【正文】 。1951960、1961981981981995年和2005年都有較大規(guī)模的洪水，造成了一定的損失。②地震：X市屬國家重點(diǎn)地震監(jiān)視防御區(qū)設(shè)防等級(jí)8級(jí)，自建國以來沒有發(fā)生重大地震情況。地基土質(zhì)構(gòu)成及分布見下表：土質(zhì)層土質(zhì)名稱分布厚度（米）主要成分分布范圍第一層雜填土碎磚塊、灰渣、生活垃圾及殘土全區(qū)第二層粉質(zhì)粘土土質(zhì)不均西部第三層中砂石英長石質(zhì)中顆粒中部第四層圓礫變質(zhì)巖礫和花崗巖礫北部、西部第五層礫砂大于15米石英長石質(zhì)粗砂為主全區(qū)表 基地土質(zhì)情況 X城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2004年，X全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資17332元，%。 元，%；，%。2005年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2240億元，同比增長16％；，％；，％；，％，連續(xù)五年保持30％以上的速度遞增；，％；城市居民人均可支配收入達(dá)到10098元，％；農(nóng)民人均純收入達(dá)到5050元，％?！笆⑽濉?，%的水平。% ，14年來的最高增速，%，%，人均14557元，大于可支配收入，說明X市對(duì)周邊城市的輻射作用極強(qiáng)，%。圖 X作為東北核心商業(yè)城市的地位不可動(dòng)搖改革開放以后，X的商業(yè)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，形成了零售形態(tài)豐富的多元化商圈，主要商圈有中街、太原街市級(jí)商圈，韓國特色餐飲娛樂商圈西塔，服裝批發(fā)商圈—五愛街，鞋類批發(fā)商圈—南塔，電腦及其配件商圈—三好街，區(qū)域級(jí)商圈北行和鐵百等均衡發(fā)展格局。圖 X城市主要商圈位置分布示意中街商圈中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、X路、正陽街、朝陽街組成。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)鐵西新區(qū)東陵區(qū)于洪區(qū)蘇家屯沈北新區(qū)★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★☆☆★☆☆☆☆★★★☆☆★☆☆☆☆★★☆☆☆★★☆☆☆表 中街商圈輻射范圍示意太原街商圈太原街商圈位于和平區(qū)是X市兩個(gè)最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是X市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)區(qū)。從目前太原街商圈經(jīng)營品種結(jié)構(gòu)中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成來分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是市場(chǎng)自然選擇和X獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。X市政府在“十一、五”規(guī)劃的主要目標(biāo)之一是：城市功能全面提升。與現(xiàn)代化大都市相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施框架體系基本形成，中心城市的輻射力和綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)，遼寧中部城市群（X經(jīng)濟(jì)區(qū)）一體化建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，初步建立全國一流的對(duì)外開放、總部經(jīng)濟(jì)、技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地。城市居民人均可支配收入達(dá)到18000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9000元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35％以下。950米的中街商業(yè)步行街 “將古典傳統(tǒng)的零售商業(yè)與現(xiàn)代新型零售業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)出完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息，使之進(jìn)一步發(fā)展成為商旅互動(dòng)、零售主導(dǎo)型的步行商業(yè)街，充分展示‘東北第一街’形象。 交通運(yùn)輸系統(tǒng)本項(xiàng)目位于未來中街的中心地段，27條公交車可及，基本上可輻射X市的各個(gè)區(qū)域，滿足了作為商圈需要具備的基本條件。本項(xiàng)目基地毗鄰兩條城市交通主干道，距主要交通樞紐的車程很近，交通便捷。城市快速干道：距X東西快速干道入口，車程3分鐘；距一環(huán)線入口，車程8分鐘；距二環(huán)線入口，車程15分鐘；高速公路入口：距沈丹高速公路入口，車程18分鐘；距沈京高速公路入口，車程30分鐘； 距沈大高速公路入口，車程30分鐘； 距沈哈高速公路入口，車程20分鐘； 距沈撫高速公路入口，車程15分鐘；周邊100萬人口以上城市車程：撫順 45分鐘鐵嶺 50分鐘遼陽 60分鐘本溪 65分鐘鞍山 70分鐘阜新 80分鐘丹東 90分鐘海城 80分鐘盤錦 90分鐘營口 120分鐘大連 180分鐘上述11個(gè)城市，除大連、營口外，其余9個(gè)城市距本案車程均在90分鐘以內(nèi)，輻射城市居民總數(shù)逾3200萬人。 競爭區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r X大型零售商廈綜合分析X是東北地區(qū)最大的商品集散地。全市已初步形成了以國家級(jí)市場(chǎng)為龍頭，區(qū)域性市場(chǎng)為骨干，初級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的商品市場(chǎng)體系。在市區(qū)有綜合性（不含餐飲）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)69120個(gè)，平均每萬人擁有144個(gè)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。截至2005年12月，在X市商業(yè)局通過正式備案登記的建筑面積大于5000平方米大型流通商廈共61幢，建筑面積總計(jì)約154萬平方米。另外，在建或者正在進(jìn)行備案審批的大型流通商廈總建筑面積約450萬平方米，合計(jì)總建筑面積約為604萬平方米，在全國18個(gè)副省級(jí)以上城市中處于中上位置。屆時(shí)，X大型流通商廈內(nèi)的業(yè)態(tài)分布比例大致為，購物中心占25％，大型綜合超市占25％，大型百貨店占20％，家居中心占15％，攤位式經(jīng)營流通商廈（含批發(fā)市場(chǎng)）占15％。大于10000平方米的零售商廈如表所示。3新瑪特小東路1號(hào)450000時(shí)尚百貨，綜合能力較強(qiáng)4春天百貨中街路168號(hào)150005攤位式經(jīng)營，首層租金最高。隨著商業(yè)部即將頒布“百貨零售業(yè)不正當(dāng)性競爭管理?xiàng)l例”，過去X本土大商家排斥外來者的“尚方寶劍”將不再靈光，市場(chǎng)的開放不但激活X的百貨零售業(yè)，而且將會(huì)使競爭格局發(fā)生根本性的變化。這種競爭結(jié)果，不但導(dǎo)致X大型商廈的“表面過剩”，而且將直接制約零售物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，畢竟建筑形態(tài)的同質(zhì)化競爭勝利的根本在于項(xiàng)目運(yùn)營的差異化競爭優(yōu)勢(shì)?？傊?，上個(gè)世紀(jì)的許多弊端和不公平壟斷競爭，使X的零售物業(yè)開發(fā)遭遇冬天，流毒影響至今，尤其是大店擠壓等屬于不公平競爭的商業(yè)“淺規(guī)則”一直徘徊在X的天空，我們認(rèn)為擺脫這種不利局面的途徑有三：一是開發(fā)商練好內(nèi)功，在選址、建設(shè)規(guī)模掌控和規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至建設(shè)，一切符合購物學(xué)的科學(xué)指導(dǎo)，首先在物業(yè)建造和商業(yè)硬件設(shè)置方面就立于不敗之地。三是通過途徑，爭取國家對(duì)此早日立法，以規(guī)范市場(chǎng)次序。2007年伊始，香港的許多老牌商業(yè)企業(yè)紛紛看好X，先后來沈“跑馬圈地”。據(jù)媒體公開報(bào)道，除香港恒隆外，老牌購物中心和百貨公司，太古廣場(chǎng)、崇光百貨將進(jìn)駐，國內(nèi)較為著名的購物中心華潤萬象城也落戶青年大街，可見X市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿κ志薮?。圖 擬于2007年11月開業(yè)的華府天地中庭效果圖和近期即將動(dòng)工的華潤萬象城概念圖 項(xiàng) 目西武、崇光伊勢(shì)丹、卓展新世界一店太古廣場(chǎng)恒隆市府廣場(chǎng)華潤萬象城恒隆中街廣場(chǎng)華府天地鵬利廣場(chǎng)新世界3店新瑪特中興商業(yè)城興隆大家庭0101流行館經(jīng)營方式扣點(diǎn)租賃租賃租賃與扣點(diǎn)扣點(diǎn)扣點(diǎn)扣點(diǎn)扣點(diǎn)主要目標(biāo)客戶高收入高收入中高收入中高收入中等收入中等收入中低收入中低（花季）商品價(jià)格帶奢侈品和高檔奢侈品和高檔奢侈品和高檔中高檔中檔中檔中低檔中低檔品牌優(yōu)勢(shì)區(qū)國際一、二線國際一、二線國際二線國內(nèi)一線國際三線國內(nèi)一線國內(nèi)二、三線國際三線店號(hào)知名度極高極高高一般中高高低店號(hào)誠信度強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)一般一般強(qiáng)一般一般主要競爭優(yōu)勢(shì)國際知名度外埠知名度外埠知名度經(jīng)營面積大時(shí)尚流行本地知名度頻繁活動(dòng)花季前衛(wèi)商品策略要點(diǎn)一線品牌領(lǐng)袖品味領(lǐng)袖品味領(lǐng)袖不詳時(shí)尚前沿走量國內(nèi)品牌大眾品牌時(shí)尚前衛(wèi)集商能力強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)一般一般強(qiáng)一般差促銷策略要點(diǎn)會(huì)員“一對(duì)一”不詳不詳不詳周年店慶無市場(chǎng)喧囂度無廣告媒體選擇店刊、時(shí)尚雜志、飛機(jī)雜志店刊、時(shí)尚雜志、飛機(jī)雜志店刊、時(shí)尚雜志、飛機(jī)雜志電視和報(bào)紙短信、電視、DM電視電視、DM店刊活動(dòng)策略要點(diǎn)會(huì)員讓利會(huì)員讓利會(huì)員讓利暫無積分返點(diǎn)、買XX送XX應(yīng)急跟風(fēng)價(jià)格戰(zhàn)無人才策略要點(diǎn)人才優(yōu)質(zhì)化人才優(yōu)質(zhì)化人才經(jīng)驗(yàn)化不詳工作年限“人情”化盲目組織精簡化客戶服務(wù)策略優(yōu)質(zhì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)增值服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)無無品管能力優(yōu)優(yōu)一般一般一般一般差一般經(jīng)營規(guī)模初判規(guī)模較小規(guī)模大而適中規(guī)模大而適中規(guī)模過大規(guī)模適中規(guī)模適中規(guī)模過大規(guī)模過小財(cái)務(wù)能力資金雄厚資金雄厚資金雄厚借貸為主實(shí)力尚可尚可繼續(xù)擴(kuò)張困難一般一般經(jīng)營能力卓越卓越卓越一般尚可傳統(tǒng)一般實(shí)用明顯優(yōu)勢(shì)奢侈品高端高端規(guī)模足夠大定位準(zhǔn)確本土傳統(tǒng)品牌活動(dòng)頻繁定位明顯劣勢(shì)客層單一、單價(jià)較高處于非傳統(tǒng)零售商圈內(nèi)本土經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)傳統(tǒng)百貨型體制制約發(fā)展建筑弊端明顯客層單一市場(chǎng)反應(yīng)模式部分反應(yīng)部分反應(yīng)強(qiáng)烈反應(yīng)強(qiáng)烈反應(yīng)強(qiáng)烈反應(yīng)強(qiáng)烈反應(yīng)強(qiáng)烈反應(yīng)反應(yīng)遲緩型對(duì)本案威脅度一般強(qiáng)極強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)一般一般 本案主要競爭者（含潛在競爭者）簡要分析一覽表2. 環(huán)境條件分析面對(duì)這種競爭格局，我們認(rèn)為本案的主要因應(yīng)策略如下：①X憑借現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及綜合企業(yè)力，不完全具備與強(qiáng)力品牌在奢侈品市場(chǎng)同質(zhì)化商品品正面競爭能力，應(yīng)避實(shí)就虛，揚(yáng)長避短，利用相對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)，開展差異化營銷，以差異化定位和差異化建筑形態(tài)的精變強(qiáng)，再拉動(dòng)物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的資本市場(chǎng)化。③增強(qiáng)以突出地段優(yōu)勢(shì)、“非茂型”、綠色建筑、“平價(jià)時(shí)尚”的差異化經(jīng)營之有效整合傳播，使其快速成為新區(qū)隔市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。⑤以充足的停車位、便捷的停車服務(wù)以及零換乘服務(wù)進(jìn)一步集客。業(yè) 種經(jīng)營面積所占比例家數(shù)所占比例百貨、超市類237, %9%服飾類26, %60%食品、餐飲類8, %27%影樓類2, %7%首飾類10, %9%鐘表眼鏡類2, %11%3C類6, %3%服務(wù)類58, %12%文化類6, %5%化妝品類 %1%醫(yī)藥類5, %4%問題物業(yè)107, %5%合計(jì)473, %153%表 中街商業(yè)街業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)而普遍受顧客歡迎和商家青睞的宜于專業(yè)店和專營店開設(shè)的臨街商鋪，%，臨街商鋪資源嚴(yán)重不足。圖 中街商業(yè)街業(yè)態(tài)別經(jīng)營面積統(tǒng)計(jì)將分散在商廈內(nèi)的業(yè)種匯總統(tǒng)計(jì)結(jié)果見下表。業(yè)種經(jīng)營面積所占比例服飾類193, %食品、餐飲類14, %影樓類2, %首飾類11, %鐘表眼鏡類3, %3C類8, %服務(wù)類20, %文化類54, %化妝品類3, %醫(yī)藥類5, %總計(jì)316, %表 中街商業(yè)街業(yè)種統(tǒng)計(jì)(未包括賓館)圖 中街商業(yè)街業(yè)種別經(jīng)營面積統(tǒng)計(jì)（未包括賓館）中街業(yè)種經(jīng)營面積分布：服飾品比重最大，占60%以上，第二位的是文化類用品，這主要是小商品大世界的單體面積較大，食品和餐飲類的營業(yè)面積不足5%，即便考慮中街地區(qū)方圓500米內(nèi)的餐飲設(shè)施1萬平方米，對(duì)于節(jié)假日日平均50萬人的客流量，尚存在8萬平方米的缺口，可見，中街地區(qū)的餐飲運(yùn)營潛能十分巨大。業(yè)態(tài)經(jīng)營面積所占比例服飾專賣店合計(jì)26, %興隆35, %商業(yè)城28, %X春天17, %新瑪特22, %0101流行館19, %都會(huì)名城2, %其他42, %合計(jì)193, %表 中街服飾品經(jīng)營面積分布（數(shù)據(jù)來源：綜合）圖 中街服飾品經(jīng)營面積分布%，%散布在不具競爭力的商業(yè)設(shè)施內(nèi)，%的面積份額被六家大、中型零售商廈所瓜分，其中興隆一家經(jīng)營服飾品面積的總和已經(jīng)超過了臨街商鋪。中街步行街獨(dú)立店鋪以經(jīng)營服飾品為主。從圖表分析可以看出：①商品類別方面，服裝類的經(jīng)營家數(shù)最多，鞋類和皮件最少；而經(jīng)營面積屬運(yùn)動(dòng)服裝最多，而且品牌均為國際、國內(nèi)知名品牌。若考慮全客層商鋪中，也供應(yīng)年輕態(tài)商品，則年輕態(tài)商品的經(jīng)營面積約占一半以上。④高檔商品相對(duì)較少，集中在國際品牌運(yùn)動(dòng)服裝和皮草上。 中街餐飲統(tǒng)計(jì)中街步行街沿途，排除對(duì)零售消費(fèi)者鮮有光顧的兩家星級(jí)酒店的餐廳面積，獨(dú)立的餐廳僅有8466平方米。其中，快餐又是洋快餐的天下，據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，中國快餐中，洋快餐的總量僅占20%，且其中80%以上的市場(chǎng)份額被肯德基、麥當(dāng)勞兩大巨頭所瓜分，而中街中式快餐和正餐餐廳，尤其風(fēng)味特色餐廳的嚴(yán)重匱乏，正是我們項(xiàng)目業(yè)種規(guī)劃的契機(jī)所在。項(xiàng) 目經(jīng)營面積所占比例餐飲獨(dú)立店8, %興 隆4, %新瑪特2, %合計(jì)14, %事實(shí)證明，新瑪特和興隆的食街對(duì)集客起了很大的功效，尤其新瑪特的快餐組合水平，可稱X市目前最高水準(zhǔn)，位于六層的食街租金創(chuàng)沈城同類最高，*天的水平。目前，X新瑪特2300平方米食街，共設(shè)880個(gè)座位，逢節(jié)假日往往 “人滿為患”。值得注意的是，咖啡店作為商場(chǎng)的配套設(shè)施在每層開設(shè)，符合現(xiàn)代購物理念，針對(duì)小資客層在商廈每層設(shè)立水吧、咖啡店等，對(duì)集客和物業(yè)品位的提升，均有極大的作用，尤其滿足配女性逛街的男人