【正文】 目土地款 萬元，預(yù)計(jì) 2020 年支付城市建設(shè)配套費(fèi)及人防費(fèi) 3074 萬元，補(bǔ)交出讓金1320 萬元，其他辦理各種相關(guān)證件費(fèi)用 513，合計(jì) 20943萬元 。其中，市政道路及綠化 324 萬元，室外鋪地及道路 208 萬元，室外管網(wǎng)及綠化 171 萬元 前期及其他費(fèi)用 前期及其他相關(guān)費(fèi)用：包括前期工作、可行性研究報(bào)告的編制、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等費(fèi)用。估算，消防及給排水工程按 50 元 /m178。 （ 2）政策收費(fèi)： 3073 萬元，其中，城市建設(shè)配套費(fèi) — 按照重慶市渝府發(fā) [2020]92號(hào)文按標(biāo)準(zhǔn) 190元 /m2計(jì)算 2485 萬元；人防費(fèi) — 按 45元 / m2計(jì)算 588 萬元。價(jià)格上：采取低價(jià)入市，逐步提升策略，以吸引客戶；切忌兩點(diǎn)，一是價(jià)格回落；二是價(jià)格上調(diào)過頻或調(diào)幅過大。周邊已無可開發(fā)用地，有效減小同類競(jìng)爭(zhēng)，這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。 （ 4）項(xiàng)目周邊配有大型自然園林公園。管理中心也專門成立了客戶服務(wù)中心為客戶服務(wù)導(dǎo)航裝修情況與整個(gè)商場(chǎng)的定位不匹配，商業(yè)租金價(jià)格 70 元 /平方米 /月，年租金收入 5040 萬元。 （ 2）經(jīng)營(yíng)物業(yè)定位：以建材、裝飾產(chǎn)品中、高檔兼具打造“一站式購(gòu)物”的專業(yè)市場(chǎng)，搭配多業(yè)態(tài)零售商業(yè)的大型商業(yè)物業(yè)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，逐步增加了光能板材市場(chǎng)、臨江家具城、大川建博、升偉建材等一批大型建材市場(chǎng)的建設(shè)，使馬家?guī)r商圈規(guī)模逐步擴(kuò)大、產(chǎn)品品質(zhì)日益完善配套、產(chǎn)品檔次逐步提高、對(duì)周邊輻射力增強(qiáng)。Q）也落戶南坪。未來 10年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 3到 4個(gè)百分點(diǎn)。在無其他重大利好刺激市場(chǎng)銷售的情況下， 07 年的銷售熱潮將不再出現(xiàn)。 （二）、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2020 年以來，隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)并逐步貫徹實(shí)施，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。全市地方財(cái)政收入達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %。重慶是中國(guó)西部電網(wǎng)的負(fù)荷中心之一，煤炭、天然氣產(chǎn)量大，能源供應(yīng)的保障程度高。從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，在施工和運(yùn)營(yíng)期中，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)保部門下達(dá)的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書的要求執(zhí)行，落實(shí)環(huán)保投資，并?？顚Ｓ?，確保項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的污染物長(zhǎng)期穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，盡量減少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境容量的需求。 （ 2）、對(duì)施工期間產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水建議在排入市政排污管網(wǎng)前修建 隔油池、沉砂池，經(jīng)隔油、沉淀后方可排放。 強(qiáng)調(diào)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。降水充沛，全年降水量 。項(xiàng)目建成后將有效擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，有利于引進(jìn)國(guó)際知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有良好的現(xiàn)實(shí)意義，必將為企業(yè)帶來較好的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。因而馬家?guī)r的擴(kuò)容和升級(jí)就猶為重要。因而重慶必將迎來一個(gè)前所未有的大發(fā)展。直轄以來，我市交通建設(shè)提速，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)流通業(yè)擠身西部前列，初步具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的基礎(chǔ)條件。即沿石小路靠天馬路一側(cè)，高九路口到天 馬路 之間?，F(xiàn)在的“馬家?guī)r建材商圈”主要集中在以石小路與天馬路交叉的馬家?guī)r路口向北、向南、向西 500米半徑以內(nèi)。是重慶市交易量最大，聚集了全國(guó)上百家知名建材廠商，商品批發(fā)已輻射到云南、貴州、四川、湖北等周邊省市，已成為西部地區(qū)裝飾材料的物流集散地。 1998年 先后創(chuàng)建了重慶市 XX 區(qū) XXX 塑料制品有限公司和重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所成立的 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限其注冊(cè)資金 5000 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，取得的開發(fā)資質(zhì)為（叁級(jí)）。現(xiàn)有總資產(chǎn) 37056萬元，年收入 31072萬，年利潤(rùn) 1110 萬元。已經(jīng)有 10 多年的經(jīng)營(yíng)歷史，年銷售額20 多億元。 20 世紀(jì)初隨著光能板材市場(chǎng)、臨江裝飾城的建成，逐步向天馬路延伸，增加了升偉精品建材城、大川建博中心等新興市場(chǎng)。 由大楊石組團(tuán) G 分區(qū) 011a/0 012/02 和 XX 組團(tuán) K 分區(qū) 93/095/0 96/01號(hào)地塊組成。 五、項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義 （一） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 重慶是長(zhǎng)江上游最大的工商重鎮(zhèn)，有著雄厚工業(yè)的基礎(chǔ)。 2020 年下半年國(guó)務(wù)院又確定重慶市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。 2020 年重慶市政府工作報(bào)告中提出今年要新增百億級(jí)商圈、百億級(jí)市場(chǎng)各 1 個(gè)。 該項(xiàng)目符合市區(qū)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，符合城市規(guī)劃建設(shè)的要求，被重慶市列為打造 100 億商圈和提振經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)項(xiàng)目。 （二）氣象條件 氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，最冷月平均氣溫 ℃，最熱月平均氣溫 ℃，年平均氣溫 ℃，無霜期 天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點(diǎn)。 執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)保、綠化、消防等方面的規(guī)范和規(guī)定，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 （四 ）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目功能設(shè)施配套齊全，污染防治措施可行，項(xiàng)目建成投入營(yíng)運(yùn)后，區(qū)域環(huán)境將朝好的方面改善。重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重 14 點(diǎn)發(fā)展的干線機(jī)場(chǎng)。 2020年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 14660 元，比上年增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)調(diào)控 政策于 2020年進(jìn)一步發(fā)揮作用，影響 2020 年 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況：一是非合理性需求會(huì)繼續(xù)減少；二是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動(dòng)。 2020 年 5月至 11月，各月商品房當(dāng)月銷售面積同比增速均維持在 50%以上，而 2020 年，在國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控和理性消費(fèi)需求下， 3 月房地產(chǎn)銷售面積當(dāng)月增長(zhǎng) %， 4 月下降到 %。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，房地產(chǎn)投資的誘發(fā)系數(shù)為 ，也就是說，每投入 100 元的房地產(chǎn)投資，可拉動(dòng) 150 元到 170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè) (建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展 )需求；每銷售 100元的房地產(chǎn) 17 可以帶動(dòng) 130元到 150元的其它商品銷售。如今已形成 XX 區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有 50 多萬平方米的“大川”超大型賣場(chǎng)相繼落成，而位于北部新區(qū)號(hào)稱 100 萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國(guó)際家居名都的 30 萬平方米家居、建材綜合市場(chǎng)的運(yùn)作；同時(shí)有歐洲第一、世界第三的國(guó)際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（ Bamp。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購(gòu)物汽車?？?。 （ 1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場(chǎng)格局，使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場(chǎng)走向材料和產(chǎn)品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專 19 業(yè)市場(chǎng)批發(fā)集群；②打造一個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉(cāng)儲(chǔ)基地；③建立一個(gè)走向全國(guó)的重要窗口和交易平臺(tái)，讓重慶的建材商品走向全國(guó)，讓全國(guó)的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn)，提升重慶作為中心城市在建材裝飾 產(chǎn)品方面的輻射能力。室內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)中餐廳，以供客戶休憩；整個(gè)賣場(chǎng)設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、 LD 商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。商場(chǎng)內(nèi)配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等，商場(chǎng)外設(shè)有 14000 平方米停車場(chǎng)，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購(gòu)物的消費(fèi)者即能做道“一站式購(gòu)物”又能夠休閑娛樂； （ 3）經(jīng)營(yíng)的門類最齊，整個(gè)中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設(shè)有商務(wù)信息中心。本項(xiàng)目依托這一大環(huán)境，將為項(xiàng)目成功創(chuàng) 造先決條件。在經(jīng)營(yíng)業(yè)主的招商上：采取嚴(yán)格控制，先難后易，逐步放開。由于規(guī)劃方案調(diào)整，預(yù)計(jì)將補(bǔ)交土地出讓金 1320萬元（未繳納）。 其中：供電工程按 90 元 /m178。 （ 4）室外工程：包含室外管網(wǎng)、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等，共計(jì) 704 萬元。詳建見附表一 投資估算及來源構(gòu)成 表一 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目投資年份 2020年 2020年 總計(jì) 項(xiàng) 目 人民幣 合計(jì) 人民幣 合計(jì) 人民幣 1 一、項(xiàng)目總投資來源合計(jì) 45943 0 15000 0 60943 2 銀行貸款 25000 15000 40000 5 企業(yè)自籌 20943 20943 6 預(yù)收租售收入 7 二、項(xiàng)目總投資支出合計(jì) 38943 38943 22000 22000 60943 8 ㈠、土地費(fèi)用及政策收費(fèi) 20430 20430 0 0 20430 9 其中：土地出讓金 3482 3482 0 3482 10 征地費(fèi) 11194 11194 11194 11 城市建設(shè)配套費(fèi)及人防費(fèi) 3074 3074 0 3074 12 追加拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 2627 2627 0 2627 13 地災(zāi)控制費(fèi) 53 14 ㈡、前期工程費(fèi) 1102 1102 0 0 1102 15 其中：規(guī)劃設(shè)計(jì) 327 327 0 327 16 可行性研究 28 28 0 28 17 相關(guān)費(fèi)用 200 200 0 200 18 其他費(fèi)用 546 546 0 546 19 ㈢ 、房屋開發(fā)費(fèi) 15375 15375 17569 17569 32944 20 其中： 土建工程費(fèi) 15000 15000 2080 2080 17080 21 安裝工程費(fèi) 0 0 7312 7312 7312 22 室外工程費(fèi) 375 375 8177 8177 8552 24 ㈣、管理費(fèi) 647 647 1000 1000 1647 25 ㈤、銷售費(fèi)用 0 500 500 500 26 ㈥、財(cái)務(wù)費(fèi)用 742 742 1931 1931 2673 27 ㈦、不 可預(yù)見費(fèi) 647 647 1000 1000 1647 項(xiàng)目開發(fā)成本 44554 31532 24591 24591 56123 期間費(fèi)用 1389 1389 3431 3431 4820 二 、 資金籌措與資金使用 （一）資金籌措 26 項(xiàng)目總建設(shè)投資為人民幣 60943 萬元，計(jì)劃以兩種渠道籌措資金。 二、建材市場(chǎng)收入 項(xiàng)目建成后，暫不考慮出售，主要以出租為主，所 以項(xiàng)目的收入主要 27 包含租金收入和物業(yè)管理收入兩部分。 （二）物管費(fèi) 項(xiàng)目除收取租金外還與其他市場(chǎng)一樣按照經(jīng)營(yíng)面積向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。 四、項(xiàng)目效益測(cè)算 （一） 營(yíng)業(yè)稅金 按照現(xiàn)行商業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)稅金按照收入的 %計(jì)算，累計(jì) 6535 萬元； （二） 利潤(rùn)總額及投資利潤(rùn)率 項(xiàng)目利潤(rùn) =收入 營(yíng)業(yè)稅金 成本，經(jīng)測(cè)算，經(jīng)過 10 年的經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目可累實(shí)現(xiàn)收入 118825 萬元，扣除營(yíng)業(yè)稅金和成本后的累計(jì)利潤(rùn) 60793萬元；扣除 25%的所得稅后，累計(jì)凈利潤(rùn) 45319萬元，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定期（貸款償還后）的年凈利潤(rùn) 6184 萬元，年投資利潤(rùn)率 %。 項(xiàng)目貸款償還計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算，公司計(jì)劃從項(xiàng)目投產(chǎn)后的第二年開始每年還本一次 (因?yàn)榈谝荒晔袌?chǎng)處于培育期 ,經(jīng)營(yíng)收入將以半價(jià)計(jì)算 ,整個(gè)市場(chǎng)處于虧損狀態(tài) ,除支付貸款利息外 ,沒有能力償還貸款 )，具體還貸款時(shí)間將根據(jù)每年項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況在首先保證付息的情況下，將項(xiàng)目折舊和凈 利潤(rùn)用于償還貸款 ,2020 年還請(qǐng)全部貸款 ,詳前述第三表： 前述測(cè)算反映項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期 10年間，項(xiàng)目收入扣除營(yíng)業(yè)稅、成本和所得稅后的凈利潤(rùn)為 45319 萬元 ,項(xiàng)目貸款期內(nèi)累計(jì)折舊 29630 萬元 ,可用于還貸的資金 74949萬元 ,貸款償債保證比 ， 歸還貸款 4 億元后尚有節(jié)余34949 萬元。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。M uWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84