【正文】 用，推動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的發(fā)展。但是，由于全國局部經濟出現(xiàn)過熱的苗頭，部分地區(qū)固定資產投資速度過快，部分城市的房地產業(yè)出現(xiàn)過熱的跡象，針對局部地區(qū)房地產行業(yè)不健康現(xiàn)象，國家相關政府職能部門掀起了以2005年“國八條”和2006年“國六條”為標志的兩輪房地產宏觀調控熱潮，包括資金、土地、稅收、市場交易環(huán)境等全方位的立體宏觀調控政策，進一步整頓、規(guī)范、清理全國土地市場和完善相關土地政策等，對全國的房地產業(yè)發(fā)展產生了較大的影響。房地產調控政策于2008年進一步發(fā)揮作用，影響2008年2009年房地產市場供求狀況：一是非合理性需求會繼續(xù)減少；二是消費者對房價的預期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動。通過直轄以來的10年發(fā)展，**房地產市場從投資規(guī)模型轉向質量效益型，從單純投資拉動型向投資、消費雙向拉動型轉變；從單一依靠行政命令型向市場經濟杠桿拉動型轉變。隨著城市基礎設施的不斷完善，特別是“1小時經濟圈”的出臺，**正在開始新一輪的造城運動。2008年，**樓市正從中部向四周輻射，戰(zhàn)場不斷擴大：中戰(zhàn)區(qū)有渝中半島、大坪板塊、黃楊新城、高九路等熱點片區(qū)；南戰(zhàn)區(qū)有新南湖、南濱路等熱點片區(qū)；北戰(zhàn)區(qū)有北部新區(qū)、北濱路、冉家壩等熱點片區(qū)；西戰(zhàn)區(qū)有大渡口、彩云湖、袁楊線、**等熱點片區(qū)；東戰(zhàn)區(qū)有茶園、魚嘴等熱點片區(qū)。2007年5月至11月，各月商品房當月銷售面積同比增速均維持在50%以上，而2008年，在國家嚴格的宏觀調控和理性消費需求下，%，%。因此，2008年在國家宏觀調控及貨幣從緊的信貸政策下，**房地產行業(yè)開始面臨嚴峻的考驗。一方面，按照“十一五”規(guī)劃，到2010年，**市每年將有四五十萬農村人口要轉為城市居民，每年要建設2000萬m2樓房才能滿足城市化進程需要，而去年我市銷售的樓房面積為1700萬m2。2009年隨著國家四萬億基本建設投資、多次降低存款準備金、降低貸款利率等經濟刺激措施的落實到位，國家對房地產金融政策逐步放松，而使房地產市場逐步回暖。據有關部門測算，也就是說，每投入100元的房地產投資，可拉動150元到170元的相關產業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的房地產可以帶動130元到150元的其它商品銷售。到2010年，建材工業(yè)產值預計將超過1萬億元，成為國民經濟的重要增長點。四、**建材市場的發(fā)展**市隨著城市化進程的加快以及新區(qū)建設和舊城改造，使得房地產投資力度加大。城市建設的快速發(fā)展，拉動和刺激了建材市場的發(fā)展。如今已形成**區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有50多萬平方米的“大川”超大型賣場相繼落成，而位于北部新區(qū)號稱100萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的30萬平方米家居、建材綜合市場的運作；同時有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（Bamp。每個區(qū)域都有了自己的建材市場，原有的市場格局被一步步打破，市場份額正逐步被瓜分，多元化、多業(yè)態(tài)的區(qū)域市場已逐漸形成。賣場的增加，經營業(yè)態(tài)的多元化，使市場競爭日益加劇，競爭促進了發(fā)展，發(fā)展同時加劇了競爭。馬家?guī)r建材市場興起于上世紀90年代初，主要集中在在石小路及天馬路兩側，多以臨街店鋪為主，共有商家約250家左右，大小在10—50平方米，開間約3—5米，進深約4—8米，租金在50—120元/平方米之間，是一個自發(fā)形成的攤位租賃式建材市場。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購物汽車?？俊，F(xiàn)在的馬家?guī)r商圈，擁有大市場4個，經營面積35萬平方米，入住商家2200多戶，經營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等，年租金收入 ，年交易總量70余億元，有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經營。擬新建的“光能據測算該項目至少增加交易額20億元以上。 （1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場格局，使之從去單純的基礎材料市場走向材料和產品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專業(yè)市場批發(fā)集群；②打造一個國際國內知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產品的展示中心及倉儲基地；③建立一個走向全國的重要窗口和交易平臺，讓**的建材商品走向全國，讓全國的建材商品在這里完成物流中轉，提升**作為中心城市在建材裝飾產品方面的輻射能力。（3）檔次定位：建材裝飾市場——硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實用性零售商業(yè)——中檔生活品消費場所（4）經營定位：統(tǒng)一管理、分散經營（5）業(yè)態(tài)定位：專業(yè)市場為主；輔助零售超市、便利店、專賣店（6）價格定位：根據項目市場定位，結合周邊建材市場（租、售）、樓盤價格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本項目初步擬定商業(yè)：起價50元/m該市場裝修品質一般，租金價格普遍在 60元/平方米/月，年租金收入 5904萬元。為了保證商場充足的人流量和停車量，在規(guī)劃布局上合理利用原有的地勢條件，使得15層均設置有平街出入口，保證了商場充足的人流量。室內設置有兩個中餐廳，以供客戶休憩；整個賣場設有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、LD商品信息展示欄、電子地圖等便利設施。 對手三：經營面積18245平方米，臨江裝飾建材城倡導的是為消費者提供物美價廉的商品和提供完善的售后服務理念，以專業(yè)賣場加超市的經營方式，著力打造馬家?guī)r最繁華的專業(yè)賣場采用商場加臨街門面相結合方式進行布局。借用地勢原有的高差使負一、負二樓均設置有平街出入口。內設置有扶梯、觀光電梯各一部，戶外配置有室外廣場用于停車和匯集人流，并在廣場上設置了少量小賣部商業(yè)租金價格100元/平方米/月，年租金收入2760萬元。商場內配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設有休憩娛樂設施、咖啡酒吧和快餐等，商場外設有14000 平方米停車場，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購物的消費者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂；（3）經營的門類最齊，整個中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設有商務信息中心。在此購物既能讓消費者得到“一站式”購物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，對消費者具體較大吸引力。 劣勢**建材市場競爭激烈，目前整體供大于求，形勢不容樂觀。但隨著市民的經濟長入和消費觀點的轉變，追求生活品質的提高將會拉動建材市場。本項目依托這一大環(huán)境，將為項目成功創(chuàng)造先決條件。同時，本項目在區(qū)域內全方面的優(yōu)勢，也將帶動馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。（2） 本項目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成100萬m2的經營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場中異軍突起，這必將對項目業(yè)主的商業(yè)化經營管理能力提出更高的要求。同時與眾多商家的合作方式也不一樣，如出售、出租、聯(lián)營等，這就給項目后期經營管理帶來了一定的難度。在經營業(yè)主的招商上：采取嚴格控制，先難后易，逐步放開。技巧上： 多者優(yōu)先，大者優(yōu)先，付現(xiàn)優(yōu)先。一、 建設投資估算（一）、投資估算依據《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額**市基價表》（200），**市頒布的有關工程造價方面的政策規(guī)定及指導結算價；項目業(yè)主要提供的有關項目資料；有關材料和設備按現(xiàn)行市場價格；現(xiàn)行各項稅費標準；參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準；現(xiàn)階段的項目設計成果。（1）土地費用：，根據**公司2005年與**市政府簽訂的渝地（2005）合字（沙區(qū)）第29 號《國有土地出讓合同土地出讓合同》中明確，項目土地土地綜合價金13409萬元，其中：征地拆遷整治等土地價款11194 萬元，土地出讓金 2161 萬元，宗地控制和地災防治規(guī)劃等土地出讓前期成本費用53 萬元。由于規(guī)劃方案調整，預計將補交土地出讓金1320萬元（未繳納）。 注：以上兩部分為自有資金投入部分建安工程費用：主要包含建設過程所有的建設工程、二次裝修工程、各種設施的安裝工程及室外工程費用，共計32944萬元。其中：土石方工程80萬方，按50元/m178。計算，估算金額為13080萬元。其中：供電工程按90元/m178。估算，集中空調及通風系統(tǒng)按280元/m178。估算，照明及防雷系統(tǒng)按照23元/m178。具體見《投資估算表》；（3）二次裝修工程費：按600元/m178。（4）室外工程：包含室外管網、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等，共計704萬元。其中勘察設計費327萬元、可研編制費28萬元、工程監(jiān)理費339萬元，前期費用200萬元，其他費用如白蟻防治費、招標代理費、建設工程質量監(jiān)督建設工程綜合服務費等207萬元，合計為1101萬元。財務費用%計算，建設期2年，當年實際貸款時間只有半年，為742萬元，利息1931萬元，2年合計2673萬元。上述費用總計60943萬元，單位面積造價4659元。詳建見附表一 投資估算及來源構成表一 單位：萬元序號項目投資年份2009年2010年總計項 目人民幣合計人民幣合計人民幣1一、項目總投資來源合計459430150000609432銀行貸款25000　15000　400005企業(yè)自籌20943　　　209436 預收租售收入　　　　　7二、項目總投資支出合計38943389432200022000609438㈠、土地費用及政策收費204302043000204309其中：土地出讓金34823482　0348210征地費1119411194　　1119411城市建設配套費及人防費30743074　0307412追加拆遷安置補償費26272627　0262713地災控制費53　　　　14㈡、前期工程費1102110200110215其中：規(guī)劃設計327327　032716可行性研究2828　02817相關費用200200　020018其他費用546546　054619㈢、房屋開發(fā)費153751537517569175693294420其中： 土建工程費1500015000208020801708021 安裝工程費0073127312731222 室外工程費37537581778177855224㈣、管理費647647100010001647