【正文】 元 。.. 新建購物中心項目可行性研究報告（2）購 入 貨 柜 、運 輸 車 輛 等 。經 營 組 織 方 式 ：零 售項 目 宗 旨 ：引 進 現(xiàn) 代 購 物 中 心 有 限 公 司 先 進 的 營 銷 技術 和 管 理 經 驗 ，利 用 開 發(fā) 區(qū) 良 好 的 投 資 環(huán) 境 和 未 來 三 年 開 發(fā)區(qū) 在 區(qū) 位 交 通 等 方 面 的 有 利 條 件 ，優(yōu) 勢 互 補 ，共 求 發(fā) 展 ，從 而使 合 作 各 方 獲 得 良 好 的 經 濟 效 益 。1項 目 期 限 ：15 年 ，公 司 營 業(yè) 執(zhí) 照 簽 發(fā) 之 日 起 計 算 。二 、可 行 性 研 究 報 告 編 制 依 據(jù) 及 內 容可行性研究報告編制依據(jù)（1）《城市商住區(qū)設計規(guī)范》GB 5018093 (2)某縣建設項目規(guī)劃設計條件通知書；(3)項目區(qū)地質勘探資料； .. 新建購物中心項目可行性研究報告(4)《民 用 建 筑 節(jié) 能 設 計 標 準 》 JGJ 2695；(5)建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；(6)項目單位關于編制該項目可研報告委托書；(7)項目單位提供的其它資料；（8）國 家 相 關 的 法 律 、法 規(guī) 及 建 筑 設 計 規(guī) 范 。表 11 項 目 主 要 技 術 經 濟 指 標 表.. 新建購物中心項目可行性研究報告序 號 指 標 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注一 項 目 規(guī) 模1 總 占 地 面 積 m2 2 總 建 筑 面 積 m2 9800二 經 營 規(guī) 模零 售 萬 元 6850 正 常 經 營 年三 勞 動 定 員 人 365四 項 目 總 投 資 萬 元 10001 固 定 資 產 投 資 總 額 萬 元 10002 鋪 底 流 動 資 金 萬 元 另 籌五 年 總 成 本 費 用 萬 元 計 算 期 年 平 均六 年 銷 售 稅 金 及 附 加 萬 元 計 算 期 年 平 均七 年 凈 利 潤 萬 元 125 計 算 期 年 平 均八 主 要 財 務 評 價 指 標1 全 部 投 資 財 務 內 部 收 益 率 評 價 基 準 6%投 資 利 稅 率 % 投 資 利 潤 率 % 2 全 部 投 資 回 收 期所 得 稅 前 年 含 建 設 期所 得 稅 后 年 含 建 設 期.. 新建購物中心項目可行性研究報告第 二 章 項 目 背 景 及 必 要 性一 、項 目 背 景 隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業(yè)流通領域發(fā)展進入了一個新階段。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合購物中心（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標準化食品購物中心（如日本的友誼西友購物中心）等。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。當前，.. 新建購物中心項目可行性研究報告許多著名購物中心公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。我國購物中心始初于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經營品種較少的商店，雖曾產生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。目前某縣開發(fā)區(qū)沒有一家上規(guī)模的國內品牌商業(yè)零售連鎖網(wǎng)點，為方便居民生活和合理布局商業(yè)網(wǎng)點，規(guī)劃在開發(fā)區(qū)區(qū)域建設一家大型購物中心將是十分必要的。購物中心同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質服務的提供、管理模式.. 新建購物中心項目可行性研究報告的運用等，購物中心不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體。企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。根據(jù)消費者的期望，以競爭性的價格，把高質量的產品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產品提供給消費者?，F(xiàn)代購物中心嚴格遵守對消費者的承諾，如有價格、交貨期限、補貨的承諾，都竭力兌現(xiàn)?，F(xiàn)代購物中心集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復他的負責人?，F(xiàn)代購物中心的管理模式較為先進，現(xiàn)代購物中心特別注重經營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調與有序的連接，對于經營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。有利于促進某縣現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展近年來，某縣經濟快速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全縣涌現(xiàn)出了一批批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴大。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，對商業(yè)的發(fā)展將產生很大的影響。設想到 2022 年，城區(qū)第三產業(yè)比重提高到 50％，商業(yè)占第三產業(yè)比重達 32％。市場經濟流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿為龍頭的企業(yè)集團，實現(xiàn)某縣商業(yè)的現(xiàn)代化經營與管理。再加上外地流動人口和集團購買力等，某縣的現(xiàn)實社會購買力及購買力潛力較大。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于購物中心業(yè)的發(fā)展與繁榮。目 前 項 目 區(qū) 附 近 常 住 人 口 已 超 過 2 萬 ，再加 上 附 近 居 住 小 區(qū) 和 村 莊 人 口 將 更 多 。二 、現(xiàn) 代 購 物 中 心 的 市 場 競 爭 優(yōu) 勢現(xiàn)代購物中心商品供應優(yōu)勢隨著商品經濟的發(fā)展，國內市場商品繁多，供應充足。為確保名優(yōu)產品的供應，現(xiàn)代購物中心專門設立了采購中心，負責現(xiàn)代購物中心商品的統(tǒng)一采購，由于現(xiàn)代購物中心市場采購力較強，進行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。本項目所需國外商品將通過現(xiàn)代購物中心國外配銷網(wǎng)絡進行采購，本項目具有較強的商品供應優(yōu)勢。商品價格低廉、品質優(yōu)良、商品繁多，成為現(xiàn)代購物中心廣受歡迎的關鍵因素。從以上分析中可以看出，某地區(qū)投資環(huán)境和消費環(huán)境較好，再加上現(xiàn)代購物中心優(yōu)質的服務和先進的管理模式，現(xiàn)代購物中心具有較強的市場競爭優(yōu)勢，市場發(fā)展?jié)摿^大。，交通便利。、遠離污染源。.. 新建購物中心項目可行性研究報告二 、選 址 條 件地形、地貌與環(huán)境條件公用設施齊全，道路暢通。交通條件靠近主要干道公路附近，交通極為方便，為項目區(qū)提供了更為快捷的交通條件。四 、建 設 條 件項目區(qū)自然條件優(yōu)越（1）氣候特征某縣地處北溫帶，屬北方型大陸性季風氣候，氣候溫和，四季分明，光照充足，日照時數(shù) 小時，日照度為 %，無霜期 202 天。山丘平緩延伸兩側，其余均為平原，海拔一般為 ，地勢由西北向東南傾斜，地基承載力山前地帶可達 8 噸/平方米。（4）土壤狀況.. 新建購物中心項目可行性研究報告項目區(qū)土壤類型分砂姜黑土和潮土 2 大土類。（5）植被特點四卜鎮(zhèn)區(qū)地處落葉闊葉林植被區(qū)，現(xiàn)有樹種 300 多個，分屬 66 個科，147 個屬，其中喬木 118 種，灌木 177 種，藤木 14 種，竹類 8 種。果樹主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜棗等。社會經濟條件好項目區(qū)所在地淮北市地處蘇魯豫皖四省交界、轄一縣三區(qū)?；幢笔?古稱相邑 、相縣、別名相城。 淮北是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經濟區(qū)腹心，市轄三區(qū)一縣：相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)和某縣，總面積 2741 平方公里，人口 218 萬人，其中城區(qū)戶籍人口 萬人?；幢笔幸栽簽閯恿Φ目涌诎l(fā)電，為華東電網(wǎng)的主力軍之一，2022 年總裝機容量已達 800淮北(20 張) 萬 KW。符夾、青阜兩條鐵路貫通境內。青阜線則經阜陽、淮南直通省府合肥，遠達皖南重鎮(zhèn)蕪湖。青龍山河港已通航，并正在全力擴建。 淮北市現(xiàn)有 20 多萬畝采煤塌陷地自主開發(fā)，20 多萬工程 技術人員和技術熟練的產業(yè)工人。1995 年 3 月 13 日 淮北市第十一屆人大常委會第16 次會議決 定：梅花、月季為淮北市市花，銀杏、國槐為淮北市市樹。（2）通訊通訊由某縣網(wǎng)通公司提供統(tǒng)一服務。.. 新建購物中心項目可行性研究報告第 五 章 經 營 規(guī) 模本 項 目 總 體 經 營 思 路 為 ：準 確 定 位 、特 色 經 營 、樹 立 品 牌 ，以 嶄 新 的 合 作 方 式 取 得 合 作 的 成 功 。.. 新建購物中心項目可行性研究報告 表 51 經 營 品 種序 號 分 類 序 號 分 類一 生 鮮 商 品 四 非 食 品 非 技 術 （2）1 奶 制 品 1 家 用 五 金2 面 包 2 工 具3 糕 點 3 像 制 品4 自 助 熟 食 4 游 戲 及 玩 具5 肉 類 5 體 育 用 品6 魚 類 6 廚 房 與 餐 桌 用 品7 冷 凍 食 品 7 學 習 辦 公 用 品8 蔬 果 8 清 潔 整 理 用 品9 干 果 ／ 南 北 貨 9 箱 包 珠 寶二 非 食 品 非 技 術 （1） 五 大 眾 消 費 品1 照 相 1 成 品2 音 像 2 洗 滌 菜3 家 具 3 美 容 美 發(fā)4 大 家 電 4 清 潔 護 理5 小 家 電 5 小 吃 早 餐6 通 訊 6 餅 干三 紡 織 品 7 飲 料 煙 酒1 男 裝 8 團 購 品.. 新建購物中心項目可行性研究報告 表 522 兒 童 用 品3 內 衣 裝4 女 裝5 鞋 類6 家 用 紡 織 品消費對象中、低、高收入群體。經營規(guī)模購物中心正常經營年達到零售額 6850 萬元。計算機管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、購物中心系統(tǒng)、遠程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè)務管理、財務會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS 電子定貨、遠 程通訊、綜合統(tǒng)計信息管理和系統(tǒng)維護等模塊，以適應連鎖購物中心統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一調度和規(guī)模經營之需要。購物中心有限公司成立后，將與合肥總公司連網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。前臺 POS 機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服.. 新建購物中心項目可行性研究報告 表 61務器中，后臺服務器能及時跟蹤購物中心銷售的最新動態(tài)。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應購物中心的銷售方式。某縣配送分中心主要配置采購管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報表管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、POS 電子訂貨系統(tǒng)、遠 程通訊系統(tǒng)等。項 目 主 要 設 備 采 購 清 單 詳 見表 6－ 1。（二 ）總 平 面 布 局本項目的建設主體為 3 層大樓，購物中心前設 27 米寬的多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了購物中心的功能需求，又形成了較大的氣勢和商業(yè)氣氛。本 項 目 總 建 筑 面 積 為 9800m2，水 、電 、氣 、通 訊 、停 車 、綠 化 等 配 套 設 施 與 購 物 中 心 建 筑 物 同 步 設 計 施 工 建 設 。二 、建 筑 方 案（一 ）設 計 依 據(jù)設計規(guī)范本工程結構設計依據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，某縣政府的有關規(guī)定等。在細部設施上，將購物中心的 S 型交通空間暴露在外，通過來來往往川流不息的人流，暗喻了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活，同時，大量的人流流動也可以引起過往人的好奇心，吸引潛在的顧客進入購物中心購物。建筑內部空間設計一層南側為購物中心主入口， 設有門廳，入口門廳內設二臺自動扶梯聯(lián)系上下交通。從一層自動扶梯進入二層購物中心后，前部為商店區(qū)。二層的.. 新建購物中心項目可行性研究報告北部為操作及倉庫區(qū)，卸貨區(qū)可供大型集裝箱貨車卸貨。此部分設夾層，可設內部辦公用層。二層南部為辦公區(qū)，可與第三層辦公區(qū)通過內部樓梯相連。基 層 上 刷 IBL 隔 汽 涂 料 一 度 ，做 陶 粒 混 凝 土 保 溫 層 ，同時 找 坡 ，坡 度 － %。緊 急 出 口 ：平 時 關 閉 ，火 災 時 自 動 打 開 的 電 子 控 制 乙 級 防火 門 。倉庫：木質防火推拉門，雙向開啟鋼框有機玻璃門，雙向開啟鋼框有機玻璃門。金庫：鋼質保險庫門，密碼門鎖。樓梯把手：鋼質欄桿，木扶手。內窗：5mm 厚白玻璃、木框。外墻白色乳膠漆。按照《建筑抗震設防分類標準》（GB5022395），本工程為乙類抗震設防建筑?；A設計基礎設計應根據(jù)本場地地質情況由設計計算確定。