【正文】 。在按照比較 保守和穩(wěn)妥的運營條件下，經(jīng)測算，本項目實施后的效益指標仍較好。 資金風險 本項目的資金風險可能主要有以下兩個方面的風險，一是建設(shè)資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施，影響項目發(fā)揮效益；二是項目建成后，由于市場、管理等因素的影響造成經(jīng)濟效益差，投資回報率低。 管理風險 管理風險主要是指在項目運營過程中管理不善，造成項目不能按計劃順利完成和管理效率低下給項目帶來的風險。該公司多年來的營運實踐家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 44 證明，主要銷售和管理人員沒有流失，比較注重員工整體素質(zhì)的提升，已建立了科學的人員培訓制度和體系，員工的整體素 質(zhì)較高，對企業(yè)的依存度較高，企業(yè)的向心力和凝聚力較強。 人員風險 人員風險主要是指項目可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技能人員流失給項目造成的風險。 本項目實施單位已建立了比較穩(wěn)定的貨運營銷渠道和客戶群，占領(lǐng)了一定的市場份額。本項目實施符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家近期積極鼓勵發(fā)展的項目，項目實施不存在政策方面的風險。簡要分析如下： 政策風險 政策風險主要是項目可能存在不符合國家有關(guān)政策給項目實施帶來的風險。 家居裝飾 批發(fā)市場建 設(shè) 工程是目前 大荔縣 地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、設(shè)施最好的專業(yè) 家居裝飾 市 場 ， 可提供攤 位 20200平方米 ，安置就業(yè) 500 余 人，對加快現(xiàn)代流通服務網(wǎng)絡建設(shè) 、推動家居建材市場發(fā)展意義重大 。本項目的實施有利于 促進社會主義新農(nóng)村建設(shè) ，構(gòu)建社會主義和諧社會。本項目的實施對于促進該地區(qū) 家居裝飾 流通體系的健康發(fā)展，促進城鎮(zhèn) 家居裝飾 供應網(wǎng)絡和 家居裝飾 集貿(mào)市場的積極發(fā)展，穩(wěn)步發(fā)展 家居裝飾 交易，引導 家居裝飾 企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作組織建立地區(qū) 家居裝飾 公共信息平臺，促進 家居裝飾 網(wǎng)上交易 具有重要的意義 。家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 42 第十 四 章 社會效益 進一步加強陜西省 家居裝飾 流通體系建設(shè) 國務院非常重視農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和批發(fā)市場的建設(shè) ， 強調(diào)改革流通體制 ,健全市場規(guī)則 ， 加強市場管理 ， 盡快建成統(tǒng)一開放、競爭有序的 家居裝飾 批發(fā)市場。投資利潤 率為 %，投資利稅率為 %；全部投資財務內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準收益率；全部投資回收期 年；財務凈現(xiàn)值 萬元；不確定性分析顯示本項目盈虧平衡點不高；銷售價格及 原料收購價格 對項目收益的影響較大，但在銷售價格及 原料收購 價格分別降低 5%和提高 5%的不利因素影響下，項目財務內(nèi)部收益率仍為%和 %，表明項目具有一定的抗風險能力。表明項目具有一定的抗風險能力，詳見經(jīng)濟評價附敏感性分析表及敏感性分析圖。 敏感性分析 對該項目進行敏感性分析可見： 銷售價格及原材料價格的變化對項目效益的影響最大，最為敏感。 財務不確定性分析 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 41 盈虧平衡分 析 該項目生產(chǎn)能力達到設(shè)計生產(chǎn)能力的 %即可保本。 投資回收期（ pt） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（ pt）是指以項目的凈收益抵償全部投資（固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需要的時間。 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務凈現(xiàn)值（ FNPV）是指按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。其計算公式如下： %1 0 0?? 項目總投資 稅總額年利稅總額或年平均利投資利稅率 本項目投資利稅率 ＝ % 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 40 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 財務盈利能力分析 投資利潤率 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤率是指項目達到設(shè)計能力的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額（指年產(chǎn)品銷售收入 年銷售稅金及附加 年總成本費用）與項目總投資（指固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期利息 +流動資金）的比率。固定資產(chǎn)折舊數(shù)據(jù)詳見經(jīng)濟評價附表 11。 折舊費 固定資產(chǎn)折舊均采用平均年 限法計算。 修理費 項目改造完成后年修理費用均取固定資產(chǎn)原值的 %，年修理費用估算為 萬元。 工資福利費 項目建成后年平均工資標準分別按銷售人員 15000 元 /人、管理家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 39 人員 20200 元 /人計算。 產(chǎn)品總成本及費用估算 燃料動力費 項目建成后消耗的燃料動力主要為水、電 、原煤 ，水按 元/噸、電按 元 /度 、原煤 600 元 /噸 計算。 以上年經(jīng)營收入合計為 1524 萬元。 商務中心收入 本項目商務中心 2020 平方米，每平方米月收入為 25 元 /月 .m2，年商務中心收入為 60 萬元。 表 131 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅稅率 5 企業(yè)所得稅 25 城市維護建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 38 教育費附加 3 財務測算 年銷售收入 根據(jù)項目建設(shè)單位提供的資料及市場調(diào)查結(jié)果，該項目 年收入有： 部分交易 大廳 收入 本項目可用于租賃的面積 20200 平方米，租賃費為 50 元 /月 .平方米，年收入為 1200 萬元。 企業(yè)所得稅的計算 本項目按照企業(yè)所得稅 25%進行計算。 計算期的確定 根據(jù)本項目實際，確定項目 計算期為 20 年，其中建設(shè)期 2 年，運營期 18 年。根據(jù)本項目實際情況，主要進行了財務評價，在此基礎(chǔ)上進行了不確定性分析。 第一年 60%，第二年 40%。 表 121 項目總投資估算表 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 35 序號 工程或費用名稱 估算價值 (萬元） 建安 設(shè)備 其他 合計 一 工程費用 4490 630 5120 1 土建工程 4370 4370 2 設(shè)備購置 630 630 3 設(shè)備安裝 0 4 總體工程 120 120 二 其他費用 1 土地費用 1 建設(shè)單位管理費 2 勘察設(shè)計費 3 工程監(jiān)理費 4 市政配套費 5 辦公家具購置費 6 生產(chǎn)職工培訓費 7 招標費 三 基本預備費 四 建設(shè)期利息 合 計 土建工程投資表 序號 項目名稱 建筑面積（ m2） 單價（元/m2） 合計（萬元） 占地面積（ m2） 合 計 33500 4370 21750 1 商務信息辦公樓 2020 1200 240 500 2 家居裝飾貨物倉 庫 10000 800 800 10000 3 交易大廳 20200 1600 3200 10000 4 管理人員宿舍 500 1000 50 250 5 其它配套設(shè)施用 房 1000 800 80 1000 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 36 購置設(shè)備及安裝工程投資表 單位：（萬元） 序號 設(shè)備名秤 數(shù)量 設(shè)備單價 設(shè)備單價 （臺 /套） 購置費 安裝費 合 計 購置費 安裝費 合 計 29 0 630 630 0 1 空氣壓縮機 2 120 240 240 0 2 變壓器 2 30 60 60 0 3 變配電設(shè)施 3 30 90 90 0 4 鍋爐 2 30 60 60 0 5 電梯 3 60 180 180 0 資金籌措及使用計劃 資金籌措 本項目資金來源為 全部 由 建設(shè)單位自籌。 投資估算 經(jīng)估算，本 項目建設(shè)規(guī)?？偼顿Y為 7540 萬元，其中：工程費用4490 萬元，其它費用 1835 萬元，預備費用 348 萬 元 ，建設(shè)期利息 萬元 。 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 34 第十 二 章 投資估算及資金籌措方案 投資估算 編制依據(jù) 國家有關(guān)部門關(guān)于可行性研究階段投資估算的編制要求； 陜西省現(xiàn)行的建安工程綜合概預算定額及全國統(tǒng)一安裝定額陜西省價目表； 原國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》標準； 陜西省工程建設(shè)其它費用 定額； 陜西省物價局、財政廳、建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的通知 (陜價行發(fā) [2020]17 號 )。開始建設(shè)場地三通一平、土建施工、設(shè)備購置及安裝、人員培訓等各項工程建設(shè)內(nèi)容。 乾州青龍果品批發(fā)公司乾州果品批發(fā) 市場項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 33 附圖 112 項目實施進度橫道圖 序號 日 期 內(nèi) 容 第 13 個月 第 416 個月 第 1718 個月 1 完成該項目的前期準備，委托勘察、設(shè)計單位、同時辦理有關(guān)審批手續(xù)。開始建設(shè)場地三通一平、土建施工、設(shè)備購置及安裝、人員培訓等各項工程建設(shè)內(nèi)容。具體進度安排如下 (后附項目實施進度橫道圖 )： 項目建設(shè)分三 個階段完成： 第 13 個月，完成該項目的前期準備，委托勘察、設(shè)計單位、同時辦理有關(guān)審批手續(xù)。在招標過程中，一定要嚴格遵守國家和陜西省的有關(guān)規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀、違法行為的發(fā)生。 項目招投標 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和陜西省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法的規(guī)定，如果施工單項合同估算價在 100萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等 貨物的單項合同估算價在 50 萬元以上的采購；勘察、設(shè)計、監(jiān)理單項合同價在 30 萬元以上的服務；項目投資在 500 萬元以上的建設(shè)項目，必須進行公開招標。 本項目 實施 完成后嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復的內(nèi)容進行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。 因工作需要動用明火時，必須采取妥善的防護措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導批準，在專人監(jiān)護下進行。消防器材的日常保養(yǎng)、維護由專職消防員負責。 嚴格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。市場根據(jù)防火要求劃分不同的防火分區(qū)。建筑物內(nèi)設(shè)置消防安全通道、應急照明系統(tǒng)。保證 市場經(jīng)營在安全狀態(tài)下運行。在安全隱患處有警示標記。貨物搬運必須文明搬運。施工過程中要有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預案，并