【正文】 圖 34 **市近年第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：。農(nóng)村生產(chǎn)生活條件進一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網(wǎng)。社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。強化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)，新增國家級農(nóng)業(yè)標準化示范區(qū) 1 個，新增國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品和有機食品 50 個。2) **市財政收入近年來增長迅速如圖 32 所示，**市 2022 年的財政收入是 2022 年的 倍，年均增長率在%。 經(jīng)濟規(guī)模 **市經(jīng)濟實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產(chǎn)總值早在 2022 年就突破了千億大關(guān)，2022 年達 1, 億元。本項目建成后，將進一步帶動二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，無疑推動**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理化。在**市工業(yè)經(jīng)濟中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。近年來，**市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 1, 億元，同比增長 %。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長%。 本項目的建設(shè)在為江蘇**、**以及長江流域的港口腹地提供倉儲服務(wù)的同時，可以成為物流集團新華港務(wù)有限公司在長江流域的物流基地，為新華港務(wù)有限公司的散雜件、集裝箱業(yè)務(wù)在長江流域的發(fā)展提供保障（包括江海聯(lián)運的換裝、集散等業(yè)務(wù)） ，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 發(fā)揮新華港務(wù)碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務(wù)的需要新華港務(wù)有限公司成立于 2022 年 6 月，是物流集團成立后投資興建的第一家碼頭企業(yè)。　在近期舉行的長江港航工作座談會議上提出了奮力推進長江航運發(fā)展新跨越的總體思路。 發(fā)展**地區(qū)長江航運業(yè)務(wù)需要長江航運業(yè)務(wù)主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務(wù)。電子商務(wù)與快遞服務(wù)的結(jié)合是一個相互促進、共贏發(fā)展的過程,電子商務(wù)不僅帶動了快遞業(yè)的快速增長,而且有利于快遞提升服務(wù)質(zhì)量,加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,加快向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型；同時,優(yōu)質(zhì)的快遞服務(wù)也是推動電子商務(wù)新型模式發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要基礎(chǔ)。快遞物流與電子商務(wù)是新經(jīng)濟時代兩個發(fā)展密切相關(guān)、業(yè)務(wù)互為支撐的行業(yè)。物流中心項目擁有優(yōu)越的海運、陸運運輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國東南區(qū)域，且土地利用成本相對較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務(wù)物流業(yè)務(wù)的需要。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。 為蘇北地區(qū)電子商務(wù)提供物流配送的需要電子商務(wù)作為一個新興的商務(wù)活動，為物流創(chuàng)造了一個虛擬性的運動空間。同時，由于本項目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上**港區(qū)的間接物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告19經(jīng)濟腹地作用，本項目的建成運營將會為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟的崛起起到一定的推動作用?？紤]**港區(qū)規(guī)模所能輻射的范圍和周邊其他港區(qū)發(fā)展情況，**港區(qū)的直接經(jīng)濟腹地為**市，間接腹地為蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)。作為**港三大港區(qū)之一，**港區(qū)主要服務(wù)于**市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側(cè)的泰興市部分地區(qū)。它們之間有著密切的關(guān)連：物流變化，會給整個經(jīng)濟帶來影響；經(jīng)濟發(fā)生變化，物流也不得不發(fā)生變化。國內(nèi)航運、物流業(yè)巨頭海航集團及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運作水平提升的需要。因此蘇北欲實現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實現(xiàn)新型工業(yè)化的一個重要障礙。物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務(wù)供應(yīng)商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務(wù)：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領(lǐng)域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關(guān)的業(yè)務(wù)外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務(wù)，從而專注于所從事的專業(yè)領(lǐng)域，增強核心業(yè)務(wù)的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降低，蘇北地區(qū)企業(yè)可以借助第三方物流的操作，充分整合供應(yīng)鏈，實現(xiàn)國際化的發(fā)展。蘇北地區(qū)聚集著大量裝備制造、商貿(mào)流通、電子信息的工業(yè)企業(yè)，具有明顯的第三方物流服務(wù)需求。其他的經(jīng)銷、物流業(yè)務(wù)都開始轉(zhuǎn)而由其他的獨立部門完成。 編制依據(jù)國家發(fā)改委、商務(wù)部、公安部、交通部、鐵道部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定的《關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ，2022 年 8 月；國家計委《綜合交通體系發(fā)展“十五”重點專項規(guī)劃》 ； 江蘇省《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實施綱要》 ；《國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會近期重點工作的通知》 ；《江蘇省委省府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實施綱要》 ；《**市城市總體規(guī)劃綱要（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ；《**市綜合交通發(fā)展“十一五”專項規(guī)劃》 ；《**市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要》 ；《**城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市物流業(yè)規(guī)劃》 ；《**市沿江工業(yè)園區(qū)新港園區(qū)規(guī)劃》 。 第五，根據(jù)中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結(jié)合入駐企業(yè)的需求，把握市場行情變化的趨勢與產(chǎn)業(yè)集聚的情況，可以對土地規(guī)劃與利用進行進一步研究與完善。 第三，強化品牌效應(yīng)，加強招商力度，避免因招商不力、資金周轉(zhuǎn)困難帶來的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險。對中心開發(fā)產(chǎn)生新增稅收，建議由稅務(wù)部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設(shè)施，改善中心內(nèi)的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進一步促進中心的發(fā)展。 其中，政策風(fēng)險防范能力一般，市場風(fēng)險具備一定防范能力，管理風(fēng)險具備一定防范能 力，財務(wù)風(fēng)險防范能力較好。 3) 管理風(fēng)險，主要是物流中心經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人才不足。 1) 政策風(fēng)險，主要是政府的服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關(guān)政策執(zhí)行的實際效果。本項目投資收益較好，符合物流園區(qū)項目投資收益平均水準、收益會比較穩(wěn)定。靜態(tài)投資回收期：；動態(tài)投資回收期：。項目啟動物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告15后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。 項目投資與資金運作本項目開發(fā)總投資約 22,152 萬元，包括土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、設(shè)備采購費用等。建設(shè)貨運配載區(qū)，建設(shè) 2 棟樓可容納 50 個物流企業(yè)，采取招商引進社會第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關(guān)物流需求。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產(chǎn)品的散雜件倉儲，2座用于電子商務(wù)物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務(wù)的中轉(zhuǎn)倉庫。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務(wù)。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。1) 綜合服務(wù)區(qū)經(jīng)營模式公共物流信息平臺由物流有限公司負責(zé)經(jīng)營和管理。 物流有限公司負責(zé)中心的“七通一平”建設(shè)，重要公用設(shè)施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時，組織中心項目招商，建設(shè)中心內(nèi)的公共物流信息平臺。 物流有限公司成立專門的中心管理機構(gòu)對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。 項目開發(fā)模式物流中心采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)—經(jīng)營模式，即物流有限公司負責(zé)開發(fā)物流中心并率先在中心展開經(jīng)營，帶動和引導(dǎo)物流企業(yè)入駐中心經(jīng)營，并開展電子商務(wù)物流等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)中心業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務(wù)。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設(shè)有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。2) 物流設(shè)施、裝卸設(shè)備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內(nèi)配有叉車便于開展物流作業(yè)。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告13 配套設(shè)施1) 七通一平 中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標準為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污、燃氣七通和場地平整。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉(zhuǎn)或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務(wù)。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務(wù)。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項目內(nèi)容商務(wù)辦公 園區(qū)管理、商務(wù)辦公、物流信息中心、金融服務(wù)等綜合服務(wù)商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務(wù)區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務(wù)區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務(wù)區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。**市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務(wù)的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。 項目投資機遇近年來，**市為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，出臺了一系列加快服務(wù)業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。24′，北緯 32176。 項目概況物流**物流中心項目（以下簡稱：物流中心）位于長江下游江蘇省**市轄區(qū)的章春港，即江蘇省**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計劃用地 400 畝。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來物流發(fā)展目標是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務(wù)覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務(wù)的綜合物流服務(wù)的供應(yīng)商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質(zhì)物流服務(wù)。物流是國內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結(jié)合的道路，整合國際、國內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產(chǎn)增長點在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。受物流有限公司的委托，由上海 SDJ 投資咨詢有限公司編制物流**物流中心項目可行性研究報告。物流**物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。目前，開發(fā)區(qū)的物流設(shè)備、設(shè)施相對落后，服務(wù)水平不高，物流服務(wù)匱乏。近年來，**市經(jīng)濟發(fā)展步伐加快，特別是對外貿(mào)易的高速增長，現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)在數(shù)量上急速增加。**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及**市其他幾個江蘇省批準的省級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇沿江地區(qū)經(jīng)濟增長的較快的地區(qū)之一。隨著**市沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，特別是兩岸聯(lián)動開發(fā)，為**加快發(fā)展帶來了重大歷史機遇。 物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告1前 言**市是長三角地區(qū)的重要城市，也是蘇中地區(qū)的重要經(jīng)濟中心之一。近年來，隨著長三角一體化進程的不斷推進，產(chǎn)業(yè)梯度的轉(zhuǎn)移加快，**已經(jīng)進入了工業(yè)化、城市化和國際化加速發(fā)展的重要階段，經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)和內(nèi)在動力進一步增強。2022 年 7 月，**市正式提出了“以港興市，港城相依”的主體戰(zhàn)略，即以建設(shè)現(xiàn)代化的**港為目標，以發(fā)展港口經(jīng)濟為核心，以推進港城互動為追求，大力建設(shè)中高端制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地，著力構(gòu)建宜居的生活環(huán)境和良好的生態(tài)環(huán)境。近年來 GDP、出口創(chuàng)匯額、利稅總額等各項指標均以高速度持續(xù)增長。同時，**市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各園區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)為主的生產(chǎn)制造業(yè)，原材料成本高、生產(chǎn)方式先進、產(chǎn)品附加值高，從而對原材料國際采購及產(chǎn)成品的倉儲、生產(chǎn)物流、成品全球范圍內(nèi)分撥配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，對客戶的響應(yīng)速度要求大幅度提高。為了完善**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的功能，進一步改善**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，為區(qū)內(nèi)企業(yè)國際化運作節(jié)省物流成本，提高他們的國際競爭能力，物流有限公司計劃在**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新港工業(yè)園內(nèi)建設(shè)物流中心。本項目將依托海航集團整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團物流在蘇北地區(qū)的運營中心。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告2目 錄前 言 ...........................................................................1第 1 章 項目概述 ..........