【正文】 城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)不健康現(xiàn)象，國(guó)家相關(guān)政府職能部門掀起了以 2020 年“國(guó)八條”和 2020年“國(guó)六條”為標(biāo)志的兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)岢?，包括資金、土地、稅收、市場(chǎng)交易環(huán)境等全方位的立體宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步整頓、規(guī)范、清理全國(guó)土地市場(chǎng)和完善相關(guān)土地政策等，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過(guò)渡、三峽工程庫(kù)區(qū)移民和城鎮(zhèn)工礦搬遷、大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和污染治理、老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)升級(jí)都將產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求和投資需求。 —— 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強(qiáng)。重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國(guó)東西結(jié)合部，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開發(fā)的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。 六、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 (一 )、 項(xiàng)目建設(shè)工期 2020 年 5 月至 2020年 12 月共計(jì) 20 個(gè)月。 （ 2）、固廢：生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，交由城市垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處置，不得 造成二次污染。 （ 3）、 為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對(duì)開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落；④工地現(xiàn)場(chǎng)禁止燃煤。 營(yíng)運(yùn)期主要污染源 包含 項(xiàng)目 建成后，各種設(shè)施在運(yùn)行過(guò)程中發(fā)出的噪聲及社會(huì)噪聲、生活污水和生活垃圾、商場(chǎng)廢料、廢渣等。從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間的和諧，創(chuàng)造一個(gè)宜于 購(gòu)物和休閑 的城市空間。 綜上所述，擬選地址適宜建設(shè)本項(xiàng)目。 （三）道 路交通條件 本項(xiàng)目地處 XX區(qū)石小路馬家?guī)r段，有連接渝中區(qū)、 XX區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的交通干線， 距火車北站 1 km，梨樹灣火車站 公里，火車東站 10 2km；距成渝高速公路、渝長(zhǎng)高速公路 ； 同時(shí)地塊距機(jī)場(chǎng)也僅 20分鐘車程。總體上，場(chǎng)地地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜程度為簡(jiǎn)單，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性程度小～中等，易于治理，適宜本項(xiàng)目建設(shè)。 第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件 一、 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀 項(xiàng)目 用地原系 ｘｘｘｘ 的農(nóng)村居住民房區(qū)， 90 年代因馬家?guī)r市場(chǎng)的形成逐步轉(zhuǎn)變成了板材 市場(chǎng)，沙區(qū)政府為了改變其落后面貌，決定對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，所以 2020年由政府負(fù)責(zé)主導(dǎo)進(jìn)行了拆遷安置，目前拆遷工作已經(jīng)完成，手續(xù)齊備即可開工。在規(guī)模和 銷售額上使馬家?guī)r市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo)，進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)建材市場(chǎng)之列。否則就無(wú)法實(shí)現(xiàn)重慶市商貿(mào)流通領(lǐng)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。市政府發(fā)布的“十一五”商貿(mào)流通專項(xiàng)規(guī)劃，明確了把馬家?guī)r市場(chǎng)打造成 16個(gè)專業(yè)市場(chǎng)群之一。重慶的大發(fā)展和西部領(lǐng)頭羊的地位決定了建筑裝飾 材料市場(chǎng)也必將有一個(gè)大的發(fā)展。 重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定了建材市場(chǎng)的發(fā)展要求 重慶市作為西部地區(qū)的直轄市，已成為西部地區(qū)的領(lǐng)頭羊。但是我市物流業(yè)發(fā)展中也存在著若干問(wèn)題，導(dǎo)致物流成本偏高，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢。 2020 年 5月 2020 年 12月。地塊東鄰石小路，與得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，與規(guī)劃中的自然山體公園相接；西面是馬家?guī)r山崖，近可鳥瞰 XX，遠(yuǎn)可眺望歌樂(lè)山；北靠天馬路口與鑫隆市場(chǎng)相接（詳見上圖）。中國(guó)西部裝飾材料物流中心”，旨在擴(kuò)大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，彌補(bǔ)品質(zhì)不齊、檔次不高 的缺點(diǎn)， 提升馬家?guī)r商圈的形象，使之成為沙區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 由于后起的天馬路市場(chǎng)經(jīng)過(guò)規(guī)范的設(shè)計(jì)規(guī)劃和開發(fā)，店堂、門面、配套設(shè)施完善、規(guī)范、檔次較高。 四、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一）馬家?guī)r建材市場(chǎng)沿革 及現(xiàn)狀 “ 馬家?guī)r建材商圈”作為重慶建材市場(chǎng)的代表已在重慶人的心目中家喻戶曉。其物流配送車輛已達(dá)到 240 輛。該公司所經(jīng)營(yíng)的“ XX 建材大市場(chǎng)”是 XX建材市場(chǎng)的核心部分。 所經(jīng)營(yíng)的 XXXXX 塑料制品有限公司主要經(jīng)營(yíng) 板材市場(chǎng)，擁 有資產(chǎn) 34803萬(wàn)元，已經(jīng)成為重慶市最大的裝飾板材集散地，全國(guó)十大建材市場(chǎng)之一，年交易額 20 億，年租金收入 7000 萬(wàn)元。 XXX，現(xiàn)年 52 歲，大專文化， 1985年開始創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過(guò)二十多年的艱難拼搏，先后創(chuàng)辦了 XX化工有限公司、 XXX 塑料制品有限公司和重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；他品行端正，為人樸實(shí)，敢于創(chuàng)新。 1994 年成立的 XX 化工有 限公司，其注冊(cè)資金1000 萬(wàn)元，主要從事汽車內(nèi)外飾件、功能件和摩托車覆蓋件等塑料制品的開發(fā)及銷售，多年來(lái)在社會(huì)各界朋友的鼎力支持下，企業(yè)的各方面都得到了快速的發(fā)展，取得了驕人的成績(jī)，在重慶市塑涂行業(yè)中名列前矛。旗下 三家公司共有員工一千三百多人，其中，具有高級(jí)職稱的 14人，中級(jí)職稱的 57人。該市場(chǎng)占地 160 余畝，營(yíng)業(yè)面積 10 萬(wàn)余平方米，總投資 億元，主要經(jīng)營(yíng) 各種裝飾材料，屬倉(cāng)儲(chǔ)性市場(chǎng)。是重慶市人氣最旺的 4 裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)。它起于 20 世紀(jì) 90 年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自發(fā)而建，大多數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而成。相比之下，地理位置更為優(yōu)越的馬家?guī)r石小 路段卻顯得破舊、凌亂、極不規(guī)范，并存在嚴(yán)重的安全隱患，不僅影響了馬家?guī)r建材商圈的形象，也影響了 XX 的整體形象（由于馬家?guī)r是進(jìn)出 XX的咽喉要塞）。 5 第二章 項(xiàng)目概況 一、 擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目位于 XX區(qū)聯(lián)芳園區(qū)雙朝門社。 二、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容、工期 項(xiàng)目規(guī) 劃總用地面積 103794平方米，建設(shè)用地 78784平方米，規(guī)劃總建筑面積為 130802 平方米，其中：商業(yè)建筑面積 115302 平方米，車庫(kù)建筑面積 15500平方米。 三、已經(jīng)落實(shí)的建設(shè)手續(xù)情況 重慶市 XX 區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) [2020]7421 號(hào)《重慶市企業(yè)投資備案 6 證》； 重慶市人民政府渝府地〔 2020〕 3號(hào)《關(guān)于重慶 XX區(qū) ＸＸＸ 塑料制品有限公司重慶 ＸＸ 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有償使用國(guó)有土地的批復(fù) 》 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局 XX 區(qū) D 房地證 2020 字第 000492 號(hào)《房地證》； 重慶市 XX 區(qū)農(nóng)業(yè)水利局沙農(nóng)水發(fā) [2020]243 號(hào)《 XX 區(qū)農(nóng)業(yè)水利局關(guān)于重慶市 ＸＸ 工程水土保持方案的批復(fù)》； 重慶市環(huán)境工程評(píng)估中心渝環(huán)評(píng)估書 [2020]209 號(hào)《關(guān)于 重慶 ＸＸ房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境影響報(bào)告書技術(shù)評(píng)估報(bào)告》； 重慶市 XX 環(huán)境保護(hù)局渝（沙）環(huán)準(zhǔn)〔 2020〕 86 號(hào)《重慶市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》； 渝規(guī)地證（ 2020）沙字第 0018 號(hào)《重慶市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 四、總投資及效益 項(xiàng)目計(jì)劃總 投資 60943 萬(wàn)元，建成后可形成商業(yè)鋪面 130802平方米，每年租金收入 12879 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 60793 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率達(dá) %。一是運(yùn)輸結(jié)構(gòu)不合理，多式聯(lián)運(yùn)障礙多；二是現(xiàn)在設(shè)施配套性、兼容不得性差，系統(tǒng)功能不強(qiáng)；三是現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足需求，現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、專業(yè)化程度非常低；四是第三方現(xiàn)代物流企業(yè)少。 2020 年 3月 14 日，胡錦濤總書記為重慶市導(dǎo)航定向?yàn)椋喊阎貞c建成中國(guó)西部的重要增長(zhǎng)極，長(zhǎng)江上游 的經(jīng)濟(jì)中心，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的直轄市。 現(xiàn)行的馬家?guī)r 市場(chǎng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)重慶大發(fā)展的需要。市工商局、市商委也把馬家?guī)r市場(chǎng)作為重慶市近期 (到 2020年前 )打造培育的5 個(gè)百億元市場(chǎng)之一。 （二）項(xiàng)目建設(shè)意義 ＸＸＸ 塑 料制品有限公司根據(jù)市區(qū)政府的要求，在馬家?guī)r建設(shè) 12 萬(wàn)平方米大型建材商廈 ， 完全改變了馬家?guī)r原沿街而建的商業(yè)格局，把大量的 8 沿街門面集中到商業(yè)大廈以內(nèi)，并配有足夠的停車位和休閑娛樂(lè)空間，自然山體公園及綠地，使來(lái)馬家?guī)r購(gòu)物的消費(fèi)者不僅能夠在此“一站式購(gòu)物”把所需的全部商品購(gòu)齊，并能夠享受大自然的美麗。同時(shí) 該項(xiàng)目 的修建會(huì)產(chǎn)生極大的社會(huì)效益，新增就業(yè)崗位 1300個(gè) (其它的輔助工種還不算 )以上。 二、用地性質(zhì)及用地規(guī)模 9 根據(jù)重慶市人民政府渝府地 [2020]3 號(hào)文關(guān)于《重慶 ＸＸＸ 塑料制品有限公司重慶 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有償使用國(guó)有、土地的批復(fù)》中明確，同意將國(guó)有 115029 平方米交給重慶 XXX 塑料制品有限公司、重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為商業(yè)、工業(yè)建設(shè)用地，其中 60923 平方米為有償使用，工業(yè) 11235 平方米，商業(yè) 49688 平方米（約 畝），其余 54106 平方米作為市市政道路和保護(hù)綠化建設(shè)用地予以行政劃撥，所以可以用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的凈用地（不包含小區(qū)道路和園林綠化） 49688平方米。 據(jù) 1:400 萬(wàn)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》（ 1990年版）場(chǎng)區(qū)地震基本烈度為Ⅵ度。 并周邊有石小路、天馬路和新建的高九路通過(guò)， 規(guī) 劃中的地鐵 1 號(hào)線（朝天門至老頂坡）也在本項(xiàng)目處設(shè)有停站點(diǎn)， 有近 22 條公交路線從項(xiàng)目處經(jīng)過(guò)，可以通往主城區(qū)的各個(gè)角落，交通極為便捷。 四、 建設(shè)方案 （一）、設(shè)計(jì)總體原則 由于本項(xiàng)目用地緊鄰城市干道和建材市場(chǎng)，且地塊內(nèi)有地鐵車站，因此必須充分發(fā)揮其較高的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀的原則，積極采用新材料、新設(shè)備，推廣新技術(shù)的應(yīng)用。 （三）、環(huán)境保護(hù)措施 施工期環(huán)境保護(hù) （ 1）、對(duì)于施工期間的噪聲：應(yīng)按 GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，應(yīng)盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對(duì)噪聲進(jìn)行監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時(shí)、有效地采取控制措施。 （ 4）、 對(duì)施工期應(yīng)對(duì)固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、利用、處置的全過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，以實(shí)現(xiàn)固體 廢料的“減量化、資源化、 12 無(wú)害化”。商場(chǎng)產(chǎn)生的廢棄物應(yīng)收集后集中處置，或回收，或集中交城市垃圾場(chǎng)，不得隨意丟棄。 （二 ）、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 詳見《項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表》 ： 13 名 稱 單位 工程量 工程進(jìn)度 2020 年 5— 7 月 2020 年 8 月至2020 年 10 月 2020 年 11— 5月 2020 年 6— 12月 平基土石方 m3 100 萬(wàn) 基礎(chǔ) ㎡ 13 萬(wàn) 建安工程 ㎡ 13 萬(wàn) 裝飾工程 ㎡ 13 萬(wàn) 第四章 市場(chǎng)分析 一、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 重慶位于 北緯 28度 10 分 32 度 13分，東經(jīng) 105度 11 分 110度 11分之間 即青藏高原與長(zhǎng)江中下游平原的過(guò)渡地帶的長(zhǎng)江沿線，東鄰湖北省、湖南??；南靠貴州??；西接四川省的內(nèi)江市、遂寧市；北連陜西省和四川省達(dá)川、廣安地區(qū)。 —— 重慶 是中國(guó)西部唯一集水陸空運(yùn)輸方式為一體的交通樞紐，橫貫中國(guó)大陸東西和縱穿南北的幾條鐵路干線、高速公路干線在重慶交匯， 3000噸級(jí)船隊(duì)可由長(zhǎng)江溯江至重慶港 ，工業(yè)基地之一，正著力壯大汽車摩托車、化工醫(yī)藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展以信息工程、生物工程、環(huán)保工程為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。重慶是中國(guó)老 —— 科技教育力量雄厚，人才相對(duì)富集。 21 世紀(jì) 重慶抓住中央直轄、三峽工程建設(shè)、西部大開發(fā)三大歷史性機(jī)遇，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極擴(kuò)大開放，深化體制改革，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，綜合 實(shí)力 進(jìn)一步增強(qiáng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部 12 個(gè)省區(qū)中均在前 5 位以內(nèi)。城鎮(zhèn)建設(shè)與改造投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年，以財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》被業(yè)界和媒體視為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的最新指向。上述三個(gè)變化標(biāo)志重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟。 2020 年，重慶由于在“ 314”總體部署和批準(zhǔn)重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)的利好影響下，重慶房 地產(chǎn)銷售狀況異?；鸨?。 但是重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨很多機(jī)遇。 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與建材市場(chǎng)的發(fā)展密切關(guān)系 建材市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相伴而生，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展將直接帶動(dòng)建材市場(chǎng)的發(fā)展。與之對(duì)應(yīng)，作為重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，裝飾材料市場(chǎng)無(wú)疑會(huì)隨著房地產(chǎn)建筑業(yè)的增長(zhǎng)而相應(yīng)增長(zhǎng)。 （一）、重慶建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀 重慶市建材市場(chǎng) 10 年前主要集中在馬家?guī)r、八益、江北龍溪鎮(zhèn)等地，均為自發(fā)形成的粗放 型裝飾建材市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我市主城區(qū)建成或待建的裝飾建材市場(chǎng)有30 多家，總?cè)萘恳殉^(guò) 300 萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)的品種主要有木地板、藝術(shù)玻璃、油漆、墻紙、樓梯、鋁塑板、門業(yè)、五金、板材等，雖然經(jīng)營(yíng)狀況較好，但