【正文】 湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)公司系本項目發(fā)起人唐水平控股 95%的公司， 2020 年所創(chuàng)利稅進入湘潭市同行前三名之列。 本項目總投資為 42021 萬元。 （一）評估依據(jù) 《 某地 醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》 《固定資產(chǎn)投資項目評估辦法》 （二）本項目的投資估算范圍為 某地 醫(yī)藥物流中心的靜態(tài)工程費用、動態(tài)工程投資、生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)流動資金。 六 工程招標 （一）工程設(shè)計招標 工程設(shè)計采取邀請招標的形式進行，邀請三家符合資質(zhì)要求的設(shè)計單位參加投標。堅持評價后再建設(shè)的程序，以保護當?shù)氐纳鷳B(tài)平衡。 各層樓采用預(yù)制混凝土板結(jié)構(gòu)或現(xiàn)澆板。 （四星級酒店）為 21 層建筑物，建筑面積 52400 平方米。 中心綠化布置強調(diào)以人為本、舒適優(yōu)雅、美觀大方，與整個院內(nèi)環(huán)境相協(xié)調(diào)的設(shè)計思想。 、車位布置 院內(nèi)設(shè)大于 12 米寬的主干道， 8米寬的次干道。因此說三和醫(yī)藥物流的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ歪t(yī)藥物流在這種大環(huán)境下，只要遵循物流發(fā)展的規(guī)律，發(fā)展前景是較好的。除引入市場優(yōu)勝劣汰的運行規(guī)律外，國家采取更為主動的調(diào)控措施，這就是大力發(fā)展醫(yī)藥物流中心，通過物流的降耗增效作用，以形成醫(yī)藥行業(yè)的規(guī)?；?、集中化、優(yōu)勢化的運作模式。 據(jù)國家醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會對 2020 年參加調(diào)查的企業(yè)進行統(tǒng)計，平均流通費用率為 %，銷售凈利潤為 %，其中平均物流成本占銷售額的比重達 10%以上，遠遠超過美國、歐盟、日本等醫(yī)藥事業(yè)發(fā)達國家的物 流費用率（美國該項目指標僅為 %）。目前，我國的物流已呈現(xiàn)出健康、快速的發(fā)展勢頭。可見我國企業(yè)在改善物流管理、降低物流成本方面還有很大的空間。社會的一切生產(chǎn)經(jīng)營活動自始至終都包括著物流活動，任何企業(yè)都應(yīng)該重視對物流活動的管理。 該 公司是目前生產(chǎn)物流設(shè)備較為齊全的企業(yè)，設(shè)備質(zhì)量較佳。 ②物流專項服務(wù)軟件：位于上海市的上海博科咨詢股份有限公司所開發(fā)物流管理軟件為首選對象。它通過 IT 技術(shù)，以現(xiàn)實企業(yè)在人、財、物管理上的集成、實時和統(tǒng)一。除道路外空隙地的綠化，花草、花壇的布置 ，有美化環(huán)境的作用。 鐵路 — 項目旁即為湘黔線，直接貫通京廣線。項目周邊已形成環(huán)狀城市供水主管，且用地范圍內(nèi)可供井水和池塘水，能滿足項目施工及營運要求。無電力高壓走廊、城市主要管線、排污主管道等，便于建筑布局。 三和醫(yī)藥物流中心項目區(qū)位確定，符合醫(yī)藥物流配送中心的選址條件。上世紀四十年代，作為我國中藥材交易的重要集散地，交易量達到歷史鼎盛時期。 湖南人口眾多，藥品銷售額大幅度提升具有廣闊的前景。 第一章 項目建設(shè)可行性綜合分析 一 項目建設(shè)的必要性 隨著中國加入 WTO，我國醫(yī)藥市場已成為全球醫(yī)藥市場的有機組成部分，國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)亦面臨更為激烈的競爭局面。 （七） 2020 年 12 月 22 日，湖南省國土資源廳下發(fā)湘國土資函 [2020]386 號 《關(guān)于 某地 醫(yī)藥物流中心先行用地的批復(fù)》文件，同意項目建設(shè)先行用地。 公司合理適宜的銷售價格，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的產(chǎn)品質(zhì)量，品規(guī)齊全的商品貨源，和諧真誠的售后服務(wù)，贏得了廣大客戶的充分信賴，也為 某地 醫(yī)藥物流中心項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。公司現(xiàn)有員工 112 人，其中高級物流師 3 人，執(zhí)業(yè)藥師 2 人，初、中級各類職稱人員 71 人，占員工總數(shù)為 70%以上。本大廈具有賓館、餐飲、娛樂、休閑等功能，并配備有大型醫(yī)藥交流多功能會議廳，主要為大型醫(yī)藥商務(wù)活動服務(wù)。中心由四大功能區(qū)域構(gòu)成，即：醫(yī)藥交易、商務(wù)洽談區(qū)；物流配送、倉儲作業(yè)區(qū)；中藥飲片深加工區(qū)；商務(wù)公寓區(qū)組成。 中心占地面積為 畝，總建筑面積為 萬平方米，總投資 億元人民幣。 3）三和醫(yī)藥大廈為四星級商務(wù)酒店。其中陰 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 5 涼庫 12020 平方米，冷庫 800 平方米。信息網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，為生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)、連鎖門店提供了時適、快捷的物流通道。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 6 （六） 2020 年 11 月 13 日，湘潭市發(fā)展計劃委員會以潭計投 [2020]397 號下達“ 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目工程基建投資計劃的通知”。 四 本報告編制依據(jù) 、政策和長遠規(guī) 劃； /批復(fù)文件和同等效力的文件； 、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； ； ； 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 7 《投資項目可行性研究指南》； 2020 年第九號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容及核準招標事項暫行規(guī)定》； 、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （投資）考試教材編寫委員會的《項目決策分析與評估》； 現(xiàn)行的有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標準； 。本世紀初，經(jīng)濟發(fā)達省份的北京、上海、浙江、廣東等省市，相繼建成醫(yī)藥物流中心，采取“集約經(jīng)營，統(tǒng)一配送”方式，充分發(fā)揮物流中心中轉(zhuǎn)中心的作用，連接多種運輸方式，實行多式聯(lián)運，降低了營銷、物流成本，藥品銷售總額一舉走到了全國各省的前面。 （三）是恢復(fù)湘潭“藥都”地位的基礎(chǔ) 湘潭具有豐富的人文資源，湘潭在我國歷史上曾是四大“藥都”之一。區(qū)位地理優(yōu)勢明顯。無古樹、古墓、古跡遺址或其它人文景觀遺址。項目地 800 米處是湘潭市100KV 變電中心站，物流中心生產(chǎn)、配送、生活用電供電線路短，且能滿足用電需求。 公路 — 項目場址與京珠、上瑞高速直接相通，與 107 國道和 320 國道相連。 %，有利于當?shù)刂脖换謴?fù)和加強。擬外購、定制的相關(guān)軟件為： ①企業(yè)資源計劃系統(tǒng)（ ERP）： ERP 是一個有效地組織、計劃和實施企業(yè)人、財、物 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 11 管理系統(tǒng)。 SAP 在中國已有 350 多家用戶，主要包括中國石化、紅塔集團等大型企業(yè)，藥業(yè)有太太藥業(yè)等。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 12 ①皮帶輸送機、專用提升機、出入庫系統(tǒng)、自動裝卸機、倉儲貨架等擬采用湖州多利物流機械設(shè)備有限公司生產(chǎn)的產(chǎn)品。根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運 、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結(jié)合。 從國民經(jīng)濟整體來看，物流費用在國民生產(chǎn)總值（ GDP）當中所占比重相當高，全社會物流費用支出占 GDP 的比重，據(jù)專家估計多于 20%，而降低一個點的物流成本，可以增加銷售利潤 10%左右。 發(fā)展物流業(yè)，已成為國家發(fā)展的一個重點。到目前為止，我國醫(yī)藥市場過度分散的市場結(jié)構(gòu)競爭狀態(tài)、醫(yī)藥經(jīng)營成本過高的狀況，在根本上并沒有得到改變。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 15 因此，要改變這樣一些現(xiàn)狀，就必須對現(xiàn)行醫(yī)藥市場結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。這實際上等于國家行業(yè)最高主管機構(gòu)肯定了醫(yī)藥物流發(fā)展的 趨勢和作用。從而達到共贏的目的 。 本項目的建設(shè)內(nèi)容為發(fā)揮物流中心功能的所有建筑物、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施。地面采取有組織排除雨水，院區(qū)內(nèi)埋設(shè)地下雨水管道，集中后排入市政雨水管網(wǎng)。 三 建筑方案 （一）建筑方案描述 （交易大樓）為 17層建筑物，建筑物面積 52020 平方米。 基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。 五 環(huán)境保護措施 （一）本項目在規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)以及運營過程中，堅持環(huán)境 保護與項目建設(shè)同時建設(shè)同時設(shè)計、同時施工、同時高效使用的原則。運營后，物流、 生活垃圾經(jīng)分類清揀后由市政部門處理。 第四章 投資估算與融資方案 一 投資估算 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 20 本估算以湖南省湘潭市規(guī)劃設(shè)計院編制的《 某地 醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》及天地縱橫（廣東）專業(yè)機構(gòu)編制的《 某地 醫(yī)藥物流中心項目可行性研究報告》作參數(shù)依據(jù)，對本項目作投資估算。 綜上所述，項目靜態(tài)投資和動態(tài)投資即為本項目總投資。自營物流已形成體系，有力地為將來三和醫(yī)藥物流中心向第三方物流發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 綜上所述， 某地 醫(yī)藥物流中心項目的建設(shè)資金的合理組合，將有力地推動項目的健康穩(wěn)定地開展。 （三）營業(yè)收入?yún)?shù) 國內(nèi)醫(yī)藥物流中心建成后發(fā)展期、成熟期為參照系，按年均 40 億元的配送能力預(yù)測，以 3%的配送收入計算， 每年獲得的配送營業(yè)收入為 12020 萬元。 （七）年人均工資參數(shù) 現(xiàn)湖南湘潭商業(yè)企業(yè)職工的人均工資為 12020 元 /年，考慮人力費用逐年增長， 某地 醫(yī)藥物流中心在整個經(jīng)營期內(nèi)人均工資綜合取定 15000 元 /人 （十一）銀行貸款利率 本項目貸款擬按中央銀行規(guī)定的利率為基準，即 固定資產(chǎn)貸款 13 年期基準利率 %； 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 25 35年期基準利率 %； 5年以上基準利率 %。 住房收入：住房間數(shù)打折房日均價入住率（ %）全年天數(shù) 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 26 360 間 200 元 /間 （一）材 料費用 燃料。 （三）公益費 以國內(nèi)同規(guī)模醫(yī)藥物流企業(yè)的年均水、電費用及結(jié)合地區(qū)差價為參照系，年均水、電按800 萬元取定。 （五）特別經(jīng)費 23004 萬元按直線折舊法折舊，以 30 年計算，剔除留殘后，年均折舊為 728萬元。 （七）經(jīng)營費用 、搬運費。 利潤分配、法定盈余公積金按稅后凈利潤 10%提取，公益金按稅后凈利潤的 5%提取，剩余利潤分配原則為： 60%償還貨款本金， 20%作為企業(yè)發(fā)展基金， 20%用于股東分紅。以上數(shù)據(jù)說明本項目具有較大的贏利空間，抗風(fēng)險能力較強。 第七章 總評價 一 財務(wù)總評價 （一）收入與成本費用 項目計算期間為 12 年，建設(shè)期兩年，從第三年開始營業(yè)，正常營業(yè)期 10年。 （ 3） 年上交稅費合計 2557 萬元