【正文】 不敢再奢侈消費(fèi)，只能把錢繼續(xù)存在銀行里，從而造成消費(fèi)緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降，這是他們不愿看到的事實(shí)。2006年X市按照東延、西進(jìn)、南擴(kuò)的思路在城市路網(wǎng)，功能設(shè)施和景觀建設(shè)都大做手筆，力爭將X市打造成全國最佳宜居城市。 2006年上半年作為房地產(chǎn)界風(fēng)云變幻較頻繁的一個(gè)時(shí)期，X房地產(chǎn)市場依然在平穩(wěn)中度過，這無不和政府及X市眾多房地產(chǎn)商有著密切的關(guān)系。雖說2006年X市上半年房價(jià)比2005年上半年同期相比每平方只上揚(yáng)了300元左右，但X市老城區(qū)因發(fā)展時(shí)間長，相應(yīng)的配套設(shè)施均已成熟，加上現(xiàn)在的購房者對下一代的教育環(huán)境都比較重視，使的那些在學(xué)校附近的樓盤的價(jià)格都比較偏高，記者一朋友住在X市的教育巷，那里周邊有著X市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價(jià)格就要比別的樓盤價(jià)格要高出許多。呈現(xiàn)出從舊城改造為主向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變，從零星分散建設(shè)到成片開發(fā)建設(shè)，從各自建設(shè)到統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為安徽北部的一個(gè)重鎮(zhèn)，其資源城市的人均可支配收入將會有極大的提高，而房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)的投資正逐步被X當(dāng)?shù)乩习傩战邮埽虼藦馁徺I力的角度來理解X的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是較為樂觀的。不管是房地產(chǎn)投資額還是商品房銷售總額近年來都保持良好的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢，房地產(chǎn)各物業(yè)的供給略小于需求，供求關(guān)系在正常的波動范圍內(nèi)。X礦產(chǎn)集團(tuán)即接近20萬戶，這類人群往年長期居住在狹小局促的40－50平方米的第一代、第二代住宅樓內(nèi)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續(xù)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)改善型需求的巨大客戶群體。房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)一旦形成就會持續(xù)一段較長時(shí)期。⑤ 城市向東、向南發(fā)展方向明確。⑦ 地價(jià)漲幅較大，地價(jià)上漲難以控制。⑧ 房地產(chǎn)市場賣者有定價(jià)優(yōu)勢，從某種意義上講具有壟斷性。這種財(cái)富效應(yīng)，使老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)市場十分踴躍。二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與典型樓盤分析（一）總體現(xiàn)狀：目前X市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區(qū)）房地產(chǎn)基本以城內(nèi)單體高層住宅和城邊緣多層小區(qū)為主，由于受老城區(qū)狹小區(qū)域、丘陵地形的限制和成熟的配套影響，目前房價(jià)較高（多層：28003000元/m2，高層35004500元/m2）。下沉式庭院6米挑高客廳185197m2面積一梯兩戶電梯90137m2面積入戶花園棕櫚花園組團(tuán)——卓爾不群的點(diǎn)式高層情趣衛(wèi)浴相山庭院地理位置東起張寨路、西至長山路、南至董莊路、北依梅苑路開發(fā)商浙江萬馬集團(tuán)約12000m2商業(yè)步行街和中央綠軸、內(nèi)環(huán)道路春城地理位置相陽路（天地人集團(tuán)對面）投資商浙江中富建筑集團(tuán)股份有限公司（紹興X唯一原生態(tài)水公園高尚居所社區(qū)配套10000m2中央會所、9班幼兒園、私人健康中心、中央游泳廣場、網(wǎng)球場、親水平臺、親子樂園、3萬m2社區(qū)內(nèi)水系物業(yè)類型多層、高層、疊排、別墅目前狀況一期多層基本售罄，一期疊排、二期多層正在銷售戶型設(shè)計(jì)一期疊排270m2左右二期多層親水公寓129167m二期疊加別墅190286m2復(fù)式花園洋房（現(xiàn)房）：230300m銷售價(jià)格一期疊排：2600元/m2（均價(jià)）總價(jià)70萬二期多層：2400元/m2（均價(jià)）周邊配套1700米濉河河濱公園、新老濉河水域、淮紡路小學(xué)宏發(fā)半島地理位置相陽路106號開發(fā)商X潤竹置業(yè)有限公司規(guī)劃樓數(shù)4幢物業(yè)類型高層住宅目前狀況14層以下已基本售罄、1419層有部分房源在售戶型設(shè)計(jì)88190m2銷售價(jià)格29003900元/m2（1419層價(jià)格）物業(yè)費(fèi)周邊配套二幼分院、相陽路菜場、翠峰路小學(xué)、黎苑小學(xué)、中醫(yī)院、相王廣場、世紀(jì)廣場、體育廣場、工行、農(nóng)行等公共交通8路、16路、18路、19路新城國際地理位置人民路與相陽路交叉口西側(cè)開發(fā)商X市房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理品牌物管公司（24小時(shí)酒店式管理）全程策劃合肥賤賣廣告有限公司樓盤廣告60年代生人生活專署總用地面積6000m2建筑面積23000m2（高層住宅19000m商場4000m地下2000m2） 綠化率30%車位數(shù)60個(gè)（38個(gè)私家停車位）樓盤賣點(diǎn)X首個(gè)公館式豪宅樓盤特點(diǎn)900m2空中花園、純四房公館豪宅、裙樓大型商業(yè)配套設(shè)施板式高層、一梯兩戶、雙層中空玻璃、中央空調(diào)系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、新型保溫墻體建材、智能化系統(tǒng)規(guī)劃樓數(shù)1幢（114戶）物業(yè)類型高層（316層）目前狀況接受預(yù)約、尚未開盤戶型設(shè)計(jì)銷售價(jià)格2400元/m2（均價(jià)）周邊配套西城小學(xué)、人民路中學(xué)、X煤炭技工學(xué)校、X中醫(yī)院、西城新村菜場、中國銀行、體育廣場、X行政服務(wù)中心、中國移動通信、相山區(qū)檢察院、人壽保險(xiǎn)、大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等慢城地理位置人民路以南，北寨路與長山路之間（發(fā)現(xiàn)之旅東側(cè)）開發(fā)商X淮信房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)北京中華建筑設(shè)計(jì)院銷售代理安徽同志地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)品牌運(yùn)籌合肥同志廣告有限責(zé)任公司建筑面積12萬m2物業(yè)類型多層、小高層、商鋪配套設(shè)施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風(fēng)情中庭景觀目前狀況在售戶型設(shè)計(jì)，銷售價(jià)格多層26902800元/m2，小高層22002700元/m2特價(jià)房源9102（多層洋房），2490元/m2，總價(jià)336449元10902（電梯洋房），2550元/m2，總價(jià)230826元21103（電梯復(fù)式）m2，2520元/m2，總價(jià)531569元8605（多層復(fù)式），1990元/m2，總價(jià)432288元物業(yè)費(fèi)，周邊配套糧貿(mào)大廈、婦幼保健院、金陵酒店、12中、體育中心等1佳恒90平方米的二室二廳，以及110—120平方米的三房二廳為市場主力戶型，從銷售進(jìn)度來看，此類房型也是市場上暢銷房型。X新售樓盤的價(jià)格主力區(qū)間：多層（包括花園洋房）：28003500元/m2，高層30004500元/m2，排屋、別墅：50200萬元/套。新出樓盤越來越注重對樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項(xiàng)目沙盤的制作精美、銷售資料的配備等。除了新上市尚未開盤的樓盤外，在售樓盤的總體銷售率75%左右，但是其中部分樓盤銷售率達(dá)90%以上，如相山1號、現(xiàn)代花園、巴黎印象等，也有部分樓盤銷售約40%，如慢城等。目標(biāo)客戶分析目前X的主要購房群體為采礦業(yè)從業(yè)人員、電廠職工、政府公務(wù)人員、從事經(jīng)營者。D. 現(xiàn)居住戶型分析：E．居住面積統(tǒng)計(jì)目前被調(diào)查者的居住面積在65㎡%，65~75㎡%，75~85㎡%，85~95㎡%，95~105㎡%，95~105㎡%，115㎡%。拋開購買力的因素，適居度、環(huán)境、管理等都日益得到消費(fèi)者的重視，所以選擇別墅的人群較多；小高層的適居性、環(huán)境、管理等也相對較好，而價(jià)格相對別墅來說較低，所以大多數(shù)人群選擇小高層。以前的兩居室的戶型現(xiàn)在已經(jīng)不能夠滿足X市民的生活需求了，從圖表上我們可以看出，現(xiàn)在三室的戶型甚至是更大點(diǎn)的戶型都能夠找到適合的消費(fèi)人群。目前比較適合的面積就在95~125㎡之間。從被調(diào)查者對住宅入戶方式上看，約64%以上的被調(diào)查者選擇入戶不直接進(jìn)入客廳，隨著生活水平和質(zhì)量的提高，消費(fèi)者希望的生活方式是多樣的，對每個(gè)細(xì)節(jié)都是挑剔的，以往不被重視的入戶方式現(xiàn)在出現(xiàn)的如入戶玄關(guān)、入戶花園等各種設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。第四章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況本案位于X市市區(qū)X路以南、張寨路以東、南湖路以西、X公園以北。X公園南面為正準(zhǔn)備強(qiáng)力推盤的翡翠島項(xiàng)目，再往南為城市橫向干道人民路。教育機(jī)構(gòu)：十二中學(xué)、第六中學(xué)、X教育幼兒園；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：X路數(shù)家診所，X市婦女兒童保健醫(yī)院；商業(yè)設(shè)施：真棒超市、蘇果超市、亞太商業(yè)廣場、上海華聯(lián)超市；其它配套：電信、移動、郵政、中國銀行、工商銀行。4．規(guī)模優(yōu)勢，地塊約233畝，建成后的小區(qū)規(guī)模較大，小區(qū)配套齊全。 T（威脅）：1．市場競爭環(huán)境激烈，對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅最大的就是翡翠島，樓盤品質(zhì)處于淮北最高檔次，且規(guī)模較大，由品牌開發(fā)商中房集團(tuán)開發(fā)。2．淮北房地產(chǎn)市場環(huán)境好，整個(gè)市場反映需求大于供應(yīng)。在戶型面積上，退臺式多層景觀洋房戶型設(shè)計(jì)以二室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)為主，面積為95~105㎡和115~135㎡之間?！?1個(gè)影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)因素 根據(jù)住宅物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實(shí)際情況，對影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要素進(jìn)行歸納總結(jié)。銷售均價(jià)的確定：根據(jù)項(xiàng)目基本要素進(jìn)行價(jià)格系數(shù)修正，并對本項(xiàng)目市場均價(jià)進(jìn)行保守預(yù)測，計(jì)算公式如下：P=∑（各樓盤比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重系數(shù)）=2600元/平方米。第六章 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析一、贏利模式分析：我們對項(xiàng)目財(cái)務(wù)先進(jìn)行一些客觀上的靜態(tài)分析。經(jīng)以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為44690萬元，折算到每平方米可售建筑面積成本價(jià)格為2184元。這樣的盈虧平衡點(diǎn)對開發(fā)公司來說可以接受，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)公司在后期的開發(fā)過程中加強(qiáng)管理，提高銷售率，控制各成本費(fèi)用支出，爭取把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低點(diǎn)。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)水平、開發(fā)周期、貸款利率、銷售稅率等。風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施① 成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會物價(jià)情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價(jià)格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對較小，換句話說，就是會有較大的公司管理與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制① 工 期：首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到X地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。第七章 匯總研究結(jié)論一、項(xiàng)目的建設(shè)正逢X市房地產(chǎn)發(fā)展高潮期間，項(xiàng)目所處地理位置比較優(yōu)越，景觀、交通、市政及配套設(shè)施完善，同時(shí)，也是X市新政務(wù)區(qū)所在地，區(qū)域地塊也正在被潛在的消費(fèi)群所認(rèn)可。財(cái)務(wù)指標(biāo)對銷售收入很敏感，控制并實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售價(jià)格是項(xiàng)目成功關(guān)鍵。43