【正文】 的協(xié)調(diào)發(fā)展將會(huì)起到重要作用。 效率低：我國(guó)每年的物資損耗在 3000 億以上，主要原因是物流活動(dòng)效率低，一件商品從生產(chǎn)到消費(fèi)，要經(jīng)過(guò)十幾次的搬運(yùn)、裝卸，長(zhǎng)時(shí)間的儲(chǔ)存、保管等。專家指出，當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的物流成本過(guò)大及物流不暢的重要原因，在于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)物流用投資規(guī)模相對(duì)較小，滯后于物流需求的增長(zhǎng)。 其二 分散競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模小，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致整個(gè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平的下降，造成整體行業(yè)成本和社會(huì)成本的提高。 。加上三和集團(tuán)的醫(yī)藥商業(yè)已構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)及歷史銷售影響、市場(chǎng)占有份額，完全有能力擠進(jìn)國(guó)家扶持對(duì)象的籠子。 為統(tǒng)一布置，擬將整個(gè)院區(qū)平整至一個(gè)標(biāo)高，方便組織施工及院內(nèi)人流、物流、車流。各種管線除熱力管線采用地溝敷設(shè)外，主要采用地下直埋式敷設(shè)。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)、三和大廈、物流倉(cāng)庫(kù)及附屬設(shè)施。 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 共計(jì) 9棟建筑物。采用安全高效低耗節(jié)能燈具。集中排放，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，物流廢水經(jīng)處理合格后排入市政污水管道，所有污水排放達(dá)到國(guó)家 GB897882污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 （三）設(shè)備安裝工程招標(biāo) 采取公開招標(biāo)的形式，二輪制確定安裝施工單位。 靜態(tài)投資費(fèi)用表： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 所占比例（ %） 1 土地費(fèi)用 2 建筑工程 22704 3 工程設(shè)備及安裝費(fèi) 4 輔助設(shè)施 300 5 物流設(shè)備 2500 6 物流信息開發(fā)及設(shè)備 1000 7 綠化率 8 項(xiàng)目前期費(fèi)用 800 2 9 報(bào)建費(fèi) 1548 合 計(jì) 100 （五）工程動(dòng)態(tài)投資 本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資為 萬(wàn)元。其中湘潭市藥材有限責(zé)任公司是全國(guó)有著廣泛影響力的醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分，采取了一定的先行銷售的策略，從目前發(fā)展勢(shì)頭分析，最高值可以達(dá)到 10000 萬(wàn)元，能夠達(dá)到社會(huì)融資的目標(biāo)。 本項(xiàng)目的輔業(yè)，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級(jí)酒店）投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收入。營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加分別按上繳營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%計(jì)算。 ：根據(jù)財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。三和醫(yī)藥物流以投入運(yùn)營(yíng)第 1年 10億開始測(cè)算，呈曲線上升發(fā)展。則：營(yíng)業(yè)稅按 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅 按 7%，教育附加按 3%，所得稅按 33%為計(jì)算基數(shù)。此兩項(xiàng)歸至?xí)?jì)科目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。每年按 120萬(wàn)元取定。 在三和醫(yī)藥物流運(yùn)營(yíng)高峰期（前 5年），上三項(xiàng)每年合計(jì)為 2867 萬(wàn)元。 （八）總成本費(fèi)用合計(jì)年均為 8759 萬(wàn)元。 從醫(yī)藥物流行業(yè)的情況反映，影響醫(yī)藥物流企業(yè)項(xiàng)目效益的主要因素為配送量、總投資兩個(gè)敏感性因素。 、足額、有效的抵押擔(dān)保，并辦妥相關(guān)抵押登記手續(xù)。 稅后凈利潤(rùn)為 3323 萬(wàn)元 /年。項(xiàng)目的建成，高品質(zhì)、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對(duì)社會(huì)有著十分積極的影響。該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目酒店收入為 2081 萬(wàn)元 /年。 防范貸款風(fēng)險(xiǎn)措施： 《銀企合作協(xié)議》，加強(qiáng)銀企合作關(guān)系。每年償還貸款為 2480 萬(wàn)元。按反證法，大酒店收入的 60%為直接費(fèi)用，則： 2081 萬(wàn)元 60%＝ 1249 萬(wàn)元。 計(jì)劃固定資產(chǎn)貸款 12400 萬(wàn)元，貸款期內(nèi)年均應(yīng)支付利息 714 萬(wàn)元。按現(xiàn)固定資產(chǎn)綜合保險(xiǎn)費(fèi)率 ‰計(jì)算，年投保 100000 萬(wàn)元（固定資產(chǎn)及庫(kù)存藥品 ），年均保險(xiǎn)費(fèi)為 340 萬(wàn)元。每年按 18萬(wàn)元取定。 （二）稅金 稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營(yíng)業(yè)稅、所得稅。 按國(guó)內(nèi)醫(yī)藥物流中心發(fā)展規(guī)律，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前 5 年，配送收入為快速增長(zhǎng)期。 （九）折舊年限標(biāo)準(zhǔn) ：根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度管理規(guī)定，主要設(shè)備折舊年限為 6 年，按直線折舊法折舊，殘值率為 5%。因三和大酒店將交與華天大酒店管理經(jīng)營(yíng)并已達(dá)成合作意向書，其賓館入住率、餐飲等綜合收入均以華天大酒店集團(tuán)所轄基本效益計(jì)算。目標(biāo)是在降低營(yíng)運(yùn)成本、提供優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)鏈各結(jié)點(diǎn)關(guān)系優(yōu)化，供應(yīng)商與物流中心以及下 游客戶之間形成伙伴關(guān)系，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 廠家融資： 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司通過(guò)廣泛招商活動(dòng)，現(xiàn)已與全國(guó)藥品知名生產(chǎn)廠家哈爾濱醫(yī)藥集團(tuán)第六制藥廠、三精醫(yī)藥貿(mào)易有限公司、佳木斯制藥等醫(yī)藥企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)簽定投資合作意向書，投資額為 6600 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)廠家投資可達(dá) 10000 萬(wàn)元。其中，申請(qǐng)銀行貸款 12400 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資比例 %；某地 醫(yī)藥物流中心有限公司、國(guó)內(nèi)藥品生產(chǎn)廠家、社會(huì)自然人投資 29621 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資比例的 %，可以滿足銀信部門出資要求和規(guī)定。 60元 /平方米計(jì)算； 、預(yù)備費(fèi) ； （四）工程靜態(tài)投資 本項(xiàng)目工程靜態(tài)投資 萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi) 22704 萬(wàn)元，工程設(shè)備、物流設(shè)備、輔助設(shè)備、信息軟件開發(fā)幾設(shè)備、設(shè)備安裝費(fèi) 萬(wàn)元，工程其它費(fèi)用 萬(wàn)元。采取二輪招標(biāo)的辦法，首輪在招標(biāo)單位中確定了 3— 5 家進(jìn)入第二輪投標(biāo)。施工過(guò)程中，產(chǎn)生的廢水將排入沉淀池，然后排入城市下水道。 四 節(jié)能節(jié)水措施 （一）節(jié)能措施 本項(xiàng)目在施工及運(yùn)營(yíng)過(guò)程將高度重視節(jié)能，擬選用節(jié)能型衛(wèi)生潔具及配件，選用節(jié)能型燃料及設(shè)備，選用節(jié)能型變壓器。 、批（零）超市為 5層建筑物，建筑面積 40200平方米。 中心采用草坪將露土全部覆蓋，沿路邊、圍墻邊種植對(duì)大氣含塵、含菌濃度不產(chǎn)生有害影響并有一定吸塵能力的喬木、灌木，在大片綠地上種植或搭配種植樹形優(yōu)美的樹種，并在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置花壇。 為滿足中心物流運(yùn)輸、交易、商務(wù)活動(dòng)的需求，院區(qū)內(nèi)設(shè)車泊位 600 個(gè)，可停放各型貨車 及小車。 二 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 （一）平面布置和功能劃分 平面布置原則：根據(jù)醫(yī)藥物流建筑的特點(diǎn)及人流物流流向分布，結(jié)合場(chǎng)地情況，合理劃分各功能區(qū)，協(xié)調(diào)組織好人流、車流，節(jié)約用地，滿足有關(guān)規(guī)定要求，力求營(yíng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、整潔美觀的現(xiàn)代化醫(yī)藥物流中心。 國(guó)家行政主管部門提出了用 5 年左右的時(shí)間，扶持 510 個(gè)面向國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)、年銷售達(dá)到 50 億元的特大型醫(yī)藥流通企業(yè)，建立 40個(gè)左右年銷售達(dá) 20億元的大型企業(yè)，以期這些企業(yè)營(yíng)銷額達(dá)到全國(guó)醫(yī)藥市場(chǎng)商業(yè)銷售額總量的 70%。項(xiàng)目建成后，物 流服務(wù)范圍輻射能力達(dá)全省 14 個(gè)地州市及臨省周邊城市，年銷售、配送可從 10 億元逐漸增加到 60 億元，并將為客戶提供較好的第三方物流服務(wù)。同時(shí)也反映，中國(guó)醫(yī)藥物流業(yè)的分散競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率會(huì)帶來(lái)諸多不利影響。 與物流需求增長(zhǎng)相比，一季度我國(guó)物流用投資增長(zhǎng)速度比同期全國(guó)社會(huì)物流貨物總額增幅低 個(gè)百分點(diǎn)。 三 我國(guó)具有廣闊的物流市場(chǎng) 我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)起步晚，目前尚處于初級(jí)發(fā)展階段，物流設(shè)施、物流方式落后，物流意識(shí)淡薄，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)物流業(yè)的總體水平滯后，主要表現(xiàn)在： 成本高：我國(guó)的物流總成本大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其在商品成本中，我國(guó)占到了 60%，而美國(guó)和日本分別為 36%和 25%。 二 物流在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用 社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)由生產(chǎn)、消費(fèi)和流通活動(dòng)所形成，其中流通活動(dòng)是連接生產(chǎn)和消費(fèi)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。 GPS 系統(tǒng)：擬采用北京 天鴻科技有限公司開發(fā)的 GPS 系統(tǒng)。公司的管理軟件實(shí)施成功率、物流軟件市場(chǎng)占有率都居同行業(yè)首位，是中國(guó)管理軟 件世界的領(lǐng)導(dǎo)廠商。 金蝶國(guó)際軟件集團(tuán)有限公司是中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)廠商，也是全球軟件市場(chǎng)中成長(zhǎng)最快的獨(dú)立軟件廠商之一。 、熱污染源主要是中央空調(diào)系統(tǒng)及生活鍋爐。 水運(yùn) — 與長(zhǎng)江直接相通的千噸級(jí)泊位港口距項(xiàng)目地 4公里，航運(yùn)便利。 2020 年 7月 1日，就“三和”建設(shè)用地、征地、拆遷、稅收等問(wèn)題，市政府召開專門會(huì)議，形成了會(huì)議紀(jì)要，確定了一系列的優(yōu)惠政策。場(chǎng)址上層土為第四紀(jì)洪積層，大部分為紅色塑粘土和黃色亞粉土，深層為沙礫巖和第三紀(jì)紅色砂巖，無(wú)溶洞等不良土質(zhì)，不會(huì)發(fā)生山崩、滑坡等地質(zhì)災(zāi)害。共占 某地 醫(yī)藥物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 地 畝。但由于未形成統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)格局，物流設(shè)施落后，系統(tǒng)管理滯后，在全國(guó)性醫(yī)藥市場(chǎng)整頓時(shí)被封殺。只有通過(guò)醫(yī)藥物流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各類資源的優(yōu)化整合，降低費(fèi)用，藥品價(jià)格才能實(shí)行符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的降低，銷量才會(huì)擴(kuò)大。作為“第三利潤(rùn)源”的醫(yī)藥物流，正是醫(yī)藥行業(yè)利潤(rùn)的新源泉。 （九） 2020 年 4 月 8 日，在湘潭市第二界銀企合作融資洽談會(huì)上， 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司與市雨湖信用聯(lián)社簽訂第一期信貸意向合同。 （二） 2020 年 8 月 14 日，湘潭市人民政府下發(fā)潭政辦函 [2020]66 號(hào)文《關(guān)于重點(diǎn)扶持 某地 醫(yī)藥物流中心等五個(gè)物流項(xiàng)目的通知》。 該公司主要經(jīng)營(yíng)中藥材 、中成藥、中藥飲片、化學(xué)藥制劑、抗生素、生化藥品、生物制品、診斷藥品、一、二、三類醫(yī)療器械、醫(yī)用保健品等。 5）藥品批（零）自選超市，主要為醫(yī)藥商家、零售連鎖店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)。 三和醫(yī)藥物流中心的建筑群主要由醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)（交易大樓）、三和大廈（四星級(jí)賓館）、物流倉(cāng)庫(kù)、大型停車場(chǎng)、藥品批（零）超市、中藥飲片深加工廠房及商務(wù)公寓樓組成。 一 項(xiàng)目概況 某地 醫(yī)藥物流中心 （發(fā)展商） 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司 湖南省湘潭市 芙蓉東路一側(cè)岳塘區(qū)西塘村與高新區(qū)茶園村交匯處的西北角地塊。庫(kù)存藥品容量可達(dá) 100 萬(wàn)箱以上，日處理藥品定單 4000 份，具備藥品出入庫(kù)吞吐量 5 萬(wàn)件 /天的能力。 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 項(xiàng)目總占地 平方米 折合 畝 2 總建筑面積 平方米 25800 3 建筑占地面積 平方米 36652 折合 畝 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化率 % 7 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn) 元 42021 二 承辦單位介紹 項(xiàng)目承辦單位為湖南省湘潭市藥材有限責(zé)任公司，發(fā)展商為 某地 醫(yī)藥物流中心有限公司。二 00 四年通過(guò)了國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理局的 GSP 認(rèn)證，獲得《 GSP 認(rèn)證書》。湖南省藥品監(jiān)督管理局以湘藥監(jiān)函 [2020]110 號(hào)文件，批復(fù)同意籌建 某地 醫(yī)藥物流中心。 （十二） 2020 年 9 月 17 日，在盤龍山莊國(guó)際大酒店舉行“ 某地 醫(yī)藥物流中心項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)”。上世紀(jì)八十年代，湖