【正文】 2022 年至 2022 年，**市第一產業(yè)年平均增長率在 %。加快推進農業(yè)產業(yè)化、市場化進程，新增龍頭企業(yè) 10 家。1) **市國內生產總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢圖 31 **市國內生產總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。近年來，**的第二產業(yè)一直占主導位置，整個產業(yè)結構呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢。**的經濟發(fā)展模式已經完全成為工業(yè)主導型。經營 40,000 噸級多用途泊位 1 個，50,000 噸級散雜貨泊位 2 個，碼頭岸線總長度 800 米，物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告20前沿水深達15 米，設計年吞吐量為 320 萬噸，主要經營的貨種包括集裝箱、鋼材、水泥、木材等，碼頭計劃在 2022 年底竣工投產。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠洋，其中遠洋石油運輸航線已達美洲。電子商務物流已經成為快遞產業(yè)發(fā)展新的增長點。沃爾瑪?shù)墓谈鶕鞣值甑挠唵螌⒇浧匪椭廖譅柆數(shù)呐渌椭行?，配送中心則負責完成對商品的篩選、包裝和分檢工作。本項目建成后，每年新增的巨大交易額無疑將對**市的經濟發(fā)展和財政收入的提高有著巨大的推進作用，促進**經濟更好更快的發(fā)展。隨著腹地經濟的發(fā)展，未來**港區(qū)將是**港實現(xiàn)跨江聯(lián)動和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動、輻射蘇北區(qū)域經濟發(fā)展的主體港區(qū)。 促進蘇北地區(qū)經濟結構優(yōu)化和產業(yè)升級的需要經濟是構成人類社會生活的一個重要活動，流通是經濟活動中的一個重要功能，而物流是流通的重要組成部分。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經濟發(fā)展相對滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經濟整體提升的主要“瓶頸”之一。因此，第三方物流也在逐步進入中國企業(yè)的視野之內。 物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告16第六，建立和完善管理機制，組建專業(yè)經營管理團隊，與政府、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)集團及各種機構廣泛結盟，加強推廣、樹立品牌、擴大影響。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進土地利用的有序化、合理化、科學化。 4) 財務風險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 項目投資風險物流中心具有一定的政策風險、市場風險和財務風險，管理風險則相對較為明顯。截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。倉儲方面，由物流有限公司牽頭的項目公司自行興建 120 畝的堆場，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內的相關需求企業(yè)提供物流配送服務。2) 倉儲物流區(qū)經營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。綜合服務區(qū)由綜合服務部負責運營，投資興建綜合辦公樓以及相關配套服務，以餐廳、超市等基礎設施為資產，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務。 項目經營模式物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導開發(fā)，即物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心內展開經營，帶動和引導物流企業(yè)及相關行業(yè)企業(yè)入駐經營，逐步實現(xiàn)物流中心物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告14涉及的相關產業(yè)在中心內的聚集。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務收入將達到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。3) 辦公樓 物流有限公司投資建設辦公樓，供中心管理機構使用。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務區(qū)和倉儲物流區(qū)。商務辦公樓和相關配套設施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務辦公、金融服務等功能。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前**市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務有一定投資空間。本項目將依托海航集團整體物流資源，與物流核心業(yè)務緊密結合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務綜合優(yōu)勢，建設成為海航集團物流在蘇北地區(qū)的運營中心。項目北邊緊接沿江公路和**糧食產業(yè)園，園區(qū)南側緊鄰在建的碼頭工程；隔物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告11江與張家港市相望，地理坐標為東經 120176。物流目前旗下有輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團下屬的客機腹艙網絡和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設立物流分支機構，并計劃擴展到中國大陸 160 個城市，成立了**新華港務有限公司并將以此為基礎發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產業(yè)。本項目將依托海航集團整體物流資源，與物流核心業(yè)務緊密結合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務綜合優(yōu)勢，建設成為海航集團物流在蘇北地區(qū)的運營中心。同時，**市經濟開發(fā)區(qū)各園區(qū)內以高新技術為主的生產制造業(yè)，原材料成本高、生產方式先進、產品附加值高，從而對原材料國際采購及產成品的倉儲、生產物流、成品全球范圍內分撥配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，對客戶的響應速度要求大幅度提高。2022 年 7 月，**市正式提出了“以港興市，港城相依”的主體戰(zhàn)略，即以建設現(xiàn)代化的**港為目標，以發(fā)展港口經濟為核心，以推進港城互動為追求，大力建設中高端制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地，著力構建宜居的生活環(huán)境和良好的生態(tài)環(huán)境。 物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告1前 言**市是長三角地區(qū)的重要城市，也是蘇中地區(qū)的重要經濟中心之一。**經濟技術開發(fā)區(qū)及**市其他幾個江蘇省批準的省級技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇沿江地區(qū)經濟增長的較快的地區(qū)之一。目前，開發(fā)區(qū)的物流設備、設施相對落后，服務水平不高，物流服務匱乏。受物流有限公司的委托，由上海 SDJ 投資咨詢有限公司編制物流**物流中心項目可行性研究報告。根據公司發(fā)展規(guī)劃，未來物流發(fā)展目標是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務的綜合物流服務的供應商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質物流服務。24′，北緯 32176。 項目投資機遇近年來，**市為了加快產業(yè)結構升級，出臺了一系列加快服務業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告13 配套設施1) 七通一平 中心基礎設施建設標準為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網絡、排污、燃氣七通和場地平整。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。 項目開發(fā)模式物流中心采用大型企業(yè)主導開發(fā)—經營模式，即物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心展開經營，帶動和引導物流企業(yè)入駐中心經營，并開展電子商務物流等業(yè)務，實現(xiàn)中心業(yè)務多元化發(fā)展。 物流有限公司負責中心的“七通一平”建設，重要公用設施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎設施建設；同時，組織中心項目招商，建設中心內的公共物流信息平臺。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產品的散雜件倉儲，2座用于電子商務物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務的中轉倉庫。 項目投資與資金運作本項目開發(fā)總投資約 22,152 萬元，包括土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、設備采購費用等。靜態(tài)投資回收期：；動態(tài)投資回收期：。 1) 政策風險，主要是政府的服務業(yè)發(fā)展政策，推動經濟結構調整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關政策執(zhí)行的實際效果。 其中，政策風險防范能力一般，市場風險具備一定防范能力，管理風險具備一定防范能 力，財務風險防范能力較好。 第三，強化品牌效應，加強招商力度，避免因招商不力、資金周轉困難帶來的財務風險和市場風險。 編制依據國家發(fā)改委、商務部、公安部、交通部、鐵道部、海關總署、稅務總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ，2022 年 8 月；國家計委《綜合交通體系發(fā)展“十五”重點專項規(guī)劃》 ； 江蘇省《關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的實施綱要》 ；《國務院關于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》 ；《江蘇省委省府關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的實施綱要》 ；《**市城市總體規(guī)劃綱要（20222020） 》 ；《**市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ；《**市綜合交通發(fā)展“十一五”專項規(guī)劃》 ；《**市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要》 ；《**城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ；《**市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市物流業(yè)規(guī)劃》 ；《**市沿江工業(yè)園區(qū)新港園區(qū)規(guī)劃》 。蘇北地區(qū)聚集著大量裝備制造、商貿流通、電子信息的工業(yè)企業(yè)，具有明顯的第三方物流服務需求。因此蘇北欲實現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實現(xiàn)新型工業(yè)化的一個重要障礙。它們之間有著密切的關連：物流變化，會給整個經濟帶來影響；經濟發(fā)生變化，物流也不得不發(fā)生變化?？紤]**港區(qū)規(guī)模所能輻射的范圍和周邊其他港區(qū)發(fā)展情況，**港區(qū)的直接經濟腹地為**市，間接腹地為蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)。 為蘇北地區(qū)電子商務提供物流配送的需要電子商務作為一個新興的商務活動，為物流創(chuàng)造了一個虛擬性的運動空間。物流中心項目擁有優(yōu)越的海運、陸運運輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國東南區(qū)域，且土地利用成本相對較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務物流業(yè)務的需要。電子商務與快遞服務的結合是一個相互促進、共贏發(fā)展的過程,電子商務不僅帶動了快遞業(yè)的快速增長,而且有利于快遞提升服務質量,加大產業(yè)結構調整力度,加快向現(xiàn)代服務業(yè)轉型；同時,優(yōu)質的快遞服務也是推動電子商務新型模式發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)和重要基礎?！≡诮谂e行的長江港航工作座談會議上提出了奮力推進長江航運發(fā)展新跨越的總體思路。 本項目的建設在為江蘇**、**以及長江流域的港口腹地提供倉儲服務的同時，可以成為物流集團新華港務有限公司在長江流域的物流基地，為新華港務有限公司的散雜件、集裝箱業(yè)務在長江流域的發(fā)展提供保障（包括江海聯(lián)運的換裝、集散等業(yè)務） ，創(chuàng)造良好的經濟效益和社會效益。近年來，**市工業(yè)經濟發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實現(xiàn)產值 1, 億元，同比增長 %。本項目建成后，將進一步帶動二、三產業(yè)的蓬勃發(fā)展，無疑推動**市產業(yè)結構更加合理化。2) **市財政收入近年來增長迅速如圖 32 所示，**市 2022 年的財政收入是 2022 年的 倍，年均增長率在%。社會主義新農村建設步伐加快。圖 34 **市近年第一產業(yè)產值（單位：。農村生產生活條件進一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網。強化優(yōu)質農產品基地建設，新增國家級農業(yè)標準化示范區(qū) 1 個，新增國家級無公害農產品、綠色食品和有機食品 50 個。 經濟規(guī)模 **市經濟實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產總值早在 2022 年就突破了千億大關，2022 年達 1, 億元。在**市工業(yè)經濟中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長%。 發(fā)揮新華港務碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務的需要新華港務有限公司成立于 2022 年 6 月，是物流集團成立后投資興建的第一家碼頭企業(yè)。 發(fā)展**地區(qū)長江航運業(yè)務需要長江航運業(yè)務主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務?？爝f物流與電子商務是新經濟時代兩個發(fā)展密切相關、業(yè)務互為支撐的行業(yè)。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。同時，由于本項目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上**港區(qū)的間接物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告19經濟腹地作用，本項目的建成運營將會為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關產業(yè)的發(fā)展和整體經濟的崛起起到一定的推動作用。作為**港三大港區(qū)之一，**港區(qū)主要服務于**市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側的泰興市部分地區(qū)。國內航運、物流業(yè)巨頭海航集團及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運作水平提升的需要。物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務供應商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關的業(yè)務外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務，從而專注于所從事的專業(yè)領域，增強核心業(yè)務的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降