【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)的發(fā)展 重慶市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造，使得房地產(chǎn)投資力度加大。隨著中國加入世貿(mào)、成功申奧和西部大開發(fā)、亞洲和平協(xié)會(huì) AAPP 年會(huì)在渝隆重召開、三峽工程 、 長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的深入實(shí)施， 有效地 促 進(jìn)了重慶 市城市建設(shè) “ 升檔換代 ”。城市建設(shè)的快速發(fā)展，拉動(dòng)和刺激了建材市場(chǎng)的發(fā)展。 （一）、重慶建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀 重慶市建材市場(chǎng) 10 年前主要集中在馬家?guī)r、八益、江北龍溪鎮(zhèn)等地，均為自發(fā)形成的粗放 型裝飾建材市場(chǎng)。如今已形成 XX 區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有 50 多萬平方米的“大川”超大型賣場(chǎng)相繼落成，而位于北部新區(qū)號(hào)稱 100 萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的 30 萬平方米家居、建材綜合市場(chǎng)的運(yùn)作；同時(shí)有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（ Bamp。Q）也落戶南坪。每個(gè)區(qū)域都有了自己的建材市場(chǎng)，原有的市場(chǎng)格局被一步步打破，市場(chǎng)份額正逐步被瓜分，多元化、多業(yè)態(tài)的 區(qū)域市場(chǎng)已逐漸形成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我市主城區(qū)建成或待建的裝飾建材市場(chǎng)有30 多家，總?cè)萘恳殉^ 300 萬平方米。賣場(chǎng)的增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了發(fā)展，發(fā)展同時(shí)加劇了競(jìng)爭(zhēng)。 （二）、馬家?guī)r商圈市場(chǎng)情況 18 本項(xiàng)目地處 XX 區(qū)馬家?guī)r，是重慶市傳統(tǒng)建材市場(chǎng)之一，也是目前重慶市經(jīng)營狀況最好的建材市場(chǎng)。馬家?guī)r建材市場(chǎng)興起于上世紀(jì) 90年代初，主要集中在在石小路及天馬路兩側(cè)，多以臨街店鋪為主，共有商家約 250家左右，大小在 10— 50 平方米，開間約 3— 5 米，進(jìn)深約 4— 8米，租金在50— 120 元 /平方米之間 ，是一個(gè)自發(fā)形成的攤位租賃式建材市場(chǎng)。經(jīng)營的品種主要有木地板、藝術(shù)玻璃、油漆、墻紙、樓梯、鋁塑板、門業(yè)、五金、板材等，雖然經(jīng)營狀況較好，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營嚴(yán)重。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購物汽車?？?。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，逐步增加了光能板材市場(chǎng)、臨江家具城、大川建博、升偉建材等一批大型建材市場(chǎng)的建設(shè)，使馬家?guī)r商圈規(guī)模逐步擴(kuò)大、產(chǎn)品品質(zhì)日益完善配套、產(chǎn)品檔次逐步提高、對(duì)周邊輻射力增強(qiáng)?，F(xiàn)在的馬家?guī)r商圈，擁有大市場(chǎng) 4個(gè)，經(jīng)營面積 35 萬平方米，入住商家 2200多戶，經(jīng)營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地 板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等，年租金收入 ，年交易總量 70余億元，有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經(jīng)營。 （三）項(xiàng)目市場(chǎng)總體定位 本公司現(xiàn)有的光能板材市場(chǎng)，總面積 萬平方米，經(jīng)營類型為倉儲(chǔ)市場(chǎng)，由板材、五金、涂料、貨運(yùn)中心構(gòu)成，在馬家?guī)r商圈占據(jù)三分之一的市場(chǎng)份額，為馬家?guī)r商圈的龍頭老大。擬新建的“光能中國西部裝飾材料物流中心” 的實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義是：新增市場(chǎng)容量 12 萬平方米，新增重慶最大的高端商場(chǎng)，這樣就可引進(jìn)馬家?guī)r市場(chǎng)沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國際國內(nèi)知 名品牌，真正實(shí)現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。據(jù)測(cè)算該項(xiàng)目至少增加交易額 20 億元以上。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo)，進(jìn)入全國十強(qiáng)建材市場(chǎng)之列。 （ 1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場(chǎng)格局，使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場(chǎng)走向材料和產(chǎn)品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專 19 業(yè)市場(chǎng)批發(fā)集群；②打造一個(gè)國際國內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉儲(chǔ)基地；③建立一個(gè)走向全國的重要窗口和交易平臺(tái)，讓重慶的建材商品走向全國，讓全國的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn)，提升重慶作為中心城市在建材裝飾 產(chǎn)品方面的輻射能力。 （ 2）經(jīng)營物業(yè)定位：以建材、裝飾產(chǎn)品中、高檔兼具打造“一站式購物”的專業(yè)市場(chǎng)，搭配多業(yè)態(tài)零售商業(yè)的大型商業(yè)物業(yè)。 （ 3） 檔次定位：建材裝飾市場(chǎng) —— 硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實(shí)用性 零售商業(yè) —— 中檔生活品消費(fèi)場(chǎng)所 （ 4） 經(jīng)營定位：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營 （ 5） 業(yè)態(tài)定位：專業(yè)市場(chǎng)為主；輔助零售超市、便利店、專賣店 （ 6）價(jià)格定位 ： 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，結(jié)合周邊建材市場(chǎng)（租、售）、樓盤價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目初步擬定商業(yè)：起價(jià) 50 元 /m 150 元 /㎡月；綜合均價(jià)（建面）為： 75元 /平方米 /月 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 （一）馬家?guī)r商圈競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手情況 馬家?guī)r商圈能夠本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手 中 ，每個(gè)市場(chǎng)有自己的特點(diǎn)具體如下： 對(duì)手一：有 8 萬平方米（可經(jīng)營 ）由 ABCD四棟四層商業(yè)大廈組成，采用主題賣場(chǎng)方式，經(jīng)營的業(yè)態(tài)有家居家飾城（ A 棟）、地板門業(yè)城（ B 棟）、陶瓷衛(wèi)浴城（ C 棟）、櫥柜廚具城（ D 棟）等，業(yè)主充分利用了原有的坡度條件，使得 3 層均設(shè)置有與天馬路平街的出入口，保證了商場(chǎng)充足的人流量和車流。該市場(chǎng)裝修品質(zhì)一般，租金價(jià)格普遍在 60元 /平方米 /月，年租金收入 5904 萬元。 對(duì)手二 ： 經(jīng)營面積 ，該市場(chǎng)率先倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的購買服務(wù)理念，以品牌優(yōu)化整體購物環(huán)境，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)“一站式購物”的需要， 20 在引入現(xiàn)代百貨零售業(yè)的購物模式上，實(shí)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理等，以確保消費(fèi)者在每個(gè)環(huán)節(jié)都能享受到更加優(yōu)質(zhì)、便捷的配套服務(wù)，讓精品商家獲得對(duì)等的形象定位，從而以高品質(zhì)形象面對(duì)大眾市場(chǎng)。為了保證商場(chǎng)充足的人流量和停車量，在規(guī)劃布局上合理利用原有的地勢(shì)條件，使得 15層均設(shè)置有平街出入口，保證了商場(chǎng)充足的人流量。其中 14 層為一棟， 56層為一棟，使整 個(gè)賣場(chǎng)形成 3 個(gè)室外廣場(chǎng)，便于停車和匯集人流。室內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)中餐廳，以供客戶休憩；整個(gè)賣場(chǎng)設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、 LD 商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。管理中心也專門成立了客戶服務(wù)中心為客戶服務(wù)導(dǎo)航裝修情況與整個(gè)商場(chǎng)的定位不匹配，商業(yè)租金價(jià)格 70 元 /平方米 /月，年租金收入 5040 萬元。 對(duì)手三： 經(jīng)營面積 18245 平方米，臨江裝飾建材城倡導(dǎo)的是為消費(fèi)者提供物美價(jià)廉的商品和提供完善的售后服務(wù)理念，以專業(yè)賣場(chǎng)加超市的經(jīng)營方式，著力打造馬家?guī)r最繁華 的專業(yè)賣場(chǎng)采用商場(chǎng)加臨街門面相結(jié)合方式進(jìn)行布局。將部分規(guī)劃的車庫用于經(jīng)營少量基礎(chǔ)建材。借用地勢(shì)原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。室內(nèi)設(shè)置有 100 多平米的中廳廣場(chǎng)，由于整個(gè)商場(chǎng)屋頂采用全封閉的方式，使得戶內(nèi)采光通風(fēng)不夠好。內(nèi)設(shè)置有扶梯、觀光電梯各一部，戶外配置有室外廣場(chǎng)用于停車和匯集人流，并在廣場(chǎng)上設(shè)置了少量小賣部商業(yè)租金價(jià)格 100 元 /平方米 /月，年租金收入 2760 萬元。 （二）、 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 與這些商場(chǎng)比較具有以下亮點(diǎn)： （ 1） 規(guī)模最大，西部物流中心擁有 12萬平方米的經(jīng)營面積， 是馬家?guī)r商圈經(jīng)營面積最大的市場(chǎng)； 21 （ 2）配套設(shè)施最齊。商場(chǎng)內(nèi)配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等，商場(chǎng)外設(shè)有 14000 平方米停車場(chǎng)，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購物的消費(fèi)者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂； （ 3）經(jīng)營的門類最齊，整個(gè)中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設(shè)有商務(wù)信息中心。 （ 4）項(xiàng)目周邊配有大型自然園林公園。在此購物既能讓消費(fèi)者得到“一站式”購物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，對(duì)消費(fèi)者具體較大吸引力 。 （ 5）項(xiàng)目租金價(jià)格適中初步定價(jià)（建面均價(jià)）為 70 元 /平方米 .月與升偉精品城價(jià)格持平。 劣勢(shì) 重慶建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前整體供大于求，形勢(shì)不容樂觀。雖然本項(xiàng)目在定位時(shí)盡量做到減少同質(zhì)化經(jīng)營，但重慶市建材市場(chǎng)總量過剩卻是不爭(zhēng)之事實(shí)。但隨著市民的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)入和消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，追求生活品質(zhì)的提高將會(huì)拉動(dòng)建材市場(chǎng)。 機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目建材市場(chǎng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，將有力地帶動(dòng)本項(xiàng)目的成長(zhǎng)和發(fā)展，本項(xiàng)目建材市場(chǎng)無論是在規(guī)模、還是在經(jīng)營情況上分析均是重慶至西南最具有影響力的建材大市場(chǎng)。本項(xiàng)目依托這一大環(huán)境，將為項(xiàng)目成功創(chuàng) 造先決條件。周邊已無可開發(fā)用地，有效減小同類競(jìng)爭(zhēng)，這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。同時(shí)，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)全方面的優(yōu)勢(shì)，也將帶動(dòng)馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。 威脅 （ 1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：不排除在項(xiàng)目建設(shè)中，重慶市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)及房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)陡滑，導(dǎo)致銷售收入銳減，銷售率降低。 22 （ 2） 本項(xiàng)目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成 100萬 m2 的經(jīng)營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場(chǎng)中異軍突起，這必將對(duì)項(xiàng)目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。 （ 3）體量大，項(xiàng)目營銷推廣復(fù)雜，后期經(jīng)營管理工作量大 本項(xiàng)目由于體量大，定位超前 ，所涉及的業(yè)態(tài)及業(yè)種眾多，而每一個(gè)業(yè)態(tài)及業(yè)種其營銷推廣的時(shí)間、重點(diǎn)及方法均有所差異，使本項(xiàng)目營銷工作變得紛繁復(fù)雜。同時(shí)與眾多商家的合作方式也不一樣，如出售、出租、聯(lián)營等，這就給項(xiàng)目后期經(jīng)營管理帶來了一定的難度。 六、項(xiàng)目推廣策略 本項(xiàng)目計(jì)劃 2020年 10 月投入運(yùn)營，當(dāng)年完成出租率 50%，經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔家居潔具 為主 ，本項(xiàng)目依靠光能板材的老客戶做傳媒宣傳。在經(jīng)營業(yè)主的招商上：采取嚴(yán)格控制，先難后易，逐步放開。價(jià)格上：采取低價(jià)入市，逐步提升策略，以吸引客戶；切忌兩點(diǎn)，一是價(jià)格回落；二是價(jià)格上調(diào)過頻或調(diào)幅過大。 技巧上： 多者優(yōu)先，大者優(yōu)先，付現(xiàn)優(yōu)先。 第五章 投資估算與資金籌措 投資估算是根據(jù)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模，以及對(duì)技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目投入總資金，并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分年度資金需要量。 一、 建設(shè)投資估算 （一）、投資估算依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》 （ 200） ，重慶市頒布的有關(guān)工程造價(jià)方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價(jià)； 23 項(xiàng)目業(yè)主要提供的有關(guān)項(xiàng)目資料； 有關(guān)材料和設(shè)備按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格； 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準(zhǔn) ； 現(xiàn)階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果。 （二）、投資估算： 60943萬元 土地費(fèi)用及政策收費(fèi)： 主要包含取得項(xiàng)目土地所付出的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)及相關(guān)城市建設(shè)配套費(fèi)等，共計(jì) 20430 萬元。 （ 1）土地費(fèi)用： ，根據(jù) XX 公司 2020 年與重慶市政府簽訂的渝地（ 2020）合字（沙區(qū)）第 29 號(hào)《國有土地出讓合同土地出讓合同》中明確，項(xiàng)目土地土地綜合價(jià)金 13409 萬元，其中：征地拆遷整治等土地價(jià)款 11194 萬元，土地出讓金 2161 萬元，宗地控制和地災(zāi)防治規(guī)劃等土地出讓前期成本費(fèi)用 53 萬元。 后土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不足，補(bǔ)交 2627 萬元。由于規(guī)劃方案調(diào)整，預(yù)計(jì)將補(bǔ)交土地出讓金 1320萬元（未繳納）。 （ 2）政策收費(fèi)： 3073 萬元，其中，城市建設(shè)配套費(fèi) — 按照重慶市渝府發(fā) [2020]92號(hào)文按標(biāo)準(zhǔn) 190元 /m2計(jì)算 2485 萬元；人防費(fèi) — 按 45元 / m2計(jì)算 588 萬元。 注：以上兩部分為自有資金投入部分 建安工程費(fèi)用：主要包含建設(shè)過程所有的建設(shè)工程、二次裝修工程、各種設(shè)施的安裝工程及室外工程費(fèi)用，共計(jì) 32944萬元 。 （ 1） 土建 工程：合計(jì)費(fèi)用 17080 萬元，包含商場(chǎng)、地下車庫及設(shè)備用房總建 筑面積 130802m178。 其中：土石方工程 80萬方，按 50 元 /m178。計(jì)算，估算金額為 4000萬元；土建主體工程，按均價(jià) 1000 元 /m178。計(jì)算，估算金額為 13080萬元。 （ 2） 安裝工程： 合計(jì) 7312萬元，包含配 電設(shè)施、照明、防雷接、地 24 生活及消防給排 水、電話 、有線電視系統(tǒng)、 集中空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、電動(dòng)扶梯電梯等設(shè)施的安裝費(fèi)用。 其中：供電工程按 90 元 /m178。估算，消防及給排水工程按 50 元 /m178。估算，集中空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)按 280元 /m178。估算，電動(dòng)扶梯電梯按 100元 / m178。估算，照明及防雷系統(tǒng)按照 23元 /m178。電話、電視、寬帶等系統(tǒng)分別按照 、 、 /平方米計(jì)算，上述費(fèi)用綜合計(jì)算 559 元 / m178。，具體見《投資估算表》； （ 3）二次裝修工程費(fèi)： 按 600 元 /m178。計(jì)算為 7848萬元。 （ 4）室外工程：包含室外管網(wǎng)、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等，共計(jì) 704 萬元。其中，市政道路及綠化 324 萬元，室外鋪地及道路 208 萬元，室外管網(wǎng)及綠化 171 萬元 前期及其他費(fèi)用 前期及其他相關(guān)費(fèi)用：包括前期工作、可行性研究報(bào)告的編制、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等費(fèi)用。其中勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 327 萬元、可研編制費(fèi) 28 萬元、工 程監(jiān)理費(fèi) 339 萬元，前期