【正文】 **市有銷售收入超過 100 億元的春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、新世紀造船等大型企業(yè)集團；陵光集團、梅蘭集團、林海集團、興達鋼簾線公司等一批規(guī)模企業(yè)團隊；中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產量全國領先；空調、冰箱、微。**市擁有輕工、紡織、冶金、食品、建材等傳統(tǒng)產業(yè)；醫(yī)藥、機電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導產業(yè)；戴南不銹鋼、靖江微特電機、泰興減速機、姜堰五金等十大特色產業(yè)集群；新材料、新能源、電子信息及生物產業(yè)等新興產業(yè)。伴隨**市經濟的進一步發(fā)展，居民生活水平將繼續(xù)穩(wěn)步提高。圖 37 **市近幾年人口變化趨勢(單位：萬人)資料來源：**市統(tǒng)計局 消費結構2022 年至今，**市城鎮(zhèn)居民可支配收入實現(xiàn)持續(xù)、高速增長。**市的三產結構還有待進一步的優(yōu)化，提高第三產業(yè)的比重，形成三大產業(yè)以適..合的比例均衡發(fā)展?？傮w上來說，**市的第三產業(yè)還未得到充分的發(fā)展，所占比重較低。2022 至 2022 年，占有比例分別為%、%、%、%、%?？傮w來看，**市近年來第三產業(yè)發(fā)展較快，年均產值增長率達 %。圖 35 **市近年第二產業(yè)產值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局3) 第三產業(yè)**市的第三產業(yè)近幾年發(fā)展較快，形成了門類齊全，各業(yè)并舉，多種經濟成分共存，以商貿餐飲、交通運輸、郵電通訊等傳統(tǒng)產業(yè)為支撐，房地產、金融、保險等現(xiàn)代服務業(yè)迅速興起的發(fā)展格局。2022 年末全市共有建筑施工企業(yè) 680 家，從業(yè)人員 萬。機電、化工、醫(yī)藥三大支柱產業(yè)產值 1, 億元，銷售收入 2, 億元，利稅 億元，分別比上年增長 %，%和 %。2022 年規(guī)模以上工業(yè)產品銷售率 %，工業(yè)經濟效益綜合指數(shù) %，比上年提高 個百分點。全市規(guī)模以上工業(yè)總產值 3, 億元，增長 %。工業(yè)增加值占生產總值的比重達到 %。2022 年至 2022 年，**市第一產業(yè)年平均增長率在 %。繼續(xù)推進全面小康“十百千”工程，新創(chuàng)市級全面小康先行村 250 個。加快推進農業(yè)產業(yè)化、市場化進程，新增龍頭企業(yè) 10 家。 圖 32 **市財政收入狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局.. 經濟結構圖 33 2022年**市產業(yè)結構資料來源：**市統(tǒng)計局1) 第一產業(yè) 近年來，**市農業(yè)生產平穩(wěn)向好。1) **市國內生產總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢圖 31 **市國內生產總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。....第 3章 **市、靖江市整體經濟環(huán)境及發(fā)展前景研究 **市經濟現(xiàn)狀及發(fā)展前景 **市經濟規(guī)模與經濟結構**市地處沿海和長江“T”型產業(yè)帶的結合部，西連揚州，北面和東北毗鄰鹽城，東依南通，南與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江所轄揚中市隔江相望，地理位置優(yōu)越。近年來，靖江的第二產業(yè)一直占主導位置，整個產業(yè)結構呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢。形成船舶制造、特色冶金、糧食物流、木材加工、能源石化為臨江主導產業(yè)，建成全國微特電機及控制產業(yè)基地、省船舶出口基地和全國最大的民營船舶制造基地。靖江的經濟發(fā)展模式已經完全成為工業(yè)主導型。 促進靖江產業(yè)結構調整的需要靖江市二、三產業(yè)增加值占 GDP 比重逐年上升，三次產業(yè)結構由 2022 年的∶∶ 調整為 2022 年的 ∶∶，第三產業(yè)的比重進一步加大。經營 40,000 噸級多用途泊位 1 個，50,000 噸級散雜貨泊位 2 個，碼頭岸線總長度 800米，前沿水深達15 米，設計年吞吐量為 320 萬噸，主要經營的貨種包括集裝箱、鋼材、水泥、木材等，碼頭計劃在 2022 年底竣工投產。本項目位于長江沿岸，可提供散雜件堆場服務，滿足長江航運業(yè)務的需要。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠洋，其中遠洋石油運輸航線已達美洲。本項目可以作為全國快遞企業(yè)在蘇北地區(qū)的網絡、節(jié)點、中轉、分揀和分撥中心。電子商務物流已經成為快遞產業(yè)發(fā)展新的增長點。 為蘇北地區(qū)快遞市場提供配套的需要電子商務的發(fā)展,從某種程度上來講帶領快遞業(yè)進入了一個全新的發(fā)展時期。沃爾瑪?shù)墓谈鶕鞣值甑挠唵螌⒇浧匪椭廖譅柆數(shù)呐渌椭行模渌椭行膭t負責完成對商品的篩選、包裝和分檢工作。本項目可以做為阿里巴巴、淘寶、慧聰網、eBay 中國、京東商城等著名的 B2B、B2C電子商務網站在蘇北地區(qū)的配送、分撥中心。本項目建成后，每年新增的巨大交易額無疑將對靖江市的經濟發(fā)展和財政收入的提高有著巨大的推進作用，促進靖江經濟更好更快的發(fā)展。本項目的建成，會帶動靖江本地相關產業(yè)發(fā)展，推動整體經濟的崛起。隨著腹地經濟的發(fā)展，未來靖江港區(qū)將是**港實現(xiàn)跨江聯(lián)動和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動、輻射蘇北區(qū)域經濟發(fā)展的主體港區(qū)。靖江港區(qū)地處長江北岸，上接泰興下連南通，借助江陰長江大橋連接江陰和張家港兩市。 促進蘇北地區(qū)經濟結構優(yōu)化和產業(yè)升級的需要經濟是構成人類社會生活的一個重要活動，流通是經濟活動中的一個重要功能，而物流是流通的重要組成部分。然而蘇北城市是重要的經濟、交通樞紐,有物流發(fā)展的需求壓力和有利的發(fā)展條件。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經濟發(fā)展相對滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經濟整體提升的主要“瓶頸”之一。傳統(tǒng)的工業(yè)制造企業(yè)大都直接購入原材料，在企業(yè)內部進行加工生產，這種“大而全”的思想不利于提高企業(yè)的核心競爭力。因此，第三方物流也在逐步進入中國企業(yè)的視野之內。....第 2章 項目建設的必要性 發(fā)展蘇北地區(qū)專業(yè)第三方物流服務的需要隨著社會化分工的不斷深入，制造企業(yè)的功能正在被逐步縮小，以幫助其回歸到最核心的任務制造。 第六，建立和完善管理機制，組建專業(yè)經營管理團隊，與政府、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)..集團及各種機構廣泛結盟，加強推廣、樹立品牌、擴大影響。 第四，招商階段，初期可適當降低入駐門檻，促進具有一定規(guī)模和知名度的企業(yè)進入中心，創(chuàng)造知名企業(yè)品牌，發(fā)揮示范作用，集聚人氣，培育市場，創(chuàng)造良好的產業(yè)集聚的環(huán)境。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進土地利用的有序化、合理化、科學化。 項目成功核心要素要確保項目順利地開發(fā)運營，在項目進行過程中應注重以下幾點成功核心要素： 第一，強化國資背景，爭取有關部門在項目建設以及市政配套費用補貼與減免等方面的支持，降低項目開發(fā)成本，控制項目風險。 4) 財務風險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 2) 市場風險，主要是中心與當?shù)叵嚓P行業(yè)發(fā)展前景關系密切，以及各物流中心之間的激烈競爭。 項目投資風險某（靖江）物流中心具有一定的政策風險、市場風險和財務風險，管理風險則相對較為明顯。從敏感性分析看出，本項目對經營成本敏感，經營收入對項目影響較小。..截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。 項目財務測評本項目在2022年開始建設, 2022年底工程全部竣工，2022年全面投入使用。倉儲方面，由某物流有限公司牽頭的項目公司自行興建 120 畝的堆場，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內的相關需求企業(yè)提供物流配送服務。購置一定數(shù)量的卡車、叉車等物流設備，出租于各物流需求方，滿足其倉儲、裝卸、運輸配送的要求。2) 倉儲物流區(qū)經營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。其作為某物流有限公司辦公場所，同時，可向入園企業(yè)出租辦公場所。綜合服務區(qū)由綜合服務部負責運營，投資興建綜合辦公樓以及相關配套服務，以餐廳、超市等基礎設施為資產，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務。 某物流有限公司成立專門的物流中心管理機構對入駐企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務。 項目經營模式某（靖江）物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導開發(fā)，即某物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心內展開經營，帶動和引導物流企業(yè)及相關行業(yè)企業(yè)入駐經營，逐步實現(xiàn)物流中心涉及的相關產業(yè)在中心內的聚集。某物流有限公司負責“七通一平” 、倉庫、辦公樓、信息系統(tǒng)等基礎設施建設，同時組織中心項目招商。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務收入將達到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。 項目發(fā)展目標某（靖江）物流中心的發(fā)展目標是國內知名的服務高效、管理科學、業(yè)務面廣泛、輻射范圍大的專業(yè)第三方物流中心、某物流集團蘇北運營中心。3) 辦公樓 某物流有限公司投資建設辦公樓，供中心管理機構使用。 某（靖江）物流中心是由某物流有限公司自主開發(fā)經營，因此，某物流有限公司必須做好“七通一平”配套設施建設。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務區(qū)和倉儲物流區(qū)。(3) 貨運配載區(qū)功能貨運配載區(qū)將為某（靖江）物流中心和周邊物流需求提供運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。商務辦公樓和相關配套設施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務辦公、金融服務等功能。 功能定位本項目分為倉儲物流區(qū)和綜合服務區(qū)，以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞..為主要業(yè)務領域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前靖江市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務有一定投資空間。某（靖江）物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢，將承接相關基礎貨物的裝卸、倉儲及運輸業(yè)務。本項目將依托海航集團整體物流資源，與某物流核心業(yè)務緊密結合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務綜合優(yōu)勢，建設成為海航集團某物流在蘇北地區(qū)的運營中心。03′。項目北邊緊接沿江公路和靖江糧食產業(yè)園，園區(qū)南側緊鄰在建的某碼頭工程；隔..江與張家港市相望，地理坐標為東經 120176。借助空運和海運資源，采用投資、并購、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運輸服務和網絡平臺，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設計特色快遞產品，建立某物流服務品牌。某物流目前旗下有某輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團下屬的客機腹艙網絡和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設立物流分支機構，并計劃擴展到中國大陸 160 個城市，成立了靖江新華港務有限公司并將以此為基礎發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產業(yè)。物流中心項目蘇北運營中心可行性研究報告.物流中心項目蘇北運營中心可行性研究報告..目 錄前 言 ...........................................................................1第 1 章 項目概述 .................................................................10 某物流有限公司 ..............................................................10 項目概況 ....................................................................10 項目投資機遇 ................................................................11 項目功能定位與布局規(guī)劃 ......................................................11 總體定位 ..................................................................11 功能定位 ..................................................................11 布局規(guī)劃 ..................................................................12 配套設施 ..................................................................12 項目發(fā)展目標 ................................................................13 項目開發(fā)模式 ................................................................13 項目經營模式 ................................................................13 項目投資與資金運作 ..........................................................14 項目財務測評 ................................................................14 項目投資風險 ...............................................................15 項目成功核心要素 .......................