【正文】 供應量大約在200萬平方米左右。 （1）.區(qū)域特點 從大單客戶認購區(qū)域看，西城：31家，%，；海淀：5家，%，；東城：17家，%，；朝陽：12家，%，；豐臺：1家，%。 此外，我們還應注意這樣幾個特點：第一，隨著中國“申奧”成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第五，中資國有企業(yè)和中資機構大面積地消化了北京寫字樓物業(yè),是大單客戶的主流。一個無法否認的事實是：中資機構無論是過去、現(xiàn)在，還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主導力量。中關村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標客戶定位不盡相同，但由于種種原因實際上這三大商務板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關村則把電信、金融納入了目標客戶群，因此我們認為競爭是不可避免的，而且將十分激烈。目前政府在硬件――道路建設軟件――平抑價格方面制定了相關的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦，以期能把分散在北京各處的高新技術企業(yè)吸引回中關村。因此，可以預見，未來幾年中關村的寫字樓市場形式最為嚴峻。其次證券、保險及電信等都是進入WTO后將率先開放的行業(yè)，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶，對于已經聚集起了一定行業(yè)基礎的金融街來說都是十分有利的。那么，入世的刺激能否在三年內帶來三倍的客源無疑是個未知數(shù)。而外資金融機構進入中國市場有一個時間準入的問題，同時又面臨金融街的有力競爭。這樣才能在競爭中脫穎而出，不至于被競爭的大潮所淹沒。1993年經國務院批復的《北京城市總體規(guī)劃》中明確提出：“在朝陽門至建國門、東二環(huán)至東三環(huán)一帶建設有金融、保險、信息、咨詢、商業(yè)、辦公等多種服務功能的商務中心區(qū)。8月北京市政府召開第82次市長辦公會議，決定全面加快北京商務中心區(qū)的規(guī)劃建設。其中，寫字樓面積占50%，約為500萬平方米；高檔公寓占25%，約為250萬平方米；其他服務設施配套占5%，約為250萬平方米。（1）高檔物業(yè)集中，寫字樓供應比例過半。1999年國貿二期投入使用，加上其它寫字樓的供應量與1998年基本持平，2000年市場行情再度回升，但僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應量有所回落，是2000年供應量的兩倍多。（3）建筑設計水平較高，獨特、有個性CBD的寫字樓大多品質優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質。大廈與其物業(yè)管理公司情況見表25。出于樹立企業(yè)形象和吸引資金的考慮，CBD成為國內各大網(wǎng)站的首選辦公地點，如億唐、網(wǎng)易、263首都在線、酷必得等20多家大小網(wǎng)站云集于嘉里中心。③傳統(tǒng)行業(yè)與新行業(yè)“共舞”。在網(wǎng)絡經濟突發(fā)性需求所引致的泡沫成份擠壓縮小以后，傳統(tǒng)行業(yè)對寫字樓的吸納面積雖然不大，卻顯得穩(wěn)重實在?？苽惔髲B銀行、郵局、倉庫、票務中心、員工餐廳、咖啡廳基礎設施具全，高素質管理人員提供24小時保安服務、先進消防系統(tǒng)和喬大廈多功能廳、商務中心、餐廳、咖啡廳、俱樂部、診所等六部電腦控制進口快速升降電梯直達大廈各層；SANYO中央空調系統(tǒng)，設獨立室溫調控裝置；日本進口防火系統(tǒng)，包括自動噴淋系統(tǒng)、電子煙霧探測器、自動防火報警系統(tǒng)、消防柜及消防軟管系統(tǒng)；IDD國際電話、ENTERNET接駁、預留微波通訊設備、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電腦接地線預留中服大廈餐廳、郵局、停車場、商務中心、銀行、機票代理美國原裝OTIS電梯；開利中央空調系統(tǒng)；日本日探消防自動報警系統(tǒng)，樓宇自動控制系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)及衛(wèi)星接收系統(tǒng)；擁有充足的IDD、DDD電話線路及地下車庫；每層均備熱水沐浴華彬國際大廈展覽、餐飲、商務中心、銀行、會議室、多功能廳、停車場三菱高速客梯9部，美國產快速豪華觀光客梯2部，均為VVVF方式，分組群控；美國產YORK中央空調系統(tǒng)，配以每單位獨立之恒溫控制；大廈擁有高速綜合布線系統(tǒng)及可視電話，光纜入戶并開通3000電話外線，ISDN（商網(wǎng)）系統(tǒng)同時開通，用戶可任選開通IDD、DDD數(shù)碼01大廈首層和二層擬建商業(yè)配套及其它計算機通信網(wǎng)絡系統(tǒng)設計高容量光纖線路“千兆主干、百兆交換到桌面”、日本富士達電梯、雙路供電、變頻供水、ICP的Tempstar戶式中央空調系統(tǒng)、先進的消防與保安監(jiān)控系統(tǒng)。國內的銀行、證券和保險業(yè)大多選址在金融街辦公，IT通信產業(yè)多首先考慮落戶中關村。由于當時北京的寫字樓供應量極為有限，導致寫字樓的租金一路上升。經過1996年以前的快速上揚和1998年的大滑坡，到1999年底的探底回升，CBD寫字樓的價格目前正處于一個顯著的理性價值回歸過程。2000年3月29日，中國銀行北京市分行與現(xiàn)代城在現(xiàn)場銷售中心簽署了金融服務協(xié)議，為購買現(xiàn)代城寫字樓的客戶提供最高可達7成15年的按揭貸款及一系列的金融服務。表2－9　北京CBD寫字樓物業(yè)管理費收費情況項目名稱物業(yè)管理費（$/平方米*月）京廣中心國貿中心5（按使用面積）科倫大廈漢威大廈航華科貿中心中服大廈嘉里中心華彬國際大廈三立大廈和喬大廈　　 區(qū)域評價隨著市場經濟的發(fā)展，北京城市國際化的發(fā)展進程大步向前推進，作為其城市功能重要標志的CBD建設已顯滯后，并面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。③可開發(fā)空間較大，投資開發(fā)政策優(yōu)惠多、限制少CBD區(qū)域內90%以上的土地都是國有工廠企業(yè)，均為正在進行的本市工業(yè)結構調整中“優(yōu)二興三”的外遷項目，為商務區(qū)的建設提供了及時而充分的用地條件，因此本區(qū)域完全有條件興建更多的甲級寫字樓。因此CBD開發(fā)將面臨大面積土地開發(fā)，總成本高，拆遷難度大，開發(fā)時間長的問題。（3）CBD寫字樓市場面臨的機遇和挑戰(zhàn)①國際國內經濟發(fā)展的影響CBD作為北京進行國際商務交流活動的主要場所，受國際國內經濟發(fā)展變化的影響相當大。國內金融機構主要集中在金融街，信息技術企業(yè)的理想地是中關村高科技園區(qū)，形成CBD金融和信息功能的分離擴散與削弱，將影響CBD作為中央商務區(qū)建設的進程。（1） 供應方面：①近期供應量較少，潛在供應量較大CBD寫字樓的供應量在3至5年內將大量增加，但在短期內增加不會太明顯。（2） 需求方面：　　①500強中已進駐CBD的極具實力的企業(yè)構成CBD寫字樓需求市場的極大支撐。③中國加入WTO后，對中國市場虎視眈眈已久的外資銀行、金融、保險、證券等機構將能如愿以償，他們將構成大面積消化寫字樓的生力軍。這部分服務性企業(yè)將主要是外資或合資企業(yè)。通信技術信息產業(yè)充當了其后續(xù)力量，力度雖穩(wěn)定但較弱。一般來說，商業(yè)建筑的規(guī)模等級是根據(jù)其建筑面積和營業(yè)額的大小來劃分的，這里為了簡化問題，按商鋪和店鋪的建筑面積將其劃分為大、中、小三種類型：大型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在10,000平方米以上的商業(yè)建筑，通常分布在城市一級或二級商業(yè)中心內，該類建筑的裝修和設備都比較高檔。 北京商鋪（或店鋪）市場的供需分析隨著北京市住宅市場和寫字樓市場的升溫，北京的商業(yè)用房市場進入穩(wěn)中趨旺之勢。這些良好的發(fā)展勢頭大大推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。除此之外，還有一些重新定位或重新裝修的商場上市。按行業(yè)分類，北京市對商業(yè)用房的消費集中分布在超市連鎖業(yè)、餐飲服務業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。對商業(yè)用房需求較大的另一行業(yè)是餐飲服務業(yè)。這一趨勢可以通過市場數(shù)據(jù)來說明（見表32）：表32　北京商業(yè)用房需求分布商業(yè)用房類別比例（%）服裝服飾業(yè)25%餐飲業(yè)（包括酒吧、快餐店等）20%超市30%其它（如通訊、家具等）25%（3）北京商業(yè)用房的市場吸納與出租情況北京商業(yè)用房市場供應量在1999年累計達到260多萬平方米，近兩年來北京大型商業(yè)用房的年供應量有所上升，1999－2000年間北京新增商業(yè)用房面積60多萬平方米，但同前幾年相比，增長幅度要小得多。在新建的商鋪中，出租率較高的只有北京國貿中心二期，其余項目業(yè)績一般。通過調查，發(fā)現(xiàn)北京的商鋪（或店鋪）分布有以下特點：（1）商鋪（或店鋪）分布多中心化城市人口的增加、居住郊區(qū)化的日漸形成，現(xiàn)有的X、西單和前門三大購物中心面對全市上千萬人口和300多萬流動人口顯然滿足不了需求，不僅給購物帶來了不便，更使城市交通不堪重負。（2）北京業(yè)已形成的商業(yè)用房市場中，不同商業(yè)地段具有不同的經營特色。在租金模式上，北京商業(yè)用房采用租金和提成相結合的辦法，最后收取兩者之中較高的一種。表34　北京不同服務類型商業(yè)用房租金調查表服務行業(yè)地區(qū)店鋪位置樓層租金（$/使用平方米*月）服裝服飾朝陽東三環(huán)路G/F100護膚品西城西單G/F65餐飲朝陽東三環(huán)路G/F 30服裝服飾東城長安街G/F100展廳東城長安街G/F60美容美發(fā)東城建國門外G/F20（2）不同地段商業(yè)用房的租金分析不同地段區(qū)域特點不同，土地的商業(yè)價值也各不一樣，因此不同商業(yè)用房租金也各有差別。從這個意義上說，商業(yè)用房市場的發(fā)展與整個城市經濟發(fā)展趨勢密切相關。位置好、品質優(yōu)的大型商鋪（或店鋪）將是他們的首選對象。表35　北京未來商業(yè)用房集聚預測區(qū)位方向商用物業(yè)集聚圈未來潛力（星級）中西部方位X★★★★★西四★西單★★★★★復興門★★★西直門★公主墳★★★★中關村★★南部方位宣武門★前門★★★崇文門★方莊★北部方位東四★★★東單★★★★建國門外★★★★朝外大街★★★★燕莎橋★★★亞運村★京廣★★東直門★望京★三、G3地塊周邊寫字樓市場調研由于X大街主要以商業(yè)為主，因而本項目周邊的寫字樓供應量并不多，比較集中的寫字樓主要有東方廣場、新東安市場、世紀大廈和王府世紀這四個商廈。整個東方廣場二期的寫字樓面積為15萬平方米，與之相配套的“東方新天地”商業(yè)廣場經營面積達10萬平方米，便利店、書店、影音店、文具店、電腦器材店等應有盡有。整個大廈分為3座，地下部分為3層，地上部分為11層，地下二、三層為停車場，地下一層和地上一至六層為商場，地下七至十一層為寫字樓。寫字樓室內不帶裝修，使用率為80%，現(xiàn)租金狀況為$25 /平方米＊月（含物業(yè)管理費）。世紀大廈的公寓和寫字樓部分均為出售后由業(yè)主委托物業(yè)管理公司另行出租。王府世紀總建筑面積為53,188平方米，分為地下5層，地上9層。電梯傳送系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)等，處處體現(xiàn)科技帶來的方便與快捷。冷水機組為美國開利，風機盤管采用松下精工長城產品消防系統(tǒng)美國SENTROL－8000智能消防自動報警系統(tǒng)電信系統(tǒng)備有充足的直線電話，客戶可自行申請ISDN、DDN綜合分析，X片區(qū)的寫字樓供應量稀少，不是寫字樓比較集中的區(qū)域，相對整個北京市寫字樓市場的供應量來說，此地的供應量極少，且寫字樓的水平參差不齊，從而導致租金的差別也較大。（一）寫字樓售價選取可類比性樓盤由于世紀大廈是先出售后出租項目，每個業(yè)主回報的期望值有很大的差別，因而總體的租金水平偏低，而且此項目的硬件設備和軟件環(huán)境都與北京市甲級寫字樓有較大的差距，因而與本項目沒有太多的可比性，所以我們不取它作為本項目的可比案例。本項目預測租金為正常市場條件下較長時間內的租金水平，因而王府世紀的現(xiàn)行租金水平與本項目的可比性不大，故取權重較小，為10%。 　　　≈27（美元/平方米/月）由于各比較個案的租金收益中都含有物業(yè)管理費，因而我們測算出來的比準租金里也含有物業(yè)管理費。王府世紀現(xiàn)在商場的租金情況是地下一層為￥10元/平方米*日，地下一層為￥15元/平方米*日，地上二層￥12元/平方米*日，三者均不包含物業(yè)管理費；我們再結合東方廣場的租金，東方廣場現(xiàn)行的租金為￥28元/平方米*日，其地段比本項目和王府世紀都要優(yōu)越，因而租金也應該最貴。五、項目投資成本預算　?。ㄒ唬╉椖堪l(fā)展基本數(shù)據(jù)按照規(guī)劃，G3號地塊地上建筑面積26,000平方米，地下四層10,700平方米，地下停車位110個?！　。ǘ╉椖砍杀绢A算依據(jù) 土地轉讓費部分按照開發(fā)商提供的地塊資料進行計算； 建安費用參照北京市同類項目預算價格； 其他費用以北京市有關部門規(guī)定的計費標準或參考市場平均計費標準計算。 建筑安裝工程費建安費用參考市場同類項目預算價格，地上、地下綜合考慮，以總建筑面積3,000元/平方米（含電氣、給排水、采暖、消防、公共部分裝修）計算，總計11,010萬元。 管理費用管理費用包括工程管理費及公司管理費，%計算,共計275萬元。商場部分對外整體出租，寫字樓部分整體出租或散戶出租，由于車位較少，因此車位主要滿足于寫字樓租戶租用。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計算。出租率在租賃經營期內第一年為70%，第二年為80%，從第三年起每年出租率為85%。營業(yè)稅及其附加根據(jù)國家有關規(guī)定，所有營業(yè)收入均需繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育附加稅，結合北京市規(guī)定，%。 房產稅按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的12%繳納房產稅。整個 預算期內企業(yè)無虧損，累計稅前利潤達110,?！　。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量及動態(tài)指標分析 從現(xiàn)金流量表來看（詳見附表5），在計算期內，項目累計現(xiàn)金流量為38,，項目累計凈現(xiàn)值為8,，%。資金回收能力較強。因此，在規(guī)劃條件許可情況下，建議將商場面積擴大，地上三層、地下一層全部作商場。銷售凈收入為41,。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計算。按現(xiàn)在市場價格在租賃經營期內第一年以800元/，從第二年起每年上漲5%，