杭州太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-07 23:51本頁(yè)面
【正文】 個(gè)位于市中心極繁華地段的 MALL，占地約 20萬(wàn)平方米，有百貨區(qū)、超市區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、酒店區(qū)、數(shù)碼區(qū)、家電區(qū)、精品區(qū)、男裝區(qū)、中心廣場(chǎng)、水幕電影等等 。 就杭州商業(yè)市場(chǎng)總體而言，純百貨經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展已日趨顯示疲態(tài)，而大型綜合類(lèi)高商業(yè)物業(yè)將會(huì)逐步興起，杭州還沒(méi)有類(lèi)似的大型購(gòu)物中心。 六、定位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目定位于類(lèi)似 SHOPPING MALL的大型購(gòu)物中心，以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專(zhuān)賣(mài)店等購(gòu)物為輔的經(jīng) 營(yíng)格局。與上城區(qū)體育局共同聯(lián)建的華東地區(qū)最大的室內(nèi)田徑場(chǎng)、游泳池等健身中心，其一流的體育設(shè)施和“全民健身運(yùn)動(dòng)”的健康理念，將給太平洋購(gòu)物中心的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，帶來(lái)無(wú)限的人流和商機(jī)。 據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。 七、政府大力支持 上城區(qū)政府給吳山商圈的定位是“旅游休閑商務(wù)區(qū)，打造杭州 ABD”，希望在此區(qū)域大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，并明確提出以太平洋購(gòu)物中心為核心的吳山商圈要對(duì)整個(gè)上城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)起到一個(gè)集聚、輻射和帶動(dòng)作用。五”規(guī)劃中，明確提出太平洋購(gòu)物中心要成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地、帶動(dòng)周邊商貿(mào)發(fā)展的領(lǐng)頭羊！在《 2021 杭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)（上海）招商 引資推薦說(shuō)明會(huì)推薦項(xiàng)目》書(shū)中，杭州太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目列于被推薦的 60個(gè)項(xiàng)目中的首位。 一、業(yè)態(tài)定位建設(shè) 環(huán)球公司已經(jīng)對(duì)購(gòu)物中心各樓層的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)作了較為深入的研究，并進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃，基本是可行的。 我們認(rèn)為首 先應(yīng)確定百貨店（在東樓 1至 2 樓），擬考慮引進(jìn)國(guó)外品牌百貨公司，打造太平洋購(gòu)物中心精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個(gè)購(gòu)物中心定位的核心。 二、營(yíng)銷(xiāo)策略 在專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的協(xié)助下，考慮到百貨店、主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，先確定，再全面招商。 現(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商， 具體方式正在研究之中。 三、項(xiàng)目運(yùn)作方式 本項(xiàng)目運(yùn)作擬采取資本運(yùn)作和后續(xù)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方式。 7 第四部分 財(cái)務(wù)及投資計(jì)劃 本案開(kāi)發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開(kāi)發(fā)階段不同可分為開(kāi)發(fā)建設(shè)階段及營(yíng)運(yùn)階段，并針對(duì)投資建設(shè)階段所需花費(fèi)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)估，以下各 項(xiàng)費(fèi)用均 2021 年的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于2021年年中開(kāi)幕。 （二）開(kāi)發(fā)個(gè)案所涉及之層面眾多，各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)仍有變量，故假設(shè)之營(yíng)業(yè)收入、成本及費(fèi)用等預(yù)估，將以影響各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)較小之范圍為基礎(chǔ)。 （四）假設(shè)土地增值幅度與物價(jià)上漲率及市場(chǎng)利率相等。 （六）假設(shè)折 舊為 50 年直線攤銷(xiāo)，折舊比率每年約為 6%。 三 、開(kāi)發(fā)階段 （建設(shè)施工期）假設(shè)，如表 421 所示： （一）開(kāi)發(fā)工程之主體建筑成本約估計(jì)每平方米 1,400元。公共設(shè)施及各項(xiàng)工程費(fèi)用： 4,000,000元。建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用： 10,857,000元。建筑裝修費(fèi)用：約占主體建筑成本之 28%。建筑設(shè)備費(fèi)用：約占主體建筑成本之 32%。管理及其它費(fèi)用 ：約占總建筑成本之 5%。 8 表 421 建設(shè)階段各項(xiàng)成本估算表 試算項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 建設(shè)成本單價(jià)（元 /㎡） 與主體建筑成本之比例（ %） 金額（元） 主體建筑費(fèi)用 77,684 1,400 40 108,757,600 建筑裝修費(fèi)用 －－ 1,860 28 144,492,240 建筑設(shè)備費(fèi)用 －－ 1,500 32 116,526,000 公共設(shè)施及各項(xiàng)工程費(fèi)用 －－ 400 －－ 4,000,000 管理及其他費(fèi)用 %(占總建筑成本之比例 ) 58,263,000 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用 %(占總建筑成本之比例 ) 10,857,000 合 計(jì) 5,700 —— 442,895,840 土地受讓金 —— 9,300 —— 722,364,160 總 計(jì) 77,684 15,000 —— 1,165,260,000 9 四、開(kāi)發(fā)后階段 （營(yíng)運(yùn)時(shí)期）； （一）營(yíng)業(yè)收入部份： 表 422 商場(chǎng)租金收入估算表 試算項(xiàng)目 承租面積（㎡） 百分比（ %） 單位租金（元 /㎡月） 東 1F 商業(yè)使用二 7,000 210 1,470,000 東 2F 商業(yè)使用三 7,351 165 1,212,915 西 1F 商業(yè)使用四 5,352 240 1,284,480 西 2F 商業(yè)使用五 5,152 180 927,360 西 3F 商業(yè)使用六 5,432 180 977,760 西 4F 商業(yè)使用七 5,432 150 814,800 西 5F 商業(yè)使用八 5,432 135 733,320 內(nèi)街 商業(yè)使用九 3,116 180 560,340 總計(jì) 44,267 100 8,280,975(元 /月 ) 99,371,700(元 /年 ) 平均單位租金： （元 /㎡ B2停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)收入，如表 424 所示 表 424 停車(chē)收入估算表 （ B2停車(chē)場(chǎng)面積 10,103㎡） 試算項(xiàng)目 單位數(shù)量 (個(gè) ) 收費(fèi)價(jià)格 (元 /時(shí) ) 成費(fèi)時(shí)數(shù)(時(shí)
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