【正文】 供應(yīng)量大約在200萬平方米左右。 （1）.區(qū)域特點 從大單客戶認(rèn)購區(qū)域看，西城：31家，%，；海淀：5家，%，；東城：17家，%，；朝陽：12家，%，；豐臺：1家，%。 此外，我們還應(yīng)注意這樣幾個特點：第一，隨著中國“申奧”成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第五，中資國有企業(yè)和中資機構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè),是大單客戶的主流。一個無法否認(rèn)的事實是：中資機構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在，還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主導(dǎo)力量。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認(rèn)為競爭是不可避免的，而且將十分激烈。目前政府在硬件――道路建設(shè)軟件――平抑價格方面制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦，以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回中關(guān)村。因此，可以預(yù)見，未來幾年中關(guān)村的寫字樓市場形式最為嚴(yán)峻。其次證券、保險及電信等都是進入WTO后將率先開放的行業(yè)，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶，對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來三倍的客源無疑是個未知數(shù)。而外資金融機構(gòu)進入中國市場有一個時間準(zhǔn)入的問題，同時又面臨金融街的有力競爭。這樣才能在競爭中脫穎而出，不至于被競爭的大潮所淹沒。1993年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》中明確提出：“在朝陽門至建國門、東二環(huán)至東三環(huán)一帶建設(shè)有金融、保險、信息、咨詢、商業(yè)、辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)。8月北京市政府召開第82次市長辦公會議，決定全面加快北京商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。其中，寫字樓面積占50%，約為500萬平方米；高檔公寓占25%，約為250萬平方米；其他服務(wù)設(shè)施配套占5%，約為250萬平方米。（1）高檔物業(yè)集中，寫字樓供應(yīng)比例過半。1999年國貿(mào)二期投入使用，加上其它寫字樓的供應(yīng)量與1998年基本持平，2000年市場行情再度回升，但僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應(yīng)量有所回落，是2000年供應(yīng)量的兩倍多。（3）建筑設(shè)計水平較高，獨特、有個性CBD的寫字樓大多品質(zhì)優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質(zhì)。大廈與其物業(yè)管理公司情況見表25。出于樹立企業(yè)形象和吸引資金的考慮，CBD成為國內(nèi)各大網(wǎng)站的首選辦公地點，如億唐、網(wǎng)易、263首都在線、酷必得等20多家大小網(wǎng)站云集于嘉里中心。③傳統(tǒng)行業(yè)與新行業(yè)“共舞”。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟突發(fā)性需求所引致的泡沫成份擠壓縮小以后，傳統(tǒng)行業(yè)對寫字樓的吸納面積雖然不大，卻顯得穩(wěn)重實在?？苽惔髲B銀行、郵局、倉庫、票務(wù)中心、員工餐廳、咖啡廳基礎(chǔ)設(shè)施具全，高素質(zhì)管理人員提供24小時保安服務(wù)、先進消防系統(tǒng)和喬大廈多功能廳、商務(wù)中心、餐廳、咖啡廳、俱樂部、診所等六部電腦控制進口快速升降電梯直達大廈各層；SANYO中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)獨立室溫調(diào)控裝置；日本進口防火系統(tǒng)，包括自動噴淋系統(tǒng)、電子煙霧探測器、自動防火報警系統(tǒng)、消防柜及消防軟管系統(tǒng)；IDD國際電話、ENTERNET接駁、預(yù)留微波通訊設(shè)備、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電腦接地線預(yù)留中服大廈餐廳、郵局、停車場、商務(wù)中心、銀行、機票代理美國原裝OTIS電梯；開利中央空調(diào)系統(tǒng)；日本日探消防自動報警系統(tǒng)，樓宇自動控制系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)及衛(wèi)星接收系統(tǒng)；擁有充足的IDD、DDD電話線路及地下車庫；每層均備熱水沐浴華彬國際大廈展覽、餐飲、商務(wù)中心、銀行、會議室、多功能廳、停車場三菱高速客梯9部，美國產(chǎn)快速豪華觀光客梯2部，均為VVVF方式，分組群控；美國產(chǎn)YORK中央空調(diào)系統(tǒng)，配以每單位獨立之恒溫控制；大廈擁有高速綜合布線系統(tǒng)及可視電話，光纜入戶并開通3000電話外線，ISDN（商網(wǎng)）系統(tǒng)同時開通，用戶可任選開通IDD、DDD數(shù)碼01大廈首層和二層擬建商業(yè)配套及其它計算機通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)計高容量光纖線路“千兆主干、百兆交換到桌面”、日本富士達電梯、雙路供電、變頻供水、ICP的Tempstar戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、先進的消防與保安監(jiān)控系統(tǒng)。國內(nèi)的銀行、證券和保險業(yè)大多選址在金融街辦公，IT通信產(chǎn)業(yè)多首先考慮落戶中關(guān)村。由于當(dāng)時北京的寫字樓供應(yīng)量極為有限，導(dǎo)致寫字樓的租金一路上升。經(jīng)過1996年以前的快速上揚和1998年的大滑坡，到1999年底的探底回升，CBD寫字樓的價格目前正處于一個顯著的理性價值回歸過程。2000年3月29日，中國銀行北京市分行與現(xiàn)代城在現(xiàn)場銷售中心簽署了金融服務(wù)協(xié)議，為購買現(xiàn)代城寫字樓的客戶提供最高可達7成15年的按揭貸款及一系列的金融服務(wù)。表2－9　北京CBD寫字樓物業(yè)管理費收費情況項目名稱物業(yè)管理費（$/平方米*月）京廣中心國貿(mào)中心5（按使用面積）科倫大廈漢威大廈航華科貿(mào)中心中服大廈嘉里中心華彬國際大廈三立大廈和喬大廈　　 區(qū)域評價隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，北京城市國際化的發(fā)展進程大步向前推進，作為其城市功能重要標(biāo)志的CBD建設(shè)已顯滯后，并面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。③可開發(fā)空間較大，投資開發(fā)政策優(yōu)惠多、限制少CBD區(qū)域內(nèi)90%以上的土地都是國有工廠企業(yè)，均為正在進行的本市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中“優(yōu)二興三”的外遷項目，為商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供了及時而充分的用地條件，因此本區(qū)域完全有條件興建更多的甲級寫字樓。因此CBD開發(fā)將面臨大面積土地開發(fā)，總成本高，拆遷難度大，開發(fā)時間長的問題。（3）CBD寫字樓市場面臨的機遇和挑戰(zhàn)①國際國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的影響CBD作為北京進行國際商務(wù)交流活動的主要場所，受國際國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展變化的影響相當(dāng)大。國內(nèi)金融機構(gòu)主要集中在金融街，信息技術(shù)企業(yè)的理想地是中關(guān)村高科技園區(qū)，形成CBD金融和信息功能的分離擴散與削弱，將影響CBD作為中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的進程。（1） 供應(yīng)方面：①近期供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量較大CBD寫字樓的供應(yīng)量在3至5年內(nèi)將大量增加，但在短期內(nèi)增加不會太明顯。（2） 需求方面：　?、?00強中已進駐CBD的極具實力的企業(yè)構(gòu)成CBD寫字樓需求市場的極大支撐。③中國加入WTO后，對中國市場虎視眈眈已久的外資銀行、金融、保險、證券等機構(gòu)將能如愿以償，他們將構(gòu)成大面積消化寫字樓的生力軍。這部分服務(wù)性企業(yè)將主要是外資或合資企業(yè)。通信技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了其后續(xù)力量，力度雖穩(wěn)定但較弱。一般來說，商業(yè)建筑的規(guī)模等級是根據(jù)其建筑面積和營業(yè)額的大小來劃分的，這里為了簡化問題，按商鋪和店鋪的建筑面積將其劃分為大、中、小三種類型：大型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在10,000平方米以上的商業(yè)建筑，通常分布在城市一級或二級商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備都比較高檔。 北京商鋪（或店鋪）市場的供需分析隨著北京市住宅市場和寫字樓市場的升溫，北京的商業(yè)用房市場進入穩(wěn)中趨旺之勢。這些良好的發(fā)展勢頭大大推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。除此之外，還有一些重新定位或重新裝修的商場上市。按行業(yè)分類，北京市對商業(yè)用房的消費集中分布在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。對商業(yè)用房需求較大的另一行業(yè)是餐飲服務(wù)業(yè)。這一趨勢可以通過市場數(shù)據(jù)來說明（見表32）：表32　北京商業(yè)用房需求分布商業(yè)用房類別比例（%）服裝服飾業(yè)25%餐飲業(yè)（包括酒吧、快餐店等）20%超市30%其它（如通訊、家具等）25%（3）北京商業(yè)用房的市場吸納與出租情況北京商業(yè)用房市場供應(yīng)量在1999年累計達到260多萬平方米，近兩年來北京大型商業(yè)用房的年供應(yīng)量有所上升，1999－2000年間北京新增商業(yè)用房面積60多萬平方米，但同前幾年相比，增長幅度要小得多。在新建的商鋪中，出租率較高的只有北京國貿(mào)中心二期，其余項目業(yè)績一般。通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)北京的商鋪（或店鋪）分布有以下特點：（1）商鋪（或店鋪）分布多中心化城市人口的增加、居住郊區(qū)化的日漸形成，現(xiàn)有的X、西單和前門三大購物中心面對全市上千萬人口和300多萬流動人口顯然滿足不了需求，不僅給購物帶來了不便，更使城市交通不堪重負(fù)。（2）北京業(yè)已形成的商業(yè)用房市場中，不同商業(yè)地段具有不同的經(jīng)營特色。在租金模式上，北京商業(yè)用房采用租金和提成相結(jié)合的辦法，最后收取兩者之中較高的一種。表34　北京不同服務(wù)類型商業(yè)用房租金調(diào)查表服務(wù)行業(yè)地區(qū)店鋪位置樓層租金（$/使用平方米*月）服裝服飾朝陽東三環(huán)路G/F100護膚品西城西單G/F65餐飲朝陽東三環(huán)路G/F 30服裝服飾東城長安街G/F100展廳東城長安街G/F60美容美發(fā)東城建國門外G/F20（2）不同地段商業(yè)用房的租金分析不同地段區(qū)域特點不同，土地的商業(yè)價值也各不一樣，因此不同商業(yè)用房租金也各有差別。從這個意義上說，商業(yè)用房市場的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān)。位置好、品質(zhì)優(yōu)的大型商鋪（或店鋪）將是他們的首選對象。表35　北京未來商業(yè)用房集聚預(yù)測區(qū)位方向商用物業(yè)集聚圈未來潛力（星級）中西部方位X★★★★★西四★西單★★★★★復(fù)興門★★★西直門★公主墳★★★★中關(guān)村★★南部方位宣武門★前門★★★崇文門★方莊★北部方位東四★★★東單★★★★建國門外★★★★朝外大街★★★★燕莎橋★★★亞運村★京廣★★東直門★望京★三、G3地塊周邊寫字樓市場調(diào)研由于X大街主要以商業(yè)為主，因而本項目周邊的寫字樓供應(yīng)量并不多，比較集中的寫字樓主要有東方廣場、新東安市場、世紀(jì)大廈和王府世紀(jì)這四個商廈。整個東方廣場二期的寫字樓面積為15萬平方米，與之相配套的“東方新天地”商業(yè)廣場經(jīng)營面積達10萬平方米，便利店、書店、影音店、文具店、電腦器材店等應(yīng)有盡有。整個大廈分為3座，地下部分為3層，地上部分為11層，地下二、三層為停車場，地下一層和地上一至六層為商場，地下七至十一層為寫字樓。寫字樓室內(nèi)不帶裝修，使用率為80%，現(xiàn)租金狀況為$25 /平方米＊月（含物業(yè)管理費）。世紀(jì)大廈的公寓和寫字樓部分均為出售后由業(yè)主委托物業(yè)管理公司另行出租。王府世紀(jì)總建筑面積為53,188平方米，分為地下5層，地上9層。電梯傳送系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)等，處處體現(xiàn)科技帶來的方便與快捷。冷水機組為美國開利，風(fēng)機盤管采用松下精工長城產(chǎn)品消防系統(tǒng)美國SENTROL－8000智能消防自動報警系統(tǒng)電信系統(tǒng)備有充足的直線電話，客戶可自行申請ISDN、DDN綜合分析，X片區(qū)的寫字樓供應(yīng)量稀少，不是寫字樓比較集中的區(qū)域，相對整個北京市寫字樓市場的供應(yīng)量來說，此地的供應(yīng)量極少，且寫字樓的水平參差不齊，從而導(dǎo)致租金的差別也較大。（一）寫字樓售價選取可類比性樓盤由于世紀(jì)大廈是先出售后出租項目，每個業(yè)主回報的期望值有很大的差別，因而總體的租金水平偏低，而且此項目的硬件設(shè)備和軟件環(huán)境都與北京市甲級寫字樓有較大的差距，因而與本項目沒有太多的可比性，所以我們不取它作為本項目的可比案例。本項目預(yù)測租金為正常市場條件下較長時間內(nèi)的租金水平，因而王府世紀(jì)的現(xiàn)行租金水平與本項目的可比性不大，故取權(quán)重較小，為10%。 　　　≈27（美元/平方米/月）由于各比較個案的租金收益中都含有物業(yè)管理費，因而我們測算出來的比準(zhǔn)租金里也含有物業(yè)管理費。王府世紀(jì)現(xiàn)在商場的租金情況是地下一層為￥10元/平方米*日，地下一層為￥15元/平方米*日，地上二層￥12元/平方米*日，三者均不包含物業(yè)管理費；我們再結(jié)合東方廣場的租金，東方廣場現(xiàn)行的租金為￥28元/平方米*日，其地段比本項目和王府世紀(jì)都要優(yōu)越，因而租金也應(yīng)該最貴。五、項目投資成本預(yù)算　?。ㄒ唬╉椖堪l(fā)展基本數(shù)據(jù)按照規(guī)劃，G3號地塊地上建筑面積26,000平方米，地下四層10,700平方米，地下停車位110個。　?。ǘ╉椖砍杀绢A(yù)算依據(jù) 土地轉(zhuǎn)讓費部分按照開發(fā)商提供的地塊資料進行計算； 建安費用參照北京市同類項目預(yù)算價格； 其他費用以北京市有關(guān)部門規(guī)定的計費標(biāo)準(zhǔn)或參考市場平均計費標(biāo)準(zhǔn)計算。 建筑安裝工程費建安費用參考市場同類項目預(yù)算價格，地上、地下綜合考慮，以總建筑面積3,000元/平方米（含電氣、給排水、采暖、消防、公共部分裝修）計算，總計11,010萬元。 管理費用管理費用包括工程管理費及公司管理費，%計算,共計275萬元。商場部分對外整體出租，寫字樓部分整體出租或散戶出租，由于車位較少，因此車位主要滿足于寫字樓租戶租用。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計算。出租率在租賃經(jīng)營期內(nèi)第一年為70%，第二年為80%，從第三年起每年出租率為85%。營業(yè)稅及其附加根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，所有營業(yè)收入均需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育附加稅，結(jié)合北京市規(guī)定，%。 房產(chǎn)稅按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的12%繳納房產(chǎn)稅。整個 預(yù)算期內(nèi)企業(yè)無虧損，累計稅前利潤達110,。　?。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量及動態(tài)指標(biāo)分析 從現(xiàn)金流量表來看（詳見附表5），在計算期內(nèi)，項目累計現(xiàn)金流量為38,，項目累計凈現(xiàn)值為8,，%。資金回收能力較強。因此，在規(guī)劃條件許可情況下，建議將商場面積擴大，地上三層、地下一層全部作商場。銷售凈收入為41,。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計算。按現(xiàn)在市場價格在租賃經(jīng)營期內(nèi)第一年以800元/，從第二年起每年上漲5%，