【正文】 2022 年至 2022 年，**市第一產(chǎn)業(yè)年平均增長率在 %。加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化進(jìn)程，新增龍頭企業(yè) 10 家。1) **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢圖 31 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近五年來狀況（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2022 年至 2022 年，**市 GDP 的年增長速度分別為： %、%、%、%，平均增長速度在 %。近年來，**的第二產(chǎn)業(yè)一直占主導(dǎo)位置，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”態(tài)勢。**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)完全成為工業(yè)主導(dǎo)型。經(jīng)營 40,000 噸級多用途泊位 1 個，50,000 噸級散雜貨泊位 2 個，碼頭岸線總長度 800 米，物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告20前沿水深達(dá)15 米，設(shè)計年吞吐量為 320 萬噸，主要經(jīng)營的貨種包括集裝箱、鋼材、水泥、木材等，碼頭計劃在 2022 年底竣工投產(chǎn)。航線覆蓋長江 2600 多公里干線及其支流，輻射沿海、近洋、遠(yuǎn)洋，其中遠(yuǎn)洋石油運輸航線已達(dá)美洲。電子商務(wù)物流已經(jīng)成為快遞產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點。沃爾瑪?shù)墓?yīng)商根據(jù)各分店的訂單將貨品送至沃爾瑪?shù)呐渌椭行?，配送中心則負(fù)責(zé)完成對商品的篩選、包裝和分檢工作。本項目建成后，每年新增的巨大交易額無疑將對**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政收入的提高有著巨大的推進(jìn)作用，促進(jìn)**經(jīng)濟(jì)更好更快的發(fā)展。隨著腹地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來**港區(qū)將是**港實現(xiàn)跨江聯(lián)動和沿江市鎮(zhèn)聯(lián)動、輻射蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體港區(qū)。 促進(jìn)蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級的需要經(jīng)濟(jì)是構(gòu)成人類社會生活的一個重要活動，流通是經(jīng)濟(jì)活動中的一個重要功能，而物流是流通的重要組成部分。 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要蘇北地區(qū)主要分布在長江以北及淮河以北,經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后于蘇南、蘇中地區(qū),成為江蘇經(jīng)濟(jì)整體提升的主要“瓶頸”之一。因此，第三方物流也在逐步進(jìn)入中國企業(yè)的視野之內(nèi)。 物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告16第六，建立和完善管理機(jī)制，組建專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，與政府、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)集團(tuán)及各種機(jī)構(gòu)廣泛結(jié)盟，加強(qiáng)推廣、樹立品牌、擴(kuò)大影響。 第二，貫徹“先企業(yè)集中，后產(chǎn)業(yè)集聚”的開發(fā)原則，推進(jìn)土地利用的有序化、合理化、科學(xué)化。 4) 財務(wù)風(fēng)險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 項目投資風(fēng)險物流中心具有一定的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，管理風(fēng)險則相對較為明顯。截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。倉儲方面，由物流有限公司牽頭的項目公司自行興建 120 畝的堆場，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內(nèi)的相關(guān)需求企業(yè)提供物流配送服務(wù)。2) 倉儲物流區(qū)經(jīng)營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。綜合服務(wù)區(qū)由綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)運營，投資興建綜合辦公樓以及相關(guān)配套服務(wù)，以餐廳、超市等基礎(chǔ)設(shè)施為資產(chǎn)，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務(wù)。 項目經(jīng)營模式物流中心的運營機(jī)制采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，即物流有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動和引導(dǎo)物流企業(yè)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流中心物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告14涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務(wù)收入將達(dá)到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。3) 辦公樓 物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機(jī)構(gòu)使用。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務(wù)區(qū)和倉儲物流區(qū)。商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務(wù)辦公、金融服務(wù)等功能。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前**市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務(wù)有一定投資空間。本項目將依托海航集團(tuán)整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團(tuán)物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團(tuán)物流在蘇北地區(qū)的運營中心。項目北邊緊接沿江公路和**糧食產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)南側(cè)緊鄰在建的碼頭工程；隔物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告11江與張家港市相望，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 120176。物流目前旗下有輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團(tuán)下屬的客機(jī)腹艙網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設(shè)立物流分支機(jī)構(gòu)，并計劃擴(kuò)展到中國大陸 160 個城市，成立了**新華港務(wù)有限公司并將以此為基礎(chǔ)發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。本項目將依托海航集團(tuán)整體物流資源，與物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團(tuán)物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團(tuán)物流在蘇北地區(qū)的運營中心。同時，**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各園區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)為主的生產(chǎn)制造業(yè)，原材料成本高、生產(chǎn)方式先進(jìn)、產(chǎn)品附加值高，從而對原材料國際采購及產(chǎn)成品的倉儲、生產(chǎn)物流、成品全球范圍內(nèi)分撥配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，對客戶的響應(yīng)速度要求大幅度提高。2022 年 7 月，**市正式提出了“以港興市，港城相依”的主體戰(zhàn)略，即以建設(shè)現(xiàn)代化的**港為目標(biāo)，以發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)為核心，以推進(jìn)港城互動為追求，大力建設(shè)中高端制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地，著力構(gòu)建宜居的生活環(huán)境和良好的生態(tài)環(huán)境。 物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告1前 言**市是長三角地區(qū)的重要城市，也是蘇中地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)中心之一。**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及**市其他幾個江蘇省批準(zhǔn)的省級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是江蘇沿江地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的較快的地區(qū)之一。目前，開發(fā)區(qū)的物流設(shè)備、設(shè)施相對落后，服務(wù)水平不高，物流服務(wù)匱乏。受物流有限公司的委托，由上海 SDJ 投資咨詢有限公司編制物流**物流中心項目可行性研究報告。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來物流發(fā)展目標(biāo)是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務(wù)覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務(wù)的綜合物流服務(wù)的供應(yīng)商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質(zhì)物流服務(wù)。24′，北緯 32176。 項目投資機(jī)遇近年來，**市為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，出臺了一系列加快服務(wù)業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務(wù)。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告13 配套設(shè)施1) 七通一平 中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污、燃?xì)馄咄ê蛨龅仄秸?4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設(shè)有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。 項目開發(fā)模式物流中心采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)—經(jīng)營模式，即物流有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)物流中心并率先在中心展開經(jīng)營，帶動和引導(dǎo)物流企業(yè)入駐中心經(jīng)營，并開展電子商務(wù)物流等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)中心業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。 物流有限公司負(fù)責(zé)中心的“七通一平”建設(shè)，重要公用設(shè)施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時，組織中心項目招商，建設(shè)中心內(nèi)的公共物流信息平臺。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產(chǎn)品的散雜件倉儲，2座用于電子商務(wù)物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務(wù)的中轉(zhuǎn)倉庫。 項目投資與資金運作本項目開發(fā)總投資約 22,152 萬元，包括土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、設(shè)備采購費用等。靜態(tài)投資回收期：；動態(tài)投資回收期：。 1) 政策風(fēng)險，主要是政府的服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關(guān)政策執(zhí)行的實際效果。 其中，政策風(fēng)險防范能力一般，市場風(fēng)險具備一定防范能力，管理風(fēng)險具備一定防范能 力，財務(wù)風(fēng)險防范能力較好。 第三，強(qiáng)化品牌效應(yīng)，加強(qiáng)招商力度，避免因招商不力、資金周轉(zhuǎn)困難帶來的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險。 編制依據(jù)國家發(fā)改委、商務(wù)部、公安部、交通部、鐵道部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定的《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ，2022 年 8 月；國家計委《綜合交通體系發(fā)展“十五”重點專項規(guī)劃》 ； 江蘇省《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實施綱要》 ；《國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會近期重點工作的通知》 ；《江蘇省委省府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實施綱要》 ；《**市城市總體規(guī)劃綱要（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ；《**市綜合交通發(fā)展“十一五”專項規(guī)劃》 ；《**市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要》 ；《**城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ；《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市物流業(yè)規(guī)劃》 ；《**市沿江工業(yè)園區(qū)新港園區(qū)規(guī)劃》 。蘇北地區(qū)聚集著大量裝備制造、商貿(mào)流通、電子信息的工業(yè)企業(yè)，具有明顯的第三方物流服務(wù)需求。因此蘇北欲實現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實現(xiàn)新型工業(yè)化的一個重要障礙。它們之間有著密切的關(guān)連：物流變化，會給整個經(jīng)濟(jì)帶來影響；經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，物流也不得不發(fā)生變化。考慮**港區(qū)規(guī)模所能輻射的范圍和周邊其他港區(qū)發(fā)展情況，**港區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)腹地為**市，間接腹地為蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)。 為蘇北地區(qū)電子商務(wù)提供物流配送的需要電子商務(wù)作為一個新興的商務(wù)活動，為物流創(chuàng)造了一個虛擬性的運動空間。物流中心項目擁有優(yōu)越的海運、陸運運輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國東南區(qū)域，且土地利用成本相對較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務(wù)物流業(yè)務(wù)的需要。電子商務(wù)與快遞服務(wù)的結(jié)合是一個相互促進(jìn)、共贏發(fā)展的過程,電子商務(wù)不僅帶動了快遞業(yè)的快速增長,而且有利于快遞提升服務(wù)質(zhì)量,加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,加快向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型；同時,優(yōu)質(zhì)的快遞服務(wù)也是推動電子商務(wù)新型模式發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要基礎(chǔ)?！≡诮谂e行的長江港航工作座談會議上提出了奮力推進(jìn)長江航運發(fā)展新跨越的總體思路。 本項目的建設(shè)在為江蘇**、**以及長江流域的港口腹地提供倉儲服務(wù)的同時，可以成為物流集團(tuán)新華港務(wù)有限公司在長江流域的物流基地，為新華港務(wù)有限公司的散雜件、集裝箱業(yè)務(wù)在長江流域的發(fā)展提供保障（包括江海聯(lián)運的換裝、集散等業(yè)務(wù)） ，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。近年來，**市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 1, 億元，同比增長 %。本項目建成后，將進(jìn)一步帶動二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，無疑推動**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理化。2) **市財政收入近年來增長迅速如圖 32 所示，**市 2022 年的財政收入是 2022 年的 倍，年均增長率在%。社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。圖 34 **市近年第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：。農(nóng)村生產(chǎn)生活條件進(jìn)一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網(wǎng)。強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)，新增國家級農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) 1 個，新增國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品和有機(jī)食品 50 個。 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 **市經(jīng)濟(jì)實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產(chǎn)總值早在 2022 年就突破了千億大關(guān)，2022 年達(dá) 1, 億元。在**市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長%。 發(fā)揮新華港務(wù)碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務(wù)的需要新華港務(wù)有限公司成立于 2022 年 6 月，是物流集團(tuán)成立后投資興建的第一家碼頭企業(yè)。 發(fā)展**地區(qū)長江航運業(yè)務(wù)需要長江航運業(yè)務(wù)主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務(wù)?？爝f物流與電子商務(wù)是新經(jīng)濟(jì)時代兩個發(fā)展密切相關(guān)、業(yè)務(wù)互為支撐的行業(yè)。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。同時，由于本項目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上**港區(qū)的間接物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告19經(jīng)濟(jì)腹地作用，本項目的建成運營將會為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟(jì)的崛起起到一定的推動作用。作為**港三大港區(qū)之一，**港區(qū)主要服務(wù)于**市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側(cè)的泰興市部分地區(qū)。國內(nèi)航運、物流業(yè)巨頭海航集團(tuán)及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運作水平提升的需要。物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務(wù)供應(yīng)商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務(wù)：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領(lǐng)域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關(guān)的業(yè)務(wù)外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務(wù)，從而專注于所從事的專業(yè)領(lǐng)域，增強(qiáng)核心業(yè)務(wù)的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降