【正文】 11 （一 ） 場址環(huán)境現(xiàn)狀 本項目所在屬于城市核心地帶，場地內(nèi)無珍稀動植物和文物古跡分布，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀尚可。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 （ 5）、對揚塵可采用現(xiàn)場設(shè)置圍擋、實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。 （四 ）環(huán)境影響評價 本項目功能設(shè)施配套齊全，污染防治措施可行，項目建成投入營運后，區(qū)域環(huán)境將朝好的方面改善。東西長 470km，南北寬 450 km，總面積 萬平方公里，全市轄 43 個區(qū)市縣，人口 3090萬。重慶江北國際機場是國家重 14 點發(fā)展的干線機場。重慶擁 有 1000 多家科研機構(gòu)，34 所高等院校， 60多萬科技人員。 2020年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 14660 元，比上年增長 %。 未來的五至十年，重慶 將按照 2020年 3月 8日，胡錦濤總書記參加全國十屆人大五次會議重慶代表團(tuán)會議，為重慶站在新起點、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展導(dǎo)航定向： 314 總體部署的要求， 建設(shè) “ 三中心、兩樞紐、一基地 （即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化 中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，發(fā)揮對外窗口和經(jīng)濟(jì)輻射作用，推動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的發(fā)展。 房地產(chǎn)調(diào)控 政策于 2020年進(jìn)一步發(fā)揮作用，影響 2020 年 2020年房地產(chǎn)市場供求狀況：一是非合理性需求會繼續(xù)減少；二是消費者對房價的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動。 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，特 別是“ 1小時經(jīng)濟(jì)圈”的出臺，重慶正在開始新一輪的造城運動。 2020 年 5月至 11月，各月商品房當(dāng)月銷售面積同比增速均維持在 50%以上，而 2020 年，在國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控和理性消費需求下， 3 月房地產(chǎn)銷售面積當(dāng)月增長 %， 4 月下降到 %。一方面，按照“十一五”規(guī)劃，到 2020年，重慶市每年將有四五十萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)為城市居民，每年要建設(shè) 2000 萬 m2 樓房才能滿足城市化進(jìn)程需要，而去年我市銷售的樓房面積為 1700 萬 m2。據(jù)有關(guān)部門測算，房地產(chǎn)投資的誘發(fā)系數(shù)為 ，也就是說，每投入 100 元的房地產(chǎn)投資，可拉動 150 元到 170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè) (建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展 )需求；每銷售 100元的房地產(chǎn) 17 可以帶動 130元到 150元的其它商品銷售。 四 、重慶建材市場的發(fā)展 重慶市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造，使得房地產(chǎn)投資力度加大。如今已形成 XX 區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有 50 多萬平方米的“大川”超大型賣場相繼落成，而位于北部新區(qū)號稱 100 萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的 30 萬平方米家居、建材綜合市場的運作；同時有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（ Bamp。賣場的增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，使市場競爭日益加劇，競爭促進(jìn)了發(fā)展，發(fā)展同時加劇了競爭。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購物汽車停靠。擬新建的“光能 （ 1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場格局，使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場走向材料和產(chǎn)品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專 19 業(yè)市場批發(fā)集群；②打造一個國際國內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉儲基地；③建立一個走向全國的重要窗口和交易平臺，讓重慶的建材商品走向全國，讓全國的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn)，提升重慶作為中心城市在建材裝飾 產(chǎn)品方面的輻射能力。該市場裝修品質(zhì)一般，租金價格普遍在 60元 /平方米 /月，年租金收入 5904 萬元。室內(nèi)設(shè)置有兩個中餐廳，以供客戶休憩；整個賣場設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、 LD 商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。借用地勢原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。商場內(nèi)配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等，商場外設(shè)有 14000 平方米停車場，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購物的消費者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂； （ 3）經(jīng)營的門類最齊，整個中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設(shè)有商務(wù)信息中心。 劣勢 重慶建材市場競爭激烈，目前整體供大于求，形勢不容樂觀。本項目依托這一大環(huán)境，將為項目成功創(chuàng) 造先決條件。 22 （ 2） 本項目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成 100萬 m2 的經(jīng)營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場中異軍突起，這必將對項目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。在經(jīng)營業(yè)主的招商上：采取嚴(yán)格控制，先難后易，逐步放開。 一、 建設(shè)投資估算 （一）、投資估算依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》 （ 200） ，重慶市頒布的有關(guān)工程造價方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價； 23 項目業(yè)主要提供的有關(guān)項目資料； 有關(guān)材料和設(shè)備按現(xiàn)行市場價格； 現(xiàn)行各項稅費標(biāo)準(zhǔn)； 參照現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率水準(zhǔn) ； 現(xiàn)階段的項目設(shè)計成果。由于規(guī)劃方案調(diào)整，預(yù)計將補交土地出讓金 1320萬元（未繳納）。 其中：土石方工程 80萬方，按 50 元 /m178。 其中：供電工程按 90 元 /m178。估算，照明及防雷系統(tǒng)按照 23元 /m178。 （ 4）室外工程：包含室外管網(wǎng)、室外鋪地及道路、市政道路及綠化等，共計 704 萬元。 財務(wù)費用 貸款利率按照最新五至八年期標(biāo)準(zhǔn)利率 %計算，建設(shè)期 2年，第一年貸款 億元，當(dāng)年實際貸款時間只有半年，為 742 萬元，第二年貸款新增加貸款 ，利息 1931萬元， 2 年合計 2673 萬元。詳建見附表一 投資估算及來源構(gòu)成 表一 單位：萬元 序號 項目投資年份 2020年 2020年 總計 項 目 人民幣 合計 人民幣 合計 人民幣 1 一、項目總投資來源合計 45943 0 15000 0 60943 2 銀行貸款 25000 15000 40000 5 企業(yè)自籌 20943 20943 6 預(yù)收租售收入 7 二、項目總投資支出合計 38943 38943 22000 22000 60943 8 ㈠、土地費用及政策收費 20430 20430 0 0 20430 9 其中：土地出讓金 3482 3482 0 3482 10 征地費 11194 11194 11194 11 城市建設(shè)配套費及人防費 3074 3074 0 3074 12 追加拆遷安置補償費 2627 2627 0 2627 13 地災(zāi)控制費 53 14 ㈡、前期工程費 1102 1102 0 0 1102 15 其中：規(guī)劃設(shè)計 327 327 0 327 16 可行性研究 28 28 0 28 17 相關(guān)費用 200 200 0 200 18 其他費用 546 546 0 546 19 ㈢ 、房屋開發(fā)費 15375 15375 17569 17569 32944 20 其中： 土建工程費 15000 15000 2080 2080 17080 21 安裝工程費 0 0 7312 7312 7312 22 室外工程費 375 375 8177 8177 8552 24 ㈣、管理費 647 647 1000 1000 1647 25 ㈤、銷售費用 0 500 500 500 26 ㈥、財務(wù)費用 742 742 1931 1931 2673 27 ㈦、不 可預(yù)見費 647 647 1000 1000 1647 項目開發(fā)成本 44554 31532 24591 24591 56123 期間費用 1389 1389 3431 3431 4820 二 、 資金籌措與資金使用 （一）資金籌措 26 項目總建設(shè)投資為人民幣 60943 萬元，計劃以兩種渠道籌措資金。另有劃撥地 畝，按照 100 萬計算 3400 萬，合計 44770 萬元，按照最高比例 70%折算可設(shè)定抵押權(quán) 31339 萬元。 二、建材市場收入 項目建成后，暫不考慮出售，主要以出租為主，所 以項目的收入主要 27 包含租金收入和物業(yè)管理收入兩部分。 租金價格：由于光能板材市場經(jīng)營有 10 多年歷史，對于租金價格比較熟悉 ，擬根據(jù)商場不同的位值實行差別租金，基本標(biāo)準(zhǔn)是、一樓旺鋪執(zhí)行 120200 元 /平方米 /月，二樓執(zhí)行 100150 元 /平方米 /月，三樓執(zhí)行80120 四樓在 5080 元 /平方米 /月，在項目經(jīng)營的穩(wěn)定時期按照建筑面積計算的平均價格在 75 元 /平方米 /月計算。 （二）物管費 項目除收取租金外還與其他市場一樣按照經(jīng)營面積向業(yè)主收取物業(yè)管理費。 29 （三）、 修理費 房屋修理費按折舊費的 10%提取，每年計提 296萬元，可累計提取 2970萬元。 四、項目效益測算 （一） 營業(yè)稅金 按照現(xiàn)行商業(yè)市場 經(jīng)營稅金按照收入的 %計算，累計 6535 萬元； （二） 利潤總額及投資利潤率 項目利潤 =收入 營業(yè)稅金 成本，經(jīng)測算，經(jīng)過 10 年的經(jīng)營，項目可累實現(xiàn)收入 118825 萬元，扣除營業(yè)稅金和成本后的累計利潤 60793萬元；扣除 25%的所得稅后，累計凈利潤 45319萬元，經(jīng)營穩(wěn)定期（貸款償還后）的年凈利潤 6184 萬元，年投資利潤率 %。項目已經(jīng)取得土地使用，權(quán)屬清楚，目前尚未向任何銀行提供抵押。 項目貸款償還計劃 根據(jù)項目經(jīng)營估算，公司計劃從項目投產(chǎn)后的第二年開始每年還本一次 (因為第一年市場處于培育期 ,經(jīng)營收入將以半價計算 ,整個市場處于虧損狀態(tài) ,除支付貸款利息外 ,沒有能力償還貸款 )，具體還貸款時間將根據(jù)每年項目經(jīng)營狀況在首先保證付息的情況下，將項目折舊和凈 利潤用于償還貸款 ,2020 年還請全部貸款 ,詳前述第三表： 前述測算反映項目在經(jīng)營期 10年間，項目收入扣除營業(yè)稅、成本和所得稅后的凈利潤為 45319 萬元 ,項目貸款期內(nèi)累計折舊 29630 萬元 ,可用于還貸的資金 74949萬元 ,貸款償債保證比 ， 歸還貸款 4 億元后尚有節(jié)余34949 萬元。公司在該項目的建設(shè)上，把項目作為百年老店來打造，看好未來的發(fā)展前景，相 信項目將給企 業(yè)帶來長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效。 UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ks v*3t nGK8!z89Am 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