【正文】 ........110 財務(wù)風險 ................................................................111 規(guī)避風險對策 ..............................................................111 規(guī)避政策風險對策 ........................................................111 規(guī)避市場風險對策 ........................................................111 規(guī)避管理風險對策 ........................................................112 規(guī)避財務(wù)風險對策 ........................................................112 某（靖江）物流中心項目風險防范能力評估 ....................................112第 15 章 某（靖江）物流中心可行性研究結(jié)論 ......................................114 某物流有限公司發(fā)展戰(zhàn)略 ....................................................114 投資機遇分析 ..............................................................114 進出壁壘分析 ..............................................................114 財務(wù)因素分析 ..............................................................114 風險因素分析 ..............................................................114 成功核心要素 ..............................................................115附件 1 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃摘要 ...............................116附件 2 **市城市總體規(guī)劃摘要 .....................................................119附件 3 **市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級“十一五”專項規(guī)劃摘要 .........................124附件 4 **市服務(wù)業(yè)第十一個五年發(fā)展規(guī)劃 ...........................................126附件 5 靖江市關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策意見 .......................................129附件 6 **市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要 .................................................131附件 7 實地調(diào)研訪談記錄 .........................................................133附件 8 企業(yè)調(diào)研名錄 .............................................................138附件 9 某（靖江）物流中心經(jīng)營 模式的選擇 .........................................141附件 10 上海恒大陶瓷建材市場案例 ................................................142附件 11 其他商鋪、港口及設(shè)備租金情況調(diào)研 ........................................148..第 1章 項目概述 某物流有限公司某物流控股有限公司是某某集團旗下投資與發(fā)展現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團。某物流是國內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結(jié)合的道路，整合國際、國內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產(chǎn)增長點在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。某物流目前旗下有某輪船有限公司、揚州育洋海運有限公司等海運企業(yè)，擁有海航集團下屬的客機腹艙網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)航空貨運資源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、廣州、寧波、大連等 14 家大中城市設(shè)立物流分支機構(gòu)，并計劃擴展到中國大陸 160 個城市，成立了靖江新華港務(wù)有限公司并將以此為基礎(chǔ)發(fā)展專業(yè)的管理公司投資于港口管理產(chǎn)業(yè)。根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，未來某物流發(fā)展目標是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務(wù)覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務(wù)的綜合物流服務(wù)的供應(yīng)商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質(zhì)物流服務(wù)。借助空運和海運資源，采用投資、并購、租賃、合作等方式，搭建海陸空一體的運輸服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)平臺，擁有一定數(shù)量核心客戶群體，設(shè)計特色快遞產(chǎn)品，建立某物流服務(wù)品牌。 項目概況某物流**（靖江）物流中心項目（以下簡稱：某（靖江）物流中心）位于長江下游江蘇省靖江市轄區(qū)的章春港，即江蘇省靖江市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計劃用地 400 畝。項目北邊緊接沿江公路和靖江糧食產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)南側(cè)緊鄰在建的某碼頭工程；隔..江與張家港市相望，地理坐標為東經(jīng) 120176。24′，北緯 32176。03′。某（靖江）物流中心（即某物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。本項目將依托海航集團整體物流資源，與某物流核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，發(fā)揮海航集團物流業(yè)務(wù)綜合優(yōu)勢，建設(shè)成為海航集團某物流在蘇北地區(qū)的運營中心。 項目投資機遇近年來，靖江市為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，出臺了一系列加快服務(wù)業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。某（靖江）物流中心自身發(fā)展條件良好，道路交通暢達，配套碼頭借助良好的水路優(yōu)勢，將承接相關(guān)基礎(chǔ)貨物的裝卸、倉儲及運輸業(yè)務(wù)。靖江市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務(wù)的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。本項目將涉足散雜貨物流行業(yè)，目前靖江市的散雜貨物流中高規(guī)格、大容量的倉庫不多，缺乏專業(yè)化的散雜貨運輸車隊，市場上散雜貨物流服務(wù)有一定投資空間。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位某（靖江）物流中心（即某物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。 功能定位本項目分為倉儲物流區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，以散雜件、集裝箱、電子商務(wù)物流、航空快遞..為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項目內(nèi)容商務(wù)辦公 園區(qū)管理、商務(wù)辦公、物流信息中心、金融服務(wù)等綜合服務(wù)商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務(wù)區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務(wù)區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務(wù)區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施。商務(wù)辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施的總建筑面積為 5,000 平方米，為 4 層建筑，提供園區(qū)管理、商務(wù)辦公、金融服務(wù)等功能。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為某物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務(wù)。(3) 貨運配載區(qū)功能貨運配載區(qū)將為某（靖江）物流中心和周邊物流需求提供運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務(wù)。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉(zhuǎn)或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務(wù)。 布局規(guī)劃物流中心規(guī)劃占地 400 畝，分為綜合服務(wù)區(qū)和倉儲物流區(qū)。 配套設(shè)施..1) 七通一平 中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標準為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污、燃氣七通和場地平整。 某（靖江）物流中心是由某物流有限公司自主開發(fā)經(jīng)營，因此，某物流有限公司必須做好“七通一平”配套設(shè)施建設(shè)。2) 物流設(shè)施、裝卸設(shè)備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內(nèi)配有叉車便于開展物流作業(yè)。3) 辦公樓 某物流有限公司投資建設(shè)辦公樓，供中心管理機構(gòu)使用。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設(shè)有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。 項目發(fā)展目標某（靖江）物流中心的發(fā)展目標是國內(nèi)知名的服務(wù)高效、管理科學、業(yè)務(wù)面廣泛、輻射范圍大的專業(yè)第三方物流中心、某物流集團蘇北運營中心。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務(wù)。本項目將發(fā)展成為眾多知名生產(chǎn)、銷售和物流企業(yè)的區(qū)域分撥中心、國內(nèi)知名的專業(yè)物流園區(qū)，2022年業(yè)務(wù)收入將達到六千萬元，稅后凈利潤千萬元，輻射和影響**市及蘇北地區(qū)。 項目開發(fā)模式某（靖江）物流中心采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)—經(jīng)營模式，即某物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心展開經(jīng)營，帶動和引導(dǎo)物流企業(yè)入駐中心經(jīng)營，并開展電子商務(wù)物流等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)中心業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。某物流有限公司負責“七通一平” 、倉庫、辦公樓、信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時組織中心項目招商。 某物流有限公司成立專門的中心管理機構(gòu)對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。 項目經(jīng)營模式某（靖江）物流中心的運營機制采用大型企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，即某物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心內(nèi)展開經(jīng)營，帶動和引導(dǎo)物流企業(yè)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流中心涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在中心內(nèi)的聚集。 ..某物流有限公司負責中心的“七通一平”建設(shè)，重要公用設(shè)施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時，組織中心項目招商，建設(shè)中心內(nèi)的公共物流信息平臺。 某物流有限公司成立專門的物流中心管理機構(gòu)對入駐企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應(yīng)的配套服務(wù)。1) 綜合服務(wù)區(qū)經(jīng)營模式公共物流信息平臺由某物流有限公司負責經(jīng)營和管理。綜合服務(wù)區(qū)由綜合服務(wù)部負責運營，投資興建綜合辦公樓以及相關(guān)配套服務(wù)，以餐廳、超市等基礎(chǔ)設(shè)施為資產(chǎn)，為過往車輛人員提供餐飲、購物、休息等服務(wù)。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。其作為某物流有限公司辦公場所，同時，可向入園企業(yè)出租辦公場所。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務(wù)。2) 倉儲物流區(qū)經(jīng)營模式投資興建7座專業(yè)物流倉庫，建筑面積總計70,000平方米。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產(chǎn)品的散雜件倉儲，2座用于電子商務(wù)物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務(wù)的中轉(zhuǎn)倉庫。購置一定數(shù)量的卡車、叉車等物流設(shè)備，出租于各物流需求方，滿足其倉儲、裝卸、運輸配送的要求。建設(shè)貨運配載區(qū)，建設(shè) 2 棟樓可容納 50 個物流企業(yè)，采取招商引進社會第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關(guān)物流需求。倉儲方面，由某物流有限公司牽頭的項目公司自行興建 120 畝的堆場，用于集裝箱及散雜件的堆放；購置一定數(shù)量的大型卡車，為物流中心內(nèi)的相關(guān)需求企業(yè)提供物流配送服務(wù)。 項目投資與資金運作本項目開發(fā)總投資約 22,152 萬元，包括土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、設(shè)備采購費用等。 項目財務(wù)測評本項目在2022年開始建設(shè), 2022年底工程全部竣工，2022年全面投入使用。項目啟動后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。..截止2030年項目累計凈現(xiàn)值為13,447萬元；%。靜態(tài)投資回收期：；動態(tài)投資回收期：。從敏感性分析看出，本項目對經(jīng)營成本敏感，經(jīng)營收入對項目影響較小。本項目投資收益較好，符合物流園區(qū)項目投資收益平均水準、收益會比較穩(wěn)定。 項目投資風險某（靖江）物流中心具有一定的政策風險、市場風險和財務(wù)風險，管理風險則相對較為明顯。 1) 政策風險，主要是政府的服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關(guān)政策執(zhí)行的實際效果。 2) 市場風險，主要是中心與當?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展前景關(guān)系密切，以及各物流中心之間的激烈競爭。 3) 管理風險，主要是物流中心經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人才不足。 4) 財務(wù)風險，主要是項目投資額大，若招商、管理上出現(xiàn)問題，必將使項目現(xiàn)金流受到較大影響，從而影響中心的發(fā)展。 其中，政策風險防范能力一般，市場風險具備一定防范能力，管理風險具備一定防范能 力，財務(wù)風險防范能力較好。 項目成功核心要素要確保項目順利地開發(fā)運營，在項目進行過程中應(yīng)注重以下幾點成