【正文】 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ks v*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。公司在該項目的建設(shè)上，把項目作為百年老店來打造，看好未來的發(fā)展前景，相 信項目將給企 業(yè)帶來長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效。項目已經(jīng)取得土地使用，權(quán)屬清楚，目前尚未向任何銀行提供抵押。 29 （三）、 修理費 房屋修理費按折舊費的 10%提取，每年計提 296萬元，可累計提取 2970萬元。 租金價格：由于光能板材市場經(jīng)營有 10 多年歷史，對于租金價格比較熟悉 ，擬根據(jù)商場不同的位值實行差別租金，基本標(biāo)準(zhǔn)是、一樓旺鋪執(zhí)行 120200 元 /平方米 /月，二樓執(zhí)行 100150 元 /平方米 /月，三樓執(zhí)行80120 四樓在 5080 元 /平方米 /月，在項目經(jīng)營的穩(wěn)定時期按照建筑面積計算的平均價格在 75 元 /平方米 /月計算。另有劃撥地 畝，按照 100 萬計算 3400 萬，合計 44770 萬元，按照最高比例 70%折算可設(shè)定抵押權(quán) 31339 萬元。 財務(wù)費用 貸款利率按照最新五至八年期標(biāo)準(zhǔn)利率 %計算，建設(shè)期 2年，第一年貸款 億元，當(dāng)年實際貸款時間只有半年，為 742 萬元，第二年貸款新增加貸款 ，利息 1931萬元， 2 年合計 2673 萬元。估算，照明及防雷系統(tǒng)按照 23元 /m178。 其中：土石方工程 80萬方，按 50 元 /m178。 一、 建設(shè)投資估算 （一）、投資估算依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》 （ 200） ，重慶市頒布的有關(guān)工程造價方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價； 23 項目業(yè)主要提供的有關(guān)項目資料； 有關(guān)材料和設(shè)備按現(xiàn)行市場價格； 現(xiàn)行各項稅費標(biāo)準(zhǔn)； 參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準(zhǔn) ； 現(xiàn)階段的項目設(shè)計成果。 22 （ 2） 本項目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成 100萬 m2 的經(jīng)營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場中異軍突起，這必將對項目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。 劣勢 重慶建材市場競爭激烈，目前整體供大于求，形勢不容樂觀。借用地勢原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。該市場裝修品質(zhì)一般，租金價格普遍在 60元 /平方米 /月，年租金收入 5904 萬元。擬新建的“光能賣場的增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，使市場競爭日益加劇，競爭促進(jìn)了發(fā)展，發(fā)展同時加劇了競爭。 四 、重慶建材市場的發(fā)展 重慶市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造，使得房地產(chǎn)投資力度加大。一方面，按照“十一五”規(guī)劃，到 2020年，重慶市每年將有四五十萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)為城市居民，每年要建設(shè) 2000 萬 m2 樓房才能滿足城市化進(jìn)程需要，而去年我市銷售的樓房面積為 1700 萬 m2。 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，特 別是“ 1小時經(jīng)濟(jì)圈”的出臺，重慶正在開始新一輪的造城運(yùn)動。 未來的五至十年，重慶 將按照 2020年 3月 8日，胡錦濤總書記參加全國十屆人大五次會議重慶代表團(tuán)會議，為重慶站在新起點、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展導(dǎo)航定向： 314 總體部署的要求， 建設(shè) “ 三中心、兩樞紐、一基地 （即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化 中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，發(fā)揮對外窗口和經(jīng)濟(jì)輻射作用，推動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的發(fā)展。重慶擁 有 1000 多家科研機(jī)構(gòu)，34 所高等院校， 60多萬科技人員。東西長 470km，南北寬 450 km，總面積 萬平方公里，全市轄 43 個區(qū)市縣，人口 3090萬。 （ 5）、對揚(yáng)塵可采用現(xiàn)場設(shè)置圍擋、實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。 五、 環(huán)境影響 11 （一 ） 場址環(huán)境現(xiàn)狀 本項目所在屬于城市核心地帶，場地內(nèi)無珍稀動植物和文物古跡分布，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀尚可。 （四）公用設(shè)施應(yīng)用條件 本項目屬于主城區(qū)的一部分，水、電、氣、通訊等公共設(shè)施配套齊全，接入比較方便，能滿足整 個項目的建設(shè)和運(yùn)營所需。 現(xiàn) XX 區(qū)已經(jīng)把該項目列入重點項目，正在申報重慶市重點項目，并對該地塊重新進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后，商業(yè)用地為 78784 平方米，其余 25010作為市政道路和保護(hù)綠化建設(shè)用地予以行政劃撥。 本項目實施后，可擴(kuò)大市場容量新增重慶最大的高端商場，增加馬家?guī)r市場沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國際國內(nèi)知名品牌，真正實現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。 表現(xiàn)在：一是規(guī)模不夠大， 現(xiàn)有市場經(jīng)營面積 34萬平方 米，年交易額70 億元，與重慶作為長江上游的中心地位相比不匹配；二是商品種類不齊全，主要表現(xiàn)在高檔裝飾材料還有所欠缺，總部經(jīng)濟(jì)還不突出；三是市場檔次比較低，沒有規(guī)模大的高檔商廈作形象支撐，很難引進(jìn)國際國內(nèi) 知名品牌。這些已影響到我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，成為對外開放的薄弱環(huán)節(jié)和改善投資環(huán)境的重要障礙。由一棟 4層商業(yè)大廈和露天停車場及休閑公園組成。沙區(qū)政府 2020 年就下定決心對馬家?guī)r建材市場進(jìn)行拆遷整治，以擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，改善馬家?guī)r片區(qū)的城市面貌。多年來被評為 XX區(qū)優(yōu)秀骨干企業(yè)，先后獲得區(qū)級和市級“文明市場”稱號， 2020 年被中國建材市場流通協(xié)會評為“全國十大建材家居市場”。 （二）項目業(yè)主 該項目由 XXX塑料制品有限公司承載投資并建設(shè)。 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 項目概況 第三章 建設(shè)條件 第四章 市場分析 第五章 投資與資金籌措 第六章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第七章 貸款償還分析 第八章 結(jié)論 2 第一章 總 論 一、項目基本情況 （一）項目名稱： XXX 裝飾材料物流中心 （二）項目業(yè)主 ： 重慶市 XX 區(qū) XXX 塑料制品有限公司 （三）法人代表： XXX （四）項目地址： XX 區(qū) XXXXXXXXX （五）建設(shè)性質(zhì)：新建 二、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及投資來源 該項目已經(jīng)列入重慶市重點項目，對該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為： 項 目 單 位 數(shù) 量 總用地面積 : 平方米 103794 其中：商業(yè)用地： 平方米 78784 道路及綠化用地： 平方米 25010 總建筑面積 : 平方米 130802 其中： (1)大商場 平方米 115302 (2)車庫及設(shè)備用 房 平方米 15500 （ 3）其他配套商業(yè) 平方米 新建建筑容積率 2 綠地率 30% 計劃總投資 萬元 60943 自籌資金 萬元 20943 銀行貸款 萬元 40000 3 三、項目業(yè)主簡介 （ 一）項目實際投資人簡況 項目實際投資人是 XXX 及其所領(lǐng)導(dǎo)的 XX 公司。該公司注冊資金 3880萬元；由 XXX、 XXX二位股東共同出資組建；其中， XXX出資 3830萬元，占股 % 。 為本項目建設(shè)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。覃家崗塑料制品有限公司緊緊抓住這個機(jī)會以有償轉(zhuǎn)讓的方式取得了對該區(qū)域石小路西側(cè)近 150 畝土地的開發(fā)權(quán)，計劃投資 ，開發(fā)一個擁有 12 萬平方米營業(yè)面積的高檔商廈 —— “光能 項目建設(shè)總工期計劃為 20個月。促進(jìn)我市現(xiàn)代物流業(yè) 7 加快發(fā)展，有利于我市搶抓國際資本從我國集中、沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的發(fā)展機(jī)遇，提高企業(yè)核心競爭力，是我市新型工業(yè)化進(jìn)程的必然要求。 是重慶商貿(mào)流通領(lǐng)域戰(zhàn)略發(fā)展的需要 重慶市第三次黨代會上提出了建設(shè)以大中型批發(fā)市場為支柱，專業(yè)市場為補(bǔ)充的現(xiàn)代化市場體系的戰(zhàn)略任務(wù)和要求。據(jù)測算該項目至少增加交易額 20億元以上。 三、場地建設(shè)條件 （一）地形、地貌、地震情況 根據(jù)《重慶市建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估表》，本項目擬用 地地形屬淺丘剝蝕斜坡地貌，主要巖土層為第四系全新統(tǒng)人工填土層，基層為侏羅系中統(tǒng)下沙溪廟組的泥巖、砂巖。 （五）施工條件 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 (二 )、 主要污染源 施工期間的污染 主要為 施工期間各種建筑工程工機(jī)械和工具在使用過程中發(fā)出的噪音、廢水雨水、燃油廢氣二次揚(yáng)塵、廢棄土 石和施工廢料及揚(yáng)塵等。 營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù) 項目營運(yùn)期間主要污染源來自于日常生活產(chǎn)生的三廢 （ 1）、廢水： 污水主要是地塊內(nèi)雨水及部分清潔廢水 (如道路清潔、澆灑排水等 )和生活污水，項目在設(shè)計上將 通過雨水管網(wǎng) 和是內(nèi)排水管集中組織 進(jìn)行處理達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978— 1996）一級標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水干管。 特殊的地理位置使 重慶 成為 中國西部最具投資潛力的特大城市，具有五大優(yōu)勢： —— 區(qū)位條件優(yōu)越。 —— 市場潛力巨大。 二、房地產(chǎn)市場狀況 （一）、全國房地產(chǎn)市場的整體狀況 近幾年來，我國已把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，積極 15 實施住宅商品化和土地有償使用制度，推行住房制度改革和與之配套的有關(guān)金融政策；并且隨著城市化進(jìn)程的加快、人口的增長以及國家 GDP 保持穩(wěn)定增長 ,我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了繼 1993 年后的又一個高速發(fā)展期。在造城運(yùn)動的過程中，帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展，從大學(xué)城到茶園新區(qū)，產(chǎn)生了一個個的熱點區(qū)域，形成了新的板塊。另一方面，重慶市政府計劃從 08年開始三年內(nèi)全面推動實施的“舊城改造”、“拆違建綠”等工程，都將導(dǎo)致住房需求急劇增加；同時，居民消費升級產(chǎn)生的住房更新?lián)Q代以及股市的低迷、債券、基金等投資渠道的不理想等“場外因素”促使部分富起來的城鎮(zhèn)居民，把多余的錢投向樓市，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展。隨著中國加入世貿(mào)、成功申奧和西部大開發(fā)、亞洲和平協(xié)會 AAPP 年會在渝隆重召開、三峽工程 、 長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的深入實施， 有效地 促 進(jìn)了重慶 市城市建設(shè) “ 升檔換代 ”。 （二）、馬家?guī)r商圈市場情況 18 本項目地處 XX 區(qū)馬家?guī)r，是重慶市傳統(tǒng)建材市場之一，也是目前重慶市經(jīng)營狀況最好的建材市場。中國西部裝飾材料物流中心” 的實際經(jīng)濟(jì)意義是：新增市場容量 12 萬平方米，新增重慶最大的高端商場，這樣就可引進(jìn)馬家?guī)r市場沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國際國內(nèi)知 名品牌，真正實現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。 對手二 ： 經(jīng)營面積 ，該市場率先倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的購買服務(wù)理念，以品牌優(yōu)化整體購物環(huán)境，針對消費者對“一站式購物”的需要， 20 在引入現(xiàn)代百貨零售業(yè)的購物模式上，實行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理等，以確保消費者在每個環(huán)節(jié)都能享受到更加優(yōu)質(zhì)、便捷的配套服務(wù)，讓精品商家獲得對等的形象定位，從而以高品質(zhì)形象面對大眾市場。室內(nèi)設(shè)置有 100 多平米的中廳廣場，由于整個商場屋頂采用全封閉的方式，使得戶內(nèi)采光通風(fēng)不夠好。雖然本項目在定位時盡量做到減少同質(zhì)化經(jīng)營，但重慶市建材市場總量過剩卻是不爭之事實。 （ 3）體量大，項目營銷推廣復(fù)雜，后期經(jīng)營管理工作量大 本項目由于體量大，定位超前 ，所涉及的業(yè)態(tài)及業(yè)種眾多，而每一個業(yè)態(tài)及業(yè)種其營銷推廣的時間、重點及方法均有所差異，使本項目營銷工作變得紛繁復(fù)雜。 （二）、投資估算： 60943萬元 土地費用及政策收費： 主要包含取得項目土地