【正文】 ...............................................110 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................111 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ..............................................................111 規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................111 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................111 規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................112 規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................112 物流中心項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范能力評(píng)估 ..............................................112第 15 章 物流中心可行性研究結(jié)論 ................................................114 物流有限公司發(fā)展戰(zhàn)略 ......................................................114 投資機(jī)遇分析 ..............................................................114 進(jìn)出壁壘分析 ..............................................................114 財(cái)務(wù)因素分析 ..............................................................114 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ..............................................................114 成功核心要素 ..............................................................115附件 1 **市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃摘要 ...............................116附件 2 **市城市總體規(guī)劃摘要 .....................................................119附件 3 **市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃摘要 .........................124附件 4 **市服務(wù)業(yè)第十一個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃 ...........................................126附件 5 **市關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策意見 .........................................129附件 6 **市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要 .................................................131附件 7 實(shí)地調(diào)研訪談?dòng)涗?.........................................................133附件 8 企業(yè)調(diào)研名錄 .............................................................138附件 9 物流中心經(jīng)營 模式的選擇 ...................................................141附件 10 上海恒大陶瓷建材市場(chǎng)案例 ................................................142附件 11 其他商鋪、港口及設(shè)備租金情況調(diào)研 ........................................148物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告10第 1 章 項(xiàng)目概述 物流有限公司物流控股有限公司是海航集團(tuán)旗下投資與發(fā)展現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。物流目前旗下有輪船有限公司、揚(yáng)州育洋海運(yùn)有限公司等海運(yùn)企業(yè)，擁有海航集團(tuán)下屬的客機(jī)腹艙網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)航空貨運(yùn)資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設(shè)立物流分支機(jī)構(gòu)，并計(jì)劃擴(kuò)展到中國大陸 160 個(gè)城市，成立了**新華港務(wù)有限公司并將以此為基礎(chǔ)發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。借助空運(yùn)和海運(yùn)資源，采用投資、并購、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運(yùn)輸服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設(shè)計(jì)特色快遞產(chǎn)品，建立物流服務(wù)品牌。項(xiàng)目北邊緊接沿江公路和**糧食產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)南側(cè)緊鄰在建的碼頭工程；隔物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告11江與張家港市相望，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 120176。03′。本項(xiàng)目將依托海航集團(tuán)整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團(tuán)物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為海航集團(tuán)物流在蘇北地區(qū)的運(yùn)營中心。物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達(dá)，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢(shì)，將承接相關(guān)基礎(chǔ)貨物的裝卸、倉儲(chǔ)及運(yùn)輸業(yè)務(wù)。本項(xiàng)目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前**市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運(yùn)輸車隊(duì)，市場(chǎng)上散雜貨物流服務(wù)有一定投資空間。 功能定位物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告12本項(xiàng)目分為倉儲(chǔ)物流區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、交易、融資和信息功能于一體。商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務(wù)辦公、金融服務(wù)等功能。(3) 貨運(yùn)配載區(qū)功能貨運(yùn)配載區(qū)將為物流中心和周邊物流需求提供運(yùn)輸配送、裝卸搬運(yùn)、信息管理等服務(wù)。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務(wù)區(qū)和倉儲(chǔ)物流區(qū)。 物流中心是由物流有限公司自主開發(fā)經(jīng)營，因此，物流有限公司必須做好“七通一平”配套設(shè)施建設(shè)。3) 辦公樓 物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機(jī)構(gòu)使用。 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)物流中心的發(fā)展目標(biāo)是國內(nèi)知名的服務(wù)高效、管理科學(xué)、業(yè)務(wù)面廣泛、輻射范圍大的專業(yè)第三方物流中心、物流集團(tuán)蘇北運(yùn)營中心。本項(xiàng)目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務(wù)收入將達(dá)到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。物流有限公司負(fù)責(zé)“七通一平” 、倉庫、辦公樓、信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)組織中心項(xiàng)目招商。 項(xiàng)目經(jīng)營模式物流中心的運(yùn)營機(jī)制采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，即物流有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動(dòng)和引導(dǎo)物流企業(yè)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實(shí)現(xiàn)物流中心物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告14涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。 物流有限公司成立專門的物流中心管理機(jī)構(gòu)對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。綜合服務(wù)區(qū)由綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)運(yùn)營，投資興建綜合辦公樓以及相關(guān)配套服務(wù)，以餐廳、超市等基礎(chǔ)設(shè)施為資產(chǎn)，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務(wù)。其作為物流有限公司辦公場(chǎng)所，同時(shí)，可向入園企業(yè)出租辦公場(chǎng)所。2) 倉儲(chǔ)物流區(qū)經(jīng)營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計(jì)70,000平方米。購置一定數(shù)量的卡車、叉車等物流設(shè)備，出租于各物流需求方，滿足其倉儲(chǔ)、裝卸、運(yùn)輸配送的要求。倉儲(chǔ)方面，由物流有限公司牽頭的項(xiàng)目公司自行興建 120 畝的堆場(chǎng)，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內(nèi)的相關(guān)需求企業(yè)提供物流配送服務(wù)。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)評(píng)本項(xiàng)目在2022年開始建設(shè), 2022年底工程全部竣工，2022年全面投入使用。截止2030年項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營成本敏感，經(jīng)營收入對(duì)項(xiàng)目影響較小。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)物流中心具有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)則相對(duì)較為明顯。 2) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是中心與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展前景關(guān)系密切，以及各物流中心之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 4) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是項(xiàng)目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項(xiàng)目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 項(xiàng)目成功核心要素要確保項(xiàng)目順利地開發(fā)運(yùn)營，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中應(yīng)注重以下幾點(diǎn)成功核心要素： 第一，強(qiáng)化國資背景，爭(zhēng)取有關(guān)部門在項(xiàng)目建設(shè)以及市政配套費(fèi)用補(bǔ)貼與減免等方面的支持，降低項(xiàng)目開發(fā)成本，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產(chǎn)業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進(jìn)土地利用的有序化、合理化、科學(xué)化。 第四，招商階段，初期可適當(dāng)降低入駐門檻，促進(jìn)具有一定規(guī)模和知名度的企業(yè)進(jìn)入中心，創(chuàng)造知名企業(yè)品牌，發(fā)揮示范作用，集聚人氣，培育市場(chǎng)，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)集聚的環(huán)境。 物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告16第六，建立和完善管理機(jī)制，組建專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、大型企業(yè)集團(tuán)及各種機(jī)構(gòu)廣泛結(jié)盟，加強(qiáng)推廣、樹立品牌、擴(kuò)大影響。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告17物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告18第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 發(fā)展蘇北地區(qū)專業(yè)第三方物流服務(wù)的需要隨著社會(huì)化分工的不斷深入，制造企業(yè)的功能正在被逐步縮小，以幫助其回歸到最核心的任務(wù)制造。因此，第三方物流也在逐步進(jìn)入中國企業(yè)的視野之內(nèi)。傳統(tǒng)的工業(yè)制造企業(yè)大都直接購入原材料，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行加工生產(chǎn)，這種“大而全”的思想不利于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經(jīng)濟(jì)整體提升的主要“瓶頸”之一。然而蘇北城市是重要的經(jīng)濟(jì)、交通樞紐,有物流發(fā)展的需求壓力和有利的發(fā)展條件。 促進(jìn)蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要經(jīng)濟(jì)是構(gòu)成人類社會(huì)生活的一個(gè)重要活動(dòng)，流通是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)重要功能，而物流是流通的重要組成部分。**港區(qū)地處長江北岸，上接泰興下連南通，借助江陰長江大橋連接江陰和張家港兩市。隨著腹地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來**港區(qū)將是**港實(shí)現(xiàn)跨江聯(lián)動(dòng)和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)、輻射蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體港區(qū)。本項(xiàng)目的建成，會(huì)帶動(dòng)**本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的崛起。本項(xiàng)目建成后，每年新增的巨大交易額無疑將對(duì)**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入的提高有著巨大的推進(jìn)作用，促進(jìn)**經(jīng)濟(jì)更好更快的發(fā)展。本項(xiàng)目可以做為阿里巴巴、淘寶、慧聰網(wǎng)、eBay 中國、京東商城等著名的 B2B、B2C電子商務(wù)網(wǎng)站在蘇北地區(qū)的配送、分撥中心。沃爾瑪?shù)墓?yīng)商根據(jù)各分店的訂單將貨品送至沃爾瑪?shù)呐渌椭行模渌椭行膭t負(fù)責(zé)完成對(duì)商品的篩選、包裝和分檢工作。 為蘇北地區(qū)快遞市場(chǎng)提供配套的需要電子商務(wù)的發(fā)展,從某種程度上來講帶領(lǐng)快遞業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。電子商務(wù)物流已經(jīng)成為快遞產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點(diǎn)。本項(xiàng)目可以作為全國快遞企業(yè)在蘇北地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)、節(jié)點(diǎn)、中轉(zhuǎn)、分揀和分撥中心。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠(yuǎn)洋，其中遠(yuǎn)洋石油運(yùn)輸航線已達(dá)美洲。本項(xiàng)目位于長江沿岸，可提供散雜件堆場(chǎng)服務(wù)，滿足長江航運(yùn)業(yè)務(wù)的需要。經(jīng)營 40,000 噸級(jí)多用途泊位 1 個(gè)，50,000 噸級(jí)散雜貨泊位 2 個(gè)，碼頭岸線總長度 800 米，物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告20前沿水深達(dá)15 米，設(shè)計(jì)年吞吐量為 320 萬噸，主要經(jīng)營的貨種包括集裝箱、鋼材、水泥、木材等，碼頭計(jì)劃在 2022 年底竣工投產(chǎn)。 促進(jìn)**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要**市二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重逐年上升，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022 年的∶∶ 調(diào)整為 2022 年的 ∶∶，第三產(chǎn)業(yè)的比重進(jìn)一步加大。**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)完全成為工業(yè)主導(dǎo)型。形成船舶制造、特色冶金、糧食物流、木材加工、能源石化為臨江主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成全國微特電機(jī)及控制產(chǎn)業(yè)基地、省船舶出口基地和全國最大的民營船舶制造基地。近年來，**的第二產(chǎn)業(yè)一直占主導(dǎo)位置，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢(shì)。物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告21物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告22第 3 章 **市、**市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景研究 **市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展前景 **市經(jīng)濟(jì)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)**市地處沿海和長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，西連揚(yáng)州，北面和東北毗鄰鹽城，東依南通，南與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江所轄揚(yáng)中市隔江相望，地理位置優(yōu)越。1) **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)圖 31 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計(jì)局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。 圖 32 **市財(cái)政收入狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計(jì)局物流中心項(xiàng)目（物流蘇北運(yùn)營中心）可行性研究報(bào)告23 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)圖 33 2022 年**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源：**市統(tǒng)計(jì)局1) 第一產(chǎn)業(yè) 近年來，**市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)向好。加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化進(jìn)程，新增龍頭企業(yè) 10 家。繼續(xù)推進(jìn)全面小康“十百千”工程，新創(chuàng)市級(jí)全面小康先行村 250 個(gè)。2022 年至 2022 年，**市第一產(chǎn)業(yè)年平均增長率在