【正文】 前期及其他費(fèi)用 前期及其他相關(guān)費(fèi)用：包括前期工作、可行性研究報(bào)告的編制、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等費(fèi)用。電話、電視、寬帶等系統(tǒng)分別按照 、 、 /平方米計(jì)算，上述費(fèi)用綜合計(jì)算 559 元 / m178。估算，消防及給排水工程按 50 元 /m178。計(jì)算，估算金額為 4000萬元；土建主體工程，按均價(jià) 1000 元 /m178。 （ 2）政策收費(fèi)： 3073 萬元，其中，城市建設(shè)配套費(fèi) — 按照重慶市渝府發(fā) [2020]92號(hào)文按標(biāo)準(zhǔn) 190元 /m2計(jì)算 2485 萬元；人防費(fèi) — 按 45元 / m2計(jì)算 588 萬元。 （二）、投資估算： 60943萬元 土地費(fèi)用及政策收費(fèi)： 主要包含取得項(xiàng)目土地所付出的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)及相關(guān)城市建設(shè)配套費(fèi)等，共計(jì) 20430 萬元。價(jià)格上：采取低價(jià)入市，逐步提升策略，以吸引客戶；切忌兩點(diǎn)，一是價(jià)格回落；二是價(jià)格上調(diào)過頻或調(diào)幅過大。 （ 3）體量大，項(xiàng)目營(yíng)銷推廣復(fù)雜，后期經(jīng)營(yíng)管理工作量大 本項(xiàng)目由于體量大，定位超前 ，所涉及的業(yè)態(tài)及業(yè)種眾多，而每一個(gè)業(yè)態(tài)及業(yè)種其營(yíng)銷推廣的時(shí)間、重點(diǎn)及方法均有所差異，使本項(xiàng)目營(yíng)銷工作變得紛繁復(fù)雜。周邊已無可開發(fā)用地，有效減小同類競(jìng)爭(zhēng)，這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。雖然本項(xiàng)目在定位時(shí)盡量做到減少同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，但重慶市建材市場(chǎng)總量過剩卻是不爭(zhēng)之事實(shí)。 （ 4）項(xiàng)目周邊配有大型自然園林公園。室內(nèi)設(shè)置有 100 多平米的中廳廣場(chǎng)，由于整個(gè)商場(chǎng)屋頂采用全封閉的方式，使得戶內(nèi)采光通風(fēng)不夠好。管理中心也專門成立了客戶服務(wù)中心為客戶服務(wù)導(dǎo)航裝修情況與整個(gè)商場(chǎng)的定位不匹配，商業(yè)租金價(jià)格 70 元 /平方米 /月，年租金收入 5040 萬元。 對(duì)手二 ： 經(jīng)營(yíng)面積 ，該市場(chǎng)率先倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買服務(wù)理念，以品牌優(yōu)化整體購(gòu)物環(huán)境，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)“一站式購(gòu)物”的需要， 20 在引入現(xiàn)代百貨零售業(yè)的購(gòu)物模式上，實(shí)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理等，以確保消費(fèi)者在每個(gè)環(huán)節(jié)都能享受到更加優(yōu)質(zhì)、便捷的配套服務(wù)，讓精品商家獲得對(duì)等的形象定位，從而以高品質(zhì)形象面對(duì)大眾市場(chǎng)。 （ 2）經(jīng)營(yíng)物業(yè)定位：以建材、裝飾產(chǎn)品中、高檔兼具打造“一站式購(gòu)物”的專業(yè)市場(chǎng)，搭配多業(yè)態(tài)零售商業(yè)的大型商業(yè)物業(yè)。中國(guó)西部裝飾材料物流中心” 的實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義是：新增市場(chǎng)容量 12 萬平方米，新增重慶最大的高端商場(chǎng)，這樣就可引進(jìn)馬家?guī)r市場(chǎng)沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)知 名品牌，真正實(shí)現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，逐步增加了光能板材市場(chǎng)、臨江家具城、大川建博、升偉建材等一批大型建材市場(chǎng)的建設(shè)，使馬家?guī)r商圈規(guī)模逐步擴(kuò)大、產(chǎn)品品質(zhì)日益完善配套、產(chǎn)品檔次逐步提高、對(duì)周邊輻射力增強(qiáng)。 （二）、馬家?guī)r商圈市場(chǎng)情況 18 本項(xiàng)目地處 XX 區(qū)馬家?guī)r，是重慶市傳統(tǒng)建材市場(chǎng)之一，也是目前重慶市經(jīng)營(yíng)狀況最好的建材市場(chǎng)。Q）也落戶南坪。隨著中國(guó)加入世貿(mào)、成功申奧和西部大開發(fā)、亞洲和平協(xié)會(huì) AAPP 年會(huì)在渝隆重召開、三峽工程 、 長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的深入實(shí)施， 有效地 促 進(jìn)了重慶 市城市建設(shè) “ 升檔換代 ”。未來 10年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 3到 4個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，重慶市政府計(jì)劃從 08年開始三年內(nèi)全面推動(dòng)實(shí)施的“舊城改造”、“拆違建綠”等工程，都將導(dǎo)致住房需求急劇增加；同時(shí)，居民消費(fèi)升級(jí)產(chǎn)生的住房更新?lián)Q代以及股市的低迷、債券、基金等投資渠道的不理想等“場(chǎng)外因素”促使部分富起來的城鎮(zhèn)居民，把多余的錢投向樓市，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。在無其他重大利好刺激市場(chǎng)銷售的情況下， 07 年的銷售熱潮將不再出現(xiàn)。在造城運(yùn)動(dòng)的過程中，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，從大學(xué)城到茶園新區(qū)，產(chǎn)生了一個(gè)個(gè)的熱點(diǎn)區(qū)域，形成了新的板塊。 （二）、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2020 年以來，隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)并逐步貫徹實(shí)施，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一）、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況 近幾年來，我國(guó)已把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，積極 15 實(shí)施住宅商品化和土地有償使用制度，推行住房制度改革和與之配套的有關(guān)金融政策；并且隨著城市化進(jìn)程的加快、人口的增長(zhǎng)以及國(guó)家 GDP 保持穩(wěn)定增長(zhǎng) ,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了繼 1993 年后的又一個(gè)高速發(fā)展期。全市地方財(cái)政收入達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %。 —— 市場(chǎng)潛力巨大。重慶是中國(guó)西部電網(wǎng)的負(fù)荷中心之一，煤炭、天然氣產(chǎn)量大，能源供應(yīng)的保障程度高。 特殊的地理位置使 重慶 成為 中國(guó)西部最具投資潛力的特大城市，具有五大優(yōu)勢(shì)： —— 區(qū)位條件優(yōu)越。從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，在施工和運(yùn)營(yíng)期中，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)保部門下達(dá)的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書的要求執(zhí)行，落實(shí)環(huán)保投資，并?？顚Ｓ?，確保項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的污染物長(zhǎng)期穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，盡量減少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境容量的需求。 營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間主要污染源來自于日常生活產(chǎn)生的三廢 （ 1）、廢水： 污水主要是地塊內(nèi)雨水及部分清潔廢水 (如道路清潔、澆灑排水等 )和生活污水，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上將 通過雨水管網(wǎng) 和是內(nèi)排水管集中組織 進(jìn)行處理達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978— 1996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水干管。 （ 2）、對(duì)施工期間產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水建議在排入市政排污管網(wǎng)前修建 隔油池、沉砂池，經(jīng)隔油、沉淀后方可排放。 (二 )、 主要污染源 施工期間的污染 主要為 施工期間各種建筑工程工機(jī)械和工具在使用過程中發(fā)出的噪音、廢水雨水、燃油廢氣二次揚(yáng)塵、廢棄土 石和施工廢料及揚(yáng)塵等。 強(qiáng)調(diào)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。 （五）施工條件 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。降水充沛，全年降水量 。 三、場(chǎng)地建設(shè)條件 （一）地形、地貌、地震情況 根據(jù)《重慶市建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估表》，本項(xiàng)目擬用 地地形屬淺丘剝蝕斜坡地貌，主要巖土層為第四系全新統(tǒng)人工填土層，基層為侏羅系中統(tǒng)下沙溪廟組的泥巖、砂巖。項(xiàng)目建成后將有效擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，有利于引進(jìn)國(guó)際知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有良好的現(xiàn)實(shí)意義，必將為企業(yè)帶來較好的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)測(cè)算該項(xiàng)目至少增加交易額 20億元以上。因而馬家?guī)r的擴(kuò)容和升級(jí)就猶為重要。 是重慶商貿(mào)流通領(lǐng)域戰(zhàn)略發(fā)展的需要 重慶市第三次黨代會(huì)上提出了建設(shè)以大中型批發(fā)市場(chǎng)為支柱，專業(yè)市場(chǎng)為補(bǔ)充的現(xiàn)代化市場(chǎng)體系的戰(zhàn)略任務(wù)和要求。因而重慶必將迎來一個(gè)前所未有的大發(fā)展。促進(jìn)我市現(xiàn)代物流業(yè) 7 加快發(fā)展，有利于我市搶抓國(guó)際資本從我國(guó)集中、沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的發(fā)展機(jī)遇，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，是我市新型工業(yè)化進(jìn)程的必然要求。直轄以來，我市交通建設(shè)提速，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)流通業(yè)擠身西部前列，初步具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的基礎(chǔ)條件。 項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃為 20個(gè)月。即沿石小路靠天馬路一側(cè)，高九路口到天 馬路 之間。覃家崗塑料制品有限公司緊緊抓住這個(gè)機(jī)會(huì)以有償轉(zhuǎn)讓的方式取得了對(duì)該區(qū)域石小路西側(cè)近 150 畝土地的開發(fā)權(quán)，計(jì)劃投資 ，開發(fā)一個(gè)擁有 12 萬平方米營(yíng)業(yè)面積的高檔商廈 —— “光能現(xiàn)在的“馬家?guī)r建材商圈”主要集中在以石小路與天馬路交叉的馬家?guī)r路口向北、向南、向西 500米半徑以內(nèi)。 為本項(xiàng)目建設(shè)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。是重慶市交易量最大，聚集了全國(guó)上百家知名建材廠商，商品批發(fā)已輻射到云南、貴州、四川、湖北等周邊省市，已成為西部地區(qū)裝飾材料的物流集散地。該公司注冊(cè)資金 3880萬元；由 XXX、 XXX二位股東共同出資組建；其中， XXX出資 3830萬元，占股 % 。 1998年 先后創(chuàng)建了重慶市 XX 區(qū) XXX 塑料制品有限公司和重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所成立的 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限其注冊(cè)資金 5000 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，取得的開發(fā)資質(zhì)為（叁級(jí)）。 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目概況 第三章 建設(shè)條件 第四章 市場(chǎng)分析 第五章 投資與資金籌措 第六章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第七章 貸款償還分析 第八章 結(jié)論 2 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目名稱： XXX 裝飾材料物流中心 （二）項(xiàng)目業(yè)主 ： 重慶市 XX 區(qū) XXX 塑料制品有限公司 （三）法人代表： XXX （四）項(xiàng)目地址： XX 區(qū) XXXXXXXXX （五）建設(shè)性質(zhì)：新建 二、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及投資來源 該項(xiàng)目已經(jīng)列入重慶市重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為： 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 總用地面積 : 平方米 103794 其中：商業(yè)用地： 平方米 78784 道路及綠化用地： 平方米 25010 總建筑面積 : 平方米 130802 其中： (1)大商場(chǎng) 平方米 115302 (2)車庫(kù)及設(shè)備用 房 平方米 15500 （ 3）其他配套商業(yè) 平方米 新建建筑容積率 2 綠地率 30% 計(jì)劃總投資 萬元 60943 自籌資金 萬元 20943 銀行貸款 萬元 40000 3 三、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 （ 一）項(xiàng)目實(shí)際投資人簡(jiǎn)況 項(xiàng)目實(shí)際投資人是 XXX 及其所領(lǐng)導(dǎo)的 XX 公司?，F(xiàn)有總資產(chǎn) 37056萬元，年收入 31072萬，年利潤(rùn) 1110 萬元。 （二）項(xiàng)目業(yè)主 該項(xiàng)目由 XXX塑料制品有限公司承載投資并建設(shè)。已經(jīng)有 10 多年的經(jīng)營(yíng)歷史，年銷售額20 多億元。多年來被評(píng)為 XX區(qū)優(yōu)秀骨干企業(yè)，先后獲得區(qū)級(jí)和市級(jí)“文明市場(chǎng)”稱號(hào)， 2020 年被中國(guó)建材市場(chǎng)流通協(xié)會(huì)評(píng)為“全國(guó)十大建材家居市場(chǎng)”。 20 世紀(jì)初隨著光能板材市場(chǎng)、臨江裝飾城的建成，逐步向天馬路延伸，增加了升偉精品建材城、大川建博中心等新興市場(chǎng)。沙區(qū)政府 2020 年就下定決心對(duì)馬家?guī)r建材市場(chǎng)進(jìn)行拆遷整治，以擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，改善馬家?guī)r片區(qū)的城市面貌。 由大楊石組團(tuán) G 分區(qū) 011a/0 012/02 和 XX 組團(tuán) K 分區(qū) 93/095/0 96/01號(hào)地塊組成。由一棟 4層商業(yè)大廈和露天停車場(chǎng)及休閑公園組成。 五、項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義 （一） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 重慶是長(zhǎng)江上游最大的工商重鎮(zhèn)，有著雄厚工業(yè)的基礎(chǔ)。這些已影響到我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，成為對(duì)外開放的薄弱環(huán)節(jié)和改善投資環(huán)境的重要障礙。 2020 年下半年國(guó)務(wù)院又確定重慶市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。 表現(xiàn)在：一是規(guī)模不夠大， 現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 34萬平方 米，年交易額70 億元，與重慶作為長(zhǎng)江上游的中心地位相比不匹配；二是商品種類不齊全，主要表現(xiàn)在高檔裝飾材料還有所欠缺，總部經(jīng)濟(jì)還不突出；三是市場(chǎng)檔次比較低，沒有規(guī)模大的高檔商廈作形象支撐，很難引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名品牌。 2020 年重慶市政府工作報(bào)告中提出今年要新增百億級(jí)商圈、百億級(jí)市場(chǎng)各 1 個(gè)。 本項(xiàng)目實(shí)施后，可擴(kuò)大市場(chǎng)容量新增重慶最大的高端商場(chǎng)，增加馬家?guī)r市場(chǎng)沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，真正實(shí)現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。 該項(xiàng)目符合市區(qū)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，符合城市規(guī)劃建設(shè)的要求，被重慶市列為打造 100 億商圈和提振經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)項(xiàng)目。 現(xiàn) XX 區(qū)已經(jīng)把該項(xiàng)目列入重點(diǎn)項(xiàng)目，正在申報(bào)重慶市重點(diǎn)項(xiàng)目，并對(duì)該地塊重新進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后，商業(yè)用地為 78784 平方米，其余 25010作為市政道路和保護(hù)綠化建設(shè)用地予以行政劃撥。 （二）氣象條件 氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，最冷月平均氣溫 ℃，最熱月平均氣溫 ℃，年平均氣溫 ℃，無霜期 天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點(diǎn)。 （四）公用設(shè)施應(yīng)用條件 本項(xiàng)目屬于主城區(qū)的一部分，水、電、氣、通訊等公共設(shè)施配套齊全，接入比較方便，能滿足整 個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)所需。 執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)保、綠化、消防等方面的規(guī)范和規(guī)定，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。 五、 環(huán)境影響