【正文】 項(xiàng)目實(shí)施安排 ..............................................................100第 12 章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運(yùn)用計(jì)劃 ...............................101 投資估算基礎(chǔ) ..............................................................101 投資估算范圍 ..............................................................101 投資估算依據(jù) ............................................................101 投資估算 ..................................................................101 收入預(yù)測(cè) ..................................................................103 成本、費(fèi)用及稅金預(yù)測(cè) ......................................................104 成本費(fèi)用預(yù)測(cè) ............................................................104 稅金預(yù)測(cè) ................................................................105 財(cái)務(wù)效益分析 ..............................................................105 凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 ......................................................106 投資回收期 ..............................................................106 敏感性分析 ..............................................................106第 13 章 社會(huì)效益分析 ...........................................................107 減少企業(yè)物流支出，降低成本 ................................................107 幫助物流朝綜合化、專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代第三方物流公司邁進(jìn) ..........................107 提高蘇北地區(qū)專(zhuān)業(yè)性第三方物流服務(wù)水平 ......................................107 提升蘇北地區(qū)電子商務(wù)物流配送服務(wù)水平 ......................................107 促進(jìn)蘇北沿江地區(qū)長(zhǎng)江航運(yùn)業(yè)務(wù)的發(fā)展 ........................................108 促進(jìn)蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ............................................108物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告9 促進(jìn)蘇北地區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)和運(yùn)輸市場(chǎng)的發(fā)展 ......................................108 確保地方稅源的穩(wěn)定和稅收的增長(zhǎng) ............................................108 優(yōu)化**及蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐 .................................108 促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 .............................................108第 14 章 物流中心項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策 .........................................110 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................110 政策風(fēng)險(xiǎn) ................................................................110 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................110 管理風(fēng)險(xiǎn) ................................................................110 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................111 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ..............................................................111 規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................111 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................111 規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................112 規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................112 物流中心項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范能力評(píng)估 ..............................................112第 15 章 物流中心可行性研究結(jié)論 ................................................114 物流有限公司發(fā)展戰(zhàn)略 ......................................................114 投資機(jī)遇分析 ..............................................................114 進(jìn)出壁壘分析 ..............................................................114 財(cái)務(wù)因素分析 ..............................................................114 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ..............................................................114 成功核心要素 ..............................................................115附件 1 **市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃摘要 ...............................116附件 2 **市城市總體規(guī)劃摘要 .....................................................119附件 3 **市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃摘要 .........................124附件 4 **市服務(wù)業(yè)第十一個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃 ...........................................126附件 5 **市關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策意見(jiàn) .........................................129附件 6 **市沿江開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃綱要 .................................................131附件 7 實(shí)地調(diào)研訪(fǎng)談?dòng)涗?.........................................................133附件 8 企業(yè)調(diào)研名錄 .............................................................138附件 9 物流中心經(jīng)營(yíng) 模式的選擇 ...................................................141附件 10 上海恒大陶瓷建材市場(chǎng)案例 ................................................142附件 11 其他商鋪、港口及設(shè)備租金情況調(diào)研 ........................................148物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告10第 1 章 項(xiàng)目概述 物流有限公司物流控股有限公司是海航集團(tuán)旗下投資與發(fā)展現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。借助空運(yùn)和海運(yùn)資源，采用投資、并購(gòu)、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運(yùn)輸服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，擁有一定數(shù)量核心客戶(hù)群體，設(shè)計(jì)特色快遞產(chǎn)品，建立物流服務(wù)品牌。03′。物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達(dá)，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢(shì)，將承接相關(guān)基礎(chǔ)貨物的裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)輸業(yè)務(wù)。 功能定位物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告12本項(xiàng)目分為倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易、融資和信息功能于一體。(3) 貨運(yùn)配載區(qū)功能貨運(yùn)配載區(qū)將為物流中心和周邊物流需求提供運(yùn)輸配送、裝卸搬運(yùn)、信息管理等服務(wù)。 物流中心是由物流有限公司自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，因此，物流有限公司必須做好“七通一平”配套設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)物流中心的發(fā)展目標(biāo)是國(guó)內(nèi)知名的服務(wù)高效、管理科學(xué)、業(yè)務(wù)面廣泛、輻射范圍大的專(zhuān)業(yè)第三方物流中心、物流集團(tuán)蘇北運(yùn)營(yíng)中心。物流有限公司負(fù)責(zé)“七通一平” 、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)組織中心項(xiàng)目招商。 物流有限公司成立專(zhuān)門(mén)的物流中心管理機(jī)構(gòu)對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。其作為物流有限公司辦公場(chǎng)所，同時(shí)，可向入園企業(yè)出租辦公場(chǎng)所。購(gòu)置一定數(shù)量的卡車(chē)、叉車(chē)等物流設(shè)備，出租于各物流需求方，滿(mǎn)足其倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、運(yùn)輸配送的要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)評(píng)本項(xiàng)目在2022年開(kāi)始建設(shè), 2022年底工程全部竣工，2022年全面投入使用。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)成本敏感，經(jīng)營(yíng)收入對(duì)項(xiàng)目影響較小。 2) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是中心與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展前景關(guān)系密切，以及各物流中心之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目成功核心要素要確保項(xiàng)目順利地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中應(yīng)注重以下幾點(diǎn)成功核心要素： 第一，強(qiáng)化國(guó)資背景，爭(zhēng)取有關(guān)部門(mén)在項(xiàng)目建設(shè)以及市政配套費(fèi)用補(bǔ)貼與減免等方面的支持，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 第四，招商階段，初期可適當(dāng)降低入駐門(mén)檻，促進(jìn)具有一定規(guī)模和知名度的企業(yè)進(jìn)入中心，創(chuàng)造知名企業(yè)品牌，發(fā)揮示范作用，集聚人氣，培育市場(chǎng)，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)集聚的環(huán)境。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告17物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告18第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 發(fā)展蘇北地區(qū)專(zhuān)業(yè)第三方物流服務(wù)的需要隨著社會(huì)化分工的不斷深入，制造企業(yè)的功能正在被逐步縮小，以幫助其回歸到最核心的任務(wù)制造。傳統(tǒng)的工業(yè)制造企業(yè)大都直接購(gòu)入原材料，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行加工生產(chǎn)，這種“大而全”的思想不利于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而蘇北城市是重要的經(jīng)濟(jì)、交通樞紐,有物流發(fā)展的需求壓力和有利的發(fā)展條件。**港區(qū)地處長(zhǎng)江北岸，上接泰興下連南通，借助江陰長(zhǎng)江大橋連接江陰和張家港兩市。本項(xiàng)目的建成，會(huì)帶動(dòng)**本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的崛起。本項(xiàng)目可以做為阿里巴巴、淘寶、慧聰網(wǎng)、eBay 中國(guó)、京東商城等著名的 B2B、B2C電子商務(wù)網(wǎng)站在蘇北地區(qū)的配送、分撥中心。 為蘇北地區(qū)快遞市場(chǎng)提供配套的需要電子商務(wù)的發(fā)展,從某種程度上來(lái)講帶領(lǐng)快遞業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。本項(xiàng)目可以作為全國(guó)快遞企業(yè)在蘇北地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)、節(jié)點(diǎn)、中轉(zhuǎn)、分揀和分撥中心。本項(xiàng)目位于長(zhǎng)江沿岸，可提供散雜件堆場(chǎng)服務(wù)，滿(mǎn)足長(zhǎng)江航運(yùn)業(yè)務(wù)的需要。 促進(jìn)**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要**市二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重逐年上升，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022 年的∶∶ 調(diào)整為 2022 年的 ∶∶，第三產(chǎn)業(yè)的比重進(jìn)一步加大。形成船舶制造、特色冶金、糧食物流、木材加工、能源石化為臨江主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成全國(guó)微特電機(jī)及控制產(chǎn)業(yè)基地、省船舶出口基地和全國(guó)最大的民營(yíng)船舶制造基地。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告21物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告22第 3 章 **市、**市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景研究 **市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展前景 **市經(jīng)濟(jì)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)**市地處沿海和長(zhǎng)江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，西連揚(yáng)州，北面和東北毗鄰鹽城，東依南通，南與蘇州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江所轄揚(yáng)中市隔江相望，地理位置優(yōu)越。 圖 32 **市財(cái)政收入狀況（單位：億元）資料來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營(yíng)中心）可行性研究報(bào)告23 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)圖 33 2022 年**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局1) 第一產(chǎn)業(yè) 近年來(lái)，**市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)向好。繼續(xù)推進(jìn)全面小康“十百千”工程，新創(chuàng)市級(jí)全面小康先行村 250