【正文】 ............................................106第 13 章 社會效益分析 ...........................................................107 減少企業(yè)物流支出，降低成本 ................................................107 幫助物流朝綜合化、專業(yè)化的現(xiàn)代第三方物流公司邁進 ..........................107 提高蘇北地區(qū)專業(yè)性第三方物流服務水平 ......................................107 提升蘇北地區(qū)電子商務物流配送服務水平 ......................................107 促進蘇北沿江地區(qū)長江航運業(yè)務的發(fā)展 ........................................108 促進蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ............................................108物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告9 促進蘇北地區(qū)商貿(mào)市場和運輸市場的發(fā)展 ......................................108 確保地方稅源的穩(wěn)定和稅收的增長 ............................................108 優(yōu)化**及蘇北地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 加快產(chǎn)業(yè)升級步伐 .................................108 促進區(qū)域社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展 .............................................108第 14 章 物流中心項目風險分析與規(guī)避對策 .........................................110 風險分析 ..................................................................110 政策風險 ................................................................110 市場風險 ................................................................110 管理風險 ................................................................110 財務風險 ................................................................111 規(guī)避風險對策 ..............................................................111 規(guī)避政策風險對策 ........................................................111 規(guī)避市場風險對策 ........................................................111 規(guī)避管理風險對策 ........................................................112 規(guī)避財務風險對策 ........................................................112 物流中心項目風險防范能力評估 ..............................................112第 15 章 物流中心可行性研究結(jié)論 ................................................114 物流有限公司發(fā)展戰(zhàn)略 ......................................................114 投資機遇分析 ..............................................................114 進出壁壘分析 ..............................................................114 財務因素分析 ..............................................................114 風險因素分析 ..............................................................114 成功核心要素 ..............................................................115附件 1 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃摘要 ...............................116附件 2 **市城市總體規(guī)劃摘要 .....................................................119附件 3 **市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級“十一五”專項規(guī)劃摘要 .........................124附件 4 **市服務業(yè)第十一個五年發(fā)展規(guī)劃 ...........................................126附件 5 **市關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)的政策意見 .........................................129附件 6 **市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要 .................................................131附件 7 實地調(diào)研訪談記錄 .........................................................133附件 8 企業(yè)調(diào)研名錄 .............................................................138附件 9 物流中心經(jīng)營 模式的選擇 ...................................................141附件 10 上海恒大陶瓷建材市場案例 ................................................142附件 11 其他商鋪、港口及設(shè)備租金情況調(diào)研 ........................................148物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告10第 1 章 項目概述 物流有限公司物流控股有限公司是海航集團旗下投資與發(fā)展現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團。物流是國內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結(jié)合的道路，整合國際、國內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產(chǎn)增長點在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。物流目前旗下有輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團下屬的客機腹艙網(wǎng)絡和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設(shè)立物流分支機構(gòu)，并計劃擴展到中國大陸 160 個城市，成立了**新華港務有限公司并將以此為基礎(chǔ)發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來物流發(fā)展目標是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務的綜合物流服務的供應商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質(zhì)物流服務。借助空運和海運資源，采用投資、并購、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運輸服務和網(wǎng)絡平臺，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設(shè)計特色快遞產(chǎn)品，建立物流服務品牌。 項目概況物流**物流中心項目（以下簡稱：物流中心）位于長江下游江蘇省**市轄區(qū)的章春港，即江蘇省**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計劃用地 400 畝。項目北邊緊接沿江公路和**糧食產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)南側(cè)緊鄰在建的碼頭工程；隔物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告11江與張家港市相望，地理坐標為東經(jīng) 120176。24′，北緯 32176。03′。物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。本項目將依托海航集團整體物流資源，與物流核心業(yè)務緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團物流在蘇北地區(qū)的運營中心。 項目投資機遇近年來，**市為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，出臺了一系列加快服務業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢，將承接相關(guān)基礎(chǔ)貨物的裝卸、倉儲及運輸業(yè)務。**市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前**市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務有一定投資空間。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。 功能定位物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告12本項目分為倉儲物流區(qū)和綜合服務區(qū)，以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項目內(nèi)容商務辦公 園區(qū)管理、商務辦公、物流信息中心、金融服務等綜合服務商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施。商務辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務辦公、金融服務等功能。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。(3) 貨運配載區(qū)功能貨運配載區(qū)將為物流中心和周邊物流需求提供運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉(zhuǎn)或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務區(qū)和倉儲物流區(qū)。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告13 配套設(shè)施1) 七通一平 中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標準為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網(wǎng)絡、排污、燃氣七通和場地平整。 物流中心是由物流有限公司自主開發(fā)經(jīng)營，因此，物流有限公司必須做好“七通一平”配套設(shè)施建設(shè)。2) 物流設(shè)施、裝卸設(shè)備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內(nèi)配有叉車便于開展物流作業(yè)。3) 辦公樓 物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機構(gòu)使用。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設(shè)有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。 項目發(fā)展目標物流中心的發(fā)展目標是國內(nèi)知名的服務高效、管理科學、業(yè)務面廣泛、輻射范圍大的專業(yè)第三方物流中心、物流集團蘇北運營中心。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務收入將達到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。 項目開發(fā)模式物流中心采用大型企業(yè)主導開發(fā)—經(jīng)營模式，即物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心展開經(jīng)營，帶動和引導物流企業(yè)入駐中心經(jīng)營，并開展電子商務物流等業(yè)務，實現(xiàn)中心業(yè)務多元化發(fā)展。物流有限公司負責“七通一平” 、倉庫、辦公樓、信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時組織中心項目招商。 物流有限公司成立專門的中心管理機構(gòu)對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務。 項目經(jīng)營模式物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導開發(fā)，即物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動和引導物流企業(yè)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流中心物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告14涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。 物流有限公司負責中心的“七通一平”建設(shè)，重要公用設(shè)施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時，組織中心項目招商，建設(shè)中心內(nèi)的公共物流信息平臺。 物流有限公司成立專門的物流中心管理機構(gòu)