【正文】 **市主導產(chǎn)業(yè)與特色經(jīng)濟工業(yè)經(jīng)濟是**的主導產(chǎn)業(yè)和特色經(jīng)濟。**市第三產(chǎn)業(yè)具有一定的服務基礎，特別是交通運輸是傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)。..建筑業(yè)蓬勃發(fā)展。圖 34 **市近年第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2) 第二產(chǎn)業(yè)2022 年，全市工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。2) **市財政收入近年來增長迅速如圖 32 所示，**市 2022 年的財政收入是 2022 年的 倍，年均增長率在%。近年來，靖江市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 1, 億元，同比增長 %?！≡诮谂e行的長江港航工作座談會議上提出了奮力推進長江航運發(fā)展新跨越的總體思路。某（靖江）物流中心項目擁有優(yōu)越的海運、陸運運輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國東南區(qū)域，且土地利用成本相對較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務物流業(yè)務的需要?？紤]靖江港區(qū)規(guī)模所能輻射的范圍和周邊其他港區(qū)發(fā)展情況，靖江港區(qū)的直接經(jīng)濟腹地為靖江市，間接腹地為蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)。因此蘇北欲實現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實現(xiàn)新型工業(yè)化的一個重要障礙。 編制依據(jù)國家發(fā)改委、商務部、公安部、交通部、鐵道部、海關總署、稅務總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ，2022 年 8 月；國家計委《綜合交通體系發(fā)展“十五”重點專項規(guī)劃》 ； 江蘇省《關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的實施綱要》 ；《國務院關于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》 ；《江蘇省委省府關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的實施綱要》 ；《**市城市總體規(guī)劃綱要（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ；《**市綜合交通發(fā)展“十一五”專項規(guī)劃》 ；《**市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要》 ；《靖江城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ；《靖江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《靖江市物流業(yè)規(guī)劃》 ；《靖江市沿江工業(yè)園區(qū)新港園區(qū)規(guī)劃》 。 其中，政策風險防范能力一般，市場風險具備一定防范能力，管理風險具備一定防范能 力，財務風險防范能力較好。靜態(tài)投資回收期：；動態(tài)投資回收期：。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產(chǎn)品的散雜件倉儲，2座用于電子商務物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務的中轉倉庫。 ..某物流有限公司負責中心的“七通一平”建設，重要公用設施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎設施建設；同時，組織中心項目招商，建設中心內(nèi)的公共物流信息平臺。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為某物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。 項目投資機遇近年來，靖江市為了加快產(chǎn)業(yè)結構升級，出臺了一系列加快服務業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來某物流發(fā)展目標是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務的綜合物流服務的供應商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質物流服務。借助空運和海運資源，采用投資、并購、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運輸服務和網(wǎng)絡平臺，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設計特色快遞產(chǎn)品，建立某物流服務品牌。某（靖江）物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢，將承接相關基礎貨物的裝卸、倉儲及運輸業(yè)務。(3) 貨運配載區(qū)功能貨運配載區(qū)將為某（靖江）物流中心和周邊物流需求提供運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。 項目發(fā)展目標某（靖江）物流中心的發(fā)展目標是國內(nèi)知名的服務高效、管理科學、業(yè)務面廣泛、輻射范圍大的專業(yè)第三方物流中心、某物流集團蘇北運營中心。 某物流有限公司成立專門的物流中心管理機構對入駐企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務。購置一定數(shù)量的卡車、叉車等物流設備，出租于各物流需求方，滿足其倉儲、裝卸、運輸配送的要求。從敏感性分析看出，本項目對經(jīng)營成本敏感，經(jīng)營收入對項目影響較小。 項目成功核心要素要確保項目順利地開發(fā)運營，在項目進行過程中應注重以下幾點成功核心要素： 第一，強化國資背景，爭取有關部門在項目建設以及市政配套費用補貼與減免等方面的支持，降低項目開發(fā)成本，控制項目風險。....第 2章 項目建設的必要性 發(fā)展蘇北地區(qū)專業(yè)第三方物流服務的需要隨著社會化分工的不斷深入，制造企業(yè)的功能正在被逐步縮小，以幫助其回歸到最核心的任務制造。然而蘇北城市是重要的經(jīng)濟、交通樞紐,有物流發(fā)展的需求壓力和有利的發(fā)展條件。本項目的建成，會帶動靖江本地相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動整體經(jīng)濟的崛起。 為蘇北地區(qū)快遞市場提供配套的需要電子商務的發(fā)展,從某種程度上來講帶領快遞業(yè)進入了一個全新的發(fā)展時期。本項目位于長江沿岸，可提供散雜件堆場服務，滿足長江航運業(yè)務的需要。形成船舶制造、特色冶金、糧食物流、木材加工、能源石化為臨江主導產(chǎn)業(yè)，建成全國微特電機及控制產(chǎn)業(yè)基地、省船舶出口基地和全國最大的民營船舶制造基地。 圖 32 **市財政收入狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局.. 經(jīng)濟結構圖 33 2022年**市產(chǎn)業(yè)結構資料來源：**市統(tǒng)計局1) 第一產(chǎn)業(yè) 近年來，**市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)向好。工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達到 %。2022 年末全市共有建筑施工企業(yè) 680 家，從業(yè)人員 萬?？傮w上來說，**市的第三產(chǎn)業(yè)還未得到充分的發(fā)展，所占比重較低。**市擁有輕工、紡織、冶金、食品、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；醫(yī)藥、機電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)；戴南不銹鋼、靖江微特電機、泰興減速機、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群；新材料、新能源、電子信息及生物產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。伴隨**市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，居民生活水平將繼續(xù)穩(wěn)步提高。2022 至 2022 年，占有比例分別為%、%、%、%、%。機電、化工、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 1, 億元，銷售收入 2, 億元，利稅 億元，分別比上年增長 %，%和 %。2022 年至 2022 年，**市第一產(chǎn)業(yè)年平均增長率在 %。1) **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢圖 31 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。靖江的經(jīng)濟發(fā)展模式已經(jīng)完全成為工業(yè)主導型。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠洋，其中遠洋石油運輸航線已達美洲。沃爾瑪?shù)墓谈鶕?jù)各分店的訂單將貨品送至沃爾瑪?shù)呐渌椭行?，配送中心則負責完成對商品的篩選、包裝和分檢工作。隨著腹地經(jīng)濟的發(fā)展，未來靖江港區(qū)將是**港實現(xiàn)跨江聯(lián)動和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動、輻射蘇北區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主體港區(qū)。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經(jīng)濟發(fā)展相對滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經(jīng)濟整體提升的主要“瓶頸”之一。 第六，建立和完善管理機制，組建專業(yè)經(jīng)營管理團隊，與政府、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)..集團及各種機構廣泛結盟，加強推廣、樹立品牌、擴大影響。 4) 財務風險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。..截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。2) 倉儲物流區(qū)經(jīng)營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。 項目經(jīng)營模式某（靖江）物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導開發(fā)，即某物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動和引導物流企業(yè)及相關行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流中心涉及的相關產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。3) 辦公樓 某物流有限公司投資建設辦公樓，供中心管理機構使用。商務辦公樓和相關配套設施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務辦公、金融服務等功能。本項目將依托海航集團整體物流資源，與某物流核心業(yè)務緊密結合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務綜合優(yōu)勢，建設成為海航集團某物流在蘇北地區(qū)的運營中心。某物流目前旗下有某輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團下屬的客機腹艙網(wǎng)絡和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設立物流分支機構，并計劃擴展到中國大陸 160 個城市，成立了靖江新華港務有限公司并將以此為基礎發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。 項目概況某物流**（靖江）物流中心項目（以下簡稱：某（靖江）物流中心）位于長江下游江蘇省靖江市轄區(qū)的章春港，即江蘇省靖江市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計劃用地 400 畝。靖江市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務。1) 綜合服務區(qū)經(jīng)營模式公共物流信息平臺由某物流有限公司負責經(jīng)營和管理。建設貨運配載區(qū)，建設 2 棟樓可容納 50 個物流企業(yè)，采取招商引進社會第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關物流需求。本項目投資收益較好，符合物流園區(qū)項目投資收益平均水準、收益會比較穩(wěn)定。對中心開發(fā)產(chǎn)生新增稅收，建議由稅務部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設施，改善中心內(nèi)的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進一步促進中心的發(fā)展。其他的經(jīng)銷、物流業(yè)務都開始轉而由其他的獨立部門完成。國內(nèi)航運、物流業(yè)巨頭海航集團及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運作水平提升的需要。..同時，由于本項目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上靖江港區(qū)的間接經(jīng)濟腹地作用，本項目的建成運營將會為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟的崛起起到一定的推動作用。快遞物流與電子商務是新經(jīng)濟時代兩個發(fā)展密切相關、業(yè)務互為支撐的行業(yè)。 發(fā)揮新華港務碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務的需要新華港務有限公司成立于 2022 年 6 月，是某物流集團成立后投資興建的第一家碼頭企..業(yè)。在靖江市工業(yè)經(jīng)濟中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達 99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。強化優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品基地建設，新增國家級農(nóng)業(yè)標準化示范區(qū) 1 個，新增國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品和有機食品 50 個。工業(yè)經(jīng)濟快速增長，實施億元以上重大技改項目 145 個。全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 1, 億元，增長 %。物流行業(yè)目前尚處于發(fā)展階段，還不能完全滿足靖江市經(jīng)濟與社會快速發(fā)展需要，還有很大的發(fā)展空間。..以醫(yī)藥高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，**創(chuàng)建了國家火炬計劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國家生物產(chǎn)業(yè)高技術產(chǎn)業(yè)基地，正全力打造“中國醫(yī)藥第一城”。圖 38 **市城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元）資料來源：**市統(tǒng)計局**市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 18,079 元，比上年增長了 %。圖 36 **市各年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局但是，第三產(chǎn)業(yè)占三次產(chǎn)業(yè)的比例仍然偏低。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。農(nóng)村生產(chǎn)生活條件進一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網(wǎng)。 經(jīng)濟規(guī)模 **市經(jīng)濟實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產(chǎn)總值早在 2022 年就突破了千億大關，2022 年達 1, 億元。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 發(fā)展靖江地區(qū)長江航運業(yè)務需要長江航運業(yè)務主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。作為**港三大港區(qū)之一，靖江港區(qū)主要服務于靖江市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側的泰興市部分地區(qū)。某物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務供應商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關的業(yè)務外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務，從而專注于所從事的專業(yè)領域，增強核心業(yè)務的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降低，蘇北地區(qū)企業(yè)可以借助第三方物流的操作，充分整合供應鏈，實現(xiàn)國際化的發(fā)展。 第五，根據(jù)中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結合入駐企業(yè)的需求，把握市場行情變化的趨勢與產(chǎn)業(yè)集聚的情況，可以對土地規(guī)劃與利用進行進一步研究與完善。 3) 管理風險，主要是物流中心經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人才不足。項目啟動后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務。 某物流有限公司成立專門的中心管理機構對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務。2) 物流設施、裝卸設備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等