【正文】 的也就要求開發(fā)商的戶型設(shè)計必須要重視住宅各部分采光的要求。因為現(xiàn)在的X人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及信息的快速傳播，有著良好的管理、優(yōu)美的環(huán)境、適中的面積的小高層、別墅等都在為X市民所接受。由上圖表可以看出，X市以前建設(shè)的住宅面積大多數(shù)都較小。其中礦區(qū)職工為房產(chǎn)市場的主要購買力，礦區(qū)中高層管理人員以及從事經(jīng)營者則為排屋（連體別墅）、別墅的主要消費群體（礦區(qū)的基本職工月收入為3000元以上，而中高層管理人員一般年薪均為10萬以上）。從整個市場來看，樓盤的形象包裝，廣告推廣以及現(xiàn)場的銷售道具的配備情況來看，注重形象包裝的樓盤在銷售速度方面顯然要快于不注重包裝的樓盤，如香舍花都，相山1號以及帝景翰園等。大量代理公司的介入，從根本上提高了整個X市場的銷售水平和競爭力。主力總價在22萬—35萬之間。預(yù)計在“7090”政策實施以后，市場上90平方米及以下的中、小戶型將大量上市，市場競爭將更為激烈。桂花園地理位置梅苑路北側(cè)、相山路西側(cè)（香舍花都對面）開發(fā)商不詳物業(yè)類型多層配套設(shè)施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風(fēng)情中庭景觀目前狀況尚未開盤（估計以集資房為主）戶型設(shè)計（共7種戶型）周邊配套農(nóng)行、國稅大廈、國泰中學(xué)、兆基家居、聯(lián)通大廈、博物館、圖書館等◇X市城北版塊（鐵道線以北）部分中高檔樓盤個案分析：九方天水（現(xiàn)名：九方上虞）開發(fā)商X富華置業(yè)有限公司建筑景觀設(shè)計浙江華匯工程設(shè)計集團(tuán)有限公司全案策劃杭州尚龍廣告物業(yè)類型多層（5+1）社區(qū)配套熱電廠直接集中供暖、5大主題風(fēng)情廣場、2萬m2城市休閑綠化、目前狀況一期已基本售罄，于2007年7月份交房二期尚未開盤，但可接受預(yù)約戶型設(shè)計約80160m2銷售價格一期多層：2360元/m2周邊配套X職業(yè)技術(shù)學(xué)院、同仁中學(xué)、梅苑學(xué)校（西）家天下國際標(biāo)準(zhǔn)的9大智能體系X市萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計杭州江南建筑設(shè)計院景觀設(shè)計澳大利亞BBC建筑景觀工程設(shè)計公司物業(yè)管理浙江中都物業(yè)管理有限公司整合推廣杭州新天地行銷機(jī)構(gòu)全案策劃杭州青鳥廣告樓盤賣點景觀布局X獨創(chuàng)棕櫚花園點式高層組團(tuán)封閉陽臺城市花園組團(tuán)——藏身花園的城市公寓入戶花園下層送大面積私家花園南北雙向私家花園私家木棧道而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區(qū)較多，同時隨著市政府南遷及各項城市配套的陸續(xù)到位，以及大型體育場館、五星級大酒店、高爾夫球場、大型公園等相繼開工建設(shè)，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目前城南版塊的房價基本呈上漲勢頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當(dāng)前的房價基本為多層、小高層：22002800元/m2，高層：30004000元/m2左右，而排屋、別墅：50200萬元/套。房價上漲不乏老百姓盲目追捧的因素，據(jù)調(diào)查，X市區(qū)有些地方的二手房價高得毫無道理等，這客觀上對房價上漲起到了推波助瀾的作用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，房地產(chǎn)市場是個“寡占市場”，在寡占市場上，開發(fā)商必然會有賣家優(yōu)勢，目前X房地產(chǎn)市場，畢竟同一個項目只有兩三個競爭項目，價格自然較高。按照房地產(chǎn)市場運作的經(jīng)驗，地價每上漲1個百分點。X市區(qū)北部是相山，西部為縣域或外省市，市中心區(qū)域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷到城南板塊，就指明了X現(xiàn)有的發(fā)展趨勢——城市向東、向南開發(fā)拓展。③ 城市帶來的經(jīng)濟(jì)高速增長的格局近期不會改變，經(jīng)濟(jì)高速增長帶來人均可支配收入的相應(yīng)增長，這也意味著老百姓人均可支配收入也會呈總體增長的趨勢，消費和投資能力自然也會提高。特別值得關(guān)注的是X礦產(chǎn)集團(tuán)的中高層管理人員，規(guī)模龐大，消費能力驚人。從X市統(tǒng)計局房地產(chǎn)價格指數(shù)來看，X房地產(chǎn)市場依然保持著強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，這種趨勢將會在2007年繼續(xù)持續(xù)下去。根據(jù)統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)X市土地成交價格在近幾年內(nèi)相差極大，究其原因主要是因為X市自從進(jìn)行土地拍賣政策以來，地價得到大量的提升。X市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢2006年市區(qū)推出的實際房地產(chǎn)開發(fā)與銷售總量約為60萬平方米左右。 根據(jù)市場調(diào)研分析來看：年齡在20—35歲的準(zhǔn)購房戶在買房子時首選購房面積在80平方米到120平方米之間，但卻將目標(biāo)鎖定在新城區(qū)，一是：價格相對便宜，二是：居家環(huán)境好，三是：未來的升值潛力大。 房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，住房貸款增速減緩與房地產(chǎn)投資回落形勢一致，全市投機(jī)投資性住房需求得到一定遏制，但短時間內(nèi)房價大幅度下降的可能性不大。 X市房地產(chǎn)開發(fā)是在2001—2002年興起，在2003—2004年可以說完全是個井噴的過程，由20萬平米猛增到160萬平米，投資額也由2億到6億的巨大轉(zhuǎn)換。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房價的差價，而現(xiàn)在房價水平已經(jīng)處在一個很高的水平，達(dá)到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經(jīng)調(diào)高了貸款利率，當(dāng)也不排除國家有關(guān)部委和央行聯(lián)手調(diào)控房價，進(jìn)一步出臺房價調(diào)控措施政策的出臺，遏制房價，那時我市房價將出現(xiàn)一個新的拐點。目前X市新樓盤房價保持在16002500元/平米之間，最高3200元/平米。但是市區(qū)的商品房價格明顯的高于統(tǒng)計價格。2006年僅相山區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資就達(dá)到10億元。37億元。人均居住面積，農(nóng)村居民人均住房面積38平方米。（二）人民生活城市居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9807元，比上年增長14%，人均消費性支出7559元，增長12%。：：。到2020年，X主城區(qū)實際居住人口控制在94萬人以內(nèi)。不斷完善城市功能，逐步把X市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明、生態(tài)良好，具有地方特色的現(xiàn)代化城市?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于批準(zhǔn)X市城市總體規(guī)劃的通知》中明確規(guī)定：X市在城市發(fā)展過程中要以主城區(qū)湖泊為中心，相山、龍脊山為背景，構(gòu)建“雙山伴湖”的山水城市框架。%，%，%，城市公交客運人次5410萬人次，%。X的聞人名士有：春秋時期政治家、秦相蹇叔；三國時期的揚(yáng)州刺史劉馥、魏國大司農(nóng)桓范、三國魏著名文學(xué)家、哲學(xué)家、音樂家“竹林七賢”之一的嵇康、劉伶；東晉軍事家、音樂大師桓伊、東晉繪畫和佛像雕刻大師戴逵；明代開國元勛傅友德；我國當(dāng)代杰出的人民藝術(shù)家、雕塑藝術(shù)大師、著名的美術(shù)教育家、中國美術(shù)館事業(yè)的開創(chuàng)者劉開渠等等。1949年6月，市境分屬華東局皖北行政公署宿縣專區(qū)之宿縣和蕭縣。（二）歷史沿革與文化屬性相傳公元前21世紀(jì)，商王朝的創(chuàng)立者商湯的十一世祖相土向東部開拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。農(nóng)業(yè)人口較多，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)化水平偏低，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。企業(yè)的融資能力偏弱，融資以貸款為主，融資方式和渠道單一，投融資機(jī)制不活，制約了企業(yè)的成長和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。②從內(nèi)部制約因素來看，一是資源及環(huán)境要素的制約。煤炭、電力、煤化—鹽化一體化、煤化工等一大批重點項目已經(jīng)實施，新經(jīng)濟(jì)增長點開始全面孕育，推動經(jīng)濟(jì)加速增長的重大項目儲備充裕。經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一大批高素質(zhì)工程技術(shù)人員和技術(shù)熟練的產(chǎn)業(yè)工人，勞動力成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長三角地區(qū)，比較優(yōu)勢明顯。②區(qū)位優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)。常住人口204萬人，與上年持平。市轄一縣三區(qū)：包括濉溪縣（10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，413村，24居）、相山區(qū)（1鎮(zhèn)7辦，40村56居）、杜集區(qū)（3鎮(zhèn)2辦，92村，20居）、烈山區(qū)（3鎮(zhèn)5辦，84村,全市因采煤塌陷土地已達(dá)15000公頃，形成永久性水面4000公頃，季節(jié)性水面5000公頃。南北長108公里，東西寬60公里，總面積2741平方公里。地處華東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。素有“百里煤城”美譽(yù)，大小煤礦星羅棋布。行政劃分及隸屬關(guān)系X市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。人口狀況2006年。隨著國家新能源戰(zhàn)略的實施，X市煤炭資源的品種優(yōu)勢將進(jìn)一步突出，是全國少有的具備發(fā)展煤化工條件的煤產(chǎn)區(qū)之一。③勞動力資源優(yōu)勢。⑤推動經(jīng)濟(jì)加速增長的重大項目布局初步形成。（2）面臨的挑戰(zhàn)和制約因素：①從外部制約因素來看，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴煤電產(chǎn)業(yè)，煤電產(chǎn)業(yè)增加值占整個工業(yè)增加值的80%以上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過于單一，抵御宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險的能力弱，易受國際、國內(nèi)能源價格波動等不確定性因素的沖擊。二是資金的制約。四是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對資源依賴性較強(qiáng)，企業(yè)的自主創(chuàng)新動力不足；經(jīng)濟(jì)外向度較低；非公有制經(jīng)濟(jì)總量小，遠(yuǎn)低于全國和全省平均水平；開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展慢、總量小，對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率低。1948年11月，市境解放。X著名的風(fēng)景名勝有相山森林公園、顯通寺、飲馬池、釣魚臺、疊翠峰、奇峰、摩崖石刻、萬丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、戰(zhàn)捷山、天藏寺、龍脊山自然風(fēng)景區(qū)、南湖公園、乾隆湖旅游風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場。（三）城市發(fā)展與城市規(guī)劃建設(shè)2006年榮獲“國家園林城市”稱號。完成客運量3408萬人，%，旅客運輸周轉(zhuǎn)量199722萬人公里，%。大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本轉(zhuǎn)變，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，依托X市豐富的礦產(chǎn)資源和能源工業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。通過20年左右的時間，把X建設(shè)成為布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的資源型生態(tài)山水園林城市。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年，%；，%；，%。分區(qū)縣看，%、%、%%。居民人均儲蓄存款余額，%。2002年X市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1。在X,商品房價格平均價格2002年為1202元/平方米,2005年5月末為1519元/平方米,%。二、 現(xiàn)狀：X市房地產(chǎn)起步較晚，雖然歷經(jīng)這幾年的高速增長，發(fā)育還是不太完善，表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格不太穩(wěn)定，開發(fā)項目信息不能共享，已售房和未售房信息不公開，期房交易、炒房等投機(jī)行為嚴(yán)重，造成了多數(shù)市民對是否買房把握不準(zhǔn)，對房價更是如霧里看花般迷惑，是持幣待購還是馬上入市，專家的爭論，政府的缺位，使百姓無所適從。新區(qū)的小區(qū)建設(shè)大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房價下，房屋總價較高，購買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質(zhì)量，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，或者銀行調(diào)高利率水平，將進(jìn)一步加大他們的資金壓力，加之父母養(yǎng)老、子女撫養(yǎng)、教育醫(yī)療等現(xiàn)實問題，是這些新區(qū)居民