明確指出將依據(jù)武林商圈的高起點(diǎn)，全力向杭州中央商務(wù)區(qū)過渡。首先，杭州城市的發(fā)展使武林廣場的直接腹地人口越來越多；其次， 商圈所處地帶的交通通達(dá)程度優(yōu)于杭城其他商業(yè)中心。隨著新西湖的新鮮出爐和假日經(jīng)濟(jì)的熱度不減，巨大的回報(bào)是可以預(yù)期的。 其 面臨西湖 ，普遍物業(yè)高檔，店面面積大，一般都在 200 到 500平方米之間；且據(jù)了解，這里的日租金均價(jià)達(dá)到 1 美元 /平方米。 處于武林和吳山商圈兩者之間的湖濱商業(yè)區(qū)，無疑將成為溝通南北兩個(gè)商圈的樞紐，形成完整的城市中心地帶的商業(yè)核心。周邊住宅小區(qū)由于距離西湖比較近，又靠近城站、吳山廣場、河坊街，獨(dú)具天然的環(huán)境優(yōu)勢，普遍價(jià)格不菲、檔次偏高。更是向商家、投資客表露了看好該區(qū)域商業(yè)市場潛力的信心。作為杭州的高尚居住區(qū)，城西入住人口的綜合素質(zhì)和消費(fèi)能力也是首屈一指的，因而城西商鋪的投資價(jià)值日益被投資者看好。 城西商圈的商鋪多為社區(qū)商鋪，這部分 商鋪大多處于新建住宅小區(qū)沿街或小區(qū)內(nèi)主要干道，面積以 30 平方米左右為主，多為滿足附近居民生活日常所需。而社區(qū)規(guī)模化、居住遠(yuǎn)郊化也無形之中加快了這種趨勢。這些特色街區(qū)大部分具備一定的商業(yè)文化氛圍，積淀較深、商品各具特色，在市區(qū)形成了新亮點(diǎn)。未來杭州城市新中心和商務(wù)中心（ CBD）將崛起在錢塘江畔，錢江新城 二橫九縱 及內(nèi)部道路、核心區(qū)內(nèi)兩個(gè)水體等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面展開，杭州大劇院、市民中心、解放路延伸等一批重點(diǎn)工程已經(jīng)啟動(dòng)，規(guī)?；倪\(yùn)作將輻射周邊的商圈。這里的商鋪 基本是處在生活區(qū)塊，基本業(yè)態(tài)比較固定，商鋪回報(bào)率比較高。該區(qū)塊目前商鋪供應(yīng)量不多，一有鋪面就會(huì)形成熱銷場面。錢江南岸近兩年開發(fā)的樓盤如雨后春筍，而且品質(zhì)較高。 這四個(gè)區(qū)域的共性是周邊居住人群數(shù)量大，因此潛力看好。 “多心多點(diǎn) ”的商業(yè)格局也說明區(qū)域化消費(fèi)將成為主流。有些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與居民區(qū)混雜開設(shè)，飯店的油煙超標(biāo)、修理鋪的噪音聲響等問題影響居民生活，造成大量的治安和環(huán)境隱患 。未來杭州市在開發(fā)和待開發(fā)的項(xiàng)目，包括社區(qū)購物中心、商業(yè)街也將是組成商業(yè)物業(yè)市場的主力。從供應(yīng)量來看，未來的商業(yè)項(xiàng)目將朝更加綜合性、規(guī)模更大的趨勢發(fā)展。隨著西城廣場的開業(yè)，涌金廣場的調(diào)整與開業(yè)， 社區(qū) 購物中心這一商業(yè)形態(tài)已開始在杭州市場嘗試。 三、社區(qū)商業(yè)案例典型性研究 （個(gè)別選項(xiàng)分別查找） 蕭山 眾安 西城年華 天陽 經(jīng)營方式：出售 交通 30 50 325 項(xiàng)目時(shí)間 節(jié)點(diǎn) 2021 年 8 月世紀(jì)聯(lián)華入住 ， 12 月 金海城 正式開業(yè) 項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 九堡社區(qū)性一站式 shopping mall， 該項(xiàng)目 商業(yè)中心為 2層，與濱江地塊初步規(guī)劃有些相似， 在建的精品商城地下室與地鐵九堡站相連，對(duì)帶動(dòng)人流有很重要的意義，長期看該項(xiàng)目比較看好， 由于前期定位不合理， 交通不便、 區(qū)域內(nèi)入住人口少的影響，商鋪經(jīng)營狀況一般， 品牌店入住少， 空置率高 ，招商困難 15 第六大道 項(xiàng)目名稱 第六大道 樓盤位置 下沙 6號(hào)大街與 25號(hào)大街交叉口 建筑形態(tài) 與住宅混建，街區(qū)商業(yè) 開發(fā)商 中慶房產(chǎn) 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 約 680 畝 建筑面積 約 11 萬平方米 其中商業(yè) 5 萬平米 塔樓為小戶型精裝公寓 規(guī)劃 1100 戶 主題街區(qū)及 業(yè)態(tài)分布 由主題商業(yè)中心和 2021米的一站式BLOCK 街區(qū)組成 淘寶店：商鋪面積約 32165 平米 初步規(guī)
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