【正文】 ..以醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，**創(chuàng)建了國家火炬計劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國家生物產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，正全力打造“中國醫(yī)藥第一城”。圖 38 **市城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元）資料來源：**市統(tǒng)計局**市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 18,079 元，比上年增長了 %。物流行業(yè)目前尚處于發(fā)展階段，還不能完全滿足靖江市經(jīng)濟與社會快速發(fā)展需要，還有很大的發(fā)展空間。圖 36 **市各年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局但是，第三產(chǎn)業(yè)占三次產(chǎn)業(yè)的比例仍然偏低。全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 1, 億元，增長 %。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。工業(yè)經(jīng)濟快速增長，實施億元以上重大技改項目 145 個。農(nóng)村生產(chǎn)生活條件進一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網(wǎng)。強化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)，新增國家級農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) 1 個，新增國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品和有機食品 50 個。 經(jīng)濟規(guī)模 **市經(jīng)濟實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產(chǎn)總值早在 2022 年就突破了千億大關(guān)，2022 年達 1, 億元。在靖江市工業(yè)經(jīng)濟中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達 99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 發(fā)揮新華港務(wù)碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務(wù)的需要新華港務(wù)有限公司成立于 2022 年 6 月，是某物流集團成立后投資興建的第一家碼頭企..業(yè)。 發(fā)展靖江地區(qū)長江航運業(yè)務(wù)需要長江航運業(yè)務(wù)主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務(wù)?？爝f物流與電子商務(wù)是新經(jīng)濟時代兩個發(fā)展密切相關(guān)、業(yè)務(wù)互為支撐的行業(yè)。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。..同時，由于本項目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上靖江港區(qū)的間接經(jīng)濟腹地作用，本項目的建成運營將會為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟的崛起起到一定的推動作用。作為**港三大港區(qū)之一，靖江港區(qū)主要服務(wù)于靖江市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側(cè)的泰興市部分地區(qū)。國內(nèi)航運、物流業(yè)巨頭海航集團及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運作水平提升的需要。某物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務(wù)供應(yīng)商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務(wù)：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領(lǐng)域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關(guān)的業(yè)務(wù)外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務(wù)，從而專注于所從事的專業(yè)領(lǐng)域，增強核心業(yè)務(wù)的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降低，蘇北地區(qū)企業(yè)可以借助第三方物流的操作，充分整合供應(yīng)鏈，實現(xiàn)國際化的發(fā)展。其他的經(jīng)銷、物流業(yè)務(wù)都開始轉(zhuǎn)而由其他的獨立部門完成。 第五，根據(jù)中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結(jié)合入駐企業(yè)的需求，把握市場行情變化的趨勢與產(chǎn)業(yè)集聚的情況，可以對土地規(guī)劃與利用進行進一步研究與完善。對中心開發(fā)產(chǎn)生新增稅收，建議由稅務(wù)部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設(shè)施，改善中心內(nèi)的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進一步促進中心的發(fā)展。 3) 管理風(fēng)險，主要是物流中心經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人才不足。本項目投資收益較好，符合物流園區(qū)項目投資收益平均水準(zhǔn)、收益會比較穩(wěn)定。項目啟動后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。建設(shè)貨運配載區(qū)，建設(shè) 2 棟樓可容納 50 個物流企業(yè)，采取招商引進社會第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關(guān)物流需求。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務(wù)。1) 綜合服務(wù)區(qū)經(jīng)營模式公共物流信息平臺由某物流有限公司負責(zé)經(jīng)營和管理。 某物流有限公司成立專門的中心管理機構(gòu)對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務(wù)。2) 物流設(shè)施、裝卸設(shè)備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內(nèi)配有叉車便于開展物流作業(yè)。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉(zhuǎn)或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務(wù)。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項目內(nèi)容商務(wù)辦公 園區(qū)管理、商務(wù)辦公、物流信息中心、金融服務(wù)等綜合服務(wù)商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務(wù)區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務(wù)區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務(wù)區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施。靖江市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務(wù)的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。某（靖江）物流中心（即某物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。 項目概況某物流**（靖江）物流中心項目（以下簡稱：某（靖江）物流中心）位于長江下游江蘇省靖江市轄區(qū)的章春港，即江蘇省靖江市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計劃用地 400 畝。某物流是國內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結(jié)合的道路，整合國際、國內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產(chǎn)增長點在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。某物流目前旗下有某輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團下屬的客機腹艙網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設(shè)立物流分支機構(gòu)，并計劃擴展到中國大陸 160 個城市，成立了靖江新華港務(wù)有限公司并將以此為基礎(chǔ)發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。項目北邊緊接沿江公路和靖江糧食產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)南側(cè)緊鄰在建的某碼頭工程；隔..江與張家港市相望，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 120176。本項目將依托海航集團整體物流資源，與某物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團某物流在蘇北地區(qū)的運營中心。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前靖江市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務(wù)有一定投資空間。商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務(wù)辦公、金融服務(wù)等功能。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務(wù)區(qū)和倉儲物流區(qū)。3) 辦公樓 某物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機構(gòu)使用。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務(wù)收入將達到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。 項目經(jīng)營模式某（靖江）物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，即某物流有限公司負責(zé)開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動和引導(dǎo)物流企業(yè)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流中心涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。綜合服務(wù)區(qū)由綜合服務(wù)部負責(zé)運營，投資興建綜合辦公樓以及相關(guān)配套服務(wù)，以餐廳、超市等基礎(chǔ)設(shè)施為資產(chǎn)，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務(wù)。2) 倉儲物流區(qū)經(jīng)營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。倉儲方面，由某物流有限公司牽頭的項目公司自行興建 120 畝的堆場，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內(nèi)的相關(guān)需求企業(yè)提供物流配送服務(wù)。..截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。 項目投資風(fēng)險某（靖江）物流中心具有一定的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，管理風(fēng)險則相對較為明顯。 4) 財務(wù)風(fēng)險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產(chǎn)業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進土地利用的有序化、合理化、科學(xué)化。 第六，建立和完善管理機制，組建專業(yè)經(jīng)營管理團隊，與政府、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)..集團及各種機構(gòu)廣泛結(jié)盟，加強推廣、樹立品牌、擴大影響。因此，第三方物流也在逐步進入中國企業(yè)的視野之內(nèi)。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經(jīng)濟發(fā)展相對滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經(jīng)濟整體提升的主要“瓶頸”之一。 促進蘇北地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級的需要經(jīng)濟是構(gòu)成人類社會生活的一個重要活動，流通是經(jīng)濟活動中的一個重要功能，而物流是流通的重要組成部分。隨著腹地經(jīng)濟的發(fā)展，未來靖江港區(qū)將是**港實現(xiàn)跨江聯(lián)動和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動、輻射蘇北區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主體港區(qū)。本項目建成后，每年新增的巨大交易額無疑將對靖江市的經(jīng)濟發(fā)展和財政收入的提高有著巨大的推進作用，促進靖江經(jīng)濟更好更快的發(fā)展。沃爾瑪?shù)墓?yīng)商根據(jù)各分店的訂單將貨品送至沃爾瑪?shù)呐渌椭行?，配送中心則負責(zé)完成對商品的篩選、包裝和分檢工作。電子商務(wù)物流已經(jīng)成為快遞產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠洋，其中遠洋石油運輸航線已達美洲。經(jīng)營 40,000 噸級多用途泊位 1 個，50,000 噸級散雜貨泊位 2 個，碼頭岸線總長度 800米，前沿水深達15 米，設(shè)計年吞吐量為 320 萬噸，主要經(jīng)營的貨種包括集裝箱、鋼材、水泥、木材等，碼頭計劃在 2022 年底竣工投產(chǎn)。靖江的經(jīng)濟發(fā)展模式已經(jīng)完全成為工業(yè)主導(dǎo)型。近年來，靖江的第二產(chǎn)業(yè)一直占主導(dǎo)位置，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢。1) **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢圖 31 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化進程，新增龍頭企業(yè) 10 家。2022 年至 2022 年，**市第一產(chǎn)業(yè)年平均增長率在 %。全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 3, 億元，增長 %。機電、化工、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 1, 億元，銷售收入 2, 億元，利稅 億元，分別比上年增長 %，%和 %。圖 35 **市近年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局3) 第三產(chǎn)業(yè)**市的第三產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，形成了門類齊全，各業(yè)并舉，多種經(jīng)濟成分共存，以商貿(mào)餐飲、交通運輸、郵電通訊等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支撐，房地產(chǎn)、金融、保險等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速興起的發(fā)展格局。2022 至 2022 年，占有比例分別為%、%、%、%、%。**市的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)還有待進一步的優(yōu)化，提高第三產(chǎn)業(yè)的比重，形成三大產(chǎn)業(yè)以適..合的比例均衡發(fā)展。伴隨**市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，居民生活水平將繼續(xù)穩(wěn)步提高。**市有銷售收入超過 100 億元的春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、新世紀(jì)造船等大型企業(yè)集團；陵光集團、梅蘭集團、林海集團、興達鋼簾線公司等一批規(guī)模企業(yè)團隊；中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國領(lǐng)先；空調(diào)、冰箱、微。**市擁有輕工、紡織、冶金、食品、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；醫(yī)藥、機電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；戴南不銹鋼、靖江微特電機、泰興減速機、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群；新材料、新能源、電子信息及生物產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。圖 37 **市近幾年人口變化趨勢(單位：萬人)資料來源：**市統(tǒng)計局 消費結(jié)構(gòu)2022 年至今，**市城鎮(zhèn)居民可支配收入實現(xiàn)持續(xù)、高速增長?？傮w上來說，**市的第三產(chǎn)業(yè)還未得到充分的發(fā)展，所占比重較低。總體來看，**市近年來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，年均產(chǎn)值增長率達 %。2022 年末全市共有建筑施工企業(yè) 680 家，從業(yè)人員 萬。2022 年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù) %，比上年提高 個百分點。工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達到 %。繼續(xù)推進全面小康“十百千”工程，新創(chuàng)市級全面小康先行村 250 個。 圖 32 **市財政收入狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局.. 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)圖 33 2022年**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源：**市統(tǒng)計局1) 第一產(chǎn)業(yè) 近年來，**市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)向好。....第 3章 **市、靖江市整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景研究 **市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展前景 **市經(jīng)濟規(guī)模與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)**市地處沿海和長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，西連揚州，北面和東北毗鄰鹽城，東依南通，南與蘇州、無