【正文】 14 點(diǎn)發(fā)展的干線機(jī)場。 —— 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強(qiáng)。重慶擁 有 1000 多家科研機(jī)構(gòu)，34 所高等院校， 60多萬科技人員。重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區(qū)移民和城鎮(zhèn)工礦搬遷、大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和污染治理、老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)升級都將產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求和投資需求。 2020年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 14660 元，比上年增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 未來的五至十年，重慶 將按照 2020年 3月 8日，胡錦濤總書記參加全國十屆人大五次會議重慶代表團(tuán)會議，為重慶站在新起點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展導(dǎo)航定向： 314 總體部署的要求， 建設(shè) “ 三中心、兩樞紐、一基地 （即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化 中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，發(fā)揮對外窗口和經(jīng)濟(jì)輻射作用，推動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的發(fā)展。 但是，由于全國局部經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的苗頭，部分地區(qū) 固定資產(chǎn)投資速度過快，部分城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的跡象，針對局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)不健康現(xiàn)象，國家相關(guān)政府職能部門掀起了以 2020 年“國八條”和 2020年“國六條”為標(biāo)志的兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)岢?，包括資金、土地、稅收、市場交易環(huán)境等全方位的立體宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步整頓、規(guī)范、清理全國土地市場和完善相關(guān)土地政策等，對全國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響。 房地產(chǎn)調(diào)控 政策于 2020年進(jìn)一步發(fā)揮作用，影響 2020 年 2020年房地產(chǎn)市場供求狀況：一是非合理性需求會繼續(xù)減少；二是消費(fèi)者對房價(jià)的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動。通過直轄以來的 10 年發(fā)展，重慶房地產(chǎn)市場從投資規(guī)模型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，從單純投資拉動型向投資、消費(fèi)雙向拉動型轉(zhuǎn)變；從單一依靠行政命令型向市場經(jīng)濟(jì)杠桿拉動型轉(zhuǎn)變。 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，特 別是“ 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的出臺，重慶正在開始新一輪的造城運(yùn)動。 2020年，重慶樓市正從中部向四周輻射，戰(zhàn)場不斷擴(kuò)大：中戰(zhàn)區(qū)有渝中半島、大坪板塊、黃楊新城、高九路等熱點(diǎn)片區(qū)；南戰(zhàn)區(qū)有新南湖、南濱路等熱 16 點(diǎn)片區(qū)；北戰(zhàn)區(qū)有北部新區(qū)、北濱路、冉家壩等熱點(diǎn)片區(qū)；西戰(zhàn)區(qū)有大渡口、彩云湖、袁楊線、 XX等熱點(diǎn)片區(qū)；東戰(zhàn)區(qū)有茶園、魚嘴等熱點(diǎn)片區(qū)。 2020 年 5月至 11月，各月商品房當(dāng)月銷售面積同比增速均維持在 50%以上，而 2020 年，在國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控和理性消費(fèi)需求下， 3 月房地產(chǎn)銷售面積當(dāng)月增長 %， 4 月下降到 %。因此， 2020 年在國家宏觀調(diào)控及貨幣從緊的信貸政策下，重慶房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。一方面，按照“十一五”規(guī)劃，到 2020年，重慶市每年將有四五十萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)為城市居民，每年要建設(shè) 2000 萬 m2 樓房才能滿足城市化進(jìn)程需要，而去年我市銷售的樓房面積為 1700 萬 m2。 2020 年隨著國家四萬億基本建設(shè)投資、多次降低存款準(zhǔn)備金、降低貸款利率等經(jīng)濟(jì)刺激措施的落實(shí)到位，國家對房地產(chǎn)金融政策逐步放松，而使房地產(chǎn)市場逐步回暖。據(jù)有關(guān)部門測算，房地產(chǎn)投資的誘發(fā)系數(shù)為 ，也就是說，每投入 100 元的房地產(chǎn)投資，可拉動 150 元到 170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè) (建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展 )需求；每銷售 100元的房地產(chǎn) 17 可以帶動 130元到 150元的其它商品銷售。到 2020年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)將超過 1 萬億元，成為國民經(jīng) 濟(jì)的重要增長點(diǎn)。 四 、重慶建材市場的發(fā)展 重慶市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造，使得房地產(chǎn)投資力度加大。城市建設(shè)的快速發(fā)展，拉動和刺激了建材市場的發(fā)展。如今已形成 XX 區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有 50 多萬平方米的“大川”超大型賣場相繼落成，而位于北部新區(qū)號稱 100 萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的 30 萬平方米家居、建材綜合市場的運(yùn)作；同時(shí)有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（ Bamp。每個(gè)區(qū)域都有了自己的建材市場，原有的市場格局被一步步打破，市場份額正逐步被瓜分，多元化、多業(yè)態(tài)的 區(qū)域市場已逐漸形成。賣場的增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，使市場競爭日益加劇，競爭促進(jìn)了發(fā)展，發(fā)展同時(shí)加劇了競爭。馬家?guī)r建材市場興起于上世紀(jì) 90年代初，主要集中在在石小路及天馬路兩側(cè)，多以臨街店鋪為主，共有商家約 250家左右，大小在 10— 50 平方米，開間約 3— 5 米，進(jìn)深約 4— 8米，租金在50— 120 元 /平方米之間 ，是一個(gè)自發(fā)形成的攤位租賃式建材市場。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購物汽車?？俊，F(xiàn)在的馬家?guī)r商圈，擁有大市場 4個(gè)，經(jīng)營面積 35 萬平方米，入住商家 2200多戶，經(jīng)營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地 板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等，年租金收入 ，年交易總量 70余億元，有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經(jīng)營。擬新建的“光能據(jù)測算該項(xiàng)目至少增加交易額 20 億元以上。 （ 1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場格局，使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場走向材料和產(chǎn)品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專 19 業(yè)市場批發(fā)集群；②打造一個(gè)國際國內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉儲基地；③建立一個(gè)走向全國的重要窗口和交易平臺，讓重慶的建材商品走向全國，讓全國的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn)，提升重慶作為中心城市在建材裝飾 產(chǎn)品方面的輻射能力。 （ 3） 檔次定位：建材裝飾市場 —— 硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實(shí)用性 零售商業(yè) —— 中檔生活品消費(fèi)場所 （ 4） 經(jīng)營定位：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營 （ 5） 業(yè)態(tài)定位：專業(yè)市場為主；輔助零售超市、便利店、專賣店 （ 6）價(jià)格定位 ： 根據(jù)項(xiàng)目市場定位，結(jié)合周邊建材市場（租、售）、樓盤價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目初步擬定商業(yè)：起價(jià) 50 元 /m該市場裝修品質(zhì)一般，租金價(jià)格普遍在 60元 /平方米 /月，年租金收入 5904 萬元。為了保證商場充足的人流量和停車量，在規(guī)劃布局上合理利用原有的地勢條件，使得 15層均設(shè)置有平街出入口，保證了商場充足的人流量。室內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)中餐廳，以供客戶休憩；整個(gè)賣場設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、 LD 商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。 對手三： 經(jīng)營面積 18245 平方米，臨江裝飾建材城倡導(dǎo)的是為消費(fèi)者提供物美價(jià)廉的商品和提供完善的售后服務(wù)理念，以專業(yè)賣場加超市的經(jīng)營方式，著力打造馬家?guī)r最繁華 的專業(yè)賣場采用商場加臨街門面相結(jié)合方式進(jìn)行布局。借用地勢原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。內(nèi)設(shè)置有扶梯、觀光電梯各一部，戶外配置有室外廣場用于停車和匯集人流，并在廣場上設(shè)置了少量小賣部商業(yè)租金價(jià)格 100 元 /平方米 /月，年租金收入 2760 萬元。商場內(nèi)配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等，商場外設(shè)有 14000 平方米停車場，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購物的消費(fèi)者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂； （ 3）經(jīng)營的門類最齊，整個(gè)中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設(shè)有商務(wù)信息中心。在此購物既能讓消費(fèi)者得到“一站式”購物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，對消費(fèi)者具體較大吸引力 。 劣勢 重慶建材市場競爭激烈，目前整體供大于求，形勢不容樂觀。但隨著市民的經(jīng)濟(jì)長入和消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，追求生活品質(zhì)的提高將會拉動建材市場。本項(xiàng)目依托這一大環(huán)境，將為項(xiàng)目成功創(chuàng) 造先決條件。同時(shí)，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)全方面的優(yōu)勢，也將帶動馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。 22 （ 2） 本項(xiàng)目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成 100萬 m2 的經(jīng)營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場中異軍突起，這必將對項(xiàng)目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。同時(shí)與眾多商家的合作方式也不一樣，如出售、出租、聯(lián)營等，這就給項(xiàng)目后期經(jīng)營管理帶來了一定的難度。在經(jīng)營業(yè)主的招商上：采取嚴(yán)格控制，先難后易，逐步放開。 技巧上： 多者優(yōu)先，大者優(yōu)先，付現(xiàn)優(yōu)先。 一、 建設(shè)投資估算 （一）、投資估算依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》 （ 200） ，重慶市頒布的有關(guān)工程造價(jià)方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價(jià)； 23 項(xiàng)目業(yè)主要提供的有關(guān)項(xiàng)目資料； 有關(guān)材料和設(shè)備按現(xiàn)行市場價(jià)格； 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準(zhǔn) ； 現(xiàn)階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果。 （ 1）土地費(fèi)用： ，根據(jù) XX 公司 2020 年與重慶市政府簽訂的渝地（ 2020）合字（沙區(qū)）第 29 號《國有土地出讓合同土地出讓合同》中明確，項(xiàng)目土地土地綜合價(jià)金 13409 萬元，其中：征地拆遷整治等土地價(jià)款 11194 萬元，土地出讓金 2161 萬元，宗地控制和地災(zāi)防治規(guī)劃等土地出讓前期成本費(fèi)用 53 萬元。由于規(guī)劃方案調(diào)整，預(yù)計(jì)將補(bǔ)交土地出讓金 1320萬元（未繳納）。 注：以上兩部分為自有資金投入部分 建安工程費(fèi)用：主要包含建設(shè)過程所有的建設(shè)工程、二次裝修工程、各種設(shè)施的安裝工程及室外工程費(fèi)用，共計(jì) 32944萬元 。 其中：土石方工程 80萬方，按 50 元 /m178。計(jì)算，估算金額為 13080萬元。 其中：供電工程按 90 元 /m178。估算，集中空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)按 280元 /m178。估算，照明及防雷系統(tǒng)按照 23元 /m178。具體見《投資估算表》； （ 3）二次裝修工程費(fèi)： 按 600 元 /m178。 （ 4）室外工程：包含室外管網(wǎng)、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等，共計(jì) 704 萬元。其中勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 327 萬元、可研編制費(fèi) 28 萬元、工 程監(jiān)理費(fèi) 339 萬元，前期費(fèi)用 200 萬元，其他費(fèi)用如白蟻防治費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)等 207 萬元，合計(jì)為 1101萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利率按照最新五至八年期標(biāo)準(zhǔn)利率 %計(jì)算，建設(shè)期 2年，第一年貸款 億元，當(dāng)年實(shí)際貸款時(shí)間只有半年，為 742 萬元，第二年貸款新增加貸款 ，利息 1931萬元， 2 年合計(jì) 2673 萬元。 上述費(fèi)用總計(jì) 60943萬元，單位面積造價(jià) 4659元。詳建見附表一 投資估算及來源構(gòu)成 表一 單位：萬元 序號 項(xiàng)目投資年份 2020年 2020年 總計(jì) 項(xiàng) 目 人民幣 合計(jì) 人民幣 合計(jì) 人民幣 1 一、項(xiàng)目總投資來源合計(jì) 45943 0 15000 0 60943 2 銀行貸款 25000 15000 40000 5 企業(yè)自籌 20943 20943 6 預(yù)收租售收入 7 二、項(xiàng)目總投資支出合計(jì) 38943 38943 22000 22000 60943 8 ㈠、土地費(fèi)用及政策收費(fèi) 20430 20430 0 0 20430 9 其中：土地出讓金 3482 3482 0 3482 10 征地費(fèi) 11194 11194 11194 11 城市建設(shè)配套費(fèi)及人防費(fèi) 3074 3074 0 3074 12 追加拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 2627 2627 0 2627 13 地災(zāi)控制費(fèi) 53 14 ㈡、前期工程費(fèi) 1102 1102 0 0 1102 15 其中：規(guī)劃設(shè)計(jì) 327 327 0 327 16 可行性研究 28 28 0 28 17 相關(guān)費(fèi)用 200 200 0 200 18 其他費(fèi)用 546 546 0 546 19 ㈢ 、房屋開發(fā)費(fèi) 15375 15375 17569 17569 32944 20 其中： 土建工程費(fèi) 15000 15000 2080 2080 17080 21 安裝工程費(fèi) 0 0 7312 7312 7312 22 室外工程費(fèi) 375 375 8177 8177 8552 24 ㈣、管理費(fèi) 647 647 1000 1000 1647 25 ㈤、銷售費(fèi)用 0 500 500 500 26 ㈥、財(cái)務(wù)費(fèi)用 742 742 1931 1931 2673 27 ㈦、不 可預(yù)見費(fèi) 647 647 1000 1000 1647 項(xiàng)目開發(fā)成本 44554 31532 24591 24591 56123 期間費(fèi)用 1389 1389 3431 3431 4820 二 、 資金籌措與資金使用 （一）資金籌措 26 項(xiàng)目總建設(shè)投資為人民幣 60943 萬元，計(jì)劃以兩種渠道籌措資金。