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正文內(nèi)容

雙朝門地塊裝飾材料物流中心可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-20 04:10 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)的發(fā)展 重慶市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造,使得房地產(chǎn)投資力度加大。隨著中國加入世貿(mào)、成功申奧和西部大開發(fā)、亞洲和平協(xié)會(huì) AAPP 年會(huì)在渝隆重召開、三峽工程 、 長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的深入實(shí)施, 有效地 促 進(jìn)了重慶 市城市建設(shè) “ 升檔換代 ”。城市建設(shè)的快速發(fā)展,拉動(dòng)和刺激了建材市場(chǎng)的發(fā)展。 (一)、重慶建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀 重慶市建材市場(chǎng) 10 年前主要集中在馬家?guī)r、八益、江北龍溪鎮(zhèn)等地,均為自發(fā)形成的粗放 型裝飾建材市場(chǎng)。如今已形成 XX 區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈;“商社建材”搶灘楊家坪、江北;“東方家園”登陸五里店;“建瑪特”南坪、江北連布兩店;有 50 多萬平方米的“大川”超大型賣場(chǎng)相繼落成,而位于北部新區(qū)號(hào)稱 100 萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的 30 萬平方米家居、建材綜合市場(chǎng)的運(yùn)作;同時(shí)有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居( Bamp。Q)也落戶南坪。每個(gè)區(qū)域都有了自己的建材市場(chǎng),原有的市場(chǎng)格局被一步步打破,市場(chǎng)份額正逐步被瓜分,多元化、多業(yè)態(tài)的 區(qū)域市場(chǎng)已逐漸形成。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我市主城區(qū)建成或待建的裝飾建材市場(chǎng)有30 多家,總?cè)萘恳殉^ 300 萬平方米。賣場(chǎng)的增加,經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化,使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇,競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了發(fā)展,發(fā)展同時(shí)加劇了競(jìng)爭(zhēng)。 (二)、馬家?guī)r商圈市場(chǎng)情況 18 本項(xiàng)目地處 XX 區(qū)馬家?guī)r,是重慶市傳統(tǒng)建材市場(chǎng)之一,也是目前重慶市經(jīng)營狀況最好的建材市場(chǎng)。馬家?guī)r建材市場(chǎng)興起于上世紀(jì) 90年代初,主要集中在在石小路及天馬路兩側(cè),多以臨街店鋪為主,共有商家約 250家左右,大小在 10— 50 平方米,開間約 3— 5 米,進(jìn)深約 4— 8米,租金在50— 120 元 /平方米之間 ,是一個(gè)自發(fā)形成的攤位租賃式建材市場(chǎng)。經(jīng)營的品種主要有木地板、藝術(shù)玻璃、油漆、墻紙、樓梯、鋁塑板、門業(yè)、五金、板材等,雖然經(jīng)營狀況較好,但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營嚴(yán)重。而且位于路邊,灰塵多、噪音大,不便于購物汽車???。隨著市場(chǎng)的發(fā)展,逐步增加了光能板材市場(chǎng)、臨江家具城、大川建博、升偉建材等一批大型建材市場(chǎng)的建設(shè),使馬家?guī)r商圈規(guī)模逐步擴(kuò)大、產(chǎn)品品質(zhì)日益完善配套、產(chǎn)品檔次逐步提高、對(duì)周邊輻射力增強(qiáng)?,F(xiàn)在的馬家?guī)r商圈,擁有大市場(chǎng) 4個(gè),經(jīng)營面積 35 萬平方米,入住商家 2200多戶,經(jīng)營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地 板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等,年租金收入 ,年交易總量 70余億元,有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經(jīng)營。 (三)項(xiàng)目市場(chǎng)總體定位 本公司現(xiàn)有的光能板材市場(chǎng),總面積 萬平方米,經(jīng)營類型為倉儲(chǔ)市場(chǎng),由板材、五金、涂料、貨運(yùn)中心構(gòu)成,在馬家?guī)r商圈占據(jù)三分之一的市場(chǎng)份額,為馬家?guī)r商圈的龍頭老大。擬新建的“光能中國西部裝飾材料物流中心” 的實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義是:新增市場(chǎng)容量 12 萬平方米,新增重慶最大的高端商場(chǎng),這樣就可引進(jìn)馬家?guī)r市場(chǎng)沒有的裝飾材料品種,引進(jìn)市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國際國內(nèi)知 名品牌,真正實(shí)現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。據(jù)測(cè)算該項(xiàng)目至少增加交易額 20 億元以上。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo),進(jìn)入全國十強(qiáng)建材市場(chǎng)之列。 ( 1)主要職能定位為:①改變馬家?guī)r原有的市場(chǎng)格局,使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場(chǎng)走向材料和產(chǎn)品,高、中、低檔商品兼容一體的大型專 19 業(yè)市場(chǎng)批發(fā)集群;②打造一個(gè)國際國內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉儲(chǔ)基地;③建立一個(gè)走向全國的重要窗口和交易平臺(tái),讓重慶的建材商品走向全國,讓全國的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn),提升重慶作為中心城市在建材裝飾 產(chǎn)品方面的輻射能力。 ( 2)經(jīng)營物業(yè)定位:以建材、裝飾產(chǎn)品中、高檔兼具打造“一站式購物”的專業(yè)市場(chǎng),搭配多業(yè)態(tài)零售商業(yè)的大型商業(yè)物業(yè)。 ( 3) 檔次定位:建材裝飾市場(chǎng) —— 硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實(shí)用性 零售商業(yè) —— 中檔生活品消費(fèi)場(chǎng)所 ( 4) 經(jīng)營定位:統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營 ( 5) 業(yè)態(tài)定位:專業(yè)市場(chǎng)為主;輔助零售超市、便利店、專賣店 ( 6)價(jià)格定位 : 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位,結(jié)合周邊建材市場(chǎng)(租、售)、樓盤價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),本項(xiàng)目初步擬定商業(yè):起價(jià) 50 元 /m 150 元 /㎡月;綜合均價(jià)(建面)為: 75元 /平方米 /月 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 (一)馬家?guī)r商圈競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手情況 馬家?guī)r商圈能夠本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手 中 ,每個(gè)市場(chǎng)有自己的特點(diǎn)具體如下: 對(duì)手一:有 8 萬平方米(可經(jīng)營 )由 ABCD四棟四層商業(yè)大廈組成,采用主題賣場(chǎng)方式,經(jīng)營的業(yè)態(tài)有家居家飾城( A 棟)、地板門業(yè)城( B 棟)、陶瓷衛(wèi)浴城( C 棟)、櫥柜廚具城( D 棟)等,業(yè)主充分利用了原有的坡度條件,使得 3 層均設(shè)置有與天馬路平街的出入口,保證了商場(chǎng)充足的人流量和車流。該市場(chǎng)裝修品質(zhì)一般,租金價(jià)格普遍在 60元 /平方米 /月,年租金收入 5904 萬元。 對(duì)手二 : 經(jīng)營面積 ,該市場(chǎng)率先倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的購買服務(wù)理念,以品牌優(yōu)化整體購物環(huán)境,針對(duì)消費(fèi)者對(duì)“一站式購物”的需要, 20 在引入現(xiàn)代百貨零售業(yè)的購物模式上,實(shí)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理等,以確保消費(fèi)者在每個(gè)環(huán)節(jié)都能享受到更加優(yōu)質(zhì)、便捷的配套服務(wù),讓精品商家獲得對(duì)等的形象定位,從而以高品質(zhì)形象面對(duì)大眾市場(chǎng)。為了保證商場(chǎng)充足的人流量和停車量,在規(guī)劃布局上合理利用原有的地勢(shì)條件,使得 15層均設(shè)置有平街出入口,保證了商場(chǎng)充足的人流量。其中 14 層為一棟, 56層為一棟,使整 個(gè)賣場(chǎng)形成 3 個(gè)室外廣場(chǎng),便于停車和匯集人流。室內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)中餐廳,以供客戶休憩;整個(gè)賣場(chǎng)設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部,并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、 LD 商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。管理中心也專門成立了客戶服務(wù)中心為客戶服務(wù)導(dǎo)航裝修情況與整個(gè)商場(chǎng)的定位不匹配,商業(yè)租金價(jià)格 70 元 /平方米 /月,年租金收入 5040 萬元。 對(duì)手三: 經(jīng)營面積 18245 平方米,臨江裝飾建材城倡導(dǎo)的是為消費(fèi)者提供物美價(jià)廉的商品和提供完善的售后服務(wù)理念,以專業(yè)賣場(chǎng)加超市的經(jīng)營方式,著力打造馬家?guī)r最繁華 的專業(yè)賣場(chǎng)采用商場(chǎng)加臨街門面相結(jié)合方式進(jìn)行布局。將部分規(guī)劃的車庫用于經(jīng)營少量基礎(chǔ)建材。借用地勢(shì)原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。室內(nèi)設(shè)置有 100 多平米的中廳廣場(chǎng),由于整個(gè)商場(chǎng)屋頂采用全封閉的方式,使得戶內(nèi)采光通風(fēng)不夠好。內(nèi)設(shè)置有扶梯、觀光電梯各一部,戶外配置有室外廣場(chǎng)用于停車和匯集人流,并在廣場(chǎng)上設(shè)置了少量小賣部商業(yè)租金價(jià)格 100 元 /平方米 /月,年租金收入 2760 萬元。 (二)、 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 與這些商場(chǎng)比較具有以下亮點(diǎn): ( 1) 規(guī)模最大,西部物流中心擁有 12萬平方米的經(jīng)營面積, 是馬家?guī)r商圈經(jīng)營面積最大的市場(chǎng); 21 ( 2)配套設(shè)施最齊。商場(chǎng)內(nèi)配有上下扶梯 部,電梯 部,每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等,商場(chǎng)外設(shè)有 14000 平方米停車場(chǎng),和 25000 平方米自然山體公園,使來此購物的消費(fèi)者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂; ( 3)經(jīng)營的門類最齊,整個(gè)中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱,另設(shè)有商務(wù)信息中心。 ( 4)項(xiàng)目周邊配有大型自然園林公園。在此購物既能讓消費(fèi)者得到“一站式”購物的方便快捷,又能充分享受大自然的美景,對(duì)消費(fèi)者具體較大吸引力 。 ( 5)項(xiàng)目租金價(jià)格適中初步定價(jià)(建面均價(jià))為 70 元 /平方米 .月與升偉精品城價(jià)格持平。 劣勢(shì) 重慶建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,目前整體供大于求,形勢(shì)不容樂觀。雖然本項(xiàng)目在定位時(shí)盡量做到減少同質(zhì)化經(jīng)營,但重慶市建材市場(chǎng)總量過剩卻是不爭(zhēng)之事實(shí)。但隨著市民的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)入和消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變,追求生活品質(zhì)的提高將會(huì)拉動(dòng)建材市場(chǎng)。 機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目建材市場(chǎng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯,將有力地帶動(dòng)本項(xiàng)目的成長(zhǎng)和發(fā)展,本項(xiàng)目建材市場(chǎng)無論是在規(guī)模、還是在經(jīng)營情況上分析均是重慶至西南最具有影響力的建材大市場(chǎng)。本項(xiàng)目依托這一大環(huán)境,將為項(xiàng)目成功創(chuàng) 造先決條件。周邊已無可開發(fā)用地,有效減小同類競(jìng)爭(zhēng),這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。同時(shí),本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)全方面的優(yōu)勢(shì),也將帶動(dòng)馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。 威脅 ( 1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):不排除在項(xiàng)目建設(shè)中,重慶市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)及房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)陡滑,導(dǎo)致銷售收入銳減,銷售率降低。 22 ( 2) 本項(xiàng)目建成后,馬家?guī)r建材商圈將形成 100萬 m2 的經(jīng)營規(guī)模,要想在如此大規(guī)模的建材市場(chǎng)中異軍突起,這必將對(duì)項(xiàng)目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。 ( 3)體量大,項(xiàng)目營銷推廣復(fù)雜,后期經(jīng)營管理工作量大 本項(xiàng)目由于體量大,定位超前 ,所涉及的業(yè)態(tài)及業(yè)種眾多,而每一個(gè)業(yè)態(tài)及業(yè)種其營銷推廣的時(shí)間、重點(diǎn)及方法均有所差異,使本項(xiàng)目營銷工作變得紛繁復(fù)雜。同時(shí)與眾多商家的合作方式也不一樣,如出售、出租、聯(lián)營等,這就給項(xiàng)目后期經(jīng)營管理帶來了一定的難度。 六、項(xiàng)目推廣策略 本項(xiàng)目計(jì)劃 2020年 10 月投入運(yùn)營,當(dāng)年完成出租率 50%,經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔家居潔具 為主 ,本項(xiàng)目依靠光能板材的老客戶做傳媒宣傳。在經(jīng)營業(yè)主的招商上:采取嚴(yán)格控制,先難后易,逐步放開。價(jià)格上:采取低價(jià)入市,逐步提升策略,以吸引客戶;切忌兩點(diǎn),一是價(jià)格回落;二是價(jià)格上調(diào)過頻或調(diào)幅過大。 技巧上: 多者優(yōu)先,大者優(yōu)先,付現(xiàn)優(yōu)先。 第五章 投資估算與資金籌措 投資估算是根據(jù)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模,以及對(duì)技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上,估算項(xiàng)目投入總資金,并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分年度資金需要量。 一、 建設(shè)投資估算 (一)、投資估算依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》 ( 200) ,重慶市頒布的有關(guān)工程造價(jià)方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價(jià); 23 項(xiàng)目業(yè)主要提供的有關(guān)項(xiàng)目資料; 有關(guān)材料和設(shè)備按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格; 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn); 參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準(zhǔn) ; 現(xiàn)階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果。 (二)、投資估算: 60943萬元 土地費(fèi)用及政策收費(fèi): 主要包含取得項(xiàng)目土地所付出的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)及相關(guān)城市建設(shè)配套費(fèi)等,共計(jì) 20430 萬元。 ( 1)土地費(fèi)用: ,根據(jù) XX 公司 2020 年與重慶市政府簽訂的渝地( 2020)合字(沙區(qū))第 29 號(hào)《國有土地出讓合同土地出讓合同》中明確,項(xiàng)目土地土地綜合價(jià)金 13409 萬元,其中:征地拆遷整治等土地價(jià)款 11194 萬元,土地出讓金 2161 萬元,宗地控制和地災(zāi)防治規(guī)劃等土地出讓前期成本費(fèi)用 53 萬元。 后土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不足,補(bǔ)交 2627 萬元。由于規(guī)劃方案調(diào)整,預(yù)計(jì)將補(bǔ)交土地出讓金 1320萬元(未繳納)。 ( 2)政策收費(fèi): 3073 萬元,其中,城市建設(shè)配套費(fèi) — 按照重慶市渝府發(fā) [2020]92號(hào)文按標(biāo)準(zhǔn) 190元 /m2計(jì)算 2485 萬元;人防費(fèi) — 按 45元 / m2計(jì)算 588 萬元。 注:以上兩部分為自有資金投入部分 建安工程費(fèi)用:主要包含建設(shè)過程所有的建設(shè)工程、二次裝修工程、各種設(shè)施的安裝工程及室外工程費(fèi)用,共計(jì) 32944萬元 。 ( 1) 土建 工程:合計(jì)費(fèi)用 17080 萬元,包含商場(chǎng)、地下車庫及設(shè)備用房總建 筑面積 130802m178。 其中:土石方工程 80萬方,按 50 元 /m178。計(jì)算,估算金額為 4000萬元;土建主體工程,按均價(jià) 1000 元 /m178。計(jì)算,估算金額為 13080萬元。 ( 2) 安裝工程: 合計(jì) 7312萬元,包含配 電設(shè)施、照明、防雷接、地 24 生活及消防給排 水、電話 、有線電視系統(tǒng)、 集中空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、電動(dòng)扶梯電梯等設(shè)施的安裝費(fèi)用。 其中:供電工程按 90 元 /m178。估算,消防及給排水工程按 50 元 /m178。估算,集中空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)按 280元 /m178。估算,電動(dòng)扶梯電梯按 100元 / m178。估算,照明及防雷系統(tǒng)按照 23元 /m178。電話、電視、寬帶等系統(tǒng)分別按照 、 、 /平方米計(jì)算,上述費(fèi)用綜合計(jì)算 559 元 / m178。,具體見《投資估算表》; ( 3)二次裝修工程費(fèi): 按 600 元 /m178。計(jì)算為 7848萬元。 ( 4)室外工程:包含室外管網(wǎng)、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等,共計(jì) 704 萬元。其中,市政道路及綠化 324 萬元,室外鋪地及道路 208 萬元,室外管網(wǎng)及綠化 171 萬元 前期及其他費(fèi)用 前期及其他相關(guān)費(fèi)用:包括前期工作、可行性研究報(bào)告的編制、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等費(fèi)用。其中勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 327 萬元、可研編制費(fèi) 28 萬元、工 程監(jiān)理費(fèi) 339 萬元,前期
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